Российское мнение: Возможно ли снижение ставок по ипотечным кредитам?

Если с таким процентом ипотека не становится массовой — значит, размер годовых выплат слишком велик. Можно посмотреть на опыт других стран, где ипотека давно стала обычным явлением. Например, в США средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита — примерно 2–4%, в странах Балтии — 3,3–3,5%. Наша же ставка не просто высока, а в два-три раза превышает среднемировой уровень.
Да что там 3%, для нас и уровень в 6–8% был бы вполне приемлемым. За последние несколько месяцев наметилась тенденция к незначительному снижению ставок по ипотечным кредитам. Специалисты называют эту тенденцию «робкой»: до уровня в 6–8% еще очень и очень далеко.
Многие специалисты, в частности генеральный директор компании «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак, считают, что снижение ставок по ипотечным кредитам до 6–8% существенно увеличило бы число ипотечных сделок: «Я не могу дать оценки, во сколько раз, но пороговой цифрой сейчас является 10%.
В Москве создадут банк данных ипотечных квартир
По сообщению источника в городской администрации, в столице появится банк данных жилья, заложенного под ипотечный кредит. Реестр будет создан для информационного обеспечения банков, которые выдают кредиты под залог имущественных прав на строящееся жилье в рамках московской ипотечной программы.
Банк данных призван способствовать снижению финансовых рисков при ипотечном кредитовании жилья, а также дальнейшему развитию ипотечной программы. По словам представителя городской администрации, подобная система повысит доступность жилья для москвичей со средним уровнем дохода. Они получат возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения строящегося жилья под залог имущественных прав на это жилье с последующим оформлением ипотеки (залога) квартиры.
Подобная ставка значительно расширит сферу ипотечных заемщиков: когда ставка падает ниже 10%, психология людей существенно меняется. Думаю, что если будет ставка 8%, то это будет революционное изменение».
И так все хорошо, господа
Инициаторы создания системы ипотечного кредитования пытаются убедить нас в выгодности ипотечного кредита даже под существующий высокий годовой процент.
Так, например, ряд уважаемых специалистов, в том числе и в Госдуме, считают оптимальным снижение годовой ставки ипотечного кредита лишь до 12–13%. Логика подобных рассуждений проста: если сейчас при ставке в 15% годовых механизм ипотеки начал действовать, то и хорошо. Зачем существенно менять то, что и так работает? Вот только работает ли в той степени, в какой хотелось бы всем?
В качестве аргумента «за» существующие условия ипотечного кредитования, как правило, приводится текущий уровень арендных ставок на рынке московской недвижимости. Главный довод таков: вы ежемесячно платите сумму, соизмеримую с размером ежемесячной арендной платы, которую бы платили, если бы снимали жилье, но при этом каждый месяц приближает вас к получению ипотечной квартиры в собственность.
Несомненно, некоторая логика в этом есть, но это логика слона, которому глубоко безразличны аргументы мешающихся под ногами мосек. А у мосек своя правда: они почему-то считают, что одной из причин, сдерживающих процесс развития ипотеки в России, является экономический эгоизм (если не сказать — цинизм) основных участников рынка.
Снижение процентных ставок опасно
Среди специалистов есть и активные противники снижения процентной ставки по ипотечным кредитам. Они считают, что, пока рынок недвижимости «перегрет», а спрос значительно превышает предложение, снижение ставок по ипотечным кредитам может быть опасным.
Их рассуждения заключаются в следующем: цены на жилье растут быстрее, чем реальные доходы населения, следовательно, доступность жилья снижается, сам рынок все больше «перегревается». Создается напряженная ситуация, и снижение ставок по ипотечным кредитам может лишь привести к непоправимым последствиям.
Связь между снижением процентных ставок по ипотечным кредитам и ростом цен на недвижимость очевидна. Снижение ставок спровоцирует резкий рост количества покупателей. Соответственно возрастет и без того высокий спрос. В условиях весьма ограниченного предложения (Москва здесь скорее исключение, чем правило) увеличение спроса вызовет рост цен.
Так, может быть, наш слон не так уж и не прав? Просто у него другой взгляд на проблему.
«Надо попробовать «зажать» спрос и увеличить предложение жилья, — считает глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка. — Надо сокращать субсидии и различные льготы, связанные с покупкой жилья и социальной ипотекой, поднимать налог на недвижимость, с тем чтобы увеличить бремя собственника и уменьшить мотивацию покупать жилье».
Факторы против снижения
В настоящее время значительное снижение ставок по ипотечному кредитованию населения не представляется возможным из-за ряда причин. Выделим лишь некоторые из них.
1) Недостаточная конкуренция между банками в сфере предоставления ипотечных кредитов.
2) Нехватка в экономике нашей страны так называемых «длинных» денег, и в подавляющем большинстве случаев обращение только «коротких» денег.
3) Высокая доля «черных» и «серых» доходов у потенциальных заемщиков.
