Придбав квартиру – профiнансував Черновецького
Днями Антимонопольний комiтет України оголосив, що значне зростання цiн на первинному ринку житлової нерухомостi не є результатом завищеної рентабельностi будiвництва.
Як повiдомив голова АМКУ Олексiй Костусєв, пiд час дослiдження, яке проводив Комiтет, не знайдено пiдстав для звинувачення забудовникiв у монопольному цiноутвореннi.
На думку "антимонополiстiв", однiєю з головних причин того, що житло дорожчає швидше нiж будматерiали, робоча сила тощо, є збiльшення додаткових витрат генеральних пiдрядникiв, а саме - на будiвництво комунальних мереж, вiдрахувань до мiсцевих бюджетiв, оплату часткової участi у розвитку iнфраструктури, безоплатну передачу житла мiсцевим та центральним органам влади тощо.
За даними АМКУ, обсяги цих вiдрахувань щороку зростають, i в регiонах тримаються на рiвнi 23-30%, а в Києвi iнколи сягають 45% вартостi будiвництва, а в окремих випадках - майже половини всiх витрат, тобто є рiвними вартостi самого будiвництва.
"Бажання мiсцевої влади вилучити кошти населення з достатньо високими доходами на вирiшення соцiальних проблем мiста є зрозумiлим, - сказав Костусєв. – Але не можна доходити до абсурду, адже коли врахувати неофiцiйнi витрати будiвельникiв, то вже сьогоднi трапляється, що у вартостi 1 м2 бiльшу частку складає не вартiсть самого будiвництва, а додатковi витрати".
Все це, на думку голови АМКУ, може призвести до значного скорочення обсягiв будiвництва i просто знищити ринок у регiонах, де вiдрахування будуть непомiрно завищеними.
Проте щодо рентабельностi, то, за словами Костусєва, "вона сьогоднi не є такою високою, як здається", i в середньому складає приблизно 30%.
Цiкаво, що кiлька мiсяцiв тому, в серединi травня, в АМКУ дотримувалися цiлком протилежної думки. Повiдомлялося, що головним винуватцем росту цiн на нове житло є саме забудовники, якi завищують рентабельнiсть.
Тодi Комiтет оголошував, що вона є надто високою i складає вiд кiлькох десяткiв вiдсоткiв до 100%.
Як вже писала "ЕП", експерти не погодилися з тiєю позицiєю вiдомства Олексiя Костусєва i заперечили, що надвисока рентабельнiсть в 100% зустрiчається досить рiдко, i лише при будiвництвi над дорогого житла. Проте, вони не заперечували, що забудовники зберiгають в середньому досить високий (30%-40%) для споживачiв рiвень рентабельностi, що обумовлено великими ризиками i необхiднiстю залучати ще на початку будiвництва великi кошти.
Цього ж разу думки фахiвцiв з приводу висновкiв АМКУ розiйшлися. Як повiдомив "ЕП" iнформацiйний радник Української будiвельної асоцiацiї Василь Самохвалов, цифри, наведенi АМКУ, щодо частки вiдрахувань у собiвартостi будiвництва, вiдповiдають дiйсностi, i дiйсно є однiєю iз головних причин зростання цiн.
Проте, iншi експерти не погоджуються з тим, що вiдрахування до мiсцевих бюджетiв можуть зрiвнятися з вартiстю будiвництва i вiдiграють домiнуючу роль у цiноутворенi.
"Думаю, навряд чи адмiнiстративнi збори та їх збiльшення можуть спричинити зменшення обсягiв будiвництва тощо, - вважає член ради Спiлки фахiвцiв з нерухомостi м. Києва Анатолiй Топол. – Адже, незважаючи на те, що цi вiдрахування збiльшуються, доходнiсть ринку зостається достатньо високою, аби змушувати операторiв зоставатися в цьому бiзнесi. В Києвi, зокрема в його центральних районах, забудовується кожен вiльний шматок землi, i об’єми будiвництва не зменшуються".
