PARK-VIEW. Квартиры с видом на парк
В условиях, когда мегаполис диктует определенное расписание и ритм жизни, потребность в рекреации ощущается особенно остро. Житель мегаполиса стремится рационально использовать свое время и решать проблемы в кратчайшие сроки.
А поэтому неудивительно, что инвесторы и застройщики, прекрасно понимая насколько важен зеленый уголок возле дома, стараются разрабатывать территории вблизи парковых зон и возводят там жилые комплексы.
Немного истории
Киев – один из самых романтичных городов мира. Основанием подобному утверждению служит более чем тысячелетняя его история, Днепр с живописными склонами и островами, а также парки и скверы, формирующие его неповторимый образ. К слову, двадцать парков из всех расположенных на территории столицы находятся под государственной охраной и имеют статус памятников садово-паркового искусства. Причем девять из них имеют статус общегосударственного значения, а одиннадцать – городского.
Первый парк в Киеве был заложен в 1631 году при Киевском митрополите Петре Могиле, к тому же располагался он не в городе, а в его предместье Голосеево. В первой половине XVIII столетия, по приказу Петра I были основаны «Государевы сады», получившие названия Шелковичный и Виноградный. Позже здесь возник целый садово-парковый комплекс, поглотивший огромный плац-парад перед Мариинским дворцом. Тогда же на Печерске высадили липовую рощу. Сегодня о тех событиях напоминают лишь названия старинных улиц – Шелковичная, Виноградный и Липский переулки. В конце XIX столетия этот сад перешел во владение Думы, которая начала сдавать в аренду его отдельные участки. Так возникли Сад Купеческого собрания и кафешантан «Шато де Флер» (соответственно часть парка за зданием нынешней филармонии и территорией стадиона «Динамо»).
В 1839 году был заложен Ботанический сад Императорского университета Святого Владимира (ныне Ботанический сад имени Академика Фомина). До этого здесь были дикие пустыри с балками и оврагами. В Университетском саду (как его еще называли) вручную были насыпаны земляные горки и высажена коллекция растений, привезенная из упраздненного властями Кременецкого лицея на Волыни, а также семена и саженцы, присланные многими ботаническими садами Европы. Гордостью этого сада стала уникальная коллекция пальм и кактусов, которые росли в специально построенных для этого оранжереях.
Приблизительно в то же время на Владимирской горке был заложен первый регулярный парк. Впоследствии, расположенные вдоль Днепра киевские парки и скверы объединились в единую зеленую зону, начинающуюся у подножия Владимирской горки и усадьбы Михайловского Златоверхого монастыря и тянущуюся через Зверинец и Выдубичи к Голосеево и Китаево.
На рубеже XIX – ХХ столетий в Киеве появились открытые для общего доступа парк Политехнического института, Пушкинский парк и Сад Зоологического общества. Аристократия предпочитала бывать в Николаевском сквере – самом благоустроенном городском парке (ныне парк имени Шевченко), в скверике у Золотых Ворот и в сквере близ Присутственных мест (здание «Губернского по делам присутствия» расположено в квартале правительственных зданий и до сих пор разделяет улицу Житомирскую на Большую и Малую).
Стоит отметить, что киевляне не были сторонними наблюдателями благоустройства города. Они активно высаживали деревья и кустарники сами, при необходимости бесплатно получая саженцы в том же Университетском саду. И уникальным Бибиковским бульваром с его четырехкилометровой тополиной аллеей (ныне бульвар Шевченко) гордились все киевляне без исключения.
После революции территории города значительно увеличились. Так, в черту пролетарского Киева вошли многочисленные предместья и лесные массивы, а на бывших пустырях разбили новые парки и скверы. Правда, многие из них уже трудно было назвать памятниками садово-паркового искусства.
Одной из первых задач восстановления города после Великой Отечественной войны, согласно принятому в 1946 году Закону «Про пятилетний план восстановления и развития народного хозяйства УРСР», стало «наполнение его в достаточном количестве зеленью с созданием новых рекреационных зеленых зон». О результате этой титанической работы свидетельствуют статистические данные 1977 года. Согласно им в Киеве на тот момент насчитывалось 66 парков, 134 сквера и 32 бульвара. Гостей «города-сада» впечатляло, что на каждого киевлянина, учитывая общую площадь внутригородских и загородных зеленых зон, приходилось почти 1000 квадратных метров зелени!
Кризис предложений
При выборе жилья у современного покупателя потребность в рекреации, а, следовательно, наличие парка или сквера у дома, является одной из доминирующих мотиваций. Эту тенденцию достаточно просто проследить по предложениям на рынке вторичного жилья, который больше других подвержен колебаниям, связанным с психологическим настроем покупателей. Многие люди, улучшая свои жилищные условия, отдают предпочтение квартирам в домах, расположенных вблизи от зон отдыха, и готовы добавить к заявленной стоимости квартиры 5-7% за месторасположение, тем самым, повышая спрос на жилье подобного рода. Правда, сложившуюся ситуацию несколько усугубляет то, что большое количество квартир (до одной трети) покупают не для жилья, а в инвестиционных целях. Так как зачастую объекты, расположенные в спальных районах возле зеленых зон и парков, по классу и ценам за квадратный метр жилья не уступают некоторым объектам, расположенным в центре города в менее экологически привлекательных зонах.
Таким образом, расположение жилья в непосредственной близости к парковой зоне на сегодняшний день скорее характеризует его престижность и уникальность. Ярким примером тому служит офисно-жилищный комплекс – «Граф Толстой», реализованный компанией «Кэпитал Риал Истейт», который благодаря параметрам комфортности, заложенным в проекте, и месторасположению стал комплексом класса «премиум». «Оригинальный проект, выполненный в стиле украинского барокко, качественно отличает этот комплекс от современных строений, – объясняет Егор Земелев, директор компании «Кэпитал Риал Истейт». – Плюс удачное и выигрышное месторасположение – на ул. Л. Толстого, недалеко от деловой и торговой части города, но в то же время в тихом и уютном месте. Фасад здания выходит на одно из самых красивых мест Киева – Ботанический сад имени академика Фомина, что сыграло не последнюю роль в колоссальном спросе на этот объект не только со стороны граждан Украины, но и иностранцев, для которых показатель экологически благоприятного месторасположения жилья весьма ценен». К слову, стоимость квадратного метра в комплексе в 2005 году составляла $ 2 700 и в течение года выросла до $ 3 500. На сегодняшний день свободных квартир там не осталось.
