Рынок недвижимости в ожидании компромисса между ценой и качеством

Алексей Юрьевич, какие основные тенденции прослеживаются на рынке недвижимости столицы?

 

Если говорить сегодня об уровне активности, то она явно не высока и надежды на осеннее оживление не оправдались. Хочу отметить, что спрос носит непостоянный характер, и неделя на неделю не похожа. Одна из основных причин так и не наступившего оживления - кризис политической власти, подкрепленный общемировым экономическим спадом. Проводя параллели, можно вспомнить политический кризис 2005 года, когда ушло в отставку правительство Юлии Тимошенко, а также, период роспуска парламента 2007 года и досрочных выборов в ВР. Тогда политическая нестабильность была причиной перехода рынка от фазы ценового роста и значительной деловой активности к фазе стагнации.

 

Полагаю, что и на этот раз проявляются те же закономерности: многие участники рынка недвижимости заняли выжидательную позицию.

Еще одним фактором, сдерживающим развитие рынка, является неопределенность для крупного капитала, которому необходима уверенность и стабильность для свободного обращения.

 

На сегодняшний день рынок недвижимости находится в состоянии дисбаланса между спросом и предложением. Спрос ограничен высокой ценой и ожиданиями снижения цен. Но, с другой стороны, на рынок давит отложенный спрос и низкая обеспеченность жильем наших сограждан, которая почти в два раза уступает европейским нормам.

 

Предложение сейчас превышает платежеспособный спрос. Но цены не снижаются по той причине, что у большинства потенциальных продавцов нет альтернативных мест для вложения капиталов за пределами рынка недвижимости. Кроме того, многие продавцы являются одновременно и покупателями: они используют полученные деньги для улучшения жилищных условий.

 

Хочу отметить, что, не смотря на заявления многих экспертов о коллапсе рынка, сделки совершаются. Жилая недвижимость приобретается в основном по адекватной рыночной цене, т.е. ниже средней цены предложения. Одновременно увеличились сроки экспозиции объектов. Владельцам, желающим продать свои квартиры по завышенным ценам, приходится ожидать изменения тренда и повышения стоимости жилья.

 

Как сокращение объемов строительства отразится на стоимости жилья в будущем?

 

Конечно, мы понимаем, что при сокращении объемов строительства в будущем (я имею ввиду среднесрочную перспективу в полтора – два года), мы столкнемся с дефицитом предложений на рынке. Поэтому, скорее всего, к тому времени повысившийся спрос на недвижимость и сократившийся объем ввода домов приведут к росту стоимости жилья.

 

Каковы особенности состояния рынка земли?

 

Рынок земли во многом был спекулятивен - действительная цена земельного участка зачастую была завышена. Необоснованность цены мы видим в том, что последнее время скупались "голые" участки под застройку, причем зачастую цена участка была равнозначна цене киевской квартиры. Но для того, чтобы данный участок был востребован потребителем, необходимо построить на нем жилье. Ведь сам по себе участок конечному покупателю не нужен, клиенты редко решаются самостоятельно строить.Так, цена на земельные участки необоснованно завышена в результате спекулятивных продаж. Запредельная цена, вызванная спекулятивным спросом, стала причиной, по которой цены на земельные участки снижаются, поэтому реализовать их становится проблематично.

 

Что же касается загородной недвижимости, то, безусловно, на рынке побеждает наиболее конкурентоспособное предложение, где соблюден баланс качества и цены. Сегодня для покупателя важно все: направление и удаленность, самого строения и его окружения, я имею ввиду не только инфраструктуру коттеджного городка, но и рекреационные зоны, находящиеся вблизи.

 

Каковы ваши «ипотечные» прогнозы?

 

На мой взгляд, сегодняшняя политика банков является наиболее правильной в сложившейся ситуации. Рынок недвижимости можно оживить снижением ставок по кредитам и первоначальным взносам. Однако в дальнейшем это грозит обвалом как банковской системы, так и рынка недвижимости. Ведь далеко не все имеют возможность выплачивать ипотечные кредиты. Подобная ситуация сложилась в Казахстане, где недвижимость была существенно переоценена в результате реализации неплатежеспособного спроса.

 

Мы же, благодаря взвешенной политике банковской системы, имеем более стабильную ситуацию на рынке недвижимости, и вполне можем плавно преодолеть кризисные явления, сложившиеся не только в нашей стране, но и в мире в целом.

 

Я уверен, что ответственное отношение к выдаче кредитов необходимо нашему рынку и является обязательным элементом перехода его на новую стадию развития.

 

Что касается снижения процентных ставок, то вряд ли оно произойдет в ближайшее время. Скорее всего, стоит ожидать снижение процентных ставок не раньше, чем к концу следующего года. Но многое зависит от общемировых тенденций, влияющих на нашу экономику.

 

Как вы в целом оцениваете ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости?

 

Следует отметить, что сегодняшнее состояние для рынка адекватно тем событиям, которые происходили ранее. В среднесрочной перспективе происходящие процессы позволят рынку выйти на новые обороты и более высокий уровень развития.

 

Основными приоритетами станут качество и гарантии. Это касается как рынка жилищного строительства, так и услуг на рынке недвижимости.

 

Каковы ваши прогнозы на ближайшие месяцы?

 

Мы не ожидаем существенных изменений на рынке недвижимости. Сделки будут совершаться только по тем объектам, которые выставлены по адекватным сегодняшней рыночной ситуации ценам. Там где участники будут завышать цену, сроки экспозиции объектов увеличатся и им придется ждать общего роста стоимости недвижимости. В данном случае не стоит рассчитывать на быстрое получение результата.

 

Мы прогнозируем колебания общегородского уровня стоимости в районе минус 0,5% - 1% в месяц , в основном за счет удешевления стоимости малогабаритного жилья, но с начала 2009 года ситуация может стабилизироваться.