Отягчающие обстоятельства прогрессивной формы (плюс ОСМДизация...)

Наступление на них начал Гражданский кодекс — там об этих коммунальных объектах не упоминается. Окончательно с жэками предполагается определиться в момент принятия нового Жилищного кодекса — там такой аббревиатуры также нет. Им на смену должны прийти ОСМД — объединения совладельцев многоквартирных домов.

Львовский прорыв

Многие (если не большинство) органы местного самоуправления не заинтересованы в ликвидации жэковской системы. Как в разговоре с корреспондентом «2000» честно сказала руководитель «сектора по роботі з питань створення та підтримки ОСББ» Галина Когут, на государственном уровне и на уровне «других городов» имеются функционеры, которым выгодно удерживать жэковскую систему. Эта выгода имеет экономическое и политическое измерения. Политическую составляющую здесь рассматривать не будем. Экономическое же измерение состоит в том, что жэки по сути являются огромным источником незаконных доходов для определенных власть имущих граждан.

Об одном из способов такого обогащения автору статьи удалось узнать опять же во время общения с г-жой Когут: «Если делается ремонт в доме, то, скажем, проходя через все контролирующие органы, через разные дела, ремонт кровли у нас обойдется, скажем, в 200 тысяч, а если эти люди будут нанимать частного предпринимателя напрямую и самостоятельно закупать материалы на рынке, они этот ремонт сделают за 100 тысяч».

На фоне нежелания городских властей в стране отказываться от системы жэков во Львове, как ни странно, мэрия упорно склоняет горожан к созданию ОСМД. Апология ОСМД держится главным образом на том, что самоорганизация жильцов намного эффективнее организации, демонстрируемой коммунальными органами.

Сейчас во Львове функционирует 350 ОСМД. Общая площадь жилья, охваченная этой формой, составляет около 7%. Особенно прибавил наш город за последние годы. В 2007-м, 2008-м и 2009 гг. регистрировали до полусотни новых ОСМД. Это — при мэре Андрее Садовом. Итак, динамика создания ОСМД во Львове идет по нарастающей? Несомненно, подобный результат — следствие выполнения «Програми сприяння створенню та забезпечення функціонування об'єднань співвласників багатоквартирних будинків у м. Львові на 2009 — 2012 роки» (принята в июне 2009 г.). Городской голова осенью прошлого года на одном из совещаний поручил своим подчиненным инициировать создание объединений по месту жительства.

Под яркой этикеткой

Львовского мэра местные политики и общественные деятели обвиняли в желании «подоить» городской бюджет. (Ваш покорный слуга тоже писал об этом — статья «Бюджет Львова: вожделенные... долги», № 8 (450), 20 — 26 февраля 2009 г.) Чем же можно объяснить такие порывы городского головы? Как никак, а он отказывается от целой отрасли!

Чтобы понять настоящую цену «доброты» мэра, достаточно для начала предметно ознакомиться с содержанием упоминавшейся «Програми сприяння...» А там можно найти небезынтересные места. К примеру: «Сегодня жилищное хозяйство города переживает значительные трудности. Увеличивается количество старого или аварийного жилищного фонда, его материально-техническая база предельно изношена, оборудование устаревшее и энергоемкое»; «Состояние жилых домов с той же последовательностью ухудшается, потому что реновация строений не проводилась десятилетиями. Огромных ресурсов, которые необходимы для такой реновации, нет ни в государственном, ни местном бюджетах»; «...освобождение местной власти от функций управления жильем и финансирования мероприятий относительно его ремонта и эксплуатации»; «Со стороны городской власти нужно только помочь им преодолеть инертность мышления, привычку ждать и надеяться на то, что коммунальные предприятия смогут и дальше нести весь груз проблем по содержанию и модернизации жилого фонда».

Как раз эти места из программы городские власти не пропагандируют. В противном случае «динамика роста ОСМД» была бы поскромнее. В отличие от мэра, от его подчиненных оптимистических заявлений не слышно. Г-жа Когут в этом смысле примером быть не может, поскольку живет в малоквартирном доме (меньше 10), который давно уже снят с баланса жэка без создания объединения совладельцев. А вот ее соседка по кабинету Кристина Кугайкевич после полугода работы с соседями по многоквартирному дому вынуждена констатировать, что «жильцы продолжают демонстрировать определенную несознательность».

