Россия: «Квартиру в кредит надо покупать сейчас»
За 2005 год объем рынка ипотечного кредитования удвоился, достигнув $3 млрд.
В погоне за клиентом, банки снижают требования к заемщикам и ставки по кредитам. Возможно, к концу следующего года ставки по рублевым ипотечным кредитам будут находиться уже на уровне 12-13% годовых, – предсказывают эксперты.
«Законодательные дыры»
Дыры в российском законодательстве еще тормозят развитие ипотеки, считают представители банков, выдающих ипотечные кредиты...
Ипотечный рынок в 2005 году рос впечатляющими темпами. По различным оценкам экспертов, общий объем ипотечной задолженности на конец 2005 года составил $4,6-4,9 млрд. Из них $3 млрд. было прибавлено за один 2005 год. Среди участников рынка традиционно лидируют крупные банки: Сбербанк – он выдал $1,8 млрд кредитов, ВТБ – $138,8 млн и «Райффайзенбанк» – $98,9 млн. На сегодняшний день, эти три банка покрывают 65-70% всего ипотечного рынка в России.
Лидером по увеличению объемов стал «Русский Ипотечный Банк», объемы которого увеличились с незначительной цифры в $854 тыс. до $37,1 млн. Почти в 15 раз, до $43,6 млн., увеличились объемы банка «Возрождение». В 14 раз увеличил объемы кредитования Международный Московский Банк – до $43,2 млн.
Как отмечают аналитики, в 2005 году наметились новые тенденции, которые будут наблюдаться в течение следующих нескольких лет.
Во-первых, в борьбе за клиентов солидные банки позволяют себе снижать размеры ежемесячных выплат заемщикам, а менее крупные, но не менее активные – привлекают клиентов низкими ставками по кредитам. Во-вторых, все участники рынка стремятся максимально расширить круг потенциальных клиентов, облегчая условия привлечения ипотечных кредитов.
«Уменьшение размера ежемесячных выплат делает ипотеку более доступной для широкого круга заемщиков с более низким уровнем дохода. – отмечает зампредправления Абсолют Банка Олег Дмитриенко.
– Банки привлекают целевые пассивы за счет западных дешевых денег под низкий процент, и, соответственно, снижают ставку кредитования и увеличивают его срок».
По наблюдениям банкира, за 2005 год ставки по ипотечным кредитам снизились в среднем на 1-2% (до 13-14% в рублях и 10-11% в валюте), а сумма первоначального взноса уменьшилась с 20-30% стоимости жилья до 15-20%. При этом срок кредитования увеличился в среднем на 5-10 лет – до 15-20 лет.
«Ипотека в России активно развивается, благодаря улучшению макроэкономической ситуации в стране и повышению платежеспособного спроса населения. Также это связано с тем, что финансовые институты активно осваивают новые сегменты рынка» – добавляет Ольга Базанова, директор департамента маркетинга банка DeltaCredit.
Доказательством усилившейся конкуренции на ипотечном рынке стало ослабление требований к заемщикам.
Наряду с принятием справок о «серых» зарплатах, некоторые банки перестали обращать внимание на гражданство заявителей.
«Сейчас банки практически не требуют официального подтверждения доходов по форме 2-НДФЛ и поручительств третьих лиц, – а годом ранее эти требования входили в список обязательных, – объясняет ситуацию на рынке Олег Дмитриенко. – В ряде банков не нужны ни постоянная регистрация заемщика в Москве и области, ни российское гражданство. Все эти меры позволяют расширить потенциальную клиентскую базу и аккумулируют повышение спроса на ипотеку, о чем говорит и соответствующий рост объемов ипотечного кредитования».
Отдельные кредитные организации даже предусмотрели для клиентов возможность снижения процентной ставки по действующему кредиту в будущем, если она изменится в банке.
После изменения условий кредитования конкуренция должна переместиться в плоскость технологий предоставления кредитов, – уверен директор ипотечного департамента «КИТ Финанс» Михаил Лазаренко. «Хорошо отлаженный процесс позволит банкам обслужить больший поток клиентов с минимальными при этом затратами. Для заемщиков эти тенденции должны привести к сокращению времени, которое он тратит на получение кредита и стоимости самого кредита».
Вместе с с тем, на абсолютную либерализацию ипотеки надеяться не стоит, – предупреждают эксперты. «Страховщики не берут на себя риски за юридически «нечистые» квартиры, а банки никогда не выдадут кредит клиентам с серьезными заболеваниями, представляющими угрозу для жизни» – пояснил Газете.Ru специалист компании «Миэль-недвижимость». Да и о массовости ипотеки в России говорить преждевременно, – предупреждают эксперты.
В 2005 году доля ипотечных кредитов в ВВП составила 0,6% против 5% в странах Центральной и Восточной Европы и 34 % в странах Евросоюза.
Сейчас в России по ипотечным схемам приобретается всего 1,5–2% жилья, в то время как в улучшении жилищных условий нуждаются более 60% граждан.
К тому же ипотечное кредитование в силу законодательных пробелов остается все еще достаточно высокорисковым бизнесом, – жалуются участники рынка.
«Невозврат и неполучение основного долга и процентов по кредиту остается основным риском, который несет банк. К этому надо прибавить риск изменения процентной ставки, что зависит от ситуации на рынке, – констатирует Михаил Лазаренко. – На данный момент стоимость ресурсов такова, что банки могут предлагать более низкие ставки. Но если ресурсы будут дорожать, то банки рискуют привлекать их под более высокий процент, чем тот, под который были выданы ипотечные кредиты несколько лет назад».
Впрочем, прогнозы на 2006 год у участников рынка вполне оптимистчные. По мнению банкиров, в настоящее время ставки по ипотечным кредитам вполне рыночны и зависят от макроэкономической ситуации, которая в ближашее время ожидается стабильной.
«Возможно, к концу следующего года ставки по рублевым ипотечным кредитам уже будут находиться на уровне 12-13% годовых» – прогнозирует Михаил Лазаренко.
«Ряд банков снизили ставки по валюте ниже 10%, что уже существенно ниже, чем на начало 2005 года. Однако важно понимать, что ставка – производная из целого ряда составляющих: инфляция, стоимость привлеченного ресурса, законодательная база и риски. Важно понимать, что цены на недвижимость растут быстрее, чем снижаются процентные ставки по ипотечным кредитам. Надо действовать и покупать квартиру в кредит сейчас». – рекомендует главный юрисконсульт представительства «Городского Ипотечного Банка» в Санкт-Петербурге Андрей Пименов.