Подобная ситуация, когда предложений в новостройках вблизи парковых зон крайне мало, наблюдается почти по всем объектам, подпадающим под данную характеристику. Квартиры в таких домах зачастую раскупаются еще до сдачи дома в эксплуатацию, а после перепродаются или сдаются в аренду. Пример тому – жилой комплекс класса «премиум» «Киевская династия», возведенный по бульвару Т. Шевченко, 11-А рядом с парком им. Т. Шевченко. Хоть комплекс и расположен в глубине двора, но просматривается из любой точки по всему периметру квартала и имеет квартиры с видовыми характеристиками. Сегодня к продаже предлагаются два варианта квартир – с авторским дизайном (цена колеблется в пределах от $ 10 тыс. до 14 тыс. за кв. м) и «после строителей» (цена квадратного метра – от $ 7,5 тыс. до 10 тыс. за кв. м).
Практически отсутствуют предложения в недавно сданном в эксплуатацию новом высотном доме по улице Ветрова, 11, фасад которого выходит на Ботанический сад имени академика Фомина. Анализ осуществленных ранее продаж по этому объекту показал, что квартиры реализовывались по цене $ 4 тыс. за кв. м. Стоит заметить, что поблизости, по ул. Ветрова, заканчивается строительство еще одного дома, застройщики планируют сдать его в эксплуатацию в первом квартале 2007 года. И в этом доме уже нет свободных к продаже квартир.
Все вышеперечисленное лишь доказывает популярность квартир в домах вблизи парковых зон, а насколько и каким образом расположение объекта влияет на стоимость его квадратного метра, прокомментировал Алексей Котенко, директор АН «Планета Оболонь»: «На стоимость может повлиять наличие даже большого, засаженного деревьями двора или сквера. Но, если мы говорим о близости к парковым зонам, то она должна быть реальной. Желательно, чтобы окна выходили на парк. Вот только очень сложно определить насколько это сказывается на ценах – многое зависит от района и парка. А на вторичном рынке ко всему перечисленному добавляется еще и состояние квартиры как фактор, влияющий на стоимость. Так что вычленить «составляющую парка», заложенную в стоимость квадратного метра, практически не реально. К примеру, цены на предложения по улице Институтской, находящейся вблизи Мариинского парка, несколько выше, чем цены на аналогичные предложения по улице Богомольца. В то же время, цены на квартиры по проспекту Науки (рядом с Голосеевом) мало отличаются от цен в районах без парков. Основные особенности продаж заключаются в том, что на первичном рынке рядом с парковыми зонами строят, как правило, элитное жилье, цены на которое существенно выше. На вторичном рынке такое расслоение менее заметно ».
Лучшие предложения современности
На сегодняшний день большинство припарковых территорий уже достаточно плотно застроены, но, несмотря на это, в столице все же ведется строительство нескольких проектов жилых комплексов вблизи парковых зон. И в этом нет ничего удивительного. Как заметил Андрей Руденко, руководитель проекта ЖК «Времена Года», «наличие поблизости зеленой зоны – доминирующий фактор при выборе места для строительства жилых зданий». Поэтому застройщики не упускают возможности использовать свободные территории вблизи парковых зон под строительство жилья, привлекая инвесторов неординарностью, уникальностью возводимых проектов.
«Воздвиженка» – наиболее интересный и эксклюзивный объект, расположенный в урочище Гончары-Кожумяки, между горами Замковой, Детинец и одноименными заповедниками. Помимо месторасположения уникальность этого объекта заключается в архитектурном исполнении – восстановление архитектурных традиций Старого Подола XIX века. Район застраивается кварталами 3-4-квартирных домов, высота которых не превышает четырех этажей. К тому же помимо природной закрытости район будет иметь социальную автономность от окружающего города. «Это не значит, что там будет шлагбаум, – уточняет Тарас Зябкин, начальник отдела маркетинга компании-застройщика «Киевгорстрой-1 им. М. П. Загороднего». – Это городская улица, являющаяся достоянием всех киевлян и гостей столицы, но поскольку мы пришли в этот район тогда, когда там никто не жил, то получилось, что теперь там все дома – наши, и жильцы, соответственно, – наши покупатели, люди определенного социального уровня и статуса. А раз все соседи принадлежат к одному слою населения, то естественным образом возникает некая социальная закрытость. Плюс замкнутость инфраструктуры – все первые этажи домов нежилые и отдаются под объекты инфраструктуры. Кроме того, обеспечивать комфорт жителей микрорайона будет наша эксплуатирующая организация». О привлекательности этого уникального проекта говорит и динамика стоимости 1 кв. м: если в 2003-2004 гг. на этапе начала строительства она не превышала $ 1 800, то уже нынешней весной она перешла рубеж в $ 3 тыс., а сегодня составляет $ 5 тыс.
Оригинальное сооружение вблизи Национального ботанического сада (ул. Зверинецкая) возводит компания «Т. М. М. ». Уникальность данного жилищного комплекса с пафосным названием «Триумф», состоит в том, что количество предлагаемых услуг его инфраструктуры позволяет застройщику позиционировать его на рынке как «город в городе». К тому же это первый в Украине жилищный комплекс, в квартирах которого устанавливается система «умный дом», и они продаются с полной отделкой «под ключ». Неординарность его архитектурного исполнения и удачное месторасположение прокомментировала Ангелина Деревлева, маркетолог компании «Т. М. М. »: «В Киеве мало проектов, которые подобно нашему могут «похвастаться» территориальным расположением, поэтому нашей компанией еще в предпроектный период были сопоставлены все факторы и тщательнейшим образом скорректированы все возможности. Мы отдавали себе отчет в том, что проект должен быть ярким и неоднозначным. В результате «Триумф» выглядит как ворота в город, своего рода «триумфальная арка» вблизи Ботанического сада». Понятно, что стоимость такого предложения будет высокой. «Разница в цене на видовые и невидовые апартаменты может составлять около 15%. Причем это повышение формирует сам покупатель, интересуясь, есть ли в наличии видовые квартиры, – поясняет Ангелина Деревлева. – Это приветствуется и это модно. Все хотят видеть из окон своей квартиры сады». К сведению, нижний ценовой порог «триумфального» жилья составляет EUR 3 тыс. за кв. м. А если говорить о квартирах с панорамными видами, в расчет стоимости которых закладывается высокий уровень отделки, то здесь речь может идти о суммах, значительно превышающих указанную, и в этом случае стоимость устанавливается в индивидуальном порядке.