Бездна капремонта

По признанию г-жи Когут, таких «несознательных» во Львове как минимум 70%! На большинстве собраний жильцов, где агитируют за переход к ОСМД, работникам мэрии приходится слышать одно и то же: «Сделаете нам капремонт — будем создавать ОСМД!» И такое требование имеет под собой законное основание.

В соответствии с пунктом 7 ст. 10 закона «О приватизации государственного жилищного фонда» бывшие владельцы многоквартирных домов обязаны участвовать в ремонтных работах, потребность в которых возникла после приватизации квартир. А бывшие владельцы в основном — исполкомы местных советов.

Это положение продублировано в документе «Порядок участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків їх колишніх власників» (принят Кабмином в 1992 г.). «Порядок» содержит ряд важных уточнений. В частности, пункт 5 «Порядка» обязывает бывшего владельца профинансировать первый после приватизации ремонт в доме, где приватизированы все квартиры, в определенных размерах. (Во Львове жилье приватизировано почти во всех многоквартирных домах.) Эти размеры, уточняемые в приложении, зависят от характеристики строений и их возраста.

Например, в домах с кирпичными или железобетонными стенами и железобетонными перекрытиями, которые не ремонтировались 40 и более лет, он предыдущим владельцем должен быть профинансирован на 100%. Если же необходимо полностью заменить фундамент, стены и перекрытия, то бывший владелец обязан 100%-но профинансировать эти работы, независимо от срока эксплуатации дома. 7-й пункт «Порядка» предписывает включение в пресловутый первый ремонт «исполнения необходимых работ, связанных с устранением выявленных при обследовании неисправностей и повреждений всех элементов дома».

Более того: этот пункт требует от бывшего владельца проведения ремонтных работ, направленных на повышение благоустройства дома и придомовой территории. А это как минимум замена плоских кровель без технического этажа шатровыми, утепление отдельных участков стены.

Во Львове в капремонте, как отметила в разговоре с корреспондентом «2000» руководитель «сектора по роботі з питань створення та підтримки ОСББ», «нуждаются почти все дома, практически 90%»! Правда, она не привела статистических данных, какое количество домов нуждается в том или ином долевом участии бывшего владельца. Но львовянам известно, что в городе есть жилье, возведенное еще в Средневековье, что почти весь центр (ближний и дальний) построен 100 и более лет назад, что существенное количество городского жилья составляют сталинки, хрущевки и брежневки.

Впрочем, на данном этапе исследования проблемы можно обойтись общими цифрами, предоставленными г-жой Когут: во Львове 8 тысяч домов коммунальной собственности, не знавших комплексного капитального ремонта с момента обретения Украиной независимости; стоимость такого капремонта одного среднестатистического проблемного дома — 2 млн. грн. Умножение этих величин дает 16 000 000 000 грн. В городском бюджете таких денег нет. Какие-то капремонты в городе делаются. Но средств от потребности на эти работы ежегодно, согласно сказанному Галиной Когут, выделяется «процентов 2—3, может, 5»!

Ремонтируется что-то одно: либо кровля, либо инженерные сети, либо электрощитовые. Причем фрагменты капремонтов делаются в домах коммунальной собственности вообще, а не в готовящихся на ОСМД. С домами, которых агитируют перейти к ОСМД, последовательность выделения средств под капремонт выглядит так: «Создадите ОСМД — сделаем ремонт».

Мало того, как сказано в «Программе», то или иное ОСМД, чтоб получить хоть какие-то деньги на капремонт, должно... принять участие в конкурсе! А что это такое — горожанам отлично известно. Многолетний глава ОСМД «Угорська, 22» Алексей Веренцов по этому поводу задается риторическим вопросом: «А какова методика отбора, когда одному дому нужно дать 100% от необходимого ремонта, а — другому 5%? Почему ОСМД из ассоциации «Сиховчане» получают всегда больше, чем другие ОСМД?!»

Не найдется необходимых на капремонт средств для Львова и у государства. 30 апреля нынешнего года одному из центральных телеканалов министр по вопросам ЖКХ Александр Попов сказал, что для поощрения перехода на ОСМД из госбюджета на 5 лет на всю Украину будет выделено 10,5 млрд. грн.

