Почему стоит присмотреться к промзонам при выборе квартиры: опыт мировых столиц vs Киев

В 2019 году в Киеве стартовало сразу несколько проектов реновации промышленных зон — в частности, левобережного района Теличка, Корчеватого и промзоны «Позняки». Журналисты портала Domik.ua решили изучить мировой опыт масштабного редевелопмента промзон и выяснить, к каким последствиям это может привести. 

Зачем нужна реновация

Существует теория разбитых окон, из которой следует: если рядом с человеком запустение и хаос, то со временем они придут в его двор, а затем и в дом. Теория работает и наоборот — если вы живете рядом с красивой новостройкой, а не заброшенной фабрикой, то вам не захочется портить окружающую среду. Поэтому реновация промзон важна не только для самих промышленных территорий, но и для окружающих районов и всего города. 

И дело не только в приятном соседстве. Промзоны появились в Киеве из-за того, что раньше сам город был намного меньше. Вокруг его жилых кварталов постепенно появлялись фабрики и заводы. Затем город вырос, и за кольцом фабрик и заводов снова начали выстраиваться жилые кварталы. В результате какой-то старый промсклад мог оказаться в центре города, а новый жилой комплекс — на его окраине. Все это увеличивает маятниковую миграцию — утром люди едут на работу в центр, а вечером возвращаются домой на окраины, создавая пробки. Реновация промышленных зон может решить и эту проблему.

Киев и его промзоны

Согласно Генеральному плану Киева, в 2011 году 6,9 тыс. га в столице было занято промышленными и складскими территориями. Большая часть промзон располагается на правом берегу Днепра: это Подольско-Куреневский регион (891 га), Нивки (560 га), Теличка и Отрадный (400 га). Самые большие промзоны на левом берегу — это Дарницкая (460 га), Днепровская (380 га), Троещина (316 га) и Бортничи (324 га). На большинстве из них есть заброшенные или неликвидные предприятия, которые держатся на плаву лишь благодаря сдаче в аренду складских помещений.

Казалось бы, все просто: снести промышленные здания и построить на их месте жилые комплексы, а рядом открыть детские сады, школы и поликлиники. На самом деле это не просто сложная, а сверхсложная задача, и не каждый застройщик возьмется за ее решение по ряду причин:

• во-первых, всегда легче построить новое, чем сначала снести старое, а затем построить новое;
• во-вторых, нужно решить вопрос с социальной инфраструктурой. Маловероятно, что рядом с бывшей фабрикой работали детские сады и школы. Выходит, их нужно либо построить самостоятельно, либо уговорить это сделать городские власти;
• в-третьих, дороги. Их нужно будет либо подвести, либо модернизировать существующие. Плюс — запуск маршрутов общественного транспорта, если возникнет необходимость;
• в-четвертых, смена целевого назначения земли. Решение о его смене принимают городские власти, но застройщику перед этим нужно подать все необходимые документы и пройти согласования в органах земельных ресурсов, архитектуры, санэпидемстанции и так далее.

На примерах конкретных объектов мы покажем, как реновация промзон проходит в Украине и мире. 

Арт-завод «Платформа», Киев

Территория арт-завода «Платформа» после ревитализации, Киев

В 1947 году на столичной Дарнице был построен шелковый комбинат, который занимался производством тканей. В 1993 году объемы производства упали, часть оборудования распродали, а спустя несколько лет комбинат закрылся. В 2014 году из заброшенных цехов вывезли мусор, поменяли окна, площадь в центре выложили плиткой и постелили новый газон. Здесь открылся арт-завод «Платформа» — креативная городская площадка, где проводятся различные ивенты, в том числе фестивали «Уличная еда» и «Белые ночи». 

Район Dumbo в Бруклине, Нью-Йорк

Бывшие склады превратились в жилые дома. Район Dumbo, Нью-Йорк

Dumbo —  это аббревиатура от англ. «Down Under the Manhattan Bridge Overpass», что означает «проезд под Манхэттенским мостом». До начала 70-х годов в этом районе размещались бумажная фабрика и мыловаренный завод, а вся территория набережной была занята складами. Но в 1974 году частный девелопер выкупил 13 зданий, в которых ранее размещались промпредприятия, и провел редевелопмент. Инвестиции составили $200 млн. Застройщик сохранил внешний облик старых промышленных зданий, реконструировал и обновил их. В результате депрессивная набережная превратилась в многофункциональное пространство, в котором жилые апартаменты соседствуют с магазинами, арт-галереями, бизнес-центрами.

От такого преобразования выиграл город, получивший вместо заброшенных зданий современный жилой район. Но больше выиграли инвесторы, которые вложились в недвижимость в Dumbo на старте его преобразования: с 80-х годов и до начала нулевых недвижимость в этой части Нью-Йорка выросла почти в цене почти впятеро. 