Компания «НЕСТ» на сегодняшний день реализует два проекта жилищных комплексов, расположенных вблизи парковых зон Соломенки – «Времена Года» и «Изумрудный». Отличительной чертой обоих проектов является тот факт, что они возводятся на территориях бывшей промзоны Соломенского района, напротив урочища Кучмин Яр, и, без сомнения, своим появлением не только облагораживают общий вид микрорайона, но и в некотором роде повышают его статус. Помимо месторасположения каждый из объектов имеет свои достоинства.
В мультиформатном проекте ЖК «Времена Года» достаточно грамотно смикшированы элементы жилья классов «бизнес» и «премиум». Наравне с параметрами жилых площадей, больше характерных для домов класса «бизнес», качество отделки, лифты и сервис соответствуют требованиям жилья более высокого уровня. На рынке данный проект позиционируется как «нейминг», то есть продается не просто адрес, а к покупке предлагается наполненный эмоциональными переживаниями бренд. «Одним из достоинств нашего комплекса можно считать его инфраструктуру и концепцию создания замкнутого пространства, – комментирует Андрей Руденко, руководитель проекта ЖК «Времена Года». – Территория комплекса не будет проходным двором – концепцией проекта предусмотрено создание закрытой внутренней инфраструктуры на девять жилых домов. Это гарантирует ту тишину и спокойствие, которые мы предлагаем покупателю. Плюс к этому любые эксплуатационные вопросы будут решаться внутренней жилищно-эксплуатационной службой. Помимо всего вышеперечисленного, мы сегодня первые, кто предложил размещение в жилых домах лифтовых систем фирмы Schindler». Формирование цены на квартиры в данном жилом комплексе напрямую зависит от этажности, месторасположения и видовых характеристик. «К примеру, южная сторона комплекса, окна которой выходят на парковую зону, предлагается по более высокой цене, – уточняет Андрей Руденко. – Вместе с тем ценятся видовые характеристики верхних этажей, где, начиная с 17 этажа (а у нас возводятся 25-ти этажные здания), открываются прекрасные виды золотых куполов Владимирского собора и Софии». К тому же тот факт, что к концу года в эксплуатацию будет введено 50% жилых площадей комплекса, также влияет на стоимость квадратного метра, и согласно требованиям рынка несколько удорожает ее. На сегодняшний день стоимость квадратного метра в данном жилом комплексе колеблется от $ 1 600 до $ 2 500.
ЖК «Изумрудный», площадка под строительство которого расположена вблизи ЖК «Времена Года», позиционируется на рынке как жилье класса «бизнес». «Исходя из уникальности места, где помимо близости к центру и удобства транспортной развязки покупателю предлагается возможность провести свободное время на природе, скрывшись от городской суеты, мы пошли по пути улучшения проекта – создали эргономичные планировки квартир, – комментирует Роман Лазарев, руководитель проекта ЖК «Изумрудный». – И я считаю весьма показательным тот факт, что характерные для монолитно-каркасных строений предложения по перепланировке жилых площадей к нам не поступали, только пожелания по объединению площадей». Проектом также предусмотрено строительство достаточно больших по площади пентхаусов с открытыми террасами, автоматизация сервисного обслуживания, благоустройство двора и его пешеходных зон согласно уровню возводимых зданий. Динамику цен на жилье подобного уровня диктует рынок. И на сегодняшний день стоимость квадратного метра в этом жилом комплексе колеблется от EUR 1 200 до 1 455.
Неподалеку от Сырецкого парка компания «Киевгорстрой-1 им. М. П. Загороднего» начинает строительство жилищного комплекса «Парковый». Судя по названию, отправной точкой данного объекта стало его месторасположение. Это подтверждает Тарас Зябкин: «Комплекс «Парковый», который мы не ради красного словца позиционируем под таким брендом, расположен между двумя парками. Рядом с комплексом находится скверик, а поблизости расположен Сырецкий парк, знаменитый своей детской железной дорогой. К тому же всего лишь через одну улицу Сырецкий парк переходит в парк Дубки». Помимо месторасположения этот проект уникален еще и тем, что, позиционируя объект как жилье класса «бизнес», застройщики сделали упор на грамотную реализацию площадей. Наравне с достаточно просторными 3-комнатными квартирами и средних площадей 2-комнатными 1-комнатные квартиры в проекте представлены в бюджетном формате – по 40- 50 кв. м. «Сорокаметровых квартир в Киеве уже давно никто не строит, здесь мы решили пойти по обратному пути, – комментирует Тарас Зябкин. – Достаточно много иногородних людей, занимаясь бизнесом, часто приезжают в столицу по делам и им необходимо жилье. В этом случае большинство из них предпочтет приобрести небольшую квартиру, чтобы не переплачивать деньги, постоянно останавливаясь в гостиницах. К тому же поблизости расположены три станции метро двух разных веток («Дорогожичи», «Берестейская» и «Шулявская») на практически одинаковом расстоянии: от 900 до 1100 метров». Стоимость квадратного метра в квартирах этого комплекса на этапе строительства составляет $ 1 600.
В Святошинском районе по проспекту Победы ведется строительство жилого комплекса «Аквамарин», располагающегося у подножья зеленых массивов Скарбового леса. Учитывая, что комплекс расположен в необычной зоне вековых сосен и дубов, строители старались максимально сохранить зеленые насаждения, которые не только радуют глаз, но и приносят пользу здоровью живущих там людей. «Три 25-ти этажных здания жилищного комплекса «Аквамарин», возводимого нашей компанией, стали своеобразным оазисом среди рациональных зданий застройки Святошинского района, – комментирует Дмитрий Германов, директор строительно-инвестиционной компании «Интербудинвест». – Этот проект дает шанс возродить потребности человека в романтике, практически уничтоженной рациональной архитектурой. На наш взгляд, людям нужны дома, где можно жить, а не прятаться». О стоимости квадратного метра в данном комплексе и уровне предлагаемого покупателю сервисного обслуживания рассказала Екатерина Горбатюк, директор финансовой компании «Интербудинвест»: «Комплексный подход к сервисному обслуживанию реализованного жилья в последнее время стал уже нормой для застройщиков, и это правильно, потому что люди платят за жилье большие деньги, а уровень сервисного обслуживания, которое было до сих пор, их не устраивает. В состав нашей компании входит дочернее эксплуатационное управление, которое призвано удовлетворить этого рода потребности жильцов нашего комплекса. Стоимость квартир дифференцируется по площади, видовым показателям и фасадности, то есть квартиры, выходящие окнами на восточную сторону, где солнышко с утра заряжает позитивом и бодростью, стоят несколько дороже квартир северной стороны. Разница в стоимости колеблется в пределах 1,5% от общей заявленной стоимости квадратного метра: $ 1 560 для 1-комнатных квартир, $ 1 500 для 2-комнатных, $ 1 440 – 1 450 для 3-комнатных и от $ 1 360 для 4-5-комнатных квартир».