4) Соответствие ставок по ипотечным кредитам рыночной стоимости денег, привлекаемых банками из различных источников.
5) Достаточно высокий риск, который российские банки вынуждены покрывать за счет высокого уровня маржи.
 
Три простых шага для получения ипотечного кредита
Шаг первый - подайте в банк заявление на получение кредита.
На первой встрече сотрудник банка (ипотечный консультант) познакомит вас с основными условиями кредитования и поможет выбрать подходящий кредитный продукт. Также он проконсультирует вас по всем вопросам, связанным со сбором и оформлением документов, заполнением форм, необходимых для получения кредита, процедурой кредитования, требованиями банка к приобретаемому жилью. Собрав необходимые документы, заполнив заявление на получение кредита и оплатив сбор банка за рассмотрение кредитной заявки, вы передадите этот комплект документов на рассмотрение в банк.
Шаг второй - получите ответ банка.
На основании предоставленного вами пакета документов банк примет решение о возможности и сумме предоставляемого вам кредита. Ипотечный консультант проинформирует вас о решении банка, и с этого момента вы можете начать поиск жилья.
Шаг третий - заключите ипотечную сделку.
Выбрав жилье, соответствующее требованиям банка, вы передадите все необходимые документы ипотечному консультанту, который направит их в страховую компанию, а также согласует условия ипотечного страхования по вашему кредиту (необходимо застраховать жизнь и трудоспособность заемщиков, права собственности на жилье и само приобретаемое жилье от рисков утраты и повреждения). Профессиональный оценщик оценит приобретаемое вами жилье. После этого вы подпишите документы по ипотечной сделке: договор купли-продажи жилья, кредитный договор, закладную, договор страхования и другие необходимые документы. Затем вам будут предоставлены кредитные средства, а подписанные вами документы будут переданы на государственную регистрацию. С момента государственной регистрации договора купли-продажи жилья и закладной вы станете собственником жилья.
6) Ограниченное предложение на рынке жилья, при этом — огромная потребность в жилье.
Рынку не хватает конкуренции
Одним из основных механизмов снижения процентных ставок является повышение конкуренции между банками в сфере предоставления ипотечных кредитов. Чем выше будет уровень конкуренции между банками, тем быстрее они пойдут на снижение ставок.
Удешевление ипотечных кредитов тоже зависит от уровня качества и «прозрачности» документов, представляемых заемщиками банка. К клиенту, который показывает подтвержденные высокие доходы и убеждает в надежности места работы, доверие со стороны банка всегда выше и, как следствие, условия кредитования намного мягче.
И наконец, строить надо больше, чтобы не спрос «бегал» за предложением, а предложение — за спросом. Согласно имеющимся оценкам, потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд кв. м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке жилья — примерно 0,2 млрд кв. м. Таким образом, потребность в новом строительстве жилья составляет около 1,3 млрд кв. м. Для справки: сегодня весь жилой фонд России составляет 2,8 млрд кв. м.
Платежеспособный спрос населения на жилье, включающий использование собственных и заемных средств, а также средств от продажи имеющейся квартиры, может покрыть не больше четверти общей потребности в жилье. При этом улучшить свои жилищные условия хотели бы более 60% россиян, но лишь 20% из них способны сделать это с использованием собственных средств или кредита сегодня.
По оценкам специалистов, спрос на ипотечные кредиты по существующим условиям кредитования составляет более 300 млрд руб., при этом банки готовы выдать ипотечных кредитов на общую сумму до 50 млрд руб. Получается, что в лучшем случае банки способны покрыть лишь шестую часть существующей потребности в ипотечном кредитовании.
Без политиков не обойтись
Как видим, ситуация с процентными ставками по ипотечным кредитам в России неоднозначная: они до сих пор находятся на уровне, превышающем психологический барьер, который обычно устанавливается на уровне 10% годовых. Мировой опыт показывает, что, когда ставки опускаются ниже этого уровня, на рынке происходит всплеск спроса со стороны заемщиков. Однако в России пока нет реальных предпосылок к тому, чтобы ставки по ипотечным кредитам снизились до уровня, достаточного, чтобы ипотека стала действительно массовой.
Государственная Дума приняла в первом чтении пакет законопроектов по формированию в России рынка доступного жилья. В решении этой задачи особое место отведено ипотеке. Но, учитывая сегодняшнюю конъюнктуру ипотечного рынка, на котором спрос значительно превышает предложение, заемщикам не стоит ожидать существенного снижения ставок по ипотечным кредитам.
Конечно же решение о необходимости ставок в 6–8% рано или поздно созреет во властных структурах, поскольку в противном случае ипотека никогда не станет массовой. Но оно будет иметь в большей степени политический, чем экономический характер. Как показывает опыт, такие решения обычно «проходят» накануне важных выборов, а потом незаметно «умирают», никак не меняя к лучшему жизнь подавляющего большинства людей.