Обзор рынка недвижимости Киева: итоги июня и первого полугодия 2009 года
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в июне 2009 года
- при подсчете в долларах 1832$/кв.м. (+1,6% за месяц, -24,0% за полгода);
- при подсчете в гривнах 14025 грн/кв.м (+ 0,8% за месяц, -25,8% за полгода).
Индекс ценового ожидания (в долларах): 1,7% в месяц (прирост +1,6%).
Индекс доходности: -5,7 банк/деп. ( +0,4 банк/деп.)
Первое полугодие 2009 года войдет в историю киевского рынка недвижимости не только как период жесточайшего экономического кризиса, по и как период адаптации к новым реалиям.
По сравнению с первым полугодием 2008 года, количество сделок сократилось примерно в 2,6 раза (тут и далее приведена статистика сделок «Планеты Оболонь»). Усредненные цены реальных продаж снизились в долларах США примерно 1,9 раза, в гривнах - примерно на 14%.
Краткая предыстория
Мощнейший кризис, обрушившийся на отечественную экономику в октябре 2008 года, был подобен урагану. Он сметал не только достигнутые ранее договоренности, но и устоявшиеся порядки, цены, рабочие места… В среде продавцов и ипотечников вызывал панику, в среде потенциальных покупателей будил надежды на изменения к лучшему…
На рынке появились «очень спешащие продавцы», предлагавшие квартиры на 30-50% дешевле аналогичных. Однако покупатели никуда не спешили, ждали еще больших скидок. Да и с наличными деньгами возникли серьезные проблемы: банки заморозили депозитные вклады, свернули ипотечное кредитование. Количество сделок упало в 4-5 раз.
К началу 2009 года кризис усилился и стал восприниматься уже не как налетевший неожиданно ураган, а как повседневная реальность, к которой необходимо приспосабливаться.
В январе паника немного улеглась, рынок стал приспосабливаться к новым условиям, нащупывать реальные цены. Все это происходило достаточно сложно. Участники рынка нередко меняли не только свои решения, но даже взгляды и подходы. Особенно болезненно адаптация происходила в среде потенциальных продавцов. Многие из них то выставляли на продажу свои квартиры, то снимали их.
В феврале новые рыночные тенденции обозначились более четко.
Большинство продавцов, придерживавших до этого цены, наконец-то начали активно сбрасывать их. Но при этом стало заметно меньше «очень спешащих продавцов», готовых продавать по демпинговым ценам. Те же продавцы, которые в ноябре-январе поспешили резко сбросить цены, все чаще стали их придерживать; а в отдельных случаях даже немного повышали.
Сокращение числа «очень спешащих продавцов» подтолкнуло часть потенциальных покупателей к более решительным действиям. Если до этого они предпочитали роль «болельщиков», следящих за обвалом цен, то теперь многие из них превратились в активных игроков. Существенно выросло количество заявок на покупку и просмотров.
Впервые за несколько месяцев выросло количество сделок. В относительных единицах февральский прирост выглядел очень внушительно (+75%). Но вот в абсолютных единицах он был весьма скромным (в декабре и январе сделок было значительно меньше, чем когда бы то ни было раньше).
В марте количество сделок возросло еще на 21%; темпы снижения цен предложений существенно замедлились. Цены продаж в сегментах массового жилья были практически стабильны, что позволило нам сделать вывод о том, рыночные цены в этих сегментах достигли некого «дна» (пусть, первого, но все ж таки «дна»).
Как показало дальнейшее развитие событий, данный вывод, который многие потенциальные покупатели встретили с негодованием, оказался правильным для большинства сегментов «дешевого жилья». Там наилучшие предложения были в январе-феврале. В последующие месяцы выбор предложений резко сузился. Да и сами цены начали медленно расти.
Правда, рост цен в одних сегментах сопровождался снижением цен в других. Именно поэтому авторы, анализирующие цены лишь на отдельные типы домов и квартир, далеко не всегда могут прийти к единому мнению относительно «истинных» общерыночных тенденций.
