Покупай, отдыхай, развлекайся

В связи с повышением покупательской способности население предпочитает приобретать качественные товары в комфортном месте. Кроме того, улучшение инвестиционного климата в стране и небольшие сроки окупаемости торговой недвижимости сделали торговые центры выгодным объектом для инвестиций.
На украинском рынке в основном работают отечественные ТЦ – сеть «Квадрат», ТРЦ «Караван», ТРЦ «Магеллан», ТЦ «Городок», ТРЦ «Аладдин», ТЦ «Пирамида», ТЦ «Макрос», «Ритм», «Караван», «Променада-Центр», «Метрополис», «Альта-Центр», «Олимпийский», «Украина»... Но свой выход на рынок уже рассматривают иностранные компании IKEA, «Ашан», Carrefour.
До 2008 г. общая площадь торговых центров в Киеве, по прогнозам, достигнет миллиона кв. м (сегодня примерно 400 тыс. кв. м). До сих пор большинство операторов стремились охватить, в первую очередь, столичный рынок, но уже сейчас они постепенно завоевывают регионы. Для развития самого бизнеса и с учетом того, что подобный сектор приносит немалые отчисления в местные и государственные бюджеты, бесспорно, это положительный процесс. Но, как и в других сферах, здесь имеется ряд проблем. Инвесторов настораживают нестабильная политическая ситуация и неотрегулированное градостроительное законодательство.
Соответствовать стандартам нелегко
По данным Совета торговых центров Украины (СТЦУ), как сообщил генеральный секретарь СТЦУ Олег Белаш, в результате стремительного развития рынка торговой недвижимости и розничной торговли последние три года количество торгово-развлекательных площадей в составе современных торгово-развлекательных центров столицы на конец 2004 г. составило 316 тыс. кв. м, а консалтинговая компания «Украинская торговая гильдия» озвучила цифру в 272 тыс. кв. м. Возможно, подобное расхождение обусловлено отсутствием единых профессиональных стандартов и требований к формату ТРЦ. Основными признаками ТРЦ являются: единая инфраструктура, наличие торговой и развлекательной функции, разграничение функций владельца и управляющей компании, отлаженная система долгосрочных взаимоотношений с арендаторами. Но даже при наличии всех перечисленных компонентов некоторые «торговые центры» в Украине с трудом классифицируются в данном формате.
Статус торговых центров в Запорожье имеют семь объектов, сообщает генеральный директор ООО «Научно-производственная компания «Консул» Владимир Мевиус, но всем требованиям соответствует только ТЦ «Украина». Он принадлежит запорожским предпринимателям и возведен на прибалтийские инвестиции. «В нашем городе выгоднее реконструировать уже построенные объекты недвижимости, поскольку затраты на покупку и реконструкцию существенно (почти вдвое) ниже себестоимости строительства и отделки новых объектов», – объясняет В. Мевиус. Именно поэтому большинство комплексов – это реконструированные площади в производственных и административных помещениях.
Руководитель проекта офисно-торгово-развлекательного комплекса «Магицентр» (г. Винница), реализуемого компанией ООО «Овертайм», Анатолий Нечхаев рассказал, что в Виннице с ее почти полумиллионным населением есть лишь один торговый центр – переформатированный Центральный универмаг. На первом этаже оборудован продуктовый супермаркет, выше (до четвертого) – реализуют различные товары. Минусы помещения: отсутствие достаточного места для парковки, отделка внутренних площадей не отвечает современным требованиям, нет эскалаторов, системы кондиционирования и вентиляции.
Конкуренция на рынке ТЦ
Сектор торгово-развлекательной недвижимости связан с наименьшими рисками вложения инвестиций, утверждает генеральный директор Украинской торговой гильдии Вадим Непоседов. Во-первых, инвестор увеличивает капитализацию своей компании, во-вторых, вкладывает капитал не только в свой бизнес, но и в саму недвижимость, которая входит в пятерку лидеров по доходности. А она, по оценке международных специалистов, достигает 60%, в зависимости от качества проекта и сегмента недвижимости, отмечает директор компании «Астера» в Киеве Андрей Плюгин.
Как рассказал председатель правления ЗАО «Квадрат-Украина» Александр Овчар, рынок торговой недвижимости достиг той стадии, когда его можно рассматривать как достаточно привлекательный для инвестирования сегмент коммерческой недвижимости. «Это бурно развивающийся, молодой сегмент недвижимости, и жесткая конкуренция на сегодняшний день тут отсутствует. Однако на сегодняшний день возникли определенные трудности, связанные, прежде всего, с законодательными сложностями и политической нестабильностью». В данный момент возможна ситуация, когда из-за оплошности чиновника выданный ранее земельный участок могут отнять без каких-либо компенсаций. Хотя очевидно, что со временем и эти проблемы будут решены. Крупных инвесторов ожидают только после 2006 г., когда политическая ситуация в нашей стране стабилизируется.
