Парадокс по-украински: жилье прошлого века, цены - настоящего

Жилье — это неоспоримый атрибут современного общества, и, естественно, что жизнь без крыши над головой воспринимается как нечто невообразимое, ведь человек зачастую стремится к исключительно оседлому способу существования.

Наша страна в этом плане не исключение. Времена вместе с социально-политическим строем государства меняются, но проблема жилья была, есть и будет актуальной, наверное, всегда. О том, где и как живут современные украинцы, а также каким было жилье в нашей стране во времена СССР и царской России, расскажет постоянная рубрика информационно-аналитического портала Inpress.ua «Аналогии».

Царские покои

В царской России  на социальные проблемы, в частности такие, как обеспечение людей жильем, долгое время особого внимания не обращали. Большинство граждан украинской части империи (читай селяне) в основном проживали в собственных хатах, а мещане жили в  многокомнатных домах  (их еще называли доходными), где помещения практически повсеместно арендовались.

В середине XIX века, когда царскую Россию настигла   промышленная революция , появились  бараки , в которых проживали рабочие фабрик и заводов. В бараках не было такого понятия, как личная жилплощадь, высшей степенью благодати в таких случаях был свой уголок за занавеской  — подобным благом могли пользоваться только особо заслуженные рабочие семьи.

Конечно же, кардинально противоположными жилищными условиями располагали сливки русского общества  — потомственная аристократия, купцы, буржуа, еще необанкротившиеся помещики, чиновники и высокопоставленные военные. «Цвет нации» зачастую проживал в роскошных особняках и просто шикарных домах в отдельных районах города.

В Киеве таким районом традиционно считались и считаются   Печерские Липки  — именно здесь при царе селились самые богатые купцы, высокопоставленные военные и чиновники, во времена СССР верхушка партноменклатуры, а сегодня — современная украинская аристократия.

В основном обеспеченная часть жителей старалась селиться поближе к Крещатику, где и протекала основная деловая жизнь. Кроме того, в  деловых кругах  Киева из-за близости к речному порту очень популярным районом был  Подол . Именно там, на Контрактовой площади, до развития сети железных дорог заключались контракты на основные товарные поставки.

Как строили?

Строительство домов в крупных городах Российской империи осуществлялось в основном исходя из  двух целей : во-первых, речь идет о личном пользовании, когда богатый буржуа или купец мог позволить себе  построить собственный дом  в престижном районе города. Во-вторых, существовала практика строительства так называемых доходных домов , которые строились специально с целью последующей сдачи в аренду.

Именно благодаря доходным домам города Российской империи застраивались весьма солидными темпами, отсюда и знаменитые узкие улочки и сложные системы проходных дворов.

Чтобы построить многоквартирный доходный дом, в начале ХХ века инвестору того времени необходимо было располагать капиталом в  100-200 тыс. рублей , причем нередко на эти цели уже тогда у банков привлекались кредиты. В то же время на строительство небольшого частного дома в провинции, скажем, рабочему требовалось 600-700 рублей.

Что касается стоимости аренды, то на стыке XIX и XX столетий три комнаты в хорошем районе Киева можно было снять за  25 рублей , а за койко-место на окраине доводилось платить чуть больше  5 рублей в месяц . Средняя зарплата при этом у рабочего составляла 37 рублей,  учителя получали по 100, а врачи — по 150-200 рублей .

Совок в каждый дом

Успешно свергнув царский режим, большевики поначалу, естественно, не особо утруждали себя жилищными вопросами, поскольку срочной потребности, равно как и ресурсов, для этого не было. Бывшие   многокомнатные обиталища богачей  легко трансформировались в  коммунальные квартиры , так что на первое время вопрос жилплощадей остро не стоял.

Ощутимая необходимость наращивать объемы жилищного фонда в СССР начала появляться во времена масштабной « социалистической индустриализации страны » в 30-х годах ХХ века, когда уверенными темпами начали строиться новые промышленные гиганты страны, а также создавались крупные инфраструктурно-хозяйственные объекты.

