Способ первый: предоставляем дополнительный залог
Действенный способ получить сниженную ставку по кредиту на жилье с маленьким авансом – предоставить дополнительный залог. Для этой цели подойдет имеющаяся у вас жилая недвижимость.
Кредиты на «вторичку» с дополнительным залогом по исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 5.11.2012 г. предлагает одно учреждение из числа 50-ти банков-лидеров по активам – Ощадбанк.
По условиям этого банка, аванс по займу составит от 10% до 25%. Получается, что для приобретения квартиры стоимостью 50 тысяч долларов покупателю нужно будет накопить всего 5000 долларов или 40 тысяч гривен.
Сравнительно невысока и реальная ставка по такому кредиту: при разных сроках она составит 18,16%-19,8% годовых, тогда как займы без дополнительного залога, по исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 5.11.2012 г., банки предлагают в среднем по рынку под 21%-23% реальных годовых.
Правда, есть у столь выгодного кредита и обратная сторона. Во-первых, низкий аванс означает для заемщика большую сумму долга и высокие ежемесячные платежи. При самом большом сроке в 20 лет, при стоимости приобретаемого жилья 50 тысяч долларов или 400 тысяч гривен и авансе 10%, по аннуитетной схеме заемщик будет платить более чем 5700 гривен в месяц. А суммарная переплата за весь срок кредита составит более чем 957 тысяч гривен или почти 266%.
Расходы заемщика по кре диту Ощадбанка на покупку жилья на вторичном рынке под залог дополнительной недвижимости при покупке жилья стоимостью 400 тысяч гривен с авансом 10%, по исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 5.11.2012 г.
| Срок | Реальная ставка при аннуитетной выплате, % годовых | Ежемесячный платеж, грн. | Переплата за весь срок, грн. |
| 20 лет | 18,57 | 5 714 | 957 440 |
| 15 лет | 18,59 | 5 951 | 711 175 |
| 10 лет | 18,16 | 6 523 | 422 885 |
| 5 лет | 18,34 | 9 208 | 192 500 |
| 1 год | 19,80 | 33 314 | 39 767 |
По данным компан ии "Простобанк Консалтинг"
Помимо стоимости, есть и другие недостатки. В частности, в течение всего срока кредита заемщик не сможет без согласия банка продать не только купленную в кредит квартиру, но и дополнительный залог. И если вы планируете продать старую квартиру, чтобы погасить остаток кредита на покупку новой, то схема с допзалогом явно не для вас.
Наконец, в случае финансовых трудностей заемщик рискует лишиться не только приобретенной, но и старой квартиры, предоставленной в виде залога.
Способ второй: выбираем маленький аванс
Если дополнительный залог вы предоставить не можете, а большой суммы на покупку жилья у вас нет, можно обойтись меньшими деньгами, оформив кредит с небольшим первоначальным взносом. По исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 5.11.2012 г., авансы по ипотечным кредитам банков из числа 50-ти лидеров по активам стартуют от 20% стоимости жилья (за исключением аванса в 10%, речь о котором шла выше).
Соответственно, чтобы приобрести квартиру стоимостью 50 тысяч долларов, по условиям кредита с авансом 20%-25% вам понадобится накопить 80-100 тысяч гривен. Займы с такими авансами, по исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 5.11.2012 г., предлагают три учреждения из числа 50-ти банков-лидеров по активам.
Условия кредитов с низкими авансами (до 25%) от банков из числа 50-ти лидеров по активам, по исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 5.11.2012 г.
| Банк | Аванс | Срок | Реальная ставка, % годовых | |
| мин. | макс. | |||
| Укргазбанк | 20% | 1-20 лет | 17,90 | 19,65 |
| Ощадбанк | 25% | 1-20 лет | 18,16 | 20,35 |
| БМ Банк | 25% | 1-20 лет | 22,18 | 27,33 |
По данным компании "Простобанк Консалтинг"
Само собой, такие займы не лишены недостатков. Как и в первом рассмотренном нами выше случае – это высокие ежемесячные платежи по кредиту. Однако и небольшие расходы при получении кредита могут на практике оказаться куда больше, чем кажется на первый взгляд. Это связано с тем, что помимо аванса заемщику придется заплатить за страхование залога, своей жизни, услуги нотариуса и оценщика, а также оплатить единоразовую комиссию в банке.