По словам А. Овчара, в этом году значительно вырос интерес к украинскому бизнесу со стороны России. Там сейчас очень жесткая конкуренция в данном сегменте. Кроме того, россиянам понятны наши условия и особенности. Братья-славяне готовы мириться с особенностями нашей психологии, легче воспринимают несовершенство украинского бизнеса, законодательные перипетии.
В Запорожье, отмечает В. Мевиус, потребность города в таких торговых площадях удовлетворена не более чем на 50%. Конкуренция в сегменте высококачественных товаров в городе фактически отсутствует, ассортимент низкий, цены на такие товары существенно завышены. Одна из причин такой ситуации – дефицит специализированных торговых площадей. Особенно остро эта проблема стоит в спальных районах Запорожья.
От окупаемости к прибыльности
По словам В. Непоседова, высокая привлекательность строительства ТЦ объясняется высокой рентабельностью этого бизнеса. Торговые и торгово-развлекательные комплексы считаются объектами, сооружение которых отличается весьма низкими рисками – прежде всего, потому, что они обеспечивают постоянный приток денег, ибо спрос на их услуги со стороны населения достаточно высок и набирает обороты. «В общей сложности, срок окупаемости объектов торговой недвижимости в Украине составляет 2–15 лет. При более взвешенных и правильных проектных решениях, при высоком профессионализме девелоперов, средний срок окупаемости проектов крупных ТЦ в Украине составляет три-шесть лет. В то время как для стран Европы минимальным является срок 8–10 лет», – отмечает В. Непоседов. По информации А. Плюгина, в Европе сроки окупаемости торговой недвижимости – 12–15 лет.
Как снизить финансовые риски?
Основные проблемы развития данного сегмента возникают еще на этапе выделения участков и согласования проектов, считает В. Непоседов. Эти две ступени могут затянуть строительство ТЦ на два-три года. Еще одной из основных сложностей, приводящих в дальнейшем к перепроектированию и переделкам, является непрофессионализм инвестора/девелопера. Чтобы реализовать свои замыслы, сегодняшние инвесторы обращаются в архитектурные организации, ошибочно полагая, что там понимают бизнес-особенности будущего здания. «Многие до сих пор не осознали необходимость обращаться к профессионалам, они верят в свои знания, свой опыт, убеждены в своей уникальности, считают, что те проблемы, которые возникали у других, их не коснутся, и действуют на свой страх и риск. Из-за этого многие проекты «не идут», начинаются перепроектирование, переделки, тратятся немалые средства. У нас, действительно, привыкли обращаться к специалистам уже по факту возникновения проблемы, только тогда, когда другого выхода нет. Страхи и риски на современном рынке настолько реальны, что застройщикам и инвесторам проще воспользоваться услугами консультанта и последовать его рекомендациям. Ведь рано или поздно 70–80% заказчиков все равно обращаются за ними. Лучше сразу заложить правильную концепцию, разработать проект, набрать арендаторов», – советует В. Непоседов.
Место определяет концепцию
Месторасположение объекта является одним из наиболее важных факторов его успешности. Наиболее выгодны те площадки, на которых наблюдаются большие потоки людей: станции метро, площади, транспортные развязки… Это могут быть как спальные массивы, так и ядро города. В соответствии с задачами проектов форматы ТЦ можно разделить на региональные (Regional Centers), окружные (Community Centers), районные (Neighborhood Centers), микрорайонные. Каждый формат имеет свою концепцию, адаптированную под критерии места, времени и возможности.
По мнению А. Овчара, чрезмерное увлечение форматированием некоторых девелоперов несколько напоминает модную тенденцию. Однако никто не задумывается: то, что модно, не всегда успешно коммерчески. В бизнесе побеждает тот, кто сможет создать некопируемое преимущество. Формат таким преимуществом стать не может, а месторасположение ТЦ – вполне. Поэтому в скором времени такая мода пройдет. По мере роста и развития рынка компенсировать неудачное месторасположение непривычным форматом станет нереально.
