Сезонная распродажа

Весна - самое выгодное время для приобретения квартиры или дома, считают специалисты по недвижимости. Сегодня мы расскажем о сезонных тенденциях на рынке недвижимости и в целом о факторах, непосредственно влияющих на стоимость жилья.

Весной торговец уступает

 

Хотя рынок жилья в Украине совсем молод, риелторы и менеджеры по недвижимости уже уверенно делят периоды активности продавцов и покупателей жилья на сезоны, в чем-то совпадающие (а в чем-то - нет) с временами года.

 

Весна

 

Весна, как известно, пробуждает в людях разные желания, в том числе и к перемене мест. Те, кто решил переехать в новые квартиры и не спеша обустроить их к началу следующей зимы, начинают выставлять на продажу свое теперешнее жилье. Кроме того, на рынке остается много не распроданного с минувшего года жилья. Хозяева, уставшие от бесконечных и безрезультатных визитов потенциальных покупателей, по совету не менее уставших маклеров начинают сбавлять цены. Обе тенденции способствуют тому, что в апреле-мае предложений оказывается больше спроса, ведь покупатели после "зимней спячки" еще не активизировались, их просто мало...

 

Вывод: покупать жилье выгоднее всего весной, а вот продавать - не очень...

 

Лето

 

Лето - время школьных каникул, отпусков и прочих веских причин, чтобы отложить вопросы купли-продажи жилья на потом. Рынок затихает: продавцы уже не спешат предлагать свои квадратные метры, чтобы не прогадать, а большинство покупателей еще не созрело для самой, возможно, крупной в их жизни покупки.

 

Вывод: покупать все еще выгодно, ведь осенью (если не будет какого-нибудь дефолта, как в августе 1998-го) цены традиционно взлетят.

 

Осень

 

Продавцы "квадратов" начинают менять ценники практически каждую неделю - естественно, в сторону увеличения стоимости, так как желающих приобрести жилье также становится больше. Возникает ажиотаж. В 2002-2005 годах стоимость жилья во всех сегментах рынка в октябре-ноябре превышала январскую на 35-50 процентов.

 

Вывод: осенью выгодно продавать, а не покупать.

 

Зима

 

Декабрь - самый пиковый для сделок месяц. Как правило, денежные покупатели стараются до конца года вложить свои накопления в самый стабильный и прибыльный сегмент рынка. Кроме того, ажиотаж в последние три года подогревает статья 11 Закона "О налоге на доходы физических лиц", предусматривающая обложение всех операций с недвижимостью налогами в размере от 5 до 26 процентов от рыночной цены. Действие статьи Верховная Рада ежегодно замораживает, но саму статью не отменяет - вот люди и волнуются... Не удивительно, что в декабре совершается почти треть сделок купли-продажи за год.

 

Вывод: в конце года можно очень выгодно продать квартиру, а вот с покупкой лучше повременить до грядущего сезонного затишья.

 

Комментарий специалиста

По закону сообщающихся сосудов

 

- Сохранится ли сезонное влияние на стоимость жилья в 2006 году? - с таким вопросом наш корреспондент обратился к заместителю директора киевского агентства недвижимости "Наш дом" Вячеславу Коломийцу.

 

- Конечно, сохранится, ведь люди живут в определенном годовом ритме: летом, как правило, ездят с детьми в отпуск, а к концу года начинают подбивать свои финансовые показатели: кто-то хочет вложить средства в недвижимость, а кто-то, наоборот, за счет ее продажи поправить свое финансовое положение. Поэтому на осень и приходится основной объем сделок по купле-продаже жилья: в сентябре-октябре потенциальные покупатели, как правило, рассматривают несколько вариантов покупки квартир (некоторые - до двух десятков предложений!), сравнивают их по ценам, качеству жилья, надежности документов, а в ноябре-декабре, остановившись на одном из вариантов, оформляют сделку.

 

- Какие еще факторы влияют на активность продавцов и покупателей жилья?