Архитектурный комплекс Хафен-Сити в Гамбурге

Вид на жилые дома Хафен-Сити со стороны набережной. Гамбург, Германия

Немецкий Гамбург построен на берегах Эльбы, и до 50-х годов прошлого века в центре его города располагался порт площадью 155 га. Когда морская торговля перешла на суда-контейнеровозы, порт стал непригоден для использования. В 1999 году городские власти Гамбурга объявили конкурс на редевелопмент заброшенной гавани. Тендер выиграло частное архитекторское бюро, вложившее в реновацию промзоны более 1 млрд евро. В 2001 году здесь началось строительство многофункционального комплекса, поднятого над водой на сваи. Район совмещает жилые многоквартирные дома, магазины, развлекательные заведения и набережную для прогулок.

Сегодня Хафен-Сити считается одним из самых дорогих районов Гамбурга. Разумно поступили те, кто приобрел здесь недвижимость на начальных этапах строительства — на первых порах квадратные метры здесь не считались чем-то особенно ликвидным, но стремительно прибавили в цене после завершения реновации порта и продолжают расти. Здесь проложена линия метрополитена и открыт архитектурный университет, продолжают открываться новые коммерческие объекты.

Многофункциональный жилой комплекс Great в Киеве

Так будет выглядеть ЖК Great, построенный на месте бывшей промзоны «Позняки». Киев, Украина

Участок земли между улицей Причальной и Днепровской набережной на левом берегу Днепра представляет собой классическую промзону, но с очень выгодным расположением —  в 150 м от Днепра с видом на правый берег. Здесь располагаются два неработающих бетонных завода, стройкомбинат, несколько СТО, склады и гаражные кооперативы. В 2017 году в Киевсовете утвердили детальный план территории, согласно которому в течение 20 лет эта местность должна измениться до неузнаваемости. В частности, к 2021 году на участке земли 11,5 га вырастет многофункциональный жилой комплекс «Грейт», строительство которого уже начато. Новостройка будет состоять из тринадцати 26-этажных домов, на первых этажах которых разместятся магазины, кафе, салоны красоты и банковские отделения. Между домами застройщики РИЕЛ и IB Alliance обустроят тематический парк с ландшафтным дизайном, мини-стадион со спортивной зоной и тренажерами, игровые площадки. В отдельных зданиях разместятся детский сад на 80 мест и начальная школа на 510 мест. На территории комплекса также построят двухэтажный торгово-офисный центр и трехэтажный офисный комплекс. На эксплуатируемых крышах первых этажей откроются рестораны, кафе и лаунж-зоны. 

В такие проекты, как «Грейт», выгодно инвестировать по нескольким причинам: во-первых, застройщик предоставляет лояльные условия покупки, а во-вторых, место пока на начальном уровне редевелопмента, что обуславливает стоимость недвижимости. Но опыт европейских и американских городов подсказывает, что бывшей промзоне недолго осталось существовать, и на финише строительства цены на местную недвижимость начнут неуклонно расти.

Жилой комплекс «Галактика» в Киеве

Визуализация ЖК «Галактика», возведенного в Днепровском районе столицы. Киев, Украина

В 1961 году на Левобережном массиве в Киеве был построен молокоперерабатывающий завод «Галактон». Работал исправно, в 1985-м пережил реконструкцию, а в 2010-м объединился с компанией «Данон». Спустя некоторое время руководство завода столкнулось с тем, что расширить мощности завода невозможно, поскольку он находился посреди жилого массива. А тут и договор аренды с киевскими властями подошел к концу. В 2015 году «Галактон» закрылся. Почти сразу на месте закрытого завода началось строительство жилого комплекса «Галактика», который частично уже введен в эксплуатацию, а в продаже остались только квартиры в последних двух домах. Новостройка представляет собой комплекс из семи домов разной этажности — от 11 до 25 этажей. Застройщик Stolitsa Group позаботился и об инфраструктуре бывшей промзоны: в отдельном здании уже работает супермаркет «Новус», а в на первых этажах домов запланированы два детских сада на 180 мест. Чтобы гармонично вписать комплекс в зеленый Левобережный массив, между домами обустроят зеленые зоны, клумбы и прогулочные аллеи. 

Итоги

Выбирая квартиру в обжитом жилом массиве, вы выбираете локацию с готовой инфраструктурой. И это хорошо: вы точно знаете, где находится детский сад и школа, сколько идти к ближайшему магазину и отделение какого банка открыто в соседнем доме. Плохо лишь то, что эта локация вряд ли сможет вас удивить – школы, детские садики и больницы старого типа и уже переполнены, а перспектив улучшения района нет. С редевелопментом бывших промзон все точно наоборот: заведения сферы услуг, образования и коммерции растут как на дрожжах, осваивая новые территории и помещения. Вместе с этим растет и инвестиционная привлекательность района: так, покупая недвижимость по одной цене, через несколько лет вы можете ее продать вдвое, а то и втрое дороже.

Опыт крупнейших мировых городов подсказывает: грамотный редевелопмент промышленных зон позволяет уменьшить маятниковую миграцию и улучшить внешний облик городов. Проектами застройки промзон, предусмотренными детальными планами территорий, Киев присоединяется к мировому тренду. 

© domik.ua, 2019