Обзор рынка складской недвижимости

При этом дефицит предложения скорее всего сохранится, а уровень арендных ставок останется на нынешнем уровне по крайней мере в течение двух лет.

 

Предложение

 

Оценка общего предложения современных качественных помещений, по итогам 2005 года, на рынке складской недвижимости Москвы и Подмосковья варьируется от 1,4 до 2,6 млн. кв. м.

n Так, специалисты компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (CWSR) оценивают данный показатель на уровне 2,27 млн. кв. м, из них на классы А и А приходится 1,19 млн. кв. м, на класс В- 1,08млн. кв. м.

 

   По оценкам "Национальной логистической компании" (НЛК), объем предложения качественных площадей составляет 2,6 млн. кв. м, из которых к классам А и В+ относятся 1,1 млн. кв. м, к классу В- 1,5 млн.

 

   Подсчеты по методике компании Knight Frank дают 2,4 млн. кв. м предложения современных площадей (0,96 млн. кв. м - класс А; 1,4 млн. кв. м - класс В). При этом общий объем складских площадей Московского региона оценивается на уровне 5,7 млн. кв. м, т. е. на помещения классов С и D приходится около 3,3 млн. кв. м. По данным НЛК, объем складов класса С и D - 2,5 млн. кв. м, соответственно, общее предложение складских помещений - 5,1 млн. кв. м.

 

   Современный складской сегмент специалистами компании Jones Lang LaSalle оценивается на уровне 1,8 млн. кв. м, около 1 млн. кв. м из них соответствуют классу А. Оценки аналитиков компаний Praedium и Colliers International для общего объема современных помещений - 1,65 и 1,4 млн. кв. м соответственно, оценки площадей класса А - 0,67 и 0,68 млн. кв. м.

 

Объем введенных в эксплуатацию складских площадей также оценивается поразному.

 

   По данным Knight Frank, показатель за прошлый год составил 410 тыс. кв. м.

 

   Данные CWSR - 450 тыс. кв. м, оценки Colliers Int. - 280 тыс. кв. м.

 

   Оценки НЛК и Praedium - 350 и 380 тыс. кв. м соответственно, Jones Lang LaSalle - 390 тыс. кв. м.

 

Объем площадей, заявленных к реализации в начале прошедшего года, составлял около 600 тыс. кв. м. То есть, даже учитывая самую оптимистичную оценку фактического ввода площадей в эксплуатацию, значительная часть заявленных складских помещений не была готова в срок.

 

Если анализировать характеристики площадей, введенных в эксплуатацию, то стоит отметить, что в прошлом году доминирование в строительстве проектов builttosuit, которые создавались преимущественно под крупнейших логистических операторов, прекратилось. На рынке началась реализация крупных спекулятивных проектов, введены в эксплуатацию первые фазы логистических парков "Томилино", "Белая Дача" и "НЛККрекшино", близки к реализации фазы "Ленинградского терминала" и "Пушкино". В нынешнем году к вводу заявлены первые площади в логистическом парке "Домодедово", индустриальных парках "КулонИстра" и "НогинскВосток". В итоге, по данным НЛК, спекулятивные девелоперы возвели в 2005 году около 55% площадей классов А и В. Как отмечают специалисты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в данной ситуации для многих компаний идея строительства "под себя" становится неактуальной, так как появилась возможность в обозримые сроки арендовать готовое помещение класса А.

 

Стоит также отметить, что во вновь реализованных проектах преобладают площади класса А. Эта тенденция сохранится и в дальнейшем в связи с ликвидностью подобных объектов, что немаловажно в свете выхода на рынок международных инвесторов. В сегменте помещений класса В пока сравнение доходности проектов реконструкции и нового строительства говорит не в пользу последних (в реконструкцию иногда вкладываются весьма небольшие средства, а спрос на недорогие помещения с необходимым минимумом условий хранения высок). Прирост в классе В небольшой, так как проекты реконструкции обычно невелики по объемам. Средний прирост наблюдается и в сегменте некачественных помещений за счет введения в оборот бывших производственных или неиспользуемых площадей.