До того ж фахiвцi не вважають вiдрахування головною причиною зростання цiн.
"Рiст цiн на первинному ринку житла – це комплексне питання, - вважає директор групи компанiй "Планета-Оболонь", голова Комiтету з аналiзу ринку нерухомостi Асоцiацiї фахiвцiв з нерухомостi (рiєлторiв) України Олексiй Котенко. – Сюди входить подорожчання енергоносiїв, робочої сили, будiвельних матерiалiв тощо. Тому, не думаю, що вiдрахування до мiсцевих бюджетiв є тут головною проблемою".
Крiм того, експерт зазначає, що забудовники обов’язково орiєнтуються на цiни вторинного ринку житла, i "якщо ситуацiя дозволяє, збiльшують свої цiни до того рiвня, на якому споживач погоджується купляти квартири у новобудовах".
Також фахiвцi наголошують, що сьогоднi взагалi навряд чи можливо сказати щось визначене про вплив збiльшення вiдрахувань до мiсцевих бюджетiв на будiвельний ринок, i цiни, зокрема. Адже, на їх думку, будiвельники нiколи не декларують справжню собiвартiсть будiвництва.
Наприклад, Анатолiй Топол вважає, що сьогоднi жоден забудовник не вiдкриє скiльки ж насправдi йому обходиться будiвництво 1 м2, через надзвичайно високу прибутковiсть ринку, тому говорити про катастрофiчно велику частку вiдрахувань в собiвартостi будiвництва i ступiнь її впливу на ринок неможливо.
"Думаю, навряд чи адмiнiстративнi збори можуть складати половину собiвартостi 1 м2 в новобудовах, - говорить Топол. – Бо в такому разi забудовники б їздили не на дорогих iномарках, а на "Жигулях".
Проте Олексiй Котенко зазначає, що компанiї в цьому питаннi могли б стати значно вiдкритiшими, коли б всi адмiнiстративнi питання (землевiдведення, оформлення дозвiльної документацiї тощо) вирiшувалися без додаткових неофiцiйних витрат, тобто без хабарiв.
Антонiна Бажан
На думку "антимонополiстiв", однiєю з головних причин того, що житло дорожчає швидше нiж будматерiали, робоча сила тощо, є збiльшення додаткових витрат генеральних пiдрядникiв, а саме - на будiвництво комунальних мереж, вiдрахувань до мiсцевих бюджетiв, оплату часткової участi у розвитку iнфраструктури, безоплатну передачу житла мiсцевим та центральним органам влади тощо.
За даними АМКУ, обсяги цих вiдрахувань щороку зростають, i в регiонах тримаються на рiвнi 23-30%, а в Києвi iнколи сягають 45% вартостi будiвництва, а в окремих випадках - майже половини всiх витрат, тобто є рiвними вартостi самого будiвництва.
"Бажання мiсцевої влади вилучити кошти населення з достатньо високими доходами на вирiшення соцiальних проблем мiста є зрозумiлим, - сказав Костусєв. – Але не можна доходити до абсурду, адже коли врахувати неофiцiйнi витрати будiвельникiв, то вже сьогоднi трапляється, що у вартостi 1 м2 бiльшу частку складає не вартiсть самого будiвництва, а додатковi витрати".
Все це, на думку голови АМКУ, може призвести до значного скорочення обсягiв будiвництва i просто знищити ринок у регiонах, де вiдрахування будуть непомiрно завищеними.
Проте щодо рентабельностi, то, за словами Костусєва, "вона сьогоднi не є такою високою, як здається", i в середньому складає приблизно 30%.
Цiкаво, що кiлька мiсяцiв тому, в серединi травня, в АМКУ дотримувалися цiлком протилежної думки. Повiдомлялося, що головним винуватцем росту цiн на нове житло є саме забудовники, якi завищують рентабельнiсть.