Левый берег осваивается компанией Michaniki Ukraina. Жилищный комплекс, возводимый на пересечении улицы Генерала Жмаченко и Дарницкого бульвара, располагается в непосредственной близости к недавно реконструированному парку Победы. Помимо месторасположения и современной архитектурной идеи данный объект уникален еще и тем, что в этом районе это первый жилищный комплекс высокого уровня. «В округе нет домов, которые имели бы такой вид и статус, – комментирует Сергиос Малай, генеральный директор компании Michaniki Ukraina. – Наша компания никогда не строила дешевого жилья, поэтому мы и позиционируем наш объект как жилье выше среднего уровня. Как ни странно, наши покупатели – это жители того же района, которые просто хотят улучшить свои жилищные условия, повысить уровень своей жизни. Они любят и знают свой район, потому и вынуждены жить в старых домах, которые уже не соответствуют ни их потребностям, ни эстетическим требованиям, ни статусу возросшего уровня доходов. Но в то же время они не хотят переезжать в другой район, поэтому готовы ждать окончания строительства». Стоимость квартир в этом жилищном комплексе дифференцирована: разница в цене на квадратный метр видовой и невидовой квартиры составляет $ 200, а цена квадратного метра квартиры на первом этаже ниже, чем на последнем на $ 500. «Так как наше предложение ограничено квартирами в данном доме, мы стараемся найти именно того покупателя, который сможет оценить по-максимуму все достоинства предлагаемого жилья, – объясняет Сергиос Малай, – иначе бы у нас была такая игра – кто первый, тот и успел. И такой подход я считаю правильным, потому что максимальная цена не может быть применена к зданию, которое вплотную «смотрит» в соседнее. Цены должны меняться, а тот, кто их не меняет, наверное, просто не занимается анализом рынка или его устраивает единая цена на квадратный метр».
Проекты завтрашнего дня
Несмотря на активность ведущегося строительства, большинство экспертов сошлись во мнении, что для застройщика разработка территорий вблизи парковых зон столицы не может являться слишком уж перспективной, и связано это в первую очередь с тем, что данные территории в основном уже достаточно плотно застроены жилыми зданиями. А если и найдется на сегодняшний день свободное место, то не всегда хлопотность сбора разрешительной документации будет компенсирована продажами. Однако спрос рождает предложение, а посему строительство жилых объектов вблизи парковых зон продолжается.
Планируется возведение жилья на месте кирпичного завода вдоль побережья Русановского залива, строятся жилые и общественные здания на берегу озера Тельбин, намечено сооружение жилья рядом с Соломенским парком по ул. Соломенской и Волгоградской, а также рядом с Отрадненским парком.
В ближайшее время компания «Интербудинвест» предложит к инвестированию жилой комплекс по улице Герцена, который будет расположен в непосредственной близости к Репьяхову яру. Данным проектом предусмотрено благоустройство и дополнительное озеленение прилегающих к комплексу территорий, поэтому застройщики уверены, что будущие жители смогут по достоинству оценить красоту природного ландшафта.
А в непосредственной близости к парку имени Пушкина появится жилищный комплекс «Космолитан Пушкин Парк». Подробнее о данном проекте рассказал его руководитель Владимир Шебеко, директор компании «Пан Добробуд»: «Имя комплекса говорит само за себя. «Космополитан Пушкин Парк» – проект, который задуман как жилищно-офисно-рекрационный комплекс возле парка, с философией «здесь я живу, работаю, отдыхаю». Комплекс будет расположен по улице Дегтяревской и предполагает более 1,5 тыс. квартир. Южной стороной комплекс будет примыкать к парку имени Пушкина, который занимает почти 20 га и выгодно отличает этот проект на рынке жилой недвижимости. Проектом предусмотрено продление зеленой зоны парка на территорию жилого комплекса за счет посадки деревьев возле жилых секций, размещение спортивных площадок. Так же предполагается строительство офисно-рекреационной зоны по ул. Дегтяревской с развлекательным комплексом и фитнес-СПА центром. Расположение комплекса отличает и то, что рядом так же находятся зоопарк и парк КПИ».
Зеленые перспективы
Сегодня представители городской власти не устают повторять, что «Киев – самая зеленая столица Европы», а чиновники из «Киевзеленстроя» любят рассказывать о тысячах ежегодно высаживаемых деревьев и кустов. Ну и как тут не поверить, что Киев – действительно «город в парке»… Но на деле это поэтическое выражение весьма далеко от реальности, в чем убеждают данные, обнародованные на сайте общественной организации «Голос громады Киева». Оказывается, доля зеленых насаждений на одного жителя столицы меньше, чем положено по украинским и европейским нормам. Если на одного украинца должно приходиться 20 кв. м зеленых зон общего пользования, а на одного европейца – 25 кв. м, то современному киевлянину приходится довольствоваться 16,5 кв. м. К тому же зеленые насаждения довольно неравномерно распределены по районам столицы. Так, в Подольском районе этот показатель составляет 12 кв. м, в Деснянском – 10 кв. м, в Оболонском – 8,7 кв. м, в Соломенском – 8,3 кв. м, в Святошинском – 6,7 кв. м, а в Дарницком – всего лишь 6 кв. м.
Решить хотя бы часть проблем с зелеными насаждениями нашей столицы, призвана «Программа развития зеленых зон г. Киева до 2010 года», принятая на сессии Киевсовета. В частности, программа предусматривает расширение зеленых зон, создание буферных парков, в итоге статистический показатель площади зеленых зон из расчета на одного человека существенно вырастет. Хочется надеяться, что, если не сейчас, то в будущем, Киев все-таки станет тем самым «городом в парке», и его жители будут любоваться из окон своих домов садами и парками, неоднократно воспетыми поэтами и писателями.