 

За счет крупных объектов растет средняя площадь реализуемых складов. Аналитики компании Knight Frank отмечают ориентацию девелоперов на проекты площадью в 150-200 тыс. кв. м. Проекты, как правило, состоят из нескольких фаз, отдельные, как поясняют специалисты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, представляет собой большие склады площадью 30-70 тыс. кв. м. Специальные условия для ряда арендаторов (холодильные или фармацевтические склады) впоследствии можно создать внутри этих зданий, специфичные же помещения типа морозильных складов или кроссдокингплощадок создаются по схеме builttosuit. "Пока основной спрос на спекулятивные склады исходит от логистических операторов, которые сконцентрированы на сухих складах, - комментирует аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Юлия Мещерина. - Сегменты складов со специальными условиями не развиваются изза неоднозначности спроса, хотя в рамках крупных региональных логистических парков (от 100 га) возможно строительство кроссдокингплощадок на спекулятивной основе". "Компания ориентируется прежде всего на нужды рынка и клиентов, - отметили в Espro management. - Но, даже ориентируясь на потребности потенциальных пользователей, не надо забывать, что, стараясь удовлетворить одну специфическую потребность, можно упустить из виду ряд других. Поэтому одним из основных параметров проекта склада должна быть гибкость - возможность трансформации одного технического решения в другое с минимальными затратами для девелопера и клиента".

 

При росте предложения спекулятивных площадей, ориентированных преимущественно на логистических операторов, отмечается увеличение числа проектов складов и распределительных центров по схеме builttosuit, инициированных компаниямипроизводителями и поставщиками. "Средний размер подобных проектов колеблется в пределах 10-30 тыс. кв. м, - сообщает Регина Лочмеле, руководитель группы аналитики Colliers International. В компании заявляют, что в настоящее время начато строительство либо объявлены планы о реализации проектов таких компаний, как "Пятерочка", "ВиммБильДанн", "Нидан", "Ароматный мир", "Балтика", "Ростик Групп", "Евросеть". "В целом, - комментирует ситуацию начальник отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle Анна Ставны, - к схеме builttosuite более склонны российские компании, особенно если они владеют земельными участками и имеют средства на реализацию складских проектов. Западные же компании ориентированы на аренду складских помещений, так как не имеют достаточного опыта для осуществления подобного рода схем".

 

При более подробном рассмотрении на строительство "под заказчика" ориентированы пользователи имиджевых распределительных центров (автомобильные компании, продавцы бытовой техники) или компании со специфической логистикой (курьерские, архивные), производственные компании сектора light industrial. "Склады, построенные по схеме builttosuit, удобнее компаниям, работающим со скоропортящимся товаром, - дополняют специалисты Espro management. - А также тем, которые занимаются тяжелыми грузами, например, оборудованием для тяжелой промышленности". Потребителями спекулятивных помещений остаются торговые сети, производители и импортеры товаров повседневного спроса, продуктов питания и их дистрибьюторы, а строительство builttosuit постепенно становится нишей для реализации специфических запросов.

 

Спрос

 

Объем неудовлетворенного спроса на рынке оценивается в пределах от 0,7-1 млн. кв. м (Praedium) до 3 млн. кв. м (Jones Lang LaSalle). "Спросом пользуются все складские помещения, существующие на рынке, независимо от их формата", - сообщает руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium Руслан Суворов. Аналитики Colliers International, оценивающие объем спроса в 1-1,2 млн. кв. м, отмечают, что данная оценка включает как активный, так и латентный спрос. "Однако, - комментирует Алексей Новиков, директор отдела индустриальной, складской недвижимости и земли компании Knight Frank, - оценки скрытого спроса затруднены: некоторые компании, ориентируясь на развитие рынка, еще выдвинут заявки". Кроме того, стоит обратить внимание на сегмент некачественных помещений, который, по мнению Новикова, может стать основным источником прироста спроса: "Если хотя бы третья часть из тех, кто занимает сегодня эти 3,3 млн. кв. м площадей класса С и D, в ближайшие годы перейдет на рынок современных складов, объем спроса вырастет почти в два раза. Что касается спроса в современном сегменте, то на площади класса А он выше, чем на Вкласс, и в дальнейшем будет расти, как и требования арендаторов к качеству зданий класса А", - отмечает Руслан Суворов. Специалисты Espro management отмечают, что если раньше арендаторами объектов были в основном западные компании, то в настоящее время растет число крупных российских арендаторов.