Тодi Комiтет оголошував, що вона є надто високою i складає вiд кiлькох десяткiв вiдсоткiв до 100%.
Як вже писала "ЕП", експерти не погодилися з тiєю позицiєю вiдомства Олексiя Костусєва i заперечили, що надвисока рентабельнiсть в 100% зустрiчається досить рiдко, i лише при будiвництвi над дорогого житла. Проте, вони не заперечували, що забудовники зберiгають в середньому досить високий (30%-40%) для споживачiв рiвень рентабельностi, що обумовлено великими ризиками i необхiднiстю залучати ще на початку будiвництва великi кошти.
Цього ж разу думки фахiвцiв з приводу висновкiв АМКУ розiйшлися. Як повiдомив "ЕП" iнформацiйний радник Української будiвельної асоцiацiї Василь Самохвалов, цифри, наведенi АМКУ, щодо частки вiдрахувань у собiвартостi будiвництва, вiдповiдають дiйсностi, i дiйсно є однiєю iз головних причин зростання цiн.
Проте, iншi експерти не погоджуються з тим, що вiдрахування до мiсцевих бюджетiв можуть зрiвнятися з вартiстю будiвництва i вiдiграють домiнуючу роль у цiноутворенi.
"Думаю, навряд чи адмiнiстративнi збори та їх збiльшення можуть спричинити зменшення обсягiв будiвництва тощо, - вважає член ради Спiлки фахiвцiв з нерухомостi м. Києва Анатолiй Топол. – Адже, незважаючи на те, що цi вiдрахування збiльшуються, доходнiсть ринку зостається достатньо високою, аби змушувати операторiв зоставатися в цьому бiзнесi. В Києвi, зокрема в його центральних районах, забудовується кожен вiльний шматок землi, i об’єми будiвництва не зменшуються".
До того ж фахiвцi не вважають вiдрахування головною причиною зростання цiн.
"Рiст цiн на первинному ринку житла – це комплексне питання, - вважає директор групи компанiй "Планета-Оболонь", голова Комiтету з аналiзу ринку нерухомостi Асоцiацiї фахiвцiв з нерухомостi (рiєлторiв) України Олексiй Котенко. – Сюди входить подорожчання енергоносiїв, робочої сили, будiвельних матерiалiв тощо. Тому, не думаю, що вiдрахування до мiсцевих бюджетiв є тут головною проблемою".
Крiм того, експерт зазначає, що забудовники обов’язково орiєнтуються на цiни вторинного ринку житла, i "якщо ситуацiя дозволяє, збiльшують свої цiни до того рiвня, на якому споживач погоджується купляти квартири у новобудовах".
Також фахiвцi наголошують, що сьогоднi взагалi навряд чи можливо сказати щось визначене про вплив збiльшення вiдрахувань до мiсцевих бюджетiв на будiвельний ринок, i цiни, зокрема. Адже, на їх думку, будiвельники нiколи не декларують справжню собiвартiсть будiвництва.
Наприклад, Анатолiй Топол вважає, що сьогоднi жоден забудовник не вiдкриє скiльки ж насправдi йому обходиться будiвництво 1 м2, через надзвичайно високу прибутковiсть ринку, тому говорити про катастрофiчно велику частку вiдрахувань в собiвартостi будiвництва i ступiнь її впливу на ринок неможливо.
"Думаю, навряд чи адмiнiстративнi збори можуть складати половину собiвартостi 1 м2 в новобудовах, - говорить Топол. – Бо в такому разi забудовники б їздили не на дорогих iномарках, а на "Жигулях".
Проте Олексiй Котенко зазначає, що компанiї в цьому питаннi могли б стати значно вiдкритiшими, коли б всi адмiнiстративнi питання (землевiдведення, оформлення дозвiльної документацiї тощо) вирiшувалися без додаткових неофiцiйних витрат, тобто без хабарiв.
Антонiна Бажан