 

- Прежде всего - рост цен на стройматериалы. Они сразу тянут за собой стоимость "квадратов" в еще только возводимых домах, на что мгновенно реагируют и продавцы бэушного жилья. Ведь первичный и вторичный рынки - это как два сообщающихся сосуда. Кроме того, скандал с "Элита-центром" уже заставил ряд частных инвесторов поостеречься вкладывать свои кровные в еще не построенное жилье - все-таки надежнее купить то, что можно потрогать. Тем более что на рынке уже достаточно комфортабельных квартир в домах, построенных в 1995-2005 годах. Правда, цены на них кусачие, и далеко не каждый психологически готов выложить за двухкомнатную квартиру площадью 90 кв. м, из которых только 40 квадратов жилых, 150-180 тысяч долларов. Ведь продавец берет деньги за общий метраж, а бывший советский человек как рассуждает: "Зачем мне нежилые 50 метров, если за эти же деньги я могу купить две, а то и три квартиры в домах массовых серий советских времен".

 

Но вернемся к стройматериалам. К сожалению, прогноз по ценам на них в этом году неутешителен: в связи с удорожанием энергоносителей возрастет и стоимость кирпича, железобетона, шифера, металлоконструкций, ведь энергетическая составляющая в их производстве очень велика. Также вырастут себестоимость строительных работ (электроэнергия) и транспортные расходы (горючее).

 

- А есть какой-нибудь фактор, который может способствовать снижению или хотя бы стабилизации цен на рынке недвижимости?

 

- Мне кажется, что в связи с затеваемой в стране реформой жилищно-коммунального хозяйства на вторичном рынке появится больше предложений, и вот почему. В домах первых массовых серий, так называемых хрущевках и брежневках, сейчас в основном проживают пожилые люди. Реформа ЖКХ потянет увеличение цен на услуги в связи с приходом в этот сектор коммерческих фирм и опять же за счет увеличения тарифов на газ, отопление, горячую воду, электроэнергию... Новые счета окажутся не по карману, скажем, чете из двух пенсионеров, получающим минимальные пенсии (а таких в стране более 80 процентов), а тем более одиноким людям, проживающим в двух-, трехкомнатных квартирах. Многие выставят их на продажу, чтобы потом купить себе более скромное жилье, а на разницу в стоимости прежней квартиры и новой доживать свой век. Подобная волна продаж уже прошла в 1994-1997 годах. Сейчас она назревает вновь. А чем больше будет предложений на рынке, тем выше будет конкуренция среди продавцов и ниже цена.

 

Конечно, в целом такая ситуация не приведет к резкому падению цен, но поспособствует замедлению их роста. А учитывая, что квартиры в домах первых массовых серий все меньше пользуются спросом из-за окончания сроков эксплуатации этих зданий, физически и морально устаревших коммуникаций, тесной планировки и прочее, то в этом сегменте вторичного рынка вполне возможно снижение стоимости квартир на 3-5 процентов уже в этом году.

 

- Оказывают ли влияние на уровень цен на жилье колебания курса валют?

 

- Безусловно. Не хочу даже вспоминать кризис на рынке недвижимости в 1998-1999 годах, связанный с дефолтом в России и "ползучим дефолтом" в Украине. Но вот вам последний пример: неуклюжие попытки Нацбанка Украины укрепить гривню в минувшем году сразу обесценили доллар и евро на 5-6 процентов, что моментально аукнулось на стоимости жилья, ведь 99 процентов сделок на вторичном рынке и 82 процента на первичном осуществляются в валюте, а не в национальной денежной единице. Продавцы жилья сразу стали просить на 7, а то и на 10 процентов больше обесценившихся "зеленых". Так что в подорожании жилья в 2005 году во многом повинно и государство. А отсутствие четких законодательных актов и норм на рынке строительства жилья и до сих пор не принятый Закон "О риелторской деятельности" способствуют появлению аферистов вроде руководителей "Элита-центра" и махинаторов на вторичном рынке. Но это уже другой разговор.