Немного истории
Киев – один из самых романтичных городов мира. Основанием подобному утверждению служит более чем тысячелетняя его история, Днепр с живописными склонами и островами, а также парки и скверы, формирующие его неповторимый образ. К слову, двадцать парков из всех расположенных на территории столицы находятся под государственной охраной и имеют статус памятников садово-паркового искусства. Причем девять из них имеют статус общегосударственного значения, а одиннадцать – городского.
Первый парк в Киеве был заложен в 1631 году при Киевском митрополите Петре Могиле, к тому же располагался он не в городе, а в его предместье Голосеево. В первой половине XVIII столетия, по приказу Петра I были основаны «Государевы сады», получившие названия Шелковичный и Виноградный. Позже здесь возник целый садово-парковый комплекс, поглотивший огромный плац-парад перед Мариинским дворцом. Тогда же на Печерске высадили липовую рощу. Сегодня о тех событиях напоминают лишь названия старинных улиц – Шелковичная, Виноградный и Липский переулки. В конце XIX столетия этот сад перешел во владение Думы, которая начала сдавать в аренду его отдельные участки. Так возникли Сад Купеческого собрания и кафешантан «Шато де Флер» (соответственно часть парка за зданием нынешней филармонии и территорией стадиона «Динамо»).
В 1839 году был заложен Ботанический сад Императорского университета Святого Владимира (ныне Ботанический сад имени Академика Фомина). До этого здесь были дикие пустыри с балками и оврагами. В Университетском саду (как его еще называли) вручную были насыпаны земляные горки и высажена коллекция растений, привезенная из упраздненного властями Кременецкого лицея на Волыни, а также семена и саженцы, присланные многими ботаническими садами Европы. Гордостью этого сада стала уникальная коллекция пальм и кактусов, которые росли в специально построенных для этого оранжереях.
Приблизительно в то же время на Владимирской горке был заложен первый регулярный парк. Впоследствии, расположенные вдоль Днепра киевские парки и скверы объединились в единую зеленую зону, начинающуюся у подножия Владимирской горки и усадьбы Михайловского Златоверхого монастыря и тянущуюся через Зверинец и Выдубичи к Голосеево и Китаево.
На рубеже XIX – ХХ столетий в Киеве появились открытые для общего доступа парк Политехнического института, Пушкинский парк и Сад Зоологического общества. Аристократия предпочитала бывать в Николаевском сквере – самом благоустроенном городском парке (ныне парк имени Шевченко), в скверике у Золотых Ворот и в сквере близ Присутственных мест (здание «Губернского по делам присутствия» расположено в квартале правительственных зданий и до сих пор разделяет улицу Житомирскую на Большую и Малую).
Стоит отметить, что киевляне не были сторонними наблюдателями благоустройства города. Они активно высаживали деревья и кустарники сами, при необходимости бесплатно получая саженцы в том же Университетском саду. И уникальным Бибиковским бульваром с его четырехкилометровой тополиной аллеей (ныне бульвар Шевченко) гордились все киевляне без исключения.
После революции территории города значительно увеличились. Так, в черту пролетарского Киева вошли многочисленные предместья и лесные массивы, а на бывших пустырях разбили новые парки и скверы. Правда, многие из них уже трудно было назвать памятниками садово-паркового искусства.
Одной из первых задач восстановления города после Великой Отечественной войны, согласно принятому в 1946 году Закону «Про пятилетний план восстановления и развития народного хозяйства УРСР», стало «наполнение его в достаточном количестве зеленью с созданием новых рекреационных зеленых зон». О результате этой титанической работы свидетельствуют статистические данные 1977 года. Согласно им в Киеве на тот момент насчитывалось 66 парков, 134 сквера и 32 бульвара. Гостей «города-сада» впечатляло, что на каждого киевлянина, учитывая общую площадь внутригородских и загородных зеленых зон, приходилось почти 1000 квадратных метров зелени!
Кризис предложений
При выборе жилья у современного покупателя потребность в рекреации, а, следовательно, наличие парка или сквера у дома, является одной из доминирующих мотиваций. Эту тенденцию достаточно просто проследить по предложениям на рынке вторичного жилья, который больше других подвержен колебаниям, связанным с психологическим настроем покупателей. Многие люди, улучшая свои жилищные условия, отдают предпочтение квартирам в домах, расположенных вблизи от зон отдыха, и готовы добавить к заявленной стоимости квартиры 5-7% за месторасположение, тем самым, повышая спрос на жилье подобного рода. Правда, сложившуюся ситуацию несколько усугубляет то, что большое количество квартир (до одной трети) покупают не для жилья, а в инвестиционных целях. Так как зачастую объекты, расположенные в спальных районах возле зеленых зон и парков, по классу и ценам за квадратный метр жилья не уступают некоторым объектам, расположенным в центре города в менее экологически привлекательных зонах.
Таким образом, расположение жилья в непосредственной близости к парковой зоне на сегодняшний день скорее характеризует его престижность и уникальность. Ярким примером тому служит офисно-жилищный комплекс – «Граф Толстой», реализованный компанией «Кэпитал Риал Истейт», который благодаря параметрам комфортности, заложенным в проекте, и месторасположению стал комплексом класса «премиум». «Оригинальный проект, выполненный в стиле украинского барокко, качественно отличает этот комплекс от современных строений, – объясняет Егор Земелев, директор компании «Кэпитал Риал Истейт». – Плюс удачное и выигрышное месторасположение – на ул. Л. Толстого, недалеко от деловой и торговой части города, но в то же время в тихом и уютном месте. Фасад здания выходит на одно из самых красивых мест Киева – Ботанический сад имени академика Фомина, что сыграло не последнюю роль в колоссальном спросе на этот объект не только со стороны граждан Украины, но и иностранцев, для которых показатель экологически благоприятного месторасположения жилья весьма ценен». К слову, стоимость квадратного метра в комплексе в 2005 году составляла $ 2 700 и в течение года выросла до $ 3 500. На сегодняшний день свободных квартир там не осталось.
