Особенности анализа рынка недвижимости по-украински

Всего несколько дней назад на нашем портале недвижимости Domik.net была опубликована информация о количестве сделок с недвижимостью, осуществленных в Киеве в 2012 году . И несмотря на то, что цифра, касающаяся жилой недвижимости, не столь оптимистична, как общий показатель на рынке, мы получили вполне обоснованные замечания пользователей по поводу недостоверности цифр. И решили разобраться в особенностях статистических данных, касающихся отчуждения жилой недвижимости и доли в них сделок купли-продажи.

Статистические несовершенства.

Большинство аналитиков киевского рынка недвижимости, как, впрочем, и украинского рынка в целом, имеют в своем распоряжении очень скудные статистические данные. По большому счету, большинство информационно-аналитических СМИ могут ссылаться лишь на собственную статистику, формирующуюся на основе собственных же баз объявлений. Все это — только статистика предложений, но не продаж.

Безусловно, эта статистика в значительной степени отображает действительность, поскольку цены предложений формируются на основе цены продаж в аналогичных сегментах. Да, мы знаем, что цены продаж в среднем ниже цен предложений на 5-7 %, и постоянно подчеркиваем это в аналитических обзорах . На основании статистики предложений и знания этих особенностей рынка, мы можем позволить себе говорить об определенных ценовых тенденциях. Но когда речь заходит о количестве сделок, любая аналитика может основываться лишь на догадках, домыслах и приблизительных подсчетах, сформированных на основе скудных данных, которыми раз в полгода нас осчастливливает Министерство юстиции.

Все, кому так или иначе доводилось сталкиваться в куплей-продажей недвижимости, знают, что осуществление сделки невозможно без участия нотариуса . А они, в свою очередь, раз в полгода подают данные об осуществленных сделках в профильное министерство. Следовательно, реальная статистика о количестве сделок и их стоимости есть только у Министерства, но делится оно этой статистикой не очень-то охотно. Мы и сами неоднократно обращались в Министерство с официальными запросами, но в ответ неизменно получали лишь отписки.

Так, к примеру, в прошлом году официальные данные о количестве зарегистрированных в 2011 году сделок купли-продажи недвижимости на сайте Минюста появились лишь в начале апреля — на полтора месяца позже, чем на одном из информационно-аналитических порталов со ссылкой на тот же Минюст. Впрочем, к чести последнего, отметим, что в опубликованной, хоть и с большим опозданием, информации, все же содержались данные не только о количестве сделок в сфере отчуждения недвижимости, но и о количестве реальных сделок купли-продажи. Доля последних составляет чуть больше 75 %. То есть, в 2012 году - около 25000 сделок. Следовательно, если доля сделок купли-продажи в общем числе операций в 2012 году осталась неизменной, реальный рост их количества составляет 8 %.

Но точную цифру мы не узнаем даже после публикации официальной статистики Минюста. По той простой причине, что там не отображается доля технических сделок. Данные Минюста позволяют нам надеяться на этот, хотя бы небольшой рост, но реальная динамика вполне может быть и отрицательной.

«Технические сделки».

Определенную долю операций по отчуждению права собственности составляют договора дарения, вступление в права наследования и договора пожизненного содержания. Исходя из прошлогодней статистики, можем предположить, что все они составляют около четверти операций. Впрочем, есть еще часть сделок, оформляемых как договора купли-продажи, но осуществляемых без перевода денежных средств — это так называемые технические сделки, заключаемые зачастую между родственниками.

Вступление в права наследования происходит постоянно и не особо зависит от состояния рынка. А вот договора дарения, то есть, по сути, передачи права собственности, явление не столь распространенное, как это может показаться на первый взгляд. Квартиры зачастую дарят родители детям, а вот дарение внукам экономически нецелесообразно — в этом случае больше распространено оформление завещания.

Впрочем, о дарении и наследовании есть хоть какая-то статистическая информация. А вот о доле технических сделок на рынке можно только догадываться. И здесь никакая статистика Минюста нам не поможет.

На сегодняшний день, можно предположить, что количество технических сделок вырастет в связи со введением налога на недвижимость. Но едва ли в его текущей редакции. А вот в случае внесения изменений в налоговый кодекс и роста суммы налога, вполне возможно, отдельным владельцам покажется более выгодным разовая госпошлина и оплата услуг нотариуса, нежели ежегодные отчисления в казну.

Но этим погрешности статистики не исчерпываются. Есть еще первичная недвижимость, приобретение права собственности на которую нотариально не заверяется, а значит в этой статистике не учитывается. Покупка квартиры в новостройке фиксируется только в Главном управлении жилищного обеспечения.

2012 год на рынке недвижимости примечателен как раз ощутимым ростом количества предложений, часто очень выгодных, на первичном рынке и, как следствие, частичной переориентацией спроса в этот сегмент. Собственно, новые денежные потоки как раз на первичный рынок преимущественно и направлены. Но проследить точное количество сделок не представляется возможным. Есть данные, что оно составляет чуть более 14000 квартир, но подтвердить или опровергнуть их тоже проблематично — официальной статистика нет.

И что мы имеем в итоге? Отсутствие детальной статистики существенно усложняет анализ рыночных тенденций — большинство аналитиков рынка вынуждены ориентироваться по обрывочным и неточным данным, которые хоть и позволяют как-то выявить, а, скорее, почувствовать, общий тренд, но не дают возможности проанализировать реальное положение дел на рынке или сделать какие-либо точные прогнозы.

Решение этой проблемы в компетенции органов государственной власти. Есть надежда, что поспособствует этому и создание единого реестра. Но как скоро это произойдет и произойдет ли вообще — вопрос открытый.

Автор: Наталия Рева , © domik.net, 2013