Следовательно, основная финансовая тяжесть по капремонту — законно это или незаконно — ляжет на самих жильцов. Во Львовском горисполкоме нет расчетов, во сколько обойдется капремонт для отдельной квартиры. Но мы эту величину попробуем определить. Если 8 тысяч домов умножить на 2 млн. гривен и поделить на 800-тысячное население, то получается 20 тыс. грн. на горожанина. Это очень некорректная арифметическая операция. Поскольку какая-то часть львовян живет в отдельных домах, какая-то — в еще сохранившихся ведомственных.

Но это не умаляет будущее закабаление граждан Львова, а наоборот, увеличивает. Но пусть будет 20 тыс. — тоже «неплохо». Теперь умножим эту цифру на количество членов среднестатистической семьи — трех человек. Получим 60 тыс. грн. на квартиру. И это — также некорректно. Потому что какая-то другая семья, скажем, из семи членов может проживать на 40 квадратных метрах, а дом «а» может быть более запущенным, нежели дом «б». Но нас беспокоит судьба типичной городской семьи из 3 членов, владеющей двухкомнатной квартирой в доме средней запущенности.

В состоянии ли каждая из таких среднестатистических семей осилить указанную сумму? Какая-то часть — вероятно. Но какая? Очевидно, что не- большая. Какой же выход? Брать кредиты. Г-жа Когут говорит, что это нормально, что путем кредитования ОСМД в свое время пошла, к примеру, Польша. Но там предоставлялись льготные кредиты. И доходы поляков нельзя сравнивать с нашими доходами. Предположим, что ЕБРР будет предоставлять нашим жильцам льготные кредиты, возможно, даже беспроцентные. А если у ЕБРР не хватит денег на всю нашу «коммуналку»? Брать кредиты в наших банках, под «наши» проценты?.. А какова перспектива возврата кредитов по капремонту в стране, где уровень доходов населения нижайший?

Без выравнивания нынешнего дикого дисбаланса между уровнем зарплаты и общей стоимостью произведенной продукции основная часть владельцев квартир рассчитаться со взятыми кредитами на капремонт будет не в состоянии. Сегодня размер зарплаты в общей стоимости произведенной продукции составляет всего порядка 7%, тогда как это должно быть в разы больше. Поэтому нетрудно спрогнозировать, что кампания по загону жильцов в кредиты может завершиться новым перераспределением жилфонда: квартиры, полученные путем бесплатной приватизации, через непогашенные кредиты могут массово переходить в собственность банков. Совсем недавно что-то похожее мы наблюдали.

Невостребованное посредничество

Итак, главное, что подвигло нашего мэра «способствовать становлению ОСМД», — катастрофическое состояние жилищного фонда и отсутствие средств на его (жилфонда) реновацию. Но есть еще одна фундаментальная причина, заставляющая мэра Львова «избавиться» от «жилищной обузы». В «Програмі сприяння створенню...» она обозначена до цинизма открыто: «Освобождение от проблем, связанных со сбором коммунальных платежей».

Чтобы проникнуться данным желанием городской власти, нужно иметь представление, как эти средства собирают. Поначалу жэк рассылает письменные угрозы. Когда долг жильца достигает, по мнению коммунальщиков, «критической точки», к должнику «в гости» идет бригада из работников жэка, участкового и даже главы районной госадминистрации. Все они дружно оказывают на должника психологическое давление.

И тогда либо должник находит деньги, либо у него начинают отбирать какие-то вещи. С каждым днем должников, которые под таким прессом в состоянии покрывать долги, становится все меньше — кризис, знаете ли. С конфискацией имущества тоже не все просто. Если, к примеру, холодильник в одном экземпляре, его отнимать нельзя. Да и какой смысл собирать б/у вещи (где хранить, как реализовывать) — ведь почти не покупаются новые товары! С судами жэки связываться не хотят — уж очень огромно количество должников и без 100%-ной гарантии на успех.

Стремление избавиться от бремени сбора платежей началось не в 2009-м и не на уровне жэков. Первыми начали «съезжать» тепловики. Было это где-то в 2000 г. Два года назад их примеру последовал и «Львівводоканал». Причем эти монополисты отказались не только деньги собирать, ведь это только составная функции «исполнитель услуг», которая предусматривает также техническое обслуживание соответствующих инфраструктур в домах.