В. Мевиус утверждает, что удачное месторасположение – это еще не залог успеха. В Запорожье магазины сосредоточены на главном проспекте города, но далеко не всегда рентабельны из-за неумелого ведения бизнеса. Половина объектов несколько раз меняла собственников, которые пренебрегали маркетингом, менеджментом, не уделяли внимания качеству обслуживания. Такие горе-хозяева не усвоили правило: работать «от оборота» выгоднее, чем устанавливать 300% рентабельность и ждать «своего» покупателя. Ведь даже точки, которые ютятся в подвалах на территориях дворов, но предлагают пользующийся спросом ассортимент по доступным ценам, имеют больший оборот, чем «центровые». В. Мевиус констатирует: при покупке или создании торговой недвижимости для ведения собственного дела вернуть вложенные средства реально за три года (средний показатель окупаемости). Если реализовывать инвестиционный или спекулятивный проекты под конкретного заказчика, успешно ведущего торговый бизнес, объект окупится в среднем через год. Риск фактически отсутствует, поскольку среднегодовой прирост цен в данном сегменте рынка недвижимости составляет не менее 30%. При создании ТЦ для последующей сдачи площадей в аренду возврата средств можно ожидать через пять лет, и риски тут значительны. Это связано с неоправданно завышенными арендными ставками. Эту плату «перекладывают» на карманы покупателей, повышая цены на товары, что ведет к снижению спроса, упадку бизнеса, уходу арендаторов…
Арендные ставки стабильны
А. Овчар сообщил, что при возрастающем спросе реальное предложение на рынке торговой недвижимости в 2005 г. отсутствует, поэтому снижения уровня арендных ставок в ближайшие два года не предвидится. Но в целом они стабильны.
Сегодня арендные ставки в столичных торговых центрах превышают среднеевропейский уровень, объяснил В. Непоседов. В основном арендаторы выплачивают фиксированную плату, отдельно рассчитываются за коммунальные и эксплуатационные расходы. Уровень арендных ставок в Киеве по-прежнему, в большей степени, определяют качество и успешность ТЦ. Высокие арендные ставки зафиксированы в центральных и популярных комплексах: «Городок», «Пирамида», «Глобус», «Квадрат-Лукьяновка». Максимальные арендные ставки остались в «Метрограде» – порядка $80 за кв. м в месяц. Этот подземный комплекс лидирует с большим отрывом, что обусловлено уникальностью расположения и форматом. Но, в то же время, ТЦ где-нибудь в спальном районе, далеко от метро, но с правильно разработанной концепцией также может рассчитывать на высокие арендные ставки. Сейчас в ТЦ на окраинах такие стоимостные показатели колеблются в пределах $30–40 за кв. м в месяц.
Хотя, по мнению А. Овчара, торговый центр, имеющий недостатки в месторасположении, но с удачной концепцией, может рассчитывать на высокие ставки в течение полугода, максимум – в течение года после открытия. После этого периода эксплуатации ТЦ арендаторы начнут ощущать недостаток посетителя и, соответственно, низкие показатели товарооборота. И поэтому девелопер в такой ситуации должен будет снизить ставки, иначе арендаторы начнут уходить из ТЦ. И такие примеры на нашем рынке уже существуют.
Различие арендных ставок зависит еще и от вида деятельности арендатора, занимаемой площади, формы торговли, известности бренда розничного оператора, коммерческой ценности места для арендатора, количества конкурентов и других факторов. В Украине уже сложилась своя практика распределения арендных ставок в зависимости от товарной группы. Так, к примеру, продовольственный супермаркет не заплатит больше $25 за метр, в то же время операторы ювелирных изделий и игровых автоматов, которые являются наиболее рентабельным видом бизнеса, платят и по $150.
В Виннице средняя арендная ставка для торговых площадей составляет $20–25 в месяц за кв. м, говорит А. Нечхаев. В Запорожье, констатирует В. Мевиус, для торговых площадей – $10–25 в месяц, для сферы обслуживания – $5–15, развлекательного сектора – $10–30.
Стратегия определяет успех
Самая главная особенность ТРЦ, по мнению исполнительного директора компании Real Estate Solutions Виктора Распутного, заключается в его общей ценовой политике. Если в центре можно и нужно привлекать арендаторов с более высокой ценовой группой товаров, а, соответственно, и более качественной, то в спальных массивах необходимо применять более лояльную ценовую политику. Но удаленные от центра районы также имеют свои особенности. Так, на Оболонь следует привлекать более «дорогих» арендаторов, соответственно, на Троещину – более «дешевых».
Как объяснил В. Распутный, наполнение ТРЦ не особенно зависит от месторасположения. Количество якорных арендаторов и их ценовая политика формируются, скорее, при оценке конкурентной среды. Существует несколько типов функционального зонирования торговых комплексов: товарно-тематическое, смешанное, взаимозаменяемое. У каждого из них – свои преимущества.
