Приобретать жилье в Кировограде предпочитают за кредитные средства

О первичном рынке можно говорить, принимая во внимание 3-4 новостройки, пригородное коттеджное строительство (с применением современных материалов и впечатляющих проектов) едва-едва поднимается. Объем сделок по продажам жилья на вторичном рынке мог бы тоже быть гораздо меньшим, если бы ведущие кировоградские риелторские предприятия сами не начали серьезную работу с привлечением ипотечного кредитования.

 

Об особенностях рынка читателям «Domik.net» рассказывает председатель ООО «Твой дом», председатель Кировоградского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, член Союза журналистов Украины Владимир ДОЛЕНКО.

 

Из справки. ООО «Твой дом» создано в 1993 г. На момент создания компании это было первое агентство недвижимости на Кировоградщине. В настоящее время по объемам оказания услуг оно является ведущим агентством на региональном рынке. «Твой дом» - учредитель ТБ „Кировоградская биржа недвижимости”, ТБ „Всеукраинская биржа недвижимости”, других организаций.

 

- Владимир Владимирович, в чем, на ваш взгляд, специфика современного рынка недвижимости Кировограда?

 

- Специфика нашего рынка недвижимости в том, что большинство, а это 95 % продаж, осуществляется на вторичном рынке. Что же касается новостроек, то в областном центре на сейчас строится всего 3-4 новых дома в разных районах города, исключая центр. На сегодняшний день каждая из новостроек имеет различную степень готовности. В будущем, насколько нам известно, застройщики планируют реализовывать квартиры и в центральном районе со стоимостью до $1 тыс. за кв.м.

 

- Существенно ли изменились тенденции за последний год?

 

- Нет, существенных изменений на рынке мы не наблюдаем. По нашим данным, 70-80% квартир, выставленных на продажу, приобретаются с привлечением кредитных средств. Стабильно высокий спрос среди покупателей наблюдается на элитные «сталинки» по нашей так называемой «красной линии» - то есть, на центральной улице города К. Маркса.

 

- Хотелось бы узнать конкретнее о составе предложений, их количестве и количестве сделок...

 

- Отмечу, что в нынешнем году, как и в предыдущем, активность покупателей выше, чем продавцов. Традиционный сезонный рост активности покупателей – с первых чисел сентября до глубокой осени ежегодно.

 

К тому же к концу этого годасть будут все основания говорить о заметном сокращении количества выставляемых на продажу объектов жилой недвижимости. Сокращаются объемы заявленных предложений как от агентств, так и от непосредственных владельцев квартир. Что касается роста цен, то в 2006 г. они изменялись более плавно. К примеру, на вторичном рынке рост цен при продаже однокомнатных квартир в среднем по городу произошел на уровне 20-41%, стоимость двухкомнатных квартир на 20%, в центральной части города на 20-25% подорожали «сталинки» и на 17-21% - «хрущевки». К началу октября нынешнего года на вторичном рынке на 27-40% стали дороже трехкомнатные квартиры, «сталинки» в центре города – на 38-45%, «хрущевки» - на 17-23%. Предложений на продажу нежилых помещений, для ведения бизнеса, по красной линии города ул.К-Маркса, на сегодня нет. Если такое помещение и будет выставлено в свободную продажу, то цена $5000 и более тыс. за кв.м. ни кого не удивит.

 

Что же касается аренды помещений под офисы, то стоимость их свидетельствует о стабильности, и на протяжении последних двух лет она остановилась на отметке $12-30 за кв.м. в месяц. По улице К. Маркса стоимость аренды находится в пределах от $25 до 50 за кв.м. в месяц. На уровне начала 2006 г. остались цены при продаже торговых площадей - $1000 -1500 за кв.м. и аренда складских помещений - $5-30 за кв.м. в месяц.

 

Считаю, что только благодаря активному участию нашего агентства к привлечению ипотечного кредитования количество сделок у наших риэлторских групп удалось сохранить на том же уровне, как и до значительного роста цен. На сегодня положительным результатом сотрудничества с банками является то, что из 10 сделок по агентству - только три осуществляются за наличный расчет, остальные семь - частично или полностью за счет привлечения банковских кредитов.

 

- Какие, на ваш взгляд, главные причины, повлиявшие на подорожание недвижимости в нынешнем году?

 

- Главная причина в том, что стали более доступны банковские кредиты. Многократно увеличилось количество потенциальных покупателей, которые способны платить не заработанные, банковские деньги, легко соглашаясь при этом на высокие цены.

 

- Как соотносятся объемы продаж жилья в разрезе основных микрорайонов?

 

- Как и в большинстве других областных центрах Украины, так и у нас наиболее востребованы центр города и прилегающие к нему микрорайоны. Квартиры здесь продаются весьма успешно. Среди близ лежащих к центру популярны районы ул. Полтавская, Типографии, микрорайоны Школьный, Ковалевка. У покупателей со средними доходами, пользуются популярностью микрорайоны улиц Волкова, Попова, Пацаева, Беляева, здесь и цены несколько ниже и хорошо развита социальная инфраструктура. В 2005-2006г. Увеличивается спрос и на жилье в отдаленных от центра «спальных» районах – таких, как ул. Маршала Конева, ул.Г.Сталинграда. Этому в значительной мере способствовало существенное улучшение в транспортном сообщении, а также открытие там двух гипермаркетов «Фуршет» и «Велика Кишеня».

