Покупаем, ожидаем, пролетаем

Мне поручили помочь одной молодой семье с покупкой квартиры в киевской новостройке. Клиенты не имели возможности выбрать строительную компанию, поскольку желали купить квартиру в конкретном месте, где уже был вырыт котлован и во всю шла подготовка к закладке фундамента. Мне нужно было оценить риски при подписании договора в предложенной редакции.
Едва мы принялись изучать документы, оказалось, что покупателю предлагают заключить договор не со строительной фирмой, а с некой инвестиционной компанией, которая выступает заказчиком строительства. Получается, покупатель не вступает в договорные отношения со строительной компанией. Следовательно, строительная организация не несет никакой ответственности перед покупателем. Все отношения замкнуты на посреднике — инвестиционной фирме. Это не может не насторожить.
Сам процесс продажи жилплощади тоже не обходится без лишних деталей. Вместо прямой продажи квадратных метров, инвестиционная компания предлагает купить облигации, средства от продажи которых должны быть направлены на строительство объекта недвижимости, интересующего моих клиентов.
Поскольку держатель облигаций (покупатель жилплощади) не является заказчиком строительных работ, он не наделен весьма важными потребительскими правами, предусмотренными Гражданским кодексом и Законом «О защите прав потребителей». В нашем случае приобретатель недвижимости не имеет права на бесплатное исправление недостатков в разумный срок (ст. 852 ГК), а также на возмещение своих расходов на исправление недостатков, или соответствующего уменьшения платы за работу. Кроме того, он лишен права требовать расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии со ст. 849 ГК, заказчик во время выполнения работы вправе отказаться от договора подряда и требовать возмещения убытков, если подрядчик своевременно не начал работу или выполняет ее настолько медленно, что окончание ее в срок становится явно невозможным. В нашем случае заказчиком строительства выступает эмитент облигаций, а значит – все риски несет держатель облигаций как конечный потребитель. Согласно ст. 851 ГК, подрядчик имеет право не начинать работу, а начатую работу остановить, если заказчик (инвесткомпания) не предоставил материалы, оборудование и т.д., тем самым сделав невозможным выполнение договора подрядчиком.
Помимо прочего, в договоре нет пункта об инвестировании средств от продажи облигаций в счет строительства и порядке его финансирования инвестиционной компанией. Таким образом, остается открытым вопрос возникновения права на так называемый целевой объект у эмитента облигаций.
Фирма гарантирует?
Получается, между покупателем и жильем два сомнительных элемента: инвестиционная компания как таковая и облигации, выдаваемые в обмен на деньги. Происхождение облигаций заслуживает особого внимания. Разумеется, я убедилась, что выпуск облигаций зарегистрирован в установленном порядке Госкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Вроде бы все в порядке, но чувство тревоги осталось.
Когда дело дошло до подписания договора, я предложила свое участие в переговорах и в присутствии клиента задала все вопросы, на которые не было четкого ответа в тексте договора. Для меня эта встреча была весьма показательной.
Переговоры мы начали с основного — с гарантий погашения облигаций. Ведь смысл всех операций в том, чтобы по окончании срока обращения ценных бумаг, или даже досрочно, покупатель мог предъявить их к погашению и в качестве расчета получить заветную жилплощадь. На вопрос о сроках выполнения обязательств мы вместе с представителем инвесткомпании нашли в договоре две возможные даты: запланированное введение объекта в эксплуатацию — конец 2006 года, и срок обращения облигаций — конец 2009 года.
При этом, по условиям договора предъявление к погашению возможно только после ввода объекта строительства в эксплуатацию. Меня удивило, что любое продление сроков сдачи объекта не по вине продавца отнесено к форс-мажорным обстоятельствам. Трудно придумать более скользкую формулировку, позволяющую продавцу избежать ответственности. Столь размытые формулировки форс-мажорных обстоятельств дают неограниченные возможности избежать ответственности за невыполнение обязательств.
Также я обратила внимание клиента и на право продавца в одностороннем порядке изменить запланированную дату введения объекта в эксплуатацию. Тут же объяснила, что погашение облигаций напрямую зависит от срока сдачи дома, завершение которого не входит в обязанности инвестиционной компании.
Что за душой
Несмотря на чрезмерную предусмотрительность составителя контракта, считаю, что в крайнем случае, после долгой судебной тяжбы можно будет заставить инвесткомпанию отвечать по облигациям. На минуту я даже представила ситуацию, что суд мы уже выиграли. Чтобы спрогнозировать, что будет, если дело дойдет до принудительного взыскания, я поинтересовалась, какими активами располагает инвесткомпания. Как я и предполагала, кроме земельного участка, на котором ведется строительство, ничего ценного у предприятия нет. Вскоре выяснилось, что земля, на которой ведется строительство, никак не оформлена: нет ни права собственности, ни договора аренды. Зато менеджеры важно сообщили, что оформление земли находится «в процессе». Это обнадеживает, но требует тщательной проверки.
После внимательного изучения предоставленных копий правоустанавливающих документов, стало понятно, что земля выделена и принадлежит строительной компании, тогда как в отделе продаж нас уверяли, что право на землю принадлежит именно инвестиционной компании. Трудно поверить, что это была не преднамеренная ложь, а некое недоразумение, неточность информации.
Тем более, что руководство почему-то тщательно оберегает подтверждающие документы от посторонних глаз. Например, бумаги на начало строительства доступны только с разрешения руководителя, а почему-то засекреченный план застройки нельзя считать окончательным, поскольку он еще подлежит изменению согласно замечаниям архитектурного управления. Чтобы ознакомиться с этой крайне важной документацией, нам пришлось написать соответствующее заявление, на которое пока нет ответа.
В порядке погашения...
Увидим мы документы на строительство или нет, для меня лично уже не имеет большого значения. Риски настолько велики, что даже если запрошенные документы в полном порядке, это едва ли изменит мое мнение об этой сделке.
Дочитав до пункта договора, где описан порядок погашения облигаций, я твердо решила отсоветовать моим клиентам иметь дело с этой компанией. Вот, что там написано: «Покупатель обязан на протяжении месяца с момента обратного поступления на счет в ценных бумагах продавца пакета ценных бумаг покупателя принять целевой объект (квартиру. — Авт.) в собственность путем подписания соответственного акта приема-передачи целевого объекта согласно договору.
В случае, если в 65-дневный срок покупатель не подписывает акт приема-передачи целевого объекта, договор считается прекращенным по вине покупателя с взысканием с последнего штрафных санкций в размере 5% от денежной суммы, оплаченной соответственно условиям договора. В случае принятия объекта в эксплуатацию до даты погашения облигаций (!) продавец обязан уведомить владельцев ценных бумаг о принятии объекта в эксплуатацию и о досрочном предъявлении облигаций на погашение».
Мне пришлось обратить внимание клиента на последствия этих положений: в течение месяца держатель облигаций остается без ничего: акции перечислил, квартиру по акту ему еще не передали, при этом порядок подписания акта в договоре четко не выписан. Наступление драконовских санкций поставлено, по сути, в зависимость от осведомленности держателя облигаций о вводе в эксплуатацию объекта строительства. Тогда как из текста договора вытекает, что уведомить об этом держателя эмитент обязан только в случае досрочного погашения облигаций.
Мелочь, но неприятно
И напоследок о мелочах. В отделе продаж инвесткомпании нас снабдили копией публикации о выпуске облигаций, которая... относилась к выпуску облигаций другой категории. Кроме того, в компании не хотели признать право на получение информации и участия в сделке доверенного лица (т. е. меня как юриста), хотя все необходимые документы, в том числе паспорт и нотариально удостоверенная доверенность были предоставлены.
Зачем сотрудники пытаются усложнить доступ юристов при заключении договоров? Впрочем, я не хочу упрекнуть компанию в недобросовестности, замечу лишь, что права держателя облигаций главным образом состоят из пробелов и недочетов. Остается надеяться, что вышеуказанными несообразностями никто не злоупотребит.
Майя Мелющева