Российские риэлторы надеются, что осенью "вторичка" начнет дорожать

Рост цен на рынке вторичной недвижимости Москвы этим летом остановился. Риэлторы предпочитают говорить о стабилизации рынка и надеются, что осенью цены снова начнут увеличиваться, но от долгосрочных прогнозов предпочитают воздерживаться.
Летом замерло все
Лето в Москве стало мертвым сезоном для риэлторов — впервые за четыре года. “Такое было до 2000 г., затем в течение нескольких лет летом цены на квартиры росли и спрос был высокий, теперь рынок возвращается к старой сезонной динамике”, — считает руководитель департамента маркетинга и рекламы агентства “Инком-недвижимость” Сергей Елисеев.
Директора департамента территориальных отделений “Корпорации МИАН” Елена Бармина говорит, что, помимо сезонной инертности, причинами спада покупательской активности на вторичном рынке летом 2004 г. явились нестабильность в банковском секторе и ажиотаж вокруг создания рынка доступного жилья. Без четких объяснений принципов программы эта тема постоянно муссировалась в СМИ, в результате чего в массах понятие “доступного жилья” ошибочно приравнялось к “дешевому”, утверждает Бармина.
Андрей Блажко, начальник службы маркетинга компании “Пересвет-Инвест”, считает, что ситуация, которая сложилась в банковской сфере, не приведет к снижению цен. “Были некоторые опасения относительно того, что часть банков, оказавшись в сложной ситуации, начнет продавать свою недвижимость по цене, ниже сложившейся на рынке на сегодняшний день, но этого не произошло. Более того, многие люди забрали средства, хранящиеся в банках, и часть из них направили в недвижимость”, — говорит он.
По словам Елисеева из “Инком-недвижимости”, объем предложения летом значительно увеличился (около 34 000 квартир по сравнению с 21 000 в тот же период в прошлом году). Он объясняет это тем, что существенная часть изъятых из банков денег пошла на альтернативные сделки с недвижимостью: клиенты риэлтеров занялись улучшением жилищных условий, продавая свои квартиры и покупая жилье большей площади. “Резерв свободного предложения на вторичном рынке может быть исчерпан к осени, что вновь приведет к росту цен”, — считает Елисеев.
Руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко также отметил, что количество предложений по сравнению с апрелем увеличилось на 20%, но он говорит, что на рынок вышла только часть квартир, приобретенных с инвестиционными целями. По мнению аналитика, это положительно скажется на рынке, снизив возможность кризиса в будущем.
А по мнению аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, банковский кризис все же привел к существенному замедлению темпов роста цен и дальнейшая перспектива рынка зависит от того, смогут ли продавцы удержать цены на достигнутом уровне. Он допускает и возможность падения. “Но, учитывая, что около 80% сделок на рынке являются альтернативными, такой сценарий может устроить участников рынка только в том случае, если все типы жилья во всех территориальных единицах начнут равномерно снижаться в цене”, — говорит он и добавляет, что такое развитие ситуации маловероятно.
По данным Бекетова, в июле типовое вторичное жилье подорожало в среднем на 0,7%. Наиболее значимый ценовой рост (2,2%) был в ЦАО, в Восточном, Южном и Северо-Западном округах за прошедший месяц было отмечено падение средней цены предложения.
В целом, по оценке Бекетова, в I квартале рост цен в Москве и области на вторичном рынке типовых квартир составил 11% и 14% соответственно, во II квартале — 8% и 7%. При этом стоимость 1 кв. м основной массы выставленных на продажу квартир составляла от $1500 до $1800 за 1 кв. м.
“С января по апрель 2004 г. средняя стоимость 1 кв. м проданного жилья в Москве постепенно возрастала, а в мае — июле наметилась некоторая стабилизация. С начала года рост цен 1 кв. м составил 19,5%”, — говорит Елена Бармина.
“В сегменте элитного жилья и жилья бизнес-класса за последние месяц-полтора наблюдается рост предложения на 10-12%”, — говорит Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. Несмотря ни на что, цены на элитные квартиры продолжают медленно, но верно расти, на рынке появился ряд предложений по цене $20 000 за 1 кв. м. В Московской области, по оценке Бекетова, основная масса квартир предлагалась к продаже в I квартале по цене от $700 до $1100 за 1 кв. м. Во II квартале этот диапазон составил $600-1050.
По данным компании “НЭО Центр”, специализирующейся на оценке жилья для нужд ипотечного кредитования, 93% заказов на подобную услугу в июле пришлись на вторичный рынок. Кроме того, как утверждают представители “НЭО Центра”, за последние два месяца спрос на оценку недвижимости в Подмосковье увеличился на 113%, в то время как на московскую недвижимость упал на 4%. Люди, которые в свое время были готовы покупать в Москве квартиры, из-за высоких цен ищут жилье в области.
К осени прояснится
Риэлторы и аналитики рынка недвижимости надеются, что осенью квартиры вновь начнут плавно дорожать. Юрий Стретович, директор управления вторичного рынка “Миэль-Недвижимость”, считает, что к концу лета покупатели психологически преодолели “сообщения о кризисе” и на вторичном рынке жилья наметилась тенденция к пока еще незначительному увеличению объема продаж. В конце августа — сентябре, по прогнозам “Миэля”, средняя стоимость 1 кв. м жилья может даже преодолеть рубеж в $2000.
Но Андрей Бекетов полагает, что рост цен вряд ли превысит 1%. “Сейчас в Москве не видно предпосылок для снижения стоимости 1 кв. м, однако не следует ожидать и того "бума" на рынке, который наблюдался в течение последних лет”, — соглашается Елена Бармина. А в агентстве “САВА” отодвигают начало повышения цен на октябрь 2004 г.
По прогнозам Penny Lane Realty, средние цены на элитное жилье в течение ближайшего полугодия будут находиться в диапазоне $7000-12 000 за 1 кв. м, демонстрируя незначительный рост. А цены на жилье самого высокого класса с отличным местоположением, дорогой отделкой и соответствующей инфраструктурой могут достигать $15 000-20 000 за “квадрат”.