Подобная ситуация, когда предложений в новостройках вблизи парковых зон крайне мало, наблюдается почти по всем объектам, подпадающим под данную характеристику. Квартиры в таких домах зачастую раскупаются еще до сдачи дома в эксплуатацию, а после перепродаются или сдаются в аренду. Пример тому – жилой комплекс класса «премиум» «Киевская династия», возведенный по бульвару Т. Шевченко, 11-А рядом с парком им. Т. Шевченко. Хоть комплекс и расположен в глубине двора, но просматривается из любой точки по всему периметру квартала и имеет квартиры с видовыми характеристиками. Сегодня к продаже предлагаются два варианта квартир – с авторским дизайном (цена колеблется в пределах от $ 10 тыс. до 14 тыс. за кв. м) и «после строителей» (цена квадратного метра – от $ 7,5 тыс. до 10 тыс. за кв. м).
Практически отсутствуют предложения в недавно сданном в эксплуатацию новом высотном доме по улице Ветрова, 11, фасад которого выходит на Ботанический сад имени академика Фомина. Анализ осуществленных ранее продаж по этому объекту показал, что квартиры реализовывались по цене $ 4 тыс. за кв. м. Стоит заметить, что поблизости, по ул. Ветрова, заканчивается строительство еще одного дома, застройщики планируют сдать его в эксплуатацию в первом квартале 2007 года. И в этом доме уже нет свободных к продаже квартир.
Все вышеперечисленное лишь доказывает популярность квартир в домах вблизи парковых зон, а насколько и каким образом расположение объекта влияет на стоимость его квадратного метра, прокомментировал Алексей Котенко, директор АН «Планета Оболонь»: «На стоимость может повлиять наличие даже большого, засаженного деревьями двора или сквера. Но, если мы говорим о близости к парковым зонам, то она должна быть реальной. Желательно, чтобы окна выходили на парк. Вот только очень сложно определить насколько это сказывается на ценах – многое зависит от района и парка. А на вторичном рынке ко всему перечисленному добавляется еще и состояние квартиры как фактор, влияющий на стоимость. Так что вычленить «составляющую парка», заложенную в стоимость квадратного метра, практически не реально. К примеру, цены на предложения по улице Институтской, находящейся вблизи Мариинского парка, несколько выше, чем цены на аналогичные предложения по улице Богомольца. В то же время, цены на квартиры по проспекту Науки (рядом с Голосеевом) мало отличаются от цен в районах без парков. Основные особенности продаж заключаются в том, что на первичном рынке рядом с парковыми зонами строят, как правило, элитное жилье, цены на которое существенно выше. На вторичном рынке такое расслоение менее заметно ».
Лучшие предложения современности
На сегодняшний день большинство припарковых территорий уже достаточно плотно застроены, но, несмотря на это, в столице все же ведется строительство нескольких проектов жилых комплексов вблизи парковых зон. И в этом нет ничего удивительного. Как заметил Андрей Руденко, руководитель проекта ЖК «Времена Года», «наличие поблизости зеленой зоны – доминирующий фактор при выборе места для строительства жилых зданий». Поэтому застройщики не упускают возможности использовать свободные территории вблизи парковых зон под строительство жилья, привлекая инвесторов неординарностью, уникальностью возводимых проектов.
«Воздвиженка» – наиболее интересный и эксклюзивный объект, расположенный в урочище Гончары-Кожумяки, между горами Замковой, Детинец и одноименными заповедниками. Помимо месторасположения уникальность этого объекта заключается в архитектурном исполнении – восстановление архитектурных традиций Старого Подола XIX века. Район застраивается кварталами 3-4-квартирных домов, высота которых не превышает четырех этажей. К тому же помимо природной закрытости район будет иметь социальную автономность от окружающего города. «Это не значит, что там будет шлагбаум, – уточняет Тарас Зябкин, начальник отдела маркетинга компании-застройщика «Киевгорстрой-1 им. М. П. Загороднего». – Это городская улица, являющаяся достоянием всех киевлян и гостей столицы, но поскольку мы пришли в этот район тогда, когда там никто не жил, то получилось, что теперь там все дома – наши, и жильцы, соответственно, – наши покупатели, люди определенного социального уровня и статуса. А раз все соседи принадлежат к одному слою населения, то естественным образом возникает некая социальная закрытость. Плюс замкнутость инфраструктуры – все первые этажи домов нежилые и отдаются под объекты инфраструктуры. Кроме того, обеспечивать комфорт жителей микрорайона будет наша эксплуатирующая организация». О привлекательности этого уникального проекта говорит и динамика стоимости 1 кв. м: если в 2003-2004 гг. на этапе начала строительства она не превышала $ 1 800, то уже нынешней весной она перешла рубеж в $ 3 тыс., а сегодня составляет $ 5 тыс.
Оригинальное сооружение вблизи Национального ботанического сада (ул. Зверинецкая) возводит компания «Т. М. М. ». Уникальность данного жилищного комплекса с пафосным названием «Триумф», состоит в том, что количество предлагаемых услуг его инфраструктуры позволяет застройщику позиционировать его на рынке как «город в городе». К тому же это первый в Украине жилищный комплекс, в квартирах которого устанавливается система «умный дом», и они продаются с полной отделкой «под ключ». Неординарность его архитектурного исполнения и удачное месторасположение прокомментировала Ангелина Деревлева, маркетолог компании «Т. М. М. »: «В Киеве мало проектов, которые подобно нашему могут «похвастаться» территориальным расположением, поэтому нашей компанией еще в предпроектный период были сопоставлены все факторы и тщательнейшим образом скорректированы все возможности. Мы отдавали себе отчет в том, что проект должен быть ярким и неоднозначным. В результате «Триумф» выглядит как ворота в город, своего рода «триумфальная арка» вблизи Ботанического сада». Понятно, что стоимость такого предложения будет высокой. «Разница в цене на видовые и невидовые апартаменты может составлять около 15%. Причем это повышение формирует сам покупатель, интересуясь, есть ли в наличии видовые квартиры, – поясняет Ангелина Деревлева. – Это приветствуется и это модно. Все хотят видеть из окон своей квартиры сады». К сведению, нижний ценовой порог «триумфального» жилья составляет EUR 3 тыс. за кв. м. А если говорить о квартирах с панорамными видами, в расчет стоимости которых закладывается высокий уровень отделки, то здесь речь может идти о суммах, значительно превышающих указанную, и в этом случае стоимость устанавливается в индивидуальном порядке.
