Рынку недвижимости нужна перезагрузка

По данным международной федерации специалистов по недвижимости FIABCI, Украина заняла последнее 60-е место в рейтинге рынков недвижимости стран мира . Однако, специалисты отечественного рынка недвижимости видят в ситуации, скорее, возможность развития и роста, нежели повод для уныния и пессимизма.

Поэтому на прошедшем 5 ноября в Киеве круглом столе на тему «Последнее место Украины в рейтинге рынков недвижимости: приговор или шанс» говорили, в основном, о перспективах.

Цены на жилье продолжают снижаться

В данном сегменте, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, цены в долларах на вторичном рынке снизились на 25%, утверждают специалисты. Основной спад наблюдался во ІІ квартале, после чего наметился небольшой рост, продолжавшийся лишь до сентября.

Прогноз на ближайшее время по индексу ценового ожидания составляет минус 2-2,5% ежемесячно, как минимум, до нового года.

По словам Александра Рубанова, президента Союза специалистов по недвижимости Украины, более-менее оживленным считается рынок недвижимости Киева и Одессы.

В условиях аннексии Крымского полуострова Одесса и Одесская область остались фактически единственным развитым рекреационным регионом на черноморском побережье. Кроме того, город традиционно считается известным культурным центром, здесь есть порт и предоставляются таможенные услуги. Именно этим и объясняется повышенный интерес к одесской недвижимости.

В столице цены на недвижимость на вторичном рынке приближаются к своему «ценовому дну», утверждает президент FIABCI-Украина Александр Бондаренко. «Усредненные показатели ценового дна для столичной жилой недвижимости, - отметил он, - составляют порядка $1000 за квадратный метр на первичном рынке. Чтобы эта цена оказалась ниже, как утверждают сами участники рынка, должны быть ликвидированы все коррупционные и теневые схемы - пока, к сожалению, об этом можно только мечтать. Для вторичного к этой цифре нужно прибавить, в среднем, 20%. Сегодня мы видим, что стоимость уже составляет менее $1300 за метр».

В последний месяц эксперты отмечают и некоторое увеличение количества транзакций. «Мы можем говорить о росте почти вдвое, - уточняет Александр Рубанов. – Но нужно понимать, что эта цифра все равно остается значительно ниже, чем в самые сложные месяцы кризиса 2008-2009 гг.»

Оптимизм экспертам внушает и формирование рынка отложенного спроса, спровоцированного, в том числе, и миграционными процессами из восточных областей и Крыма. Пока что покупка жилья не стоит у большинства наших соотечественников на первом месте, но после стабилизации ситуации и постепенного роста экономики и, соответственно, доходов населения рост спроса будет существенным.

25% коммерческих площадей пустуют

Спрос на нежилую недвижимость, согласно теоретическим научным исследованиям, цикличен, и цикл составляет 8-10 лет. «Но в некоторых странах, - саркастически отмечает Генрих Людкевич, директор консалтингового центра «Риелторский дом», - экономическая теория как наука не работает. Ведь если нет роста экономики государства в целом, то и оживления рынка коммерческой недвижимости ожидать не стоит».

Еще в 2010-2011 гг. в стране ожидался существенный спрос на нежилую недвижимость, однако роста так и не произошло. Причины этого кроются как раз во всех сложностях политико-экономического процесса в Украине и, в первую очередь, в уровне коррупции.

В итоге, около 25% площадей в профессиональных офисных центрах на сегодняшний день пустуют. А для объектов, сданных в эксплуатацию в этом году, данный показатель еще выше.

Ситуация с торговыми центрами несколько лучше, ведь покупки люди совершают даже в самые сложные времена, особенно это касается продуктовых супермаркетов и магазинов сезонной одежды. Тем не менее, если в докризисное время окупаемость торгового центра составляла порядка 8-10 лет, то ныне 15-летний срок инвесторы считают большой удачей.

Эксперты сходятся во мнении, что для полноценного развития рынка коммерческой недвижимости необходимо оживление всех экономических процессов в стране.

Инвестиционные перспективы

Инвестиционная привлекательность Украины – пока вопрос перспективы. Тем не менее, несмотря на все пессимистические прогнозы, страну стали узнавать и воспринимать на международной арене. Поводы к этому, конечно, не слишком позитивные – революция, смена политического курса, военные действия и цивилизованное сопротивление агрессии соседнего государства.

Но факт остается фактом: по данным специалистов отрасли, в последние 2-3 месяца начал проявляться интерес к Украине со стороны зарубежных инвесторов. Естественно, они осторожничают и только прощупывают почву. До урегулирования ситуации в стране о реальных капиталовложениях, скорее всего, речь не пойдет, но перспективы, безусловно, есть.

«В последнее время украинским рынком недвижимости интересуются наши коллеги из Англии, Израиля и других стран, - рассказывает Юрий Полушин, член президиума FIABCI-Украина. – Мы получаем такое количество запросов, что можем смело говорить уже о закономерности. Я считаю, что в течение ближайших 2-3 лет иностранный инвестор зайдет на отечественный рынок».

Сегодня происходит осторожный мониторинг украинского рынка потенциальными иностранными инвесторами. Подход у них очень скрупулезный, поэтому на изучение всех обстоятельств уйдет не один месяц. Тем не менее, уже один тот факт, что отечественный рынок им интересен, вселяет оптимизм.

Иностранцев, прежде всего, конечно, интересует сегмент коммерческой недвижимости, а также крупные, от 3-5 гектаров, земельные участки под создание фермерских и коммерческих предприятий, торговые площади. Однако, это вполне может, как следствие, спровоцировать и развитие сегмента недвижимости жилой.

«Отечественному рынку недвижимости, как и всей нашей экономике и политике, нужна перезагрузка, - отметил в заключение президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Киева Андрей Ярема. – В этом плане последнее место в рейтинге позволит посмотреть на ситуацию под другим углом: чем строже приговор, тем выше шанс на выздоровление».

Автор: Анна Степанова, журналист domik.ua

© domik.ua, 2014