 

Жилой фонд

 

В каком доме выбирать квартиру?

 

Собираясь покупать квартиру, каждая семья, как правило, сразу для себя определяет, в каком доме хочет жить. "Только не в хрущевке!" - восклицает жена, уже обившая все бока в шестиметровой кухне. "Только не в панельном", - говорит муж, с ужасом вспоминая, сколько сил, времени и нервов уходило на просверливание одной-единственной дырочки в стене...

 

А в каких домах вообще живет большинство горожан? На примере Киева мы составили краткий путеводитель по жилищному фонду. Оказалось, выбрать можно на любой вкус - были бы деньги.

 

"Царские" дома

 

К ним относятся все дома дореволюционной (то есть до 1917 года) постройки. Они отличаются своей эксклюзивностью - как снаружи, так и внутри. Большинство таких домов строились на века. При правильном дизайнерском подходе и современном внутреннем обустройстве квартиры жить в таком доме будет не только престижно, но и комфортно.

 

"Царские" дома составляют 13,2% жилищного фонда столицы. Высота потолков - от 3,2 до 4,5 м. Стены - кирпичные, толщиной до 0,6 м. Средняя цена - 2360 у.е. за кв. м.

 

"Сталинки"

 

К ним относят не только классические дома послевоенной постройки, но и возводившиеся до начала войны. У них так же, как у "царских", крепкие кирпичные стены, высота потолков от 3 до 4 м. Отличаются хорошей звукоизоляцией, теплые зимой и прохладные летом. Основной минус - в любой момент могут подвести коммуникации, если в доме не проводился капремонт. "Сталинки" составляют 16,5% нынешнего жилфонда. Средняя цена за 1 кв. м - 2070 у.е.

 

"Хрущевки" и "брежневки"

 

Это самый распространенный тип жилья, составляющий 48,1% жилищного фонда столицы; все их хорошо знают. Строились как из кирпича, так и из железобетонных панелей. Высота потолков - от 2,5 до 2,75 м (последние - 80-х годов постройки). Средняя цена от 1360 у.е. за кв. м в панельной "хрущевке" до 1530 у.е. в кирпичной "брежневке".

 

Улучшенной планировки

 

Эта группа домов составляет 13,6% жилфонда столицы. Получить или купить (в кооперативном доме) квартиру в советское время считалось очень престижным. Улучшенная планировка выражалась в более просторных комнатах и кухне и нередко - наличии холла. Высота потолков - 2,65-2,75 м. Строились как панельные (керамзитобетон), так и кирпичные дома. Первые - в основном кооперативные дома, вторые - так называемые ведомственные, куда заселялась парт- и хозноменклатура. Средняя цена за 1 кв. м в панельных - 1340 у.е., в кирпичных - 1560 у.е.

 

Современные

 

К этой категории домов риелторы относят все, что построено после приобретения Украиной независимости (то есть после 1991 г.) Тут есть и вроде бы типичные дома из керамзитобетона, есть из монолитного бетона (2% всего жилфонда), но в основном кирпичные (6,6%). Отличаются простором общей площади: однокомнатные - до 56 кв. м, двухкомнатные - до 90 кв. м, трехкомнатные - до 130 кв. м. Есть двухярусные квартиры, есть пентхаузы (два верхних этажа общей площадью до 400 кв. м и общей ценой в полтора миллиона "зеленых"). Этажей в таких домах - от 20 до 28, так что панорамный вид из окна гарантирован. Высота потолков - от 2,65 м и выше. Средняя цена - от 1370 (в панельных) до 1610 у.е. в кирпичных домах за кв. м. Преимущества многих новых жилых комплексов в том, что они оснащены автономными коммуникациями, паркингами и необходимой инфраструктурой (магазины, аптека, кафе, бар), то есть можно прожить всю жизнь, не выходя из дома.