Перспективы партнерства в сфере недвижимости

Основная цель проведения конференции — объединение в рамках инвестиционных проектов всех участников рынка: представителей банков, инвесторов, девелоперов, аудиторов.

 

Александр Зинченко, экс-госсекретарь Украины и почетный гость конференции, указал на важность и актуальность проведения подобной конференции в контексте нестабильной политической ситуации в Украине. Обсуждение темы финансовых рисков, применение инновационных технологий в сфере недвижимости, системный подход к управлению проектами позволит, по его мнению, разработать новые механизмы решения экономических проблем в стране.

 

Открыл конференцию генеральный директор ООО «Украинская инвестиционно-инжиниринговая компания» Сергей Левада. Он выступил с докладом на тему: «Роль и практика применения инновационных механизмов и решений в организации инвестиционных проектов в недвижимости»:

 

— Проведение Первой международной конференции даст возможность сформировать точку зрения вкладчиков касательно рынка ценных бумаг. Не секрет, что обыватель не доверяет ценным бумагам. В последнее время рынок строительства захлестнула конкурентная борьба. Ее эпицентром стало привлечение средств населения в жилищное строительство, инвестиции вообще. Выбирая стратегию реализации инвестиционных проектов, застройщик должен не только задуматься о качестве и цене недвижимости, но и решить для себя ряд других важнейших вопросов. Среди них — необходимость оптимизировать налогообложение и предотвратить отмывание средств на разных этапах строительства, сделать приемлемым уровень цен на жилье, обеспечить привлечение средств физических и юридических лиц на подготовительных этапах реализации инвестиционного проекта. Только нестандартные инновационные подходы могут обеспечить решение этих проблем. Инновационные подходы с привлечением биржевых инструментов, ценных бумаг (облигаций, акций, сберегательных и инвестиционных сертификатов), кредитно-депозитарных механизмов, кооперативов и общественных организаций будут способствовать выходу застройщиков на качественно иной профессиональный уровень развития рынка недвижимости. Именно такой путь проделала «Украинская инвестиционно-инжиниринговая компания», которая сумела своевременно перейти с инвестиционных договорных на инновационные механизмы.

 

Продолжила работу международной конференции Оксана Климко, начальник управления реализации инвестиционных проектов и ценных бумаг ООО «Украинская инвестиционно-инжиниринговая компания». Основными причинами роста объема капиталовложений в недвижимость г-жа Климко назвала рост реальных доходов населения, снижение банковских ставок по депозитам, а также увеличение объема иностранных инвестиций, что приводит к неизбежному повышению спроса на недвижимость. По результатам исследований, проведенных «УИИК», инвестиции в недвижимость в 2005 году имели следующую структуру: строительство — 7%, финансовая активность — 4%, торговля — 11%, промышленность — 15%, операции с недвижимостью — 43%, транспорт и телекоммуникации — 20%.

 

Милан Паевич, управляющий партнер компании «Слав-Инвест», в своем докладе на тему: «Системный подход к управлению проектами» проанализировал отличия украинской действительности от общепринятой методологии:

 

— Украинский рынок недвижимости не структурирован. У участников рынка отсутствует культура ведения бизнеса. Главными факторами риска здесь являются непрозрачный процесс выделения земельных участков, а также длительная и сложная процедура получения разрешительной документации. Нестабильность законодательства и слишком большое количество постановлений правительства, неопределенность правовой системы, коррупция, высокие налоги, неустойчивость политической ситуации, — все это дестабилизирует украинский рынок недвижимости и является главной причиной сравнительно небольшого количества иностранных инвестиций. Украину часто сравнивают с Польшей, но в экономику Польши было вложено более 70 млрд. долларов, а в экономику Украину — всего 16 млрд. Отсутствие квалифицированных кадров, в частности опытных менеджеров также является серьезной причиной, не позволяющей успешно реализовывать инвестиционные проекты.