Как сообщил В. Мевиус, в запорожских ТЦ развлекательная составляющая пока отсутствует. А. Овчар считает, что чем габаритнее ТЦ, тем целесообразнее включать в них кинотеатры, бильярдные, кафе, рестораны... Особенно это важно для региональных и окружных объектов, которые имеют площадь от 40 тыс. кв. м и расположены на периферии города. Проводя досуг в боулинг-клубе, расположенном в глубине ТРЦ, посетитель получает представление о товарном наполнении комплекса и составе арендаторов. Таким образом, повышается вероятность того, что клиент снова придет сюда уже за покупками. На этапе разработки концепции ТРЦ следует проводить мониторинг окружающей конкурентной среды, в том числе и «зоны развлечений», убежден А. Овчар. Например, в «Квадрате на Вырлице» отведут значительное количество площадей под мультиплекс, рестораны, детские игровые, поскольку находящийся поблизости кинотеатр «Факел» практический не работает, а развлечений в соседних объектах (клубе «Максимум» и в ТРЦ «Аладдин») явно недостаточно для существующей торговой зоны. Одним из наиболее популярных якорей является фуд-корт, где посетители могут утолить жажду и голод, не выходя из здания. Таким образом, продлевается время их присутствия и увеличивается вероятность совершения покупок. Поэтому он также будет включен в новые ТРЦ.
По словам А. Овчара, наиболее оптимальным на данный момент является торговый комплекс в формате «гипермаркет-галерея», общей площадью от 25 тыс. кв. м, предлагающий такую нестареющую потребительскую ценность, как «достойное качество по доступной цене». Размещать такие комплексы выгодно в спальных районах, так сказать, рядом с домом и для всей семьи. Подземные ТЦ сейчас строятся неактивно, хотя они себя оправдывают и на протяжении многих лет успешны. Например, посещаемость ТЦ «Квадрат-Дружбы Народов» составляет 15 тыс. человек в день, а «Квадрат-площадь Славы» – 14,5 тыс. Но дело в том, что все удачные места для размещения под землей торговых площадей уже заняты.
Наиболее популярным в Киеве для расположения торгового комплекса на сегодняшний день, по мнению А. Плюгина, является Левобережье столицы, особенно спальные районы, где населению удобно совершать крупные покупки рядом с местом жительства. Приоритет отдается жилым массивам с высокой плотностью застройки, с планируемым расширением объемов жилищного строительства, с населением, обладающим средним и высоким уровнем дохода. К таким районам относят Облонский, Дарницкий, Днепровский, Шевченковский.
Инвесторы в последнее время заинтересовались и крупными городами Украины, где растет уровень доходов населения. Новые торговые центры строятся в Донецке, Днепропетровске, Одессе, Харькове.
Мини-магазинчики тоже будут «жить»
Ближайшие два-три года спрос на торговые площади будет превышать предложение. По данным ЗАО «Квадрат-Украина», к открытию в Киеве до 2008 г. заявлены 14 крупных объектов торговой недвижимости. Среди них – четыре торгово-развлекательных центра сети «Квадрат», «Лыбидь-Плаза», «Эспланада», «Олимпик Плаза», ТРЦ на ст. м. «Левобережная», ТЦ на Харьковском шоссе.
Поделился планами А. Нечхаев: «В следующем году «Магицентр» планирует ввести в действие новый ТРЦ в исторической зоне Винницы, на месте бывшей обувной фабрики. На площади почти 2,5 га рядом с парком им. Козицкого возведут 30 тыс. кв. м площадей: 15 тыс. кв. м – под торговлю, 10 тыс. кв. м – офисные, 5 тыс. кв. м – развлекательный центр, четырехзальный мультиплекс, боулинг-клуб, бильярд, бар, парковка… По нашему пессимистическому бизнес-плану, получается порядка 30–35% годовых, окупится строительство за три-четыре года».
По мнению О. Белаша (СТЦУ), в связи с активным развитием на рынке современных торговых форматов многие торговые предприятия, традиционно занимавшие свою нишу на рынке как отдельно расположенные магазины, постепенно будут переходить в торговые центры, арендуя современные торговые площади.
Тем не менее, О. Белаш убежден, что все торговые предприятия какого-либо формата должны иметь место на современном рынке. Пусть конкуренция форматов расставит все на свои места. В каком бы формате ни работал ритейлер, его профессионализм и стремление к совершенствованию ведут к успеху.
Галина Гаевская