Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги августа 2005 года

Индекс стоимости жилья в августе 2005года: 1235,5 $/кв. м. (+6,58% за месяц)
Индекс ценового ожидания: +6,71% в месяц (возрос на 0,89%)
По данным аналитического центра АН «Планета Оболонь», в августе темп роста цен на киевском рынке недвижимости установил очередной рекорд: + 6,58%. Стоимость квадратного метра возросла на $76,3 и составила $1235,5.
 
Чем же вызван столь высокий темп роста цен?
 
Причин много. Но основными, на наш взгляд, являются субъективные факторы, связанные с неуверенностью, непониманием (большинством участников рынка) сценариев дальнейшего развития событий. Ни продавцы, ни покупатели, ни риэлторы не могут уверенно определить реальную цену конкретных объектов.
 
Платежеспособный спрос по-прежнему существенно превышает предложение. И об этом продавцы узнают не от аналитиков, а непосредