Как расторгнуть договор инвестирования в новостройку

Цены на квартиры в новостройках растут вместе с курсом доллара. Сегодня доллар стабилен, и многие застройщики предлагают существенные скидки и акционные условия покупки квартиры.

Читайте также: Киевские застройщики наперебой предлагают скидки

Но для тех, кто заключил инвестиционный договор год назад на условиях рассрочки, окончательная цена квартиры часто оказывается в полтора раза выше изначальной.

Что в таком случае делать инвестору – расторгать договор и пытаться забрать свои деньги или изыскивать способы заплатить ставшую неподъемной сумму? Domik.ua разбирался в этом вопросе.

Кто отказывается от квадратных метров

По словам девелоперов, несмотря на то, что под конец строительства цена квартиры часто существенно вырастает, инвесторы не спешат разрывать договора с застройщиками. По сравнению с прошлым годом количество таких случаев выросло менее чем на 1%. Чаще всего разрывают договора инвесторы объектов эконом-класса, которым банально не хватает денег, и покупатели, которые заключили договора в феврале-марте 2015 года – в период, когда курс доллара достиг пика – но не смогли конвертировать сбережения для полного погашения стоимости квартиры по этому курсу.

Если же договор инвестирования заключен год-два назад, разрывать его для покупателя более чем невыгодно. Во-первых, придется заплатить штраф, во-вторых, учитывая курсовую разницу, за возвращенную сумму вряд ли можно будет купить что-то другое.

Читайте также: На рынке новостроек – новые тренды

Квартира нужна, но денег не хватает - что делать?

В случае, если денег на погашение остатка по договору не хватает, но отказываться от жилья не хочется, можно попытаться договориться с застройщиком о замене объекта инвестирования на меньший по площади и более дешевый. Застройщики охотно идут на такой шаг – им выгоднее сохранить покупателя и деньги. Крупные компании предоставляют возможность сменить объект инвестирования как на меньший по площади, так и на больший. При этом, выбрать квартиру можно не только в том же, но и в другом доме или комплексе.

Однако комиссию заплатить все-таки придется. Ее размер колеблется в пределах 2% в зависимости от суммы разницы.

Читайте также: Чем привлекают покупателей квартир в новостройках

Как расторгнуть договор

Единых правил выхода инвестора из проекта нет. Зачастую этот вопрос регулируется условиями договора. Инвесторам, заключавшим договора через участие в Фонде финансирования строительства или покупку беспроцентных целевых облигаций, несколько проще – законодательство предоставляет им возможность расторгнуть договор по согласию сторон, в одностороннем порядке или по решению суда.

Читайте также: Преимущества и недостатки инвестирования через Фонд финансирования строительства

Большинство договоров расторгается по согласию сторон. Инвестору нужно письменно предупредить застройщика о намерении выйти из проекта и подписать соглашение о возврате средств.

Если в договоре не предусмотрена возможность выхода инвестора из проекта в одностороннем порядке, его заявление о выходе считается спором, и вопрос решается в суде.

В отдельных случаях, в договорах прописывается возможность расторжения договора в одностороннем порядке только застройщиком - при условии, что инвестор не выполняет свои обязательства. Но в таких случаях на инвестора накладывают еще и немалые штрафы (до 60% годовых за каждый день просрочки). Следовательно, после расторжения договора на руки инвестор получит вложенную сумму с вычетом всех штрафных санкций. Застройщику достаточно отправить инвестору уведомление о расторжении договора.

Сложнее участникам жилищно-строительных кооперативов. Они могут получить обратно вложенные средства только в соответствии с уставом. Чаще всего в уставе прописывают возможность возврата средстве по истечении двух лет. Даже при стабильной финансово-экономической ситуации это не слишком удобно. А в случае инфляции инвесторы ЖСК могут потерять очень много.

Сколько стоит расторгнуть договор

Условия расторжения обычно прописываются в договоре инвестирования и предполагают уплату комиссий и штрафов застройщику.

Так, в договорах участия в ФФС предусмотрена «оплата управителю фонда за оформление отказа от участия», размер которой составляет 5% стоимости объекта на момент подачи заявления о расторжении договора.

У отдельных застройщиков, помимо комиссий, есть и штрафы, размер которых может достигать 30% стоимость квартиры. На этот пункт стоит обращать внимание при заключении договора.

Обычно внесенные средства, с вычетом комиссий и штрафов, возвращают в срок от 15 до 90 дней. Если, конечно, договором не предусмотрено возвращение средств после повторной реализации квартиры – в таком случае, инвестору придется ждать долго, поскольку возможности самостоятельно отследить, когда квартира будет продана, у него нет.

Читайте также: Какие квартиры чаще предлагают столичные застройщики

Альтернатива – переуступка

Главное преимущество переуступки прав состоит в том, что инвестор сам ищет покупателя для своей квартиры, а не надеется на «милость» застройщика.

В отличие от отказа от участия в договоре, процедура переуступки регулируется Гражданским кодексом Украины и осуществляется в несколько этапов:

- заявление на имя застройщика о желании выйти из договора путем уступки прав;

- получение согласия застройщика;

- поиск покупателя;

- соглашение о смене стороны договора.

При этом, как выяснил Domik.ua, заплатить застройщику вознаграждение за смену стороны договора все равно придется. Размер вознаграждения – от символических 0,1% до 5%. При уступке прав ближайшим родственникам, сумма обычно меньше. У некоторых компаний переуступка возможна только в случае погашения полной стоимости квартиры.

В большинстве случаев застройщики предлагают инвесторам типовые договора, в которых прописаны выгодные им условия возврата средств. Юристы советуют обратить на эти условия очень пристальное внимание и, в случае, если условия неприемлемы, настаивать на отходе от типового соглашения и изменении условий на более выгодные для инвестора.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2015