 

- Как вы определяете основные группы покупателей?

 

- Основная группа – молодые семьи, стремящиеся приобрести жильё в кредит. Вторая - это имеющие квартиры покупатели, желающие расширить свою жилплощадь.

 

Удельный вес среди клиентов риэлторских предприятий города по-прежнему составляют пожилые люди - владельцы 3-х, 4-х и даже 5-комнатных квартир, желающие приобрести одно-, двух комнатную квартиру. При выборе квартиры предпочтение отдают осуществленному ремонту и с получением финансовой разницы.

 

- Существенно ли изменились требования покупателей к приобретаемому жилью в последнее время? В чем суть этих требований?

 

- Стабильно популярны дорогие «сталинки», квартиры улучшенной планировки в многоэтажных домах. Охотно приобретаются квартиры с хорошим ремонтом или - наоборот – без ремонта, чтобы сделать в них все на свой вкус. Определенный спрос есть и на квартиры на последних этажах. В таких случаях достраиваются мансарды с осуществлением евроремонта на всей объединённой площади. В городе есть и немало покупателей, способных выложить приличные деньги за квартиру с готовым VIP-ремонтом.

 

- Какие факторы повлияли на нынешнее состояние первичного рынка недвижимости и в связи с этим, какие ожидаются тенденции?

 

- Увы, в городе только начинается современное жилищное строительство, но серьезных объемов они ещё не продемонстрировали, как и не показали понимания важности при продаже такого жилья не только качества строительства, но и места расположения построенного. Желающих приобрести квартиры на первичном рынке достаточно. Для девелоперов же важно место расположения, от которого зависит 80% успеха при продаже. К сожалению, понять эту житейскую истину не всем строителям дано! К концу 2006 г. из-за отсутствия мощных строительных компаний, в Кировограде по-настоящему не поднялось и коттеджное строительство. Как правило, работают бригады «шабашников». Услуги лучших из таких коллективов заказывают за полгода, работают они медленно, имеют слабую техническую базу, поэтому прогнозировать тенденции этого сегмента достаточно сложно.

 

- В каких микрорайонах Кировограда в последнее время все же ведется массовая застройка жилых домов?

 

- Массовая? Это громко сказано. Скажем, строится один дом в центре города, ведется реконструкция бывшего пятиэтажного общежития в элитный дом в районе 5/5 ... Хотя, честно сказать, тяжело представить, как можно сделать элитной квартиру с высотой потолков 2,5 м. Строится дом в районе ул. Жадова, закончен дом в р-не ж/д вокзала. При этом все эти стройки ведутся по «советским» проектам, имеют необустроенную прилегающую территорию, нет мест для паркингов. Насколько мне известно, только один дом строится по новому (каркасному) проекту с новой планировкой и увеличенным метражом. Но район этой застройки - почти окраина города.

 

Вот, пожалуй, все новостройки и весь потенциальный объем первичного рынка.

 

- Планируется ли ремонт кировоградских «хрущевок» ? В каких объемах?

 

- К сожалению, мы не знаем ни одного примера такого ремонта.

- Какие земли отводят городские власти под застройки? Привлекаются ли для застроек пригородные земли?

 

- Спрос на пригородную недвижимость невысокий. Для областного центра с населением около 300 тыс. жителей окраины города – это частный сектор, в котором любое многоэтажное строительство будет инородным. Квартира в домах, построенных в таких районах или в пригороде, по стоимости будет в несколько раз меньше стоимости квартиры в доме, построенном в зоне, приближенной к центру. Что же касается перспективных земель под строительство, то не освоенной земли достаточно и в городской черте. Весь вопрос в «возвратности» вложенных средств, а это в большей мере зависит от месторасположения потенциального строения в районе города. То есть, вложив денежные средства, не превышающие по цене продажи 2 -3-х построенных квартир, стоимость одного квадратного метра всего дома вполне можно увеличить в 2-3 раза.

 

- Делают ли местные власти попытки использовать для застроек земли, находящиеся в пользовании «неработающих» предприятий?

 

- Каждое производство имеет своих хозяев, и городские власти не идут на открытые конфликты с пользователями – ведь любой факт может быть известен общественности.

 

- Какие конфликтные ситуации, связанные с жилой или другой недвижимостью, возникали в последнее время, в частности, в 2006 г.?

 

- Самый громкий в Кировограде рейдерский конфликт в 2006 г. - это скандал вокруг торгового комплекса УТО. Суть его традиционна – продажа и переход права собственности без участия самих собственников. Кроме того, в судах немало дел по «деятельности» мошенников - так называемых «черных маклеров». Иными словами, у нас как и везде, по-прежнему «кидают» людей при операциях с недвижимостью.

 

- Бытует ли среди горожан мнение о наличии коррупции в сфере регулирования рынка со стороны местной власти? Насколько мнение общественности влияет на процессы?

 

- Могу сказать, что в разные периоды разворовано было много. Но какой-либо истерии не наблюдалось. Мнение общественности особого влияния на происходящие процессы не имело, ведь разворовывается общественное, а значит по прежнему «не мое».

 

- Спасибо.

 

Беседовал Тарас Колиснык