Однако жилищное строительство тогда не рассматривалось руководством Союза как первоочередная задача, поэтому реально   первое масштабное строительство  в стране началось только после окончания  Великой Отечественной войны , когда возникла объективная необходимость восстанавливать города после серьезных разрушений.

Именно в это время — конец 40-х — начало 50-х в советских городах массово начали появляться « сталинки » — так их называли в честь генерального секретаря Центрального комитета КПСС  Иосифа Сталина . К слову, имена последующих генсеков  Никиты Хрущева и Леонида Брежнева  также вошли в историю мировой архитектуры благодаря жилищным нововведениям времен их правительства.

Особенностью «сталинок» была их долговечность (ресурс прочности составляет 100-120 лет), достаточно крупная планировка, высокие потолки и толстые стены — пожалуй, лучший жилпроект времен Советского Союза.

Однако престижные «сталинки» не могли в полной мере   удовлетворить все растущий спрос  на жилье среди  советских граждан , это была скорее дань победе,  добрый жест страны-победителя  по отношению к жителям наиболее пострадавших в войне городов. Настоящим же народным проектом стали « хрущевки » — малометражные, с тонкими стенами и простой, несколько топорной архитектурой, зато доступные и быстро строящиеся.

«Хрущевки» росли как на дрожжах, ими застроили, без преувеличения, всю страну, в то время как единственным альтернативным вариантом такого жилья для советских граждан были не менее легендарные « гостинки ».

« Комната гостиничного типа » — а именно так официально назывались дома-гостинки — являла собой попытку с минимальными затратами как материалов, так и времени обеспечить крышей над головой максимальное количество людей.

Неискушенному советскому гражданину (часто с семьей) предлагалось вместиться в уменьшенный вариант нормальной квартиры —   12-метровая комната плюс кухня 4 метра  (в общей сложности чуть больше 20 метров) — в  практически собственном доме. Но деваться было некуда, ведь другие типы домов в массовом и доступном варианте, по сути, не строились.

В результате по той же причине (отсутствие достойных вариантов) многие украинцы и сегодня ютятся со своими семьями в «хрущевках» и «гостинках» (80% всего жилого фонда в Украине приходится именно на дома еще советской постройки), давно нуждающихся в как минимум капитальном ремонте, а то и вообще в сносе.

Однако советская инженерно-строительная мысль, равно как и объективные запросы советских граждан, на месте не стояла, в результате чего в середине 60-х начали появляться первые « брежневки », а в начале 70-х — « улучшенки » и « чешки » (по проекту чешских инженеров-строителей).

И те и другие представляли собой высотные здания   от девяти этажей  с очень приличными по тем меркам бытовыми условиями: лифтом, мусоропроводом, а также увеличенными по сравнению с «хрущевками» метражом и высотой потолков.

Под крышей дома моего

Обзавестись отдельным жильем (коммуналка и гостинка с общими кухней и ванной на множество квартир таковым не считались) можно было, используя несколько традиционных «даров» коммунизма. Получить   государственную квартиру в аренду в советское время означало, прежде всего, отстоять приличное количество времени (лет 10, а то и больше) в очередях, так как желающих обзавестись практически дармовым жильем было очень много.

Жилфонд в таких случаях разделялся на  ведомственный  (жилье строилось специально для определенного предприятия или ведомства) и  исполкомовский  (все новостройки зачислялись на баланс того или иного населенного пункта). Естественно, очереди на исполкомовское жилье были в разы длиннее ведомственных, к тому же собственный жилфонд имели только крупные предприятия, а остальные могли похвастать разве что небольшими общежитиями.

Был еще вариант с  кооперативным строительством  — в таком варианте на базе определенного города, организации или предприятия создавался  жилищно-строительный кооператив , который получал у государства кредит на строительство, а желающие обзавестись жильем выплачивали вступительный, а также ежемесячные взносы. Примечательно, что для вступления в ЖСК тоже надо было отстоять немалую очередь, приличным был и первый взнос на такую квартиру — около  3 тыс. рублей за трехкомнатную в Киеве при средней зарплате по Союзу  в 140 рублей.

