Права белорусского риэлтора - ни для него самого, ни для клиента. Ч 2.

Продолжая разговор на эту тему, целесообразно уяснить, насколько удовлетворяет такого рода нормативно-правовой акт отдельных участников рынка и всю отрасль в целом? В связи с этим "Domik.net" пригласил к разговору эксперта-практика - исполнительного директора группы компаний "Планета Оболонь" Алексея Котенко. Его комментарий последует после нескольких ракурсов по поводу указа белорусского президента, посвященных отдельным "звеньям процесса" - риэлтору и потребителю.

 

Белорусского риэлтора аттестуют каждые пять лет

 

По утвержденным правилам, риэлтор должен иметь высшее образование ("юридическое, экономическое, строительное" (? - Т.К.) и подтвержденный опыт работы. Он также должен обладать свидетельством об аттестации риэлтора, "выдаваемом лицензирующим органом в порядке, им установленном, сроком на пять лет". Его годичный стаж работы должен пройти либо по специальности, либо в качестве агента по операциям с недвижимостью.

 

Агенты по операциям с недвижимостью вправе оказывать от имени риэлтерской организации только такие услуги, как предоставление потребителю информации о спросе и предложении на объекты недвижимости; подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, участия в строительстве объекта недвижимости. Он также может оказывать риэлтору помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Об уровне образования такого агента не говорится ничего.

 

Никаких других требований к этим лицам правила не предъявляют. Но они и не определяют порядка взаимоотношений между ними, отношений с самой организацией, государственными органами и с потребителями. Права и обязанности их в отдельных положениях, как надлежало бы, не выписаны вообще. А ведь риэлтор - это ключевая фигура во всем процессе операций с недвижимостью.

 

Белорусскому потребителю на радость и... на беду

 

А вот права потребителя все же выписаны гораздо четче. К примеру, он вправе знакомиться со свидетельством о государственной регистрации риэлторской организации, с ее лицензией, свидетельствами об аттестации риэлторов, а также с документами, устанавливающими тарифы на оказываемые услуги, определяемые в соответствии с законодательством. Кроме того, - получать от РО всю необходимую информацию о сделке; обращаться в лицензирующий орган по вопросам нарушения их прав как потребителей риэлтерских услуг; на реализацию иных прав, предусмотренных законодательством.

 

Еще некоторую часть прав потребитель получает благодаря требованиям к оформлению договора и к соблюдению конфиденциальности.

 

Обязанность потребителя перед риэлтором только одна - представлять достоверные документы и сведения об объектах недвижимости, о правах на них, в том числе о собственнике. Достаточно ли ограничиться лишь этой обязанностью в таком нормативном акте - тоже один из вопросов, заслуживающих дискуссии.

 

Но потребителю, наверное, ни к чему было бы право обращаться в лицензионный орган по поводу нарушений своих прав риэлтором, если бы уже здесь были определены положения, способствовавшие обеспечению качество оказания услуг. Не смотря на то, что требованиям к договору на оказание риэлторских услуг посвящена целая четвертая глава, в которой регламентировано множество разных деталей, принципиальных моментов они не отображают. Потребитель так и не получает уверенности в том, что РО может, к примеру, сорвать выполнение договора по продаже (приобретению) планировавшегося объекта недвижимости и никакая компенсация, по действующим в Беларуси правилам, не предполагается. Объект может быть продан другому, более выгодному потребителю, и большого утешения от того, что сорванный договор был оформлен согласно всем требованиям, быть не может.

 

С точки зрения эксперта-практика

 

Как оценивают такой правовой акт риэлторы Украины, не имеющие законодательного обеспечения своей деятельности?

 

По мнению руководителя Комитета по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, исполнительного директора группы компаний "Планета Оболонь" Алексея Котенко, принятие такого акта, как указ о риэлторской деятельности, безусловно, является определенным прогрессом в регулировании этой деятельности. Однако насколько он полезен самим риэлторам в Беларуси, сказать сложно. Текущих вопросов и сложных проблем только лишь лицензированием решить невозможно. Особенно тех, которые касаются качества работы риэлторов.