 

Основная часть спроса на площади от 30 тыс. кв. м предъявляется логистическими операторами, которые занимают порядка 70-75% площадей спекулятивных складов. За активным спросом логистических операторов, в свою очередь, стоит бум ритейла в России. Несмотря на отмечающуюся тенденцию к росту средней площади заявок, более 50% спроса приходится на заявки объемом менее 5 тыс. кв. м (CWSR), и данный сегмент спроса в значительной степени неудовлетворен. По словам Алексея Новикова, молодые, меняющиеся и быстрорастущие компании опасаются заключать 5-10летние договоры на большие площади в "пафосных" проектах, а предложений малых площадей на рынке не хватает.

 

Баланс спроса и предложения, арендные ставки

 

В условиях большого объема неудовлетворенного спроса рост предложения на рынке, в том числе прогнозируемый, не стоит воспринимать излишне оптимистично. На текущий год прогнозы ввода новых складских площадей меняются от 600 тыс. кв. м (Colliers Int.) до 800 - 900 тыс. кв. м (Knight Frank, Praedium). Однако, как отмечает Анна Ставны, прогнозы, базирующиеся на объеме площадей, заявлен ных девелоперами, мало о чем говорят: анонсируются внушительные объемы, а реализуются они по обстоятельствам, задержка одного крупного проекта может скорректировать прогноз на 100-150 тыс. кв. м. Кроме того, пока и вышедшие объемы площадей не повлияли на спрос, так как сделки по ним были заключены еще на ранних стадиях строительства.

 

Уровень свободных площадей в классе А, по мнению специалистов большинства консалтинговых компаний, составляет 0%, для класса В - 3-3,5%. Оценки общего уровня свободных помещений для современного сегмента варьируют от 0,6% (Jones Lang LaSalle) до 1-2% (CWSR). Как отмечают специалисты CWSR, эти 1-2% свободных площадей практически сводятся к нулю, поскольку рассредоточены по множеству зданий, сданных почти на 100%.

 

Арендные ставки в прошлом году составляли $130-160/кв. м в год в классе А и $100-130/кв. м в год в классе В (без НДС, с операционными расходами, Colliers Int.). Однако в последнее время, с ориентацией на инвестиционную продажу, в классе А в практику входит подсчет чистых арендных ставок, без налогов, операционных и коммунальных платежей (triple net). По данным Knight Frank, размер таких ставок фиксируется в диапазоне $110-130/ кв. м в год, операционные расходы для класса А составляют $20-25/ кв. м в год, коммунальные платежи меняются в пределах $8-12/кв. м в год (для арендаторов первых фаз проектов они выше, а затем распределяются на большее число компаний). Операционные расходы в классе В составляют $14-16/кв. м в год, коммунальные платежи - $6-10/кв. м в год. "Если проанализировать средний уровень ставок по заключенным в 2005 году сделкам, то окажется, что ставки даже несколько снизились, - замечает Руслан Суворов. - Это связано в основном с крупными сделками, в которых большие площади сдавались с некоторым дисконтом". Отмечается тенденция к дифференциации арендных ставок в зависимости от качества объекта, объемов и сроков сделки, бренда арендатора. Растут также средние сроки арендных договоров: по мнению специалистов Jones Lang LaSalle, пятилетние договоры становятся на рынке традиционными, а 7-10летние сроки аренды - обычными в классе А.

 

Результатом серьезного дисбаланса спроса и предложения стала практика предварительных арендных сделок, заключаемых по всем высококачественным спекулятивным объектам. Сочетание же предварительного маркетинга объектов и традиционного срыва сроков их реализации чаще всего приводит к негативным имиджевым и репутационным последствиям. В случае срыва сроков въезда арендаторов в здание применяются штрафные санкции, обычно выливающиеся в определенные сроки бесплатной аренды (от 1 до 3 дней за день просрочки).

 

Тенденции

 

Основные тенденции рынка в первую очередь касаются его качественного развития и перераспределения территориальных "акцентов".

 

   Осуществлен целый ряд сделок инвестиционного характера на рынке складской недвижимости, что в перспективе должно привести к большей цивилизованности и прозрачности рынка.

 

   Как результат общего развития рынка, формируются специализированные девелоперские компании, ориентированные на реализацию сетевых проектов.

 

   Пространственно рынок формируется в основном на территории внутри первого бетонного кольца (А107), исключая территорию внутри МКАД.

 

   На территории Москвы наиболее вероятно развитие небольших проектов редевелопмента, ориентированных на потребителей со специфическими требованиями. Проблемы с земельными участками для складских проектов в Москве исключают возможность реализации здесь крупных комплексов.