Заметим, что это расслоение рынка продолжается вот уже несколько месяцев, и пока сложно сказать, чем оно закончится. Вполне возможно, что после завершения переходных процессов, окажется, что мы сейчас наблюдаем не столько расслоение рынка, сколько проявление различной инерционности конкретных его сегментов.
В апреле количество сделок выросло еще на 29%. При этом спрос сместился в сторону двух- и трехкомнатных квартир, в том числе, с качественным ремонтом (в предыдущие месяцы основной спрос приходился на самые дешевые малогабаритные однокомнатные квартиры в «убитом состоянии»).
Анализ апрельских сделок показал, что в их основе нередко лежали так называемые «обмены с доплатами». Продав низкокачественное тесное жилье, и забрав из банков зависшие депозиты, люди приобретали жилье более просторное.
В мае количество сделок снизилось на 9%, и основное снижение произошло в сегментах дорогого и качественного жилья. Основные причины этого - резкие скачки курсов валют, а также попытки законодателей изменить «правила игры» (был принят закон, фактически запретивший забирать залоговые квартиры у задолжавших ипотечников; в настоящее время на данный закон наложено вето президента).
За месяц средневзвешенный курс наличного доллара США в банках Киева снизился примерно на 4,5%. На вторичном рынке, где практически все цены в долларах, это привело к удешевлению квартир в гривнах. К тому же доллар существенно просел по отношению к евро.
Не очень понимая на какую именно валюту целесообразно ориентироваться, многие продавцы повышали долларовые цены (в отдельных случаях на 5-8%). Некоторые вообще снимали квартиры с торгов, ожидая прояснения ситуации.
Результаты резких колебаний курсов валют, а также попытки изменить «правила игры» на законодательном уровне, были вполне предсказуемы: срыв достигнутых договоренностей и уже намеченных просмотров, резкое усложнение торгов, сокращение количества сделок.
В июне количество сделок выросло на 20%. Причем, если в первой половине месяца наблюдался спад деловой активности, то во второй – существенный рост. Сократились среднее время экспозиции проданных квартир и временной интервал между датами подписания договора задатка и договора купли-продажи.
Предложение хотя и увеличилось (01.06.09 в актуальной базе «Планеты Оболонь» было 3584 объектов на продажу, а 01.07.09 - 3707 объектов), но пока явно недостаточно для Киева. И это одна из причин роста цен (соответствующие данные о ценах приведены на графиках и в таблицах).
По нашим данным, не менее 29% покупателей приобрели квартиры, используя при этом деньги, полученные от продажи недвижимости. И не менее 42% продавцов планируют потратить полученные деньги на покупку недвижимости. Полагаем, что в реальности эти цифры значительно выше: далеко не обо всех подобных сделках есть информация; они проходят не всегда одновременно и нередко в различных городах (треть покупателей - приезжие).
Статистика цен продаж
Данные о ценах продаж приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация |
|||||||||
|
Февр.
2009
|
Март
2009
|
Апр.
2009
|
Май
2009
|
Июнь
2009
|
Февр.
2009
|
Март
2009
|
Апр.
2009
|
Май
2009
|
Июнь
2009
|
Средняя цена продажи (в долларах за квадратный метр)
| |||||||||
1536 |
1596 |
1657 |
1514 |
1786 |
1524 |
1549 |
1589 |
1531 |
1735 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в долларах за квадратный метр)
| |||||||||
2462 |
2095 |
2148 |
1867 |
2084 |
2412 |
2003 |
2071 |
1912 |
2042 |
Средняя цена продажи (в гривнах за квадратный метр)
| |||||||||
13009 |
13314 |
13395 |
11683 |
13673 |
12908 |
12921 |
12846 |
11814 |
13283 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в гривнах за квадратный метр)
| |||||||||
20852 |
17476 |
17365 |
14407 |
15955 |
20429 |
16708 |
16742 |
14754 |
15633 |
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир | |||||||||
-37,6% |
-23,8% |
-22,9 |
-18,9% |
-14,3% |
-36,8% |
-22,7% |
-23,3% |
-19,9% |
-15,0% |
При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 2,1 раза.