 

Каким должен быть менеджер? Мне кажется, прежде всего членом команды. Я сейчас пишу книгу под названием «Утопия, или Как вырастить хорошего менеджера проекта». В ней я решил обобщить свой опыт по «выращиванию» таких менеджеров. Слово «утопия» стало ключевым для описания идеального руководителя. По сути, это аббревиатура: У — устойчивый; Т — терпеливый, толерантный, талантливый; О — оптимист с волей к победе; П — профессионал, пунктуальный, верный своему делу; И — интеллигентный, интуитивист; Я — это лидер, обладающий реальными знаниями и опытом. Опыт руководителя — половина успеха проекта, ведь успешный проект — это в первую очередь проект реализованный. Вокруг нас столько незавершенных проектов — памятников человеческой глупости. Идеальный менеджер проекта — это тот, кто будет хорошо работать в любых условиях, при любой власти, на любом рынке. Менеджер проекта — заложник своей работы. Реализация проекта предполагает не только успех, но и поражение, поэтому менеджер должен быть готов к самым разным неприятностям. На украинском рынке недвижимости менеджер проекта ограничен в своих полномочиях и полностью зависим от заказчика. Необходимо установить четкие правила игры, регламентирующие деятельность всех участников рынка, стабилизировать политическую ситуацию, улучшить экономическую обстановку в стране. Это как раз и привело бы к стабилизации рынка недвижимости Украины.

 

Юридические аспекты инвестирования средств в объекты коммерческой недвижимости раскрыл Максим Лавринович, управляющий партнер юридической фирмы «Лавринович и Партнеры»:

 

— Основным новшеством в регулировании инвестиционной деятельности является изменение законодательной базы. Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» гласит, что отныне объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных (в том числе в управление) от физических и юридических лиц. В связи с этим возможными методами финансирования строительства жилых объектов инвесторами являются создание фондов финансирования строительства, фондов операций с недвижимостью, институтов общего инвестирования, негосударственных пенсионных фондов, а также выпуск целевых облигаций. Главными преимуществами применения беспроцентных (целевых) облигаций является то, что застройщик действует в рамках законодательства, а полученные от продажи ценных бумаг средства не облагаются налогом на прибыль и налогом на добавленную стоимость.

 

Максим Лавринович также перечислил основные проблемы, возникающие при инвестировании средств в недвижимость. Одной из важнейших, по его мнению, является невозможность получения согласования Кабинета Министров Украины при приобретении иностранным инвестором земельного участка несельскохозяйственного назначения (касается земель коммунальной собственности). Таким образом, иностранные инвесторы не защищены законом — ни при оформлении аренды, ни при оформлении документов на куплю-продажу земельного участка. Оттого юристы рекомендуют иностранным инвесторам приобретать объекты недвижимости только после проведения квалифицированного анализа рисков. Не менее важны разработка приемлемой для иностранного инвестора схемы приобретения объекта недвижимости и подбор высококвалифицированной команды специалистов.

 

Виктор Высоцкий, начальник ипотечного центра банка «Аваль», представил участникам конференции основные направления и перспективы развития ипотечного кредитования:

 

— В Украине рынок ипотечного кредитования активно и динамично развивается. В данный момент кредитный портфель ипотечного центра банка «Аваль» превысил 100 млн. грн. Банк «Аваль» работает на финансовом рынке Украины более 14 лет; размеры чистых активов банка составили более 19 млрд. грн., а уставной капитал — 1,5 млрд. грн. Общенациональная сеть банка «Аваль» включает 1400 структурных подразделений, расположенных во всех городах Украины. Своим потенциальным клиентам банк «Аваль» предлагает такие программы кредитования, как «Жилье в кредит на первичном рынке» и «Жилье в кредит на вторичном рынке». Срок кредитования по ипотечным программам колеблется от года до 20 лет. Важным шагом стало снижение процентной ставки на три позиции и доведение ее, таким образом, до 12% годовых в валюте и 16,5% годовых в гривнях. Партнерами ипотечной программы «Жилье в кредит на первичном рынке» являются более 60 строительных компаний. Срок рассмотрения документов в ипотечном центре достаточно короткий — всего 3-4 дня. Кредитная программа «На потребительские нужды» позволяет получить от 7 до 30 тысяч долларов на срок от года до 7 лет.