Компания «НЕСТ» на сегодняшний день реализует два проекта жилищных комплексов, расположенных вблизи парковых зон Соломенки – «Времена Года» и «Изумрудный». Отличительной чертой обоих проектов является тот факт, что они возводятся на территориях бывшей промзоны Соломенского района, напротив урочища Кучмин Яр, и, без сомнения, своим появлением не только облагораживают общий вид микрорайона, но и в некотором роде повышают его статус. Помимо месторасположения каждый из объектов имеет свои достоинства.
В мультиформатном проекте ЖК «Времена Года» достаточно грамотно смикшированы элементы жилья классов «бизнес» и «премиум». Наравне с параметрами жилых площадей, больше характерных для домов класса «бизнес», качество отделки, лифты и сервис соответствуют требованиям жилья более высокого уровня. На рынке данный проект позиционируется как «нейминг», то есть продается не просто адрес, а к покупке предлагается наполненный эмоциональными переживаниями бренд. «Одним из достоинств нашего комплекса можно считать его инфраструктуру и концепцию создания замкнутого пространства, – комментирует Андрей Руденко, руководитель проекта ЖК «Времена Года». – Территория комплекса не будет проходным двором – концепцией проекта предусмотрено создание закрытой внутренней инфраструктуры на девять жилых домов. Это гарантирует ту тишину и спокойствие, которые мы предлагаем покупателю. Плюс к этому любые эксплуатационные вопросы будут решаться внутренней жилищно-эксплуатационной службой. Помимо всего вышеперечисленного, мы сегодня первые, кто предложил размещение в жилых домах лифтовых систем фирмы Schindler». Формирование цены на квартиры в данном жилом комплексе напрямую зависит от этажности, месторасположения и видовых характеристик. «К примеру, южная сторона комплекса, окна которой выходят на парковую зону, предлагается по более высокой цене, – уточняет Андрей Руденко. – Вместе с тем ценятся видовые характеристики верхних этажей, где, начиная с 17 этажа (а у нас возводятся 25-ти этажные здания), открываются прекрасные виды золотых куполов Владимирского собора и Софии». К тому же тот факт, что к концу года в эксплуатацию будет введено 50% жилых площадей комплекса, также влияет на стоимость квадратного метра, и согласно требованиям рынка несколько удорожает ее. На сегодняшний день стоимость квадратного метра в данном жилом комплексе колеблется от $ 1 600 до $ 2 500.
ЖК «Изумрудный», площадка под строительство которого расположена вблизи ЖК «Времена Года», позиционируется на рынке как жилье класса «бизнес». «Исходя из уникальности места, где помимо близости к центру и удобства транспортной развязки покупателю предлагается возможность провести свободное время на природе, скрывшись от городской суеты, мы пошли по пути улучшения проекта – создали эргономичные планировки квартир, – комментирует Роман Лазарев, руководитель проекта ЖК «Изумрудный». – И я считаю весьма показательным тот факт, что характерные для монолитно-каркасных строений предложения по перепланировке жилых площадей к нам не поступали, только пожелания по объединению площадей». Проектом также предусмотрено строительство достаточно больших по площади пентхаусов с открытыми террасами, автоматизация сервисного обслуживания, благоустройство двора и его пешеходных зон согласно уровню возводимых зданий. Динамику цен на жилье подобного уровня диктует рынок. И на сегодняшний день стоимость квадратного метра в этом жилом комплексе колеблется от EUR 1 200 до 1 455.
Неподалеку от Сырецкого парка компания «Киевгорстрой-1 им. М. П. Загороднего» начинает строительство жилищного комплекса «Парковый». Судя по названию, отправной точкой данного объекта стало его месторасположение. Это подтверждает Тарас Зябкин: «Комплекс «Парковый», который мы не ради красного словца позиционируем под таким брендом, расположен между двумя парками. Рядом с комплексом находится скверик, а поблизости расположен Сырецкий парк, знаменитый своей детской железной дорогой. К тому же всего лишь через одну улицу Сырецкий парк переходит в парк Дубки». Помимо месторасположения этот проект уникален еще и тем, что, позиционируя объект как жилье класса «бизнес», застройщики сделали упор на грамотную реализацию площадей. Наравне с достаточно просторными 3-комнатными квартирами и средних площадей 2-комнатными 1-комнатные квартиры в проекте представлены в бюджетном формате – по 40- 50 кв. м. «Сорокаметровых квартир в Киеве уже давно никто не строит, здесь мы решили пойти по обратному пути, – комментирует Тарас Зябкин. – Достаточно много иногородних людей, занимаясь бизнесом, часто приезжают в столицу по делам и им необходимо жилье. В этом случае большинство из них предпочтет приобрести небольшую квартиру, чтобы не переплачивать деньги, постоянно останавливаясь в гостиницах. К тому же поблизости расположены три станции метро двух разных веток («Дорогожичи», «Берестейская» и «Шулявская») на практически одинаковом расстоянии: от 900 до 1100 метров». Стоимость квадратного метра в квартирах этого комплекса на этапе строительства составляет $ 1 600.
В Святошинском районе по проспекту Победы ведется строительство жилого комплекса «Аквамарин», располагающегося у подножья зеленых массивов Скарбового леса. Учитывая, что комплекс расположен в необычной зоне вековых сосен и дубов, строители старались максимально сохранить зеленые насаждения, которые не только радуют глаз, но и приносят пользу здоровью живущих там людей. «Три 25-ти этажных здания жилищного комплекса «Аквамарин», возводимого нашей компанией, стали своеобразным оазисом среди рациональных зданий застройки Святошинского района, – комментирует Дмитрий Германов, директор строительно-инвестиционной компании «Интербудинвест». – Этот проект дает шанс возродить потребности человека в романтике, практически уничтоженной рациональной архитектурой. На наш взгляд, людям нужны дома, где можно жить, а не прятаться». О стоимости квадратного метра в данном комплексе и уровне предлагаемого покупателю сервисного обслуживания рассказала Екатерина Горбатюк, директор финансовой компании «Интербудинвест»: «Комплексный подход к сервисному обслуживанию реализованного жилья в последнее время стал уже нормой для застройщиков, и это правильно, потому что люди платят за жилье большие деньги, а уровень сервисного обслуживания, которое было до сих пор, их не устраивает. В состав нашей компании входит дочернее эксплуатационное управление, которое призвано удовлетворить этого рода потребности жильцов нашего комплекса. Стоимость квартир дифференцируется по площади, видовым показателям и фасадности, то есть квартиры, выходящие окнами на восточную сторону, где солнышко с утра заряжает позитивом и бодростью, стоят несколько дороже квартир северной стороны. Разница в стоимости колеблется в пределах 1,5% от общей заявленной стоимости квадратного метра: $ 1 560 для 1-комнатных квартир, $ 1 500 для 2-комнатных, $ 1 440 – 1 450 для 3-комнатных и от $ 1 360 для 4-5-комнатных квартир».