 

Лицензирование подразумевает наличие ряда факторов, формальных признаков, при соблюдении которых та или иная фирма может осуществлять риэлторскую деятельность. Государство в данном случае берет "под себя" эту деятельность - дает лицензии и собирает за это деньги. Такой указ не предусматривает введения норм, способных регулировать отношения риэлторов между собой, особенно относительно качества услуг.

 

Анализируя ситуацию в Украине, мы пришли к выводу, что вместе с лицензированием или вместо лицензирования стоило бы обеспечить возможность саморегуляции в отрасли. Речь идет о том, чтобы на базе общественных организаций принимать профессиональные уставы, которые будут утверждаться Министерством юстиции. Они должны использоваться всем риэлторским сообществом в Украине. Возможно, риэлторская палата или ассоциация риэлторов будут создавать органы, которые будут контролировать выполнение определенных нормативов.

 

Параллельно с таким регулированием, естественно, необходимо определить, к примеру, кто может считаться риэлтором, какое образование должен иметь такой специалист, а также прописать возможность доступа к получению им информации в государственных органах - о правах собственности на объекты недвижимости и т.д. Такие нормы, на мой взгляд, необходимо принять на уровне закона. Но более гибкие нормы - такие, как деловой оборот, качество предоставления услуг - необходимо отдать "на откуп" самой отрасли, которая утвердит порядок оказания услуг и будет контролировать его выполнение.

 

Каждая отрасль имеет свою специфику, но закон не в состоянии ее отобразить в полной мере. Потому подзаконные акты должны разрабатываться отраслью. Последняя представит их на утверждение в Минюст, где должна быть дана оценка соответствия этих актов общим нормам законодательства.

 

Потому, на мой взгляд, белорусский указ, хоть и несет в себе ряд положительных моментов, является однобоким. Он не предполагает и не обеспечивает саморегуляции в отрасли, не решает проблем качества услуг и развития прогресса в ней самой. Может, перед риэлторским сообществом Беларуси сегодня такие проблемы не стоят. В Украине же мы сталкиваемся не только с тем, что нам не хватает основополагающих законодательных коридоров, но и с фактами, которые нуждаются в разбирательстве и выяснении причин нарушения этики, делового оборота.

 

Если говорить о нашей ситуации, то такая профессия, как риэлтор на законодательном уровне должна быть легализована и внесена в каталог Минтруда. Это в свою очередь предполагает создание соответствующих обучающих программ для вузов и осуществление ряда других мероприятий.

 

К примеру, еще пять лет назад в таком деле, как оценка недвижимости, речь шла о перспективной, но еще никак неурегулированной профессии. На сегодня оценщик законодательно обеспечен. Но урегулирование этой сферы было востребовано и ускорено банковской системой, которая часто не могла обходится без услуг оценщиков. Надо было иметь заключение ответственного лица по оценке имущества, без которого банки не могли реализовать ряд своих продуктов. В этом был заинтересован определенный капитал. И - как следствие - появился закон об оценочной деятельности… Хотя и в этом случае поступили весьма хитро. Сначала обучили людей, выдали им сертификаты на право заниматься этой профессией. А потом отторгли тех из них, кто не вступил в ассоциацию оценщиков и таким образом не активизировался. На законодательном уровне была принята норма о том, что каждый должен пройти определенную процедуру регистрации. Те, кто ее не прошел, были лишены права проводить оценки.

 

Думаю, ни у кого нет сомнения в том, что в самом обществе вопрос относительно риэлторов назрел давно. Увы, пока в Украине не находятся те "большие капиталы", которые бы также были заинтересованы "двигать" этот вопрос, как в случае с оценщиками. Хотя рынок недвижимости на самом деле привлекает к себе огромные капиталы.

 

(С первой частью материала можно познакомиться, посетив страницу "Права белорусского риэлтора - ни для него самого, ни для клиента. Ч 1.")

 

Тарас Колиснык