Рынок торговых площадей Одессы
«Морские ворота» Украины все больше привлекают инвесторов, девелоперов и розничных сетевых операторов. Портово-торговой Одессе специалисты пророчат лидерство по торговым площадям среди регионов минимум до 2010 года.
На Дерибасовской не только пивные
Сегодня в Одессе семь торговых и торгово-развлекательных центров различной специализации совокупной торговой площадью, превышающей, по оценкам девелоперов, 60-70 тыс. кв. м (таблица 1). Особенно бурно рынок торговых центров в городе развивался в последние два года. На протяжении 2005-2006 гг. ввели в эксплуатацию около 40 тыс. кв. м площадей в составе ТЦ. «Однако, несмотря на существенный всплеск предложения на рынке, спрос на торговые площади остается неудовлетворенным. На данный момент в центре города сложно найти качественные торговые помещения, – комментирует Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия». – Рынок города может поглощать по 60-70 тыс. кв. м торговых площадей ежегодно». И хотя в ближайшие несколько лет ожидается выход на рынок еще пяти крупных торговых центров, спрос на современную торговую недвижимость в Одессе не будет удовлетворен, как считают эксперты, еще как минимум 5-7 лет.
Изменится и структура рынка торговых площадей в ТЦ по их расположению в городе. Если нынче около 40% этой площади находится в спальных районах Одессы (в других городах-миллионниках на такие районы приходится заметно меньшая доля), то к 2008 г., по прогнозам специалистов «Украинской торговой гильдии», ситуация кардинально изменится. Доля торговых площадей в ТЦ, расположенных в районах, прилегающих к центру, вырастет более чем в три раза. А произойдет это и за счет сокращения доли площадей, что в спальных массивах города (диаграмма 1).
Прогнозы по совокупному росту современных торговых площадей в ТЦ, согласно исследованиям этой же компании, весьма оптимистичны: торговая площадь одесских ТЦ к концу 2008 г. возрастет практически в полтора раз и достигнет 195 тыс. кв. м, а общая площадь ТЦ превысит 290 тыс. кв. м (диаграмма 2). Количество торговых метров на тысячу жителей города при этом достигнет 198 кв. м. Считается, что для Одессы уровень насыщения составляет не менее 250 кв. м на тысячу жителей. А посему ненасытный одесский рынок «проглотит» весь этот объем новых торговых помещений. Правда, по оценкам другого девелопера, прирост площадей в ТЦ окажется более умеренным. Colliers International предполагает, что к 2010 г. в одесских торговых центрах будет всего около 180 тыс. кв. м торговой площади (диаграмма 3).
По причине высоких темпов роста местного рынка торговой недвижимости и его достаточно высокой доходности Одессу считают привлекательной многие девелоперы. Она входит в число приоритетных городов для развития проектов торговой недвижимости компании «XXI Век», известной по столичным центрам «Квадрат». «Одесса один из наиболее интересующих нас городов, в которых мы планируем развивать свой новый формат ТЦ – «гипермаркет-галерея» общей площадью от 35 тыс. кв. м», – рассказывает Максим Белоус, директор по маркетингу и стратегическому развитию девелоперской компании «XXI Век». Компания «Лекс-Холдинг» приобрела в Одессе земельный участок и предположительно откроет здесь в ближайшие 2-3 года ТРЦ формата «Караван». По слухам, на участке земли площадью 8-10 га в жилом районе западной части города может возникнуть еще один крупный торговый объект. В кулуарах специалисты поговаривают и о других, не менее одиозных замыслах операторов. Уже сейчас, как утверждают девелоперы «XXI Века», в городе реализуются минимум четыре значимых проекта по возведению новых торговых центров (таблица 2).
Причины привлекательности
По оценкам компании GIN Consulting Group (г. Одесса), привлекательность города для девелоперов и торговцев обусловлена тремя основными факторами: удачным месторасположением города; особенностями его социальной структуры и сложившимися особенностями земельных отношений. Под удачным месторасположением подразумевается то, что Одесса – город портовый, "морские ворота" всей страны. Этот транспортный узел играет огромную роль в мировой системе транспортировки и обработки грузов, отправляемых из Балкан в Северную Европу, из России на Ближний Восток и в Азию, из стран Средиземноморья в Скандинавию. Поэтому и «первенство по инвестиционной привлекательности принадлежит, – как считает Максим Белоус, – именно складской и торговой недвижимости».