Левый берег осваивается компанией Michaniki Ukraina. Жилищный комплекс, возводимый на пересечении улицы Генерала Жмаченко и Дарницкого бульвара, располагается в непосредственной близости к недавно реконструированному парку Победы. Помимо месторасположения и современной архитектурной идеи данный объект уникален еще и тем, что в этом районе это первый жилищный комплекс высокого уровня. «В округе нет домов, которые имели бы такой вид и статус, – комментирует Сергиос Малай, генеральный директор компании Michaniki Ukraina. – Наша компания никогда не строила дешевого жилья, поэтому мы и позиционируем наш объект как жилье выше среднего уровня. Как ни странно, наши покупатели – это жители того же района, которые просто хотят улучшить свои жилищные условия, повысить уровень своей жизни. Они любят и знают свой район, потому и вынуждены жить в старых домах, которые уже не соответствуют ни их потребностям, ни эстетическим требованиям, ни статусу возросшего уровня доходов. Но в то же время они не хотят переезжать в другой район, поэтому готовы ждать окончания строительства». Стоимость квартир в этом жилищном комплексе дифференцирована: разница в цене на квадратный метр видовой и невидовой квартиры составляет $ 200, а цена квадратного метра квартиры на первом этаже ниже, чем на последнем на $ 500. «Так как наше предложение ограничено квартирами в данном доме, мы стараемся найти именно того покупателя, который сможет оценить по-максимуму все достоинства предлагаемого жилья, – объясняет Сергиос Малай, – иначе бы у нас была такая игра – кто первый, тот и успел. И такой подход я считаю правильным, потому что максимальная цена не может быть применена к зданию, которое вплотную «смотрит» в соседнее. Цены должны меняться, а тот, кто их не меняет, наверное, просто не занимается анализом рынка или его устраивает единая цена на квадратный метр».
Проекты завтрашнего дня
Несмотря на активность ведущегося строительства, большинство экспертов сошлись во мнении, что для застройщика разработка территорий вблизи парковых зон столицы не может являться слишком уж перспективной, и связано это в первую очередь с тем, что данные территории в основном уже достаточно плотно застроены жилыми зданиями. А если и найдется на сегодняшний день свободное место, то не всегда хлопотность сбора разрешительной документации будет компенсирована продажами. Однако спрос рождает предложение, а посему строительство жилых объектов вблизи парковых зон продолжается.
Планируется возведение жилья на месте кирпичного завода вдоль побережья Русановского залива, строятся жилые и общественные здания на берегу озера Тельбин, намечено сооружение жилья рядом с Соломенским парком по ул. Соломенской и Волгоградской, а также рядом с Отрадненским парком.
В ближайшее время компания «Интербудинвест» предложит к инвестированию жилой комплекс по улице Герцена, который будет расположен в непосредственной близости к Репьяхову яру. Данным проектом предусмотрено благоустройство и дополнительное озеленение прилегающих к комплексу территорий, поэтому застройщики уверены, что будущие жители смогут по достоинству оценить красоту природного ландшафта.
А в непосредственной близости к парку имени Пушкина появится жилищный комплекс «Космолитан Пушкин Парк». Подробнее о данном проекте рассказал его руководитель Владимир Шебеко, директор компании «Пан Добробуд»: «Имя комплекса говорит само за себя. «Космополитан Пушкин Парк» – проект, который задуман как жилищно-офисно-рекрационный комплекс возле парка, с философией «здесь я живу, работаю, отдыхаю». Комплекс будет расположен по улице Дегтяревской и предполагает более 1,5 тыс. квартир. Южной стороной комплекс будет примыкать к парку имени Пушкина, который занимает почти 20 га и выгодно отличает этот проект на рынке жилой недвижимости. Проектом предусмотрено продление зеленой зоны парка на территорию жилого комплекса за счет посадки деревьев возле жилых секций, размещение спортивных площадок. Так же предполагается строительство офисно-рекреационной зоны по ул. Дегтяревской с развлекательным комплексом и фитнес-СПА центром. Расположение комплекса отличает и то, что рядом так же находятся зоопарк и парк КПИ».
Зеленые перспективы
Сегодня представители городской власти не устают повторять, что «Киев – самая зеленая столица Европы», а чиновники из «Киевзеленстроя» любят рассказывать о тысячах ежегодно высаживаемых деревьев и кустов. Ну и как тут не поверить, что Киев – действительно «город в парке»… Но на деле это поэтическое выражение весьма далеко от реальности, в чем убеждают данные, обнародованные на сайте общественной организации «Голос громады Киева». Оказывается, доля зеленых насаждений на одного жителя столицы меньше, чем положено по украинским и европейским нормам. Если на одного украинца должно приходиться 20 кв. м зеленых зон общего пользования, а на одного европейца – 25 кв. м, то современному киевлянину приходится довольствоваться 16,5 кв. м. К тому же зеленые насаждения довольно неравномерно распределены по районам столицы. Так, в Подольском районе этот показатель составляет 12 кв. м, в Деснянском – 10 кв. м, в Оболонском – 8,7 кв. м, в Соломенском – 8,3 кв. м, в Святошинском – 6,7 кв. м, а в Дарницком – всего лишь 6 кв. м.
Решить хотя бы часть проблем с зелеными насаждениями нашей столицы, призвана «Программа развития зеленых зон г. Киева до 2010 года», принятая на сессии Киевсовета. В частности, программа предусматривает расширение зеленых зон, создание буферных парков, в итоге статистический показатель площади зеленых зон из расчета на одного человека существенно вырастет. Хочется надеяться, что, если не сейчас, то в будущем, Киев все-таки станет тем самым «городом в парке», и его жители будут любоваться из окон своих домов садами и парками, неоднократно воспетыми поэтами и писателями.