 

Отвечая на вопросы участников конференции, Виктор Высоцкий подчеркнул, что на первичном и вторичном рынках жилья спрос превышает предложение. Именно это, по его мнению, является причиной повышения цен на жилье и сложившегося в результате этого ажиотажа на рынке недвижимости Киева.

 

Сергей Кульпинский, руководитель аналитического отдела управления инвестиционного бизнеса АО «ВАБанк», рассказал о практическом применении фондовых инструментов в процессе сотрудничества финансовых учреждений и девелоперов:

 

— На сегодняшний день общий объем выданных ипотечных кредитов составляет около 11 млрд. грн., тогда как суммарная стоимость всех выпусков целевых облигаций к июню 2006 года достигла 4,5 млрд. грн. Общий объем кредитов на строительство и покупку жилья, выданных банками, составляет 6 млрд. грн. (около 5% капиталовложений); основной капитал в общей структуре инвестиций был профинансирован на ту же сумму. Главный вывод: потребности в строительстве частично удовлетворяются. Выпуск ценных облигаций стал одним из возможных вариантов решения данной проблемы. АО «ВАБанк» совместно с «Украинской инвестиционно-инжиниринговой компанией» реализовало проект выпуска целевых беспроцентных облигаций с возможностью получения гарантированного дохода.

 

По мнению Сергея Кульпинского, выпуск ценных бумаг позволит большинству строительных компаний выйти на положительные показатели чистой прибыли (2006-2007 гг.), что улучшит их финансовое положение и повысит рейтинги. Для частных потребителей аналитик «ВАБанка» видит следующие перспективы: возможность приобрести жилье в среднем на 20% дешевле рыночной стоимости; ознакомиться с финансовым состоянием компании застройщика; приобрести жилье без оформления кредита.

 

Особое внимание участников конференции «Real Estate Strategic Forum 2006: перспективы партнерства в сфере недвижимости» привлек доклад Артура Оганесяна, президента CEREAN (Объединение ассоциаций по недвижимости Центральной Европы). Тема его доклада — «Как не ошибиться с выбором правильного риэлтора» — вызвала оживленные дискуссии, участники которых пришли к выводу о необходимости установления концептуально новых подходов к работе профессиональных посредников на рынке недвижимости. Его коллега Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, рассказал об основных тенденциях развития рынка недвижимости Украины (его доклад вы найдете в этом номере «НК». — Ред.).

 

Своими мыслями по поводу влияния современных технологий на строительство и сферу недвижимости поделился Ялчин Джан Онур, генеральный директор ООО «Плей Мобайл Текнолоджи» (Турция):

 

— Покупателям недвижимости компания «Плей Мобайл Текнолоджи» предоставляет возможность посредством мобильной связи оперативно получать информацию о различных объектах. Уникальные технологии позволяют клиентам, проживающим в Турции, найти квартиру или дом, получив всю необходимую информацию в виде SMS. Сделку купли-продажи недвижимости или кредит также можно оформить посредством мобильной связи. Кроме того, брокерам и менеджерам по продажам компания предоставляет возможность получения доступа к цифровой аэрофотосъемке через сотовые телефоны, а также проведения оперативной оценки местности и объектов недвижимости через Интернет.

 

Участники конференции пришли к выводу, что для украинского рынка недвижимости подобная перспектива может открыться в будущем, когда будут решены основные экономические и политические проблемы.

 

Сергей Новицкий, руководитель проекта «Недвижимость Ревю», рассказал о роли информационно-аналитических изданий в формировании цивилизованного рынка недвижимости. Г-н Новицкий провел краткий обзор и сравнительный анализ специализированных СМИ. По результатам социологических исследований, проведенных журналом «Недвижимость Ревю», в пятерку лучших специализированных изданий в сфере недвижимости входит и городской информационный бюллетень «Нерухомiсть Києва».

 

Участники Первой международной конференции «Real Estate Strategic Forum 2006» выразили надежду, что обмен опытом между профессиональными участниками рынка недвижимости поможет разработать стратегию его развития на ближайшую перспективу.