Разница между ценами продаж, указанными на графике и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графике – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
В июне цены продаж выросли. Основные причины этого – недостаточный объем предложений и смещение спроса в сторону более качественного жилья.
У покупателей, подыскивающих жилье определенного класса на конкретном массиве, выбор был весьма ограничен. Потому после просмотров и торгов нередко соглашались платить дороже (с одной стороны, давили нерешенные жилищные проблемы, с другой, – хранящиеся «под матрасом» накопления, которые во время кризиса люди опасались класть на депозиты или вкладывать в бизнес).
Существенно повлияла на цены и активизация так называемых «обменщиков» (участников рынка, решающих свои жилищные и финансовые проблемы с помощью продажи одной недвижимости и покупки другой). Когда человек одновременно выступает и в роли продавца, и в роли покупателя, то у него нередко происходит некое раздвоение восприятия. Он понимает, что киевские цены не соответствуют ни качеству жилья, ни доходам граждан, ни состоянию экономики. Но на практике, выступая в качестве продавца, «обменщик» зачастую не может существенно снизить цену, поскольку не хватит денег для покупки.
Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
- 1786$ (13673грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;
- 1735 (13283грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
- 1765$ (13513грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
- 1720$ (13168грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
Существенно сократилась среднестатистическая разница между ценами продаж и ценами предложений на аналогичное жилье (в феврале она была 36-38% в июне 14 - 15%).
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. В июне индекс стоимости жилья Киева вырос:
- при подсчете в долларах на 1,6%;
- при подсчете в гривнах на 0,8%.
Статистика цен предложений в долларах США
За период с 01.06.2009 по 01.07.2009 усредненные цены предложений (в долларах за квадратный метр) выросли на 1,8%.
В зависимости от количества комнат усредненные цены предложений за этот период изменились следующим образом:
- в однокомнатных квартирах выросли на 2,4%;
- в двухкомнатных квартирах выросли на 2,8%;
- в трехкомнатных квартирах выросли на 1,6%;
- в многокомнатных квартирах снизились на 0,9%.
Изменения усредненных цен предложений за последние полгода по районам приведены в таблице
Район |
Однокомнатные |
Двухкомнатные |
Трехкомнатные |
||||
Цена в $ за м2 |
Изменение в % |
Цена в $ за м2 |
Изменение в % |
Цена в $ за м2 |
Изменение в % |
||
Голосеевский |
01.01.2009 |
3219 |
-25,6 |
3511 |
-32,8 |
3285 |
-32,1 |
01.07.2009 |
2395 |
2361 |
2229 |
||||
Дарницкий |
01.01.2009 |
2638 |
-28,7 |
2466 |
-25,5 |
2451 |
-35,1 |
01.07.2009 |
1881 |
1835 |
1591 |
||||
Деснянский |
01.01.2009 |
2672 |
-36,9 |
2537 |
-33,8 |
2448 |
-36,6 |
01.07.2009 |
1687 |
1679 |
1553 |
||||
Днепровский |
01.01.2009 |
3098 |
-33,3 |
2819 |
-27,3 |
2705 |
-29,7 |
01.07.2009 |
2065 |
2050 |
1902 |
||||
Оболонский |
01.01.2009 |
3121 |
-28,0 |
3044 |
-27,0 |
3348 |
-32,2 |
01.07.2009 |
2248 |
2221 |
2269 |
||||
Печерский |
01.01.2009 |
4425 |
-23,8 |
5150 |
-16,5 |
6129 |
-32,2 |
01.07.2009 |
3373 |
4300 |
4156 |
||||
Подольский |
01.01.2009 |
3241 |
-35,9 |
3252 |
-32,6 |
3148 |
-36,6 |
01.07.2009 |
2078 |
2192 |
1997 |
||||
Святошинский |
01.01.2009 |
2740 |
-33,8 |
2801 |
-35,7 |
2613 |
-34,7 |
01.07.2009 |
1814 |
1801 |
1706 |
||||
Соломенский |
01.01.2009 |
3174 |
-35,2 |
3073 |
-30,1 |
2965 |
-28,7 |
01.07.2009 |
2056 |
2148 |
2115 |
||||
Шевченковский |
01.01.2009 |
3581 |
-27,2 |
4229 |
-29,3 |
4544 |
-34,4 |
01.07.2009 |
2607 |
2988 |
2980 |
||||
Согласно нашим данным, за последние полгода цены предложений снизились на 20-35%. Максимальное снижение (-36,9%) - на однокомнатные квартиры в Деснянском районе. Минимальное снижение (-16,5%) – на двухкомнатные квартиры в Печерском районе.