Способ третий: подсчитываем одноразовую комиссию
Чтобы все накопленные вами средства пошли на оплату нового жилья, а не банковских комиссий, стоит внимательно подсчитать и сравнить расходы на получение кредита в разных банках. В зависимости от банка, расходы на страхование и оформление кредита увеличивают первоначальный взнос на 1%-3% стоимости приобретаемого жилья.
В реальных цифрах это увеличивает сумму, необходимую для получения кредита, на 3-16 тысяч гривен. То есть при выборе банка с минимальными первоначальными расходами заемщик теоретически может сэкономить до 13 тысяч гривен.
Минимальные первоначальные одноразовые расходы по кредитам на покупку жилья стоимостью 400 тысяч гривен от банков из числа 50-ти лидеров по активам, по исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 5.11.2012 г. Учитывались программы с авансом до 30% стоимости недвижимости.
| Банк | Аванс | Одноразовая комиссия | Страхование залога | Страхование жизни |
| Укргазбанк | 20% | 1 | 0,25 | 0,45 |
| БМ Банк | 25% | 2,99 | 0,35 | 0,25 |
| Ощадбанк | 25% | 1%, мин. 500 грн. | 0,3% + 0,35% титульное | 0,65 |
| Правэкс-Банк | 30% |
| 0,3 |
|
| Хрещатик | 30% |
| 0,15 |
|
| Укринбанк | 30% | 1 | 0,3 |
|
| Кредобанк | 30% | 0,99 | 0,3 | 0,3 |
| Первый Украинский Международный Банк | 30% | 2000 | 0,3% + титульное 800-2000 грн. | 0,35 |
| ОТП Банк | 30% | 0,99 | 0,2 | 0,3 |
| Сбербанк России (Украина) | 30% | 0,9 | 0,3 | 0,3 |
| МАРФИН БАНК | 30% | 0,99 | 0,24 | 0,38 |
| Киевская Русь | 30% | 1 | 0,4 | 0,35 |
| БАНК КРЕДИТ ДНЕПР | 30% | 1,5 | 0,3 |
|
| Пиреус Банк | 30% | 1,5 | 0,3 | 0,3% от н.с. |
| Эрсте Банк | 30% | 1,49 | 0,3 | 0,3 |
| ВТБ Банк | 30% | 0,99 | 0,3% + 0,3% титульное | 0,3 |
| Unicredit Bank | 30% | 1 | 0,28% + 0,4% титульное (в нек.случаях) | 0,3 (1,3% для заемщиков старше 40 лет) |
| Укрсоцбанк, UniCredit Bank ™ | 30% | 0,99 | 0,3 | 1 |
| Мегабанк | 30% | 3 | 0,3 | 0,3 |
| БТА Банк | 30% | 2,5%+1500 грн. | 0,5 | 0,5 |
| Universal Bank | 30% | 1,5% + 1000 грн. | 0,25 | 3,2 |
По данным компании "Простобанк Консалтинг"
| Банк | Оформ. Дог. Залога | Услуги нотариуса | Эксп. оценка | Всего первоначальные расходы | |
| грн. | % стоимости жилья | ||||
| Укргазбанк | от 2000 грн. | от 2500 грн. | от 600 грн. | 90740 | 22,69% |
| БМ Банк | 0,1% суммы | 1000-2000 грн. | бесплатно | 112420 | 28,11% |
| Ощадбанк | 0,1% суммы | 1% от ст.залога | от 800 грн. | 112650 | 28,16% |
| Правэкс-Банк | 0,1% суммы | от 1000 грн. | от 500 грн. | 122980 | 30,75% |
| Хрещатик | 0,3% суммы | от 1000 грн. | от 700 грн. | 123140 | 30,79% |
| Укринбанк | 0,1% суммы | от 400 грн. | от 700 грн. | 125380 | 31,35% |
| Кредобанк | 0,1% суммы | от 400 грн. | от 600 грн. | 126092 | 31,52% |
| Первый Украинский Международный Банк | 0,1% суммы | от 400 грн. | 500 грн. | 126160 | 31,54% |
| ОТП Банк | 0,1% суммы | от 1000 грн. | от 500 грн. | 126192 | 31,55% |
| Сбербанк России (Украина) | 0,1% суммы | 1 000 грн. | от 500 грн. | 126340 | 31,59% |
| МАРФИН БАНК | 0,1% суммы | от 500 грн. | 0,2%, не более чем 800 грн. | 126376 | 31,59% |
| Киевская Русь | 0,1% суммы | от 500 грн. | 400 грн. | 126560 | 31,64% |
| БАНК КРЕДИТ ДНЕПР | 0,1% суммы | от 600 грн. | от 500 грн. | 126780 | 31,70% |
| Пиреус Банк | 0,1% суммы | от 400 грн. | 500 грн. | 127420 | 31,86% |
| Эрсте Банк | 0,1% суммы | от 400 грн. | 650 грн. | 127542 | 31,89% |
По данным компании "Простобанк Консалтинг"
Впрочем, если для автокредитов выбор займа с меньшими единоразовыми расходами может означать экономию вплоть до 5%-7% стоимости автомобиля, то для ипотеки потенциальная экономия даже в 13 тысяч гривен при стоимости жилья в 50 тысяч долларов не окажет существенного влияния на платежеспособность покупателя.
Способ четвертый: ищем минимальную ставку
Пожалуй, наиболее очевидный для большинства заемщиков способ уменьшить расходы по ипотеке – выбрать кредит с самой низкой ставкой. Восемь банков из числа 50-ти лидеров по активам по исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 5.11.2012 г. предлагают займы на жилье под номинальную ставку до 20% годовых.
При этом максимальные по рынку ставки от банков из числа 50-ти лидеров по активам достигают 32,75% годовых. Для сравнения, при сроке кредита 10 лет, сумме кредита 300 тысяч гривен и ставке 32,75% годовых ежемесячный платеж по аннуитетной схеме составит более 8500 гривен, а переплата за весь срок – более 700 тысяч гривен. А при ставке 20% ежемесячный платеж по аннуитету будет равен около 5800 гривен, а за весь срок заемщик переплатит менее 400 тысяч гривен.
Однако если сравнить реальные ставки по этим кредитам с номинальными, то во многих случаях заемщика ждет разочарование: например, по условиям Украинского Бизнес Банка разница составит до 6,3 процентного пункта. При сумме кредита в 300 тысяч гривен и сроке 10 лет такая разница будет стоить заемщику около 962 гривен в месяц или 115,5 тысяч гривен за весь срок.
Впрочем, есть банки в которых реальная ставка совпадает со сравнительно низкой номинальной: например, в Правэкс-Банке обе ставки составляют 19% годовых. Но для получения такого кредита покупатель должен накопить собственных средств хотя бы на половину суммы покупки.
В большинстве же случаев по сравнительно дешевым кредитам реальная ставка приближается к номинальной лишь при большом сроке кредитования (15-20 лет).
Условия кредитов с самыми низкими на рынке номинальными ставками, по исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 5.11.2012 г.