При этом квартиры в самом доме не принадлежали жильцам, а были собственностью непосредственно ЖСК, поэтому продать такое жилье можно было только другим его членам. Также могли возникать нюансы, когда строительство по разным причинам затягивалось (порой на 10-15 лет), а сами члены кооператива могли не знать даже примерный район, где будет находиться их дом. В целом ЖСК не пользовались особой популярностью среди властей СССР, и объем строительства жилья по такой схеме не превышал 7-8%  от общего жилфонда Союза.

Что касается  индивидуального строительства , то в этой сфере определенный бум пришелся на начало 50-х годов, когда послевоенная страна всеми методами пыталась отстроиться заново. Именно тогда весьма распространенной была практика выдачи гражданам участков под строительство частного дома, опять-таки в аренду.

Проблем с получением такого участка, как правило, не возникало, необходимо было предоставить справку о составе семьи, а также утвердить проект непосредственно строительства, после чего государство обеспечивало гражданина ссудой (до 70% от общей стоимости строительства), рассчитанной на 10-15 лет.

Интересно, что непосредственно гражданину-застройщику принадлежал только дом; сама земля, на которой он находился, являлась собственностью государства. Однако начиная с середины 60-х получить такой участок стало крайне затруднительно, а для простого человека без «заслуг перед отечеством» это было практически невозможно.

Жилищный капитализм

Сегодня Украина давно живет в рыночных экономических условиях, где все, в том числе и жилье, покупается и продается с чрезвычайной легкостью. Были бы деньги.

Общий жилищный фонд в Украине,   по данным Госстата , насчитывает  1,1 млрд кв. м. Получается, что на одного украинца выпадает в среднем примерно  23,7 кв. м жилплощади  — практически метраж квартиры типа « гостинка ». Однако по сравнению со среднеевропейскими мерками это поистине мизерный показатель, ведь в странах ЕС на одного жителя выпадает от  37 до 45 кв. м  жилья. Да и темпы строительства зданий жилого сектора также не внушают оптимизма, как и в целом состояние строительной отрасли, которая до сих пор не может оправиться от последствий кризиса 2008-2009 годов.

Неудивительно, что   3/4 украинцев  сегодня живут еще в детищах советской строительной промышленности, сданных в эксплуатацию в  30-60-х годах  прошлого века. При этом около 50 тыс. многоэтажек, в которых проживают наши сограждане, являются аварийными . Ситуация в целом понятна. Срок эксплуатации большей части жилфонда или уже на исходе, или истек, а необходимые ремонтные работы фактически не проводятся.

Тем не менее средняя   цена за однокомнатную квартиру  по Украине колеблется от  35 до 45 тыс. долл . Причем средняя зарплата составляет  чуть более 420 долл.  Как видим, простой украинец честно заработать на собственную жилплощадь фактически не может. А ипотека сегодня настолько дорога, что выплатить ее практически так же невозможно, как и накопить необходимую сумму.

Вот и покидают многие украинцы свои маленькие городки и села и уезжают в поисках работы и лучшей жизни в мегаполисы. Безусловно, в той же столице   зарплата  повыше и вакансий побольше, но и аренда жилья стартует как минимум  с 400 долл . И те, кажущиеся относительно большими зарплаты в итоге оседают не в карманах тех, кто их заработал, а у владельцев квартир. При этом на каждом углу можно встретить предложение купить квартиру в новострое — где за кубический метр жилья у вас попросят не меньше  1 тыс. долл.

Если есть предложение, значит — есть спрос. «Вот только кто эти таинственные покупатели, — задается вопросом простой украинец, — и как попасть в ряды этих счастливчиков?». Ответ на этот вопрос, по всей видимости, и является «формулой успеха» и путевкой в жизнь «под крышей дома своего».