Социальная структура города и региона отличается от других регионов страны тем, что здесь достаточно многочисленный "средний" класс, а это – основная категория потребителей.
Среднестатистический одессит оставляет в супермаркете 15-18 дол. при покупке продуктов питания, предметов личной гигиены и бытовой химии. А по западноевропейским меркам при сумме чека в 9 дол. можно говорить о создании в таком городе крупного торгового центра. «Несмотря на то что у нас среднестатистическая цена чека уже в два раза превышает индикативный показатель, полноценных ТЦ крайне мало», – комментирует положение дел в городе Александр Гюльназаров, директор по маркетингу компании GIN Consulting Group.
Что касается земельного вопроса, то значительная часть свободной земли, пригодной для реализации девелоперских проектов, уже находится в частной собственности. А это намного упрощает процесс получения земли под торговую недвижимость. В то же время дороговизна участков сдерживает развитие девелопмента в регионе. Максим Белоус к сдерживающим факторам относит то, что на первичном рынке земли чрезмерно высокие риски, связанные с землеотводом, а на вторичном – «завышенная стоимость земли, что делает экономически невыгодным строительство новых торговых объектов». В одесском регионе действительно сложилась своеобразная земельная ситуация. Еще с дефолта 1998 г. значительная часть местных инвесторов, стремясь защитить свои капиталы, массово выкупала земельные участки различной величины и назначения. К тому же Одесса – по сути, пока единственный город Украины, в котором реально работает процедура выкупа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на аукционных торгах. Однако крупные земельные участки под торговые центры – дефицит, особенно в центре города. Это, по мнению Галины Малиборской, директора департамента торговой недвижимости компании «Colliers International в Украине», «значительно ограничивает дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости в Одессе».
Источники доходов девелоперов
Источники доходов девелоперов
Сдавать в аренду площади в одесских торговых центрах – занятие довольно выгодное. Ставки почти такие же высокие, как и в Киеве. Специалисты поясняют это тем, что затраты на строительство ТЦ в столице и в Одессе сопоставимы. Вообще-то, при возведении ТЦ в регионах, как известно, затраты составляют в среднем 0,7-1 тыс. дол. на 1 кв. м. Арендная ставка – 20-80 дол. за 1 кв. м в месяц. В действующих одесских ТЦ стоимость аренды повыше – 30-200 дол., действительно почти как в столице. К тому же, как отмечают операторы, на протяжении 2006 г. расценки на аренду торговых площадей даже возрастали, особенно в самых современных торговых центрах и причисляемых к успешным. Главная причина роста: повышение спроса на качественные торговые площади. В итоге заполняемость торговых объектов арендаторами в городе практически стопроцентная. В 2007 г., по мнению г-на Непоседова, «с учетом новых проектов этого года ставка в среднем даже снизится. Это связано с тем, что ТЦ 2007 г. уступают по качеству и расположению своим предшественникам. Рост цен продажи и аренды отдельно стоящих помещений прогнозируется на уровне не менее 10-15%». По информации г-жи Малиборской, самые высокие расценки на аренду в городе – для торговцев одежды, аксессуаров, парфюмерии и ювелирных изделий, порой – более 100 дол. за 1 кв. м в месяц. Для других встроенных магазинов/секций в центре города арендная ставка составляет 50-60 дол., а для магазинов в спальных районах – 30-40 дол. (таблица 3). Если попытаться приобрести торговое помещение в собственность, то в центре Одессы за него запросят ориентировочно около 1900 дол. за 1 кв. м, а в среднем по городу – 1500 дол. В последующие годы в связи с некоторым ростом насыщения рынка расценки на аренду все-таки будут постепенно уменьшаться, а доходности торговой недвижимости – понемногу снижаться и приближаться к показателям европейских стран, считают эксперты.