 

   Стихийное расположение первых крупных складских проектов на северозападном направлении сменяется более продуманным и равномерным распределением нового строительства по основным входящим и исходящим направлениям московского логистического узла. В настоящее время наибольший спрос отмечается на южном, юговосточном и югозападном направлениях.

 

Инвестиции

 

   Состоявшиеся в последние полгода инвестиционные сделки стали основными событиями, привлекшими внимание к рынку складской недвижимости. Речь идет о следующих типах сделок.

 

   Инвестиционная покупка: склады компании "Кулон", проданные фонду Raven Russia.

 

   Форвардное финансирование и приобретение: "НЛК Крекшино", фонд Raven Russia.

 

   Рефинансирование проектов: логистический парк "Пушкино" и финансирование с последующим рефинансированием: Ленинградский терминал MLP; обе сделки проведены с участием банка Hypo Real Estate International.

 

   Сделка по схеме saleleaseback: комплекс FMLogistics, проданный конфиденциальному западному фонду.

 

Заместитель директора Jones Lang LaSalle по вопросам привлечения инвестиций Томас Дукала главными причинами пристального внимания западных инвесторов к московскому складскому рынку называет снижение рисков, привлекательность российских проектов с высокими ставками доходности (по разным оценкам, от 12 до 14%) и избыток денег у международных инвесторов.

 

Специалисты компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko отмечают также большой "срок жизни" складских помещений и необходимость для ряда уже присутствующих в России инвесторов диверсифицировать портфель инвестиций. В Espro management напомнили о таких факторах, как большие сроки аренды в складском секторе по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости и перспективы активного роста сегмента.

 

Инвестиционные сделки заключаются в основном по известным высококачественным проектам, наиболее ликвидным и гарантирующим инвестору постоянный доход. "Первое, на что ориентируется инвестор, - качество здания, - комментирует Томас Дукала. - Второе - это юридические вопросы и качество арендаторов и арендных договоров". "В принципе, - отмечает Юлия Мещерина, - потенциальным покупателям интересен любой проект, который приносит гарантированный доход. Если бы рынок складов класса В и С был готов к долгосрочным договорам аренды и предоставлению неограниченных гарантий покупателю по титулу на землю, налогам, экологии и т. п., то инвесторы с удовольствием покупали бы объекты в этом сегменте. Но на сегодняшний день только сегмент класса А является достаточно безопасным вложением для консервативного покупателя".

 

В этой ситуации стратегия большинства девелоперских компаний на рынке ориентирована на итоговый выход из собственных проектов. Стоит отметить и тенденцию к выводу оборотных средств из недвижимости логистическими операторами: изменения на рынке позволяют им сконцентрироваться на более доходной профильной деятельности. Возможность формирования российских инвестиционных структур на рынке аналитики оценивают сдержанно, отмечая, что здесь наиболее вероятна схема партнерства западного и российского игроков.

 

Основные последствия инвестиционного бума - это профессиональный рост игроков и качественный рост рынка, развитие сектора управления складской недвижимостью. Аналитики компании Praedium думают, что прецеденты успешных сделок подогреют интерес западных инвесторов к московскому рынку, и это повлечет усиление инвестиционной активности и скажется на снижении ставок капитализации.

 

Среднесрочный прогноз

 

Оценивая исключительное транспортное положение московского логистического узла, обслуживающего четверть российского грузооборота, объем сконцентрированных в Московском регионе финансовых средств и потенциал роста экономики, большинство аналитиков оптимистично отзываются о перспективах рынка складской недвижимости Москвы и Подмосковья. Как отмечают специалисты Jones Lang LaSalle, на складском рынке сохранятся все предпосылки для очень быстрого роста в ближайшие 3-5 лет. До 2008 года наиболее вероятно строительство 1,5 млн. кв. м, что позволит почти удвоить существующее предложение, но не насытить рынок. Уровень свободных площадей будет медленно расти по мере выхода новых площадей на рынок, но существующие максимальные ставки аренды, вероятно, сохранятся на нынешнем уровне минимум до 2007 года, и Москва сохранит свой статус одного из самых дорогих логистических рынков Европы. Ввод в эксплуатацию новых площадей может привести к началу незначительной коррекции ставок в конце 2007го или в 2008 году.