«В 2000 году, — официально заявил представитель Общественного форума Львова Теодор Дякив, — городская власть во Львове при поддержке прокуратуры города незаконно принуждала глав ЖСК и ОСМД к подписанию договоров, которыми ЖСК и ОСМД брали на себя нехарактерные, не установленные законом и невозможные к выполнению функции исполнителя услуг». Имеются в виду функции исполнителя услуг по тепло- и водоснабжению.

Большая часть ОСМД и ЖСК, по словам Теодора Дякива, поддалась давлению города и прокуратуры. Самые стойкие втянулись в судебные баталии и... победили. Показательно в этом плане противостояние львовского ЖСК № 63 и «Львівводоканала». Наш монополист по водоснабжению и водоотводу пошел жаловаться Фемиде, что этот кооператив не хочет подписывать договор, коим «должен был бы» взять на себя обязанности исполнителя услуг. В мае 2007 г. Хозяйственный суд Львовской области признал претензии «Львівводоканала» необоснованными.

Поскольку в обязанности этого кооператива ни по уставу, ни по закону предоставление жилкомуслуг не входит. Такие обязательства, по убеждению суда, несут определенные жилищно-коммунальные предприятия. Уточнение по этому поводу содержится в пункте 1.3 «Порядку визначення виконавця житлово-комунальних послуг у житловому фонді» (утвержден приказом Госкомитета Украины по вопросам ЖКХ 25 апреля 2005 г. № 60): «Исполнителем жилищно-коммунальных услуг... может быть субъект хозяйствования, предметом которого является предоставление соответствующих жилищно-коммунальных услуг и который может обеспечить выполнение обязанностей...» (Аналогичные решения судов — и по претензиям тепловиков.)

Слово «может» в последней цитате особенно важно. У ЖСК и ОСМД таких возможностей нет. В подавляющем большинстве случаев штат ЖСК и ОСМД состоит из председателя и бухгалтера. Да и создавать при ЖСК или ОСМД, чьи полномочия распространяются на один или несколько домов, специальные подразделения для технического обслуживания водных и тепловых сетей экономически нецелесообразно. При этом, если бы ЖСК или ОСМД пожелали такой деятельностью заняться, им следовало бы получать соответствующие лицензии и т. п. Последними далеко не каждый жэк обладает. Тем не менее в июне 2007 г. горсовет признали исполнителями услуг именно жэки — раз ЖСК и ОСМД не желают и не могут, а «Львівтеплоенерго» и «Львівводоканал» просто не желают.

Впрочем, не все жэки подчинились горсовету. Отказ некоторых из них от функции исполнителя услуг привел к тому, что в городе появился с десяток ЖСК и ОСМД, у которых накопились огромные долги за воду — деньги элементарно некому было собирать. И тогда «Львівводоканал» отключал должников домами.

Кстати, это еще раз выявляет истинную заинтересованность мэра в процессе ОСМДизации — чтобы избавиться от жилищных проблем. С жэковскими должниками «Львівводоканал» работает по-другому: там от воды отключают точечно, через стояк, при помощи одиозного полтавского «Спрута». Во-вторых, если сбор средств за коммунальные услуги будет полностью передан ОСМД, уровень оплат станет еще хуже — у объединений нет той административной поддержки, которая имеется у коммунальщиков, — участковый и глава РГА не станут собирать средства для совладельцев.

Если жэки, ЖСК, ОСМД, тепловики и «водники» не хотят быть исполнителями услуг, тогда кто может выполнять эту функцию без принуждения? В проекте нового Жилищного кодекса говорится, что — управители или управляющие компании. Насколько это вероятно, мы сейчас разбираться не станем — это тема отдельного разговора.

Осторожно — люди!

Глава ОСМД для совладельцев уже сегодня — враг номер один. Отключение воды или тепла из-за долгов одних совладельцев другими совладельцами расценивается как непосредственная вина председателя ОСМД. Сбор им средств за квартплату остальными жильцами воспринимается как его (председателя) личное обогащение. На этапе становления ОСМД человеческий фактор также дает о себе знать. Типичная ситуация — на собраниях по поводу создания ОСМД люди часто не могут определиться (помимо проблемы с капремонтом), кому доверить правление и кто будет отвечать за дом. Приходится констатировать: хваленый принцип самоорганизации нашего населения явно переоценен. Накал страстей при переводе жильцов на ОСМД обещает быть не меньшим, чем во время коллективизации!