Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам марта 2014 года

Причем боязнь дальнейшего обесценения национальной валюты оказалась далеко не единственной причиной, толкающей людей вкладывать в недвижимость Москвы и Подмосковья свои сбережения, а также активнее решать свой квартирный вопрос при наличии потребности и возможностей улучшить жилищные условия. Не меньшую роль сыграло и обострение геополитической обстановки, а также продолжающаяся зачистка недобросовестных банков и вызванное этим бегство от депозитов.

Несмотря на возросший спрос первых месяцев 2014 года, динамика цен на квартиры в Москве за этот период оказалась разнонаправленной. Понятно, что на фоне ослабления национальной валюты рублевые цены за последние месяцы прибавили в весе, однако в валюте стоимость столичного квадратного метра просела. По данным аналитического центра www.irn.ru, за I квартал рост рублевых цен составил чуть более 4%. При этом в долларовом выражении цены на недвижимость в Москве снизились примерно на 6,5%.

За март величина снижения составила примерно половину от квартальной – 3,2% с уровня 4.961$ за квадратный метр до 4.803$. По мнению специалистов www.irn.ru, с макроэкономической точки зрения валютные цены (не обязательно долларовые) являются более показательными в плане изменения реальной ценности квадратного метра по отношению к ценности других активов.

Так, после дефолта 1998 года в рублевых ценах московская недвижимость «подорожала» в 2,5 раза, однако никто тогда не считал это подорожанием, учитывая четырехкратное обесценение рубля. В долларах (и в других валютах) стоимость квадратного метра просела в 1998 году на 30-40%, и это было более объективным отражением изменения реальной ценности московской недвижимости в дефолт. Как и сейчас, квадратный метр защищает от девальвации рубля только частично – рублевые цены возрастают не пропорционально росту курса доллара и ослаблению рубля, а в меньшей степени, поэтому в валютных ценах образуется снижение.

Примечательно, что более устойчивым к коррекции цен в таких условиях оказывается сегмент дорогого жилья. По итогам марта наибольшее снижение продемонстрировали все типы панельных домов, а также кирпичные пятиэтажки – от 3,8% до почти 5%. При этом как современные монолитно-кирпичные дома, так и «элитное жилье» советского периода – сталинки и дома ЦК - показали снижение меньше среднего.

Аналогичная картина наблюдается и по географии московского рынка жилья. В лидерах снижения наименее престижные и наиболее демократичные округа и районы, в частности Южный округ, Северо-Восточный округ, Восточный округ и все районы за МКАД – снижение от 4% до 5%. При этом Центральный округ, Западный округ и Юго-Западный округ представляют собой тройку наиболее устойчивых по цене округов. 

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Причины такого положения дел вполне понятны. Во-первых, цены на дорогое жилье продавцы чаще номинируют в долларах или даже при ценах в рублях пытаются проиндексировать их, если имеет место рост курса доллара. Во-вторых, сроки экспозиции квартир в дорогом сегменте традиционно больше, чем недорогих квартир в Москве и Подмосковье. Проще говоря, в дорогом сегменте продавцы готовы дольше ждать, прежде чем пойти на снижение цен при неблагоприятных условиях.

Интересное исследование этого обстоятельства руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко привел в своем докладе на недавнем круглом столе «Недвижимость при нестабильности рубля: как девелоперы и покупатели реагируют на валютные колебания?». Примечательно, что за последние годы периоды ослабления рубля и резкого роста курса доллара случались неоднократно, и каждый раз элитное жилье в Москве и бизнес-класс в первые месяцы демонстрировали бОльшую устойчивость цен и бОльшую привязку к доллару, нежели жилье экономкласса.

Однако за более продолжительный период времени динамика цен на дорогой и недорогой сегмент оказалась почти идентичной. Это означает, что на самом деле даже дорогой сегмент не выдерживает привязки цен к доллару в период его существенного роста. Пусть и с большей задержкой по времени, нежели экономкласс, дорогой сегмент также корректируется по ценам вниз, пусть и не сразу и порой даже неявным образом – в виде скидок и преференций под конкретного покупателя. Об этом можно прочитать в конспекте доклада «Разгонит ли девальвация рубля цены на недвижимость в Москве и Подмосковье».