Таблица 1. Основные торговые центры Одессы
Таблица 1. Основные торговые центры Одессы
Общая/торговая площадь ТЦ, кв.м |
Год ввода в эксплуатацию |
Краткое описание ТЦ | |
| Семь Я | 16 000/9000 | 2003 | 3 этажа. Продуктовый супермаркет, торговая галерея, фуд-корт, детская игровая площадка, объекты сферы услуг. |
| TД Афина | 19 000/9000 | 2004 | Административно-коммерческий комплекс в центре города (ул. Греческая). 7 уровней. Якоря: продуктовый супермаркет и фуд-корт. Торговая галерея, офисные помещения. |
| "Европа" | 8600/8000 | 2005 | 7-этажный ТЦ на главной улице города – Дерибасовской. Якорные арендаторы: деликатесный супермаркет и ресторан. Торговая галерея, ресторан, одежда, обувь, аксессуары, ювелирные изделия, косметика, парфюмерия, товары для детей и мам, спорттовары, товары для дома и т. д. |
| "МегаАнтошка" | 3600/2000 | 2005 | 4 уровня. Специализированный ТЦ – товары и развлечения для детей. |
| "На Среднефонтанской" (1-я очередь) | 25 500 (100 000)/19 000 | 2005 | Общие инвестиции – 50 млн. дол. 3 этажа. Якорные арендаторы: «Фуршет» и «АБВ Техника». Торговая галерея, зона развлечений (кинотеатр, казино, бары, рестораны, боулинг, дискотека), объекты сферы услуг, офисные помещения. Представлены Mexx, Colin’s, TJ Collection, Springfield, Monton, Mozaik. |
| "Наталка-Сити" | Более 17 000/12 000 | 2006 | Инвестиции – 17 млн. дол. 3 этажа. На первом этаже якорный оператор – продовольственный супермаркет "Таврия-В" (более 3000 кв. м). Второй этаж комплекса занимают ресторанный дворик, зона магазинов и бутиков, детский торгово-развлекательный центр "Солнечный город" площадью 1500 кв. м, где помимо супермаркета детских товаров расположена зона развлечений (мини-боулинг, детское кафе, детская "железная дорога", лабиринт). |
| «Вузовский» | 14 400/12 720 | 2004 | Жилмассив Таирово, микрорайон Вузовский. Зона охвата: жилмассивы Таирово и Черемушки, Приморский р-н, частично Центральный и Суворовский р-ны. Позиционирование: ТЦ для всей семьи. Новая постройка, 2 этажа и цоколь. Якорные арендаторы – собственный бренд, фастфуд «Стакан», каток «Лужа». Паркинг открытого типа на 420 машиномест. |
Название ТЦ
"На Среднефонтанской" (2-я очередь)
75 000 (100 000)/38 000
2006-2007
3 этажа. Деликатесный продуктовый супермаркет, супермаркет бытовой техники и электроники, торговая галерея, зона развлечений (кинотеатр, казино, бары, рестораны, боулинг, дискотека), объекты сферы услуг, офисные помещения.
"Победа"
27 000/19 000
2006
5 уровней. Развивает проект оператор продуктовых супермаркетов «Таврия-В». Концепция ТЦ предусматривает размещение деликатесного продуктового супермаркета, торговой галереи, ресторанов.
"Караван"
Нет данных
Нет данных
Участок пока не развивается.
"Амстор"
Нет данных
Нет данных
Развивает проект оператор сети продуктовых супермаркетов «Амстор».
Источник: «XXI Век» Таблица 3. Арендные ставки в ТЦ Одессы, USD за 1 кв. м в месяц
Colliers International в Украине
Ирина Государская, "Новая торговля"
Общая/торговая площадь ТЦ, кв. м
Планируемый год ввода в эксплуатацию
Краткое описание ТЦ
Профиль магазина/секции |
Площадь магазина/секции, кв. м |
Арендная ставка в среднем по городу, $ |
| Аксессуары/подарки/косметика/одежда/обувь | до 100 | 50-80 |
| Одежда/обувь | 100-300 | 50-80 |
| 1000 | 25-35 | |
| Супермаркет | 1500-3000 | 15-20 |
| Гипермаркет | 6000-10 000 | 10-12 |
| 12 000-15 000 | 7-9 | |
| DIY | 8000-12 000 | 8-10 |
| Товары для семьи и детей | 500-1000 | 15-30 |
| Фуд-корт | 30-70 | 30-40 |
| Ювелирные изделия | до 50 | 60-100 |
| Электроника | 2000-3000 | 15-20 |
| Мультимедиа | 100-150 | 30-60 |
| Кинотеатр | 2000-6000 | 10-12 |
| Рестораны и бары | 100-300 | 30-60 |
| Банки | до 100 | 40-60 |
Ирина Государская, "Новая торговля"