| Банк | Аванс | Срок | Ставка, % годовых | Реальная ставка, % годовых | Разница между реальной и ном. ставкой, п.п. | ||
| класс.схема | аннуитет | класс.схема | аннуитет | ||||
| Universal Bank | 30% | 1 год | 16,95 | 19,72 | 19,65 | 2,77 | 2,70 |
| Ощадбанк | 35% | 1 год | 17,00 | 18,85 | 18,80 | 1,85 | 1,80 |
| 10 лет | 17,00 | 17,20 | 17,16 | 0,20 | 0,16 | ||
| 5 лет | 17,00 | 17,39 | 17,35 | 0,39 | 0,35 | ||
| Укргазбанк | 20% | 1 год | 17,80 | 19,65 |
| 1,85 |
|
| 5 лет | 17,80 | 18,19 |
| 0,39 |
| ||
| 10 лет | 17,80 | 18,00 |
| 0,20 |
| ||
| 15 лет | 17,80 | 17,93 |
| 0,13 |
| ||
| 20 лет | 17,80 | 17,90 |
| 0,10 |
| ||
| Киевская Русь | 50% | 1 год | 18,00 | 19,85 |
| 1,85 |
|
| 5 лет | 18,00 | 18,79 |
| 0,79 |
| ||
| 10 лет | 18,00 | 18,60 |
| 0,59 |
| ||
| УКРАИНСКИЙ БИЗНЕС БАНК | 40% | 1 год | 18,20 | 24,48 | 24,31 | 6,28 | 6,11 |
| 5 лет | 18,20 | 23,32 | 22,66 | 5,12 | 4,46 | ||
| 10 лет | 18,20 | 23,16 | 22,06 | 4,96 | 3,86 | ||
| 15 лет | 18,20 | 23,11 | 21,70 | 4,91 | 3,50 | ||
| 20 лет | 18,20 | 23,08 | 21,45 | 4,88 | 3,25 | ||
| Правэкс-Банк | 50,01% | 1 год | 19 | 19 | 19 | 0 | 0 |
| Эрсте Банк | 30% | 1 год | 19,52 | 22,27 | 22,19 | 2,75 | 2,67 |
| 5 лет | 19,52 | 20,11 | 20,03 | 0,59 | 0,51 | ||
| 10 лет | 19,52 | 19,82 | 19,75 | 0,30 | 0,23 | ||
| 15 лет | 19,52 | 19,72 | 19,66 | 0,20 | 0,14 | ||
| 20 лет | 19,52 | 19,67 | 19,62 | 0,15 | 0,10 | ||
| Индустриалбанк | 80% | 1 год | 20,00 | 21,85 |
| 1,85 |
|
По данным компании "Простобанк Консалтинг"
Способ пятый: оформляем льготный кредит
Наконец, отчаявшиеся купить жилье за свои средства или выплатить дорогостоящий кредит, возлагают надежды на льготные государственные ипотечные программы. Их в Украине действует сразу несколько, причем с похожими названиями и условиями. Так что рядовому покупателю недвижимости немудрено запутаться.
- программа «Доступное жилье» от Фонда содействия молодежному жилищному строительству, по которой покупатели могут получить скидку на жилье в размере 30% его стоимости;
- программа льготного кредитования молодых семей под 3% годовых от того же Фонда;
- программа доступного жилья от Правительства, по которой заемщику компенсируется часть процентов по кредиту, так что он выплачивает лишь 3% годовых.
Однако, как уже писал Prostobank.ua, эти кредиты имеют ряд ограничений. Во-первых, получить их могут не все желающие, а лишь определенные категории покупателей. Во-вторых, кредиты предоставляются на квартиры в строго определенном перечне строящихся объектов. А что касается правительственной программы 3%-ной ипотеки, то по ней заемщик еще и не имеет гарантий сохранения ставки на уровне 3% годовых на весь срок кредитования, ведь компенсация процентов зависит от того, будут ли предусмотрены средства в госбюджете.
Наиболее доступны для всех категорий заемщиков кредиты по программе рефинансирования в ГИУ. Эти кредиты льготными не назовешь: получить их может любой отвечающий требованиям заемщик, основной критерий – достаточный официальный доход. К тому же, по такой кредитной программе можно купить не строящееся, а уже готовое жилье на вторичном рынке. Однако и ставки по этим займам далеки от «льготных» 3%: при рефинансировании в ГИУ банки предлагают кредиты под 15%-16% реальных годовых, но есть предложения и с реальной ставкой от 13,2% годовых.
Для сравнения, минимальная ставка по обычным кредитам на «вторичку» при сроке 10 лет составляет 17,2% годовых. Кредит по программе ГИУ в среднем под 15% реальных годовых обойдется дешевле более чем на 400 гривен в месяц или на 50 тысяч гривен за весь срок кредита.
В заключение
В последние месяцы 2012 года украинские банки не предлагают заемщикам действительно доступные варианты кредитования, а льготные государственные программы имеют ограничения и не лишены подводных камней. В итоге, любая экономия на ипотечном кредите имеет обратную сторону, которую потенциальный заемщик должен учитывать, принимая решение об оформлении ипотеки
Евгения Резниченко
