Офисы легализируются

Структура предложения
За последние полтора года в Киеве введено в эксплуатацию 70 тыс. кв. м офисной недвижимости, что, естественно, остановило подорожание аренды. Около десятка новых больших бизнес-центров содействовали сбалансированию спроса и предложения. Однако только некоторые из офисных центров — действительно высокого качества («Доминант Бизнес-Центр», «Мандарин-Плаза», NTBC, «Олимп»). Такие офисные новостройки обращают на себя внимание, в первую очередь, современными архитектурными новациями. И фасадная часть, и интерьерная конструкция свидетельствуют о том, что инвесткомпании консультировались с лучшими специалистами. Эти объекты, согласно украинской практике, имеют срок окупаемости всего 4-5 лет.
В то же время одной из ведущих тенденций столичного рынка аренды стало переоборудование промышленных помещений. Стоимость таких операций, по сравнению со строительством нового объекта или даже реконструкцией административного здания, значительно ниже. До конца 2004 года площадь офисов, предложенная для аренды, в бывших промзонах Киева оценивается специалистами в несколько десятков тысяч «квадратов».
Еще одна тенденция — снижение интереса к «серой» аренде офисов, которая, однако, все еще занимает довольно большую часть рынка (по приблизительным подсчетам, более 30%). Речь идет о переоборудованных под офис квартирах на первом и втором этажах центральных столичных улиц. Специалисты объясняют, что легализации аренды содействовал рост спроса на административные сооружения и НИИ, которые также относятся к средней/дешевой ценовым категориям. «Такого офисного фонда, особенно с ремонтом и около центра, в агентствах недвижимости сейчас нет — предложения если и поступают, все разбирается за считанные минуты», — отмечает Надежда Лапина, менеджер АН «ЮС».
Структура спроса
Несмотря на существенное увеличение офисного предложения, как в профессиональном, так и в «теневом» сегменте аренды, цены не снизились. В то же время наниматели стали требовательнее, ставя более жесткие условия относительно оборудования офисов. «Сегодня уже нет такого ажиотажа, как в прошлом году: прибежали, увидели и сразу оформляют договор. Как правило, берут время на размышления, иногда по 2-3 раза осматривают все предложения», — отмечает тенденцию Роман Герасименко, менеджер АН «Ред».
Сегодня наибольший спрос наблюдается на офисы в бизнес-центрах средней категории в пределах $15-20 за кв. м. Главные клиенты — ритейлеры, фирмы-ВЭД, издательства и представительства региональных компаний. В этом сегменте появилась мода на «офисы без соседей». «У нас есть немало клиентов, готовых заплатить за отдельное помещение площадью 300-400 кв. м даже по $25-27 за «квадрат». Главное — отсутствие соседей. Если такого предложения на момент заявки нет, то требуют, как минимум, автономный лифт. Такие компании-арендаторы обычно сотрудничают с богатыми заграничными партнерами и хотят показать шик. Главными параметрами такого офиса являются не только район и качество помещения (за такие деньги обязательно наличие кондиционеров, стеклопакетов, натуральных материалов в обустройстве), но и фасад, свой ресторан или кафе, паркинг и круглосуточная охрана», — отмечает Лапина. По ее словам, не уменьшается спрос на отдельные дома для аренды, прежде всего, в центральных и прилегающих к центральным районам, особенно на Подоле. В то же время никто не хочет арендовать отдельный офис в более живописных районах, таких, например, как ВДНХ.
В низшем ценовом сегменте в фаворе офисы в админпомещениях пристойного вида. Таких на Правом берегу меньше, чем на Левом, поэтому на Правобережье они дороже — соответственно $15-16 и 12-13 за кв. м по разные стороны Днепра. Это офисы на 30-50 кв. м, расположенные, в основном, в зоне «15 минут пешком от метро». Чаще всего заявки на такие помещения поступают от новых фирм.
По словам операторов, сейчас на рынке тяжелее всего найти малые офисные помещения (до 100 кв. м) и большие (от 1000 кв. м).
Если аренда надоела
Соглашения по купле действующих офисов в Киеве регистрируются очень редко. Это, прежде всего, связано с необходимостью существенных капиталовложений со стороны покупателя. На первичном рынке офис класса «А» стоит $1600 за кв. м (в новом бизнес-центре); $300-500 — квадратный метр в админблоках на окраинах города; $500-800 — «квадрат» квартиры с ремонтом на первых этажах на периферии или в помещении админздания недалеко от центра; $800-1200 — квадратный метр в квартире с хорошим ремонтом или админпомещении в прилегающих к центральным районах; столько же стоит офис низкого уровня в центре; на $1200 и больше тянет «метр» в центральных районах, часто в бизнес-центрах.
Прогноз
По данным компании Colliers International, на начало 2004 года совокупное предложение профессиональной офисной аренды в Киеве составляло 250 000 кв. м. Это в 5 - 7 раз меньше общей площади бизнес-центров Будапешта, Варшавы или Праги. Поэтому рынок имеет большой потенциал для развития. В ближайшие два-три года в Киеве планируется ввести в эксплуатацию 200 тыс. кв. м офисных площадей элитного класса, в том числе несколько специализированных бизнес-центров. Однако, поскольку на подобного типа офисы сверхактивного спроса нет, они могут длительное время оставаться без хозяев. «За два-три года такая ситуация приведет к снижению цен на офисы на 10-15%», — прогнозирует Роман Герасименко. В ближайшей перспективе наибольший спрос будет наблюдаться на близкие к центру помещения стоимостью $15-25 за кв. м. По оценкам специалистов, предложение таких офисов будет расти на 30 тыс. кв. м ежегодно.
Стоимость аренды офисов в Киеве, за 1 кв. м