Соотношение цен спроса и предложения
Для того, чтобы анализировать разницу между ценами спроса и предложения не только на примере отдельных квартир, но и в масштабе всего рынка, сотрудники информационно-аналитического отдела портала недвижимости domik.ua разработали методологию определения индекса спроса покупателей на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. В основе этой методологии лежит принцип выделения «ядра выборки», который используется и при определении индекса стоимости. При этом ориентируемся на те заявки, которые наиболее плотно сгруппированы на ценовой шкале, предполагая, что именно они являются наиболее характерными.
К сожалению, информативность индекса спроса покупателей пока не очень высока. Далеко не всегда ясно, какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы... Количество заявок существенно меняется от недели к неделе.
Но хуже всего то, что сложно определить актуальность и достоверность заявок; в большинстве случаев можно проверить лишь указанные контактные телефоны.
С учетом всего этого и нужно анализировать представленные ниже графики индексов спроса покупателей и цен предложений, отражающие не столько объективную реальность, сколько намерения сторон.
В условиях экономической и политической неопределенности вряд ли стоит ожидать, что кривые спроса и предложения пересекутся. Важно, чтобы пересеклись (хотя бы в каких-то своих частях) области спроса и предложения. Просмотры, переговоры, торги позволяют существенно сблизить эти области. В большинстве случаев продавцы и покупатели либо идут навстречу друг другу, либо уходят с рынка (кто на месяц, кто на год, а кто и навсегда).
Изменение состава предложения
На графиках, приведенных ниже, показаны изменения состава предложения на вторичном рынке жилья.
За полгода доля однокомнатных квартир в составе предложения снизилась почти на 5%, а доля трехкомнатных примерно на столько же выросла. Объясняется это тем, что однокомнатные покупали более охотно; продать квартиру большой площади было тяжело. Доля двухкомнатных квартир почти все время была самой большой (порядка 35%). В июне спрос на двухкомнатные вырос, соответственно их доля в составе предложения снизилась.
Доля квартир в современных домах не увеличилась, а это говорит о том, что не было значительного выброса на рынок так называемых «инвестиционных квартир».
Первичный рынок жилья
Экономический кризис и резкое сокращение числа инвесторов крайне болезненно ударили по первичному рынку жилья. Образовался порочный замкнутый круг: отсутствие финансирование вынуждало замораживать строительство, а в замороженные стройки никто денег не вкладывал.
Программы государственной помощи застройщикам, выполнивших более 70% работ, пока так и остались на бумаге.
В результате объем выполненных в январе-мае 2009 года строительных работ составил (по данным Госкомстата) 36,2% от уровня соответствующего периода 2008 года.
Надежды потенциальных инвесторов на резкое снижение цен так и остались надеждами. Застройщики неохотно снижали цены, проводили весьма скромные акции. Некоторые застройщики, снизив в январе-марте цены, в июне начали их вновь повышать. При временном снижении цен вводили «программы лояльности» для инвесторов, уже внесших деньги. Такие инвесторы могли переоформить договор на более просторную квартиру с минимальными доплатами.
Говоря об огромных проблемах строительной отрасли, нельзя не упомянуть и о том, что на отдельных стройках работы идут достаточно интенсивно. А те потенциальные покупатели, которые не хотят вкладывать деньги в неоконченное строительство, могут приобрести у застройщиков жилье в уже сданных домах.
Рынок аренды жилья
Все первое полугодие предложение превышало спрос, сдать квартиру с каждым месяцем было все трудней. Тем не менее, далеко не все владельцы квартир шли на существенное снижение цен.
Особенно неохотно снижали цены владельцы малометражных однокомнатных квартир в спальных районах. Они пользовались тем единственным преимуществом, что их квартиры и так самые дешевые. Арендаторы, испытывающие значительные финансовые затруднения, нередко соглашались платить 2000-2200 гривен за такую квартиру, хотя, добавив несколько сот гривен можно было снять квартиру куда более приличную. Нечто подобное наблюдалось и в других сегментах рынка.
Как следствие этого, существенно сократилась разница на аренду однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир.
В июне цены аренды двух- и трехкомнатных квартир эконом-класса начинались соответственно с 2500 и 3000 гривен.
Рынок коммерческой недвижимости
Цены аренды коммерческой недвижимости снижались все первое полугодие. Причем чем больше и дороже было помещение, тем интенсивнее снижались цены. Бизнес сворачивался, доходы падали, и это заставляло многие фирмы переезжать в более скромные офисы. Потому относительно устойчивый спрос был лишь на помещения до 100 квадратных метров в районах с развитой инфраструктурой и хорошим транспортным сообщением.
Владельцы больших офисных и торговых центров были вынуждены резко сбрасывать цены, договариваться с арендаторами о значительных льготах и уступках.
В июне темпы снижения цен предложений аренды офисной недвижимости уменьшилось. Что же касается торговой недвижимости, то тут предложение возросло. После запрета игорного бизнеса освободилось немало помещений, в которых до этого были игральные автоматы. И эти помещения, находящиеся в достаточно людных местах, увеличили предложение как аренды, так и продажи торговой недвижимости.
Рынок ипотечных кредитов
В январе-апреле новых ипотечных кредитов для покупки жилья на вторичном рынке практически не выдавали. Кредиты можно было получить для приобретения жилья лишь на нескольких (вполне конкретных) строящихся объектах.
В мае появились отдельные предложения кредитования покупки жилья на вторичном рынке. Но, судя по всему, заметного размаха такое кредитование пока не получило. С одной стороны, банкиры не уверены хотя бы в относительной стабильности цен на недвижимость. С другой стороны, те немногочисленные потенциальные заемщики, которые по уровню доходов соответствуют критериям банков, редко соглашаются на предлагаемые им очень жесткие условия: первоначальный взнос – не менее 50%, кредитование только в гривнах, банковские проценты от 24,05% до 29,55% годовых.
Прогноз на июль
Получат ли дальнейшее продолжение тенденции, наметившиеся в июне, пока сказать сложно. Вполне возможно, что июньское оживление рынка носит кратковременный характер и вызвано стремлением сторон воспользоваться относительной стабильностью курсов валют и решить свои проблемы до периода массовых отпусков.
На наш взгляд, наиболее вероятны два сценария.
Первый сценарий – снижение деловой активности в результате повышения курса доллара (при существенных колебаниях курсов валют стороны нередко откладывают принятие решений, и количество сделок падает).
Второй сценарий – развитие тех тенденций, которые проявились в июне (рост деловой активности и цен).
Естественно, при серьезных политических и социальных потрясений, не исключены и иные сценарии.
Более детальные консультации по телефону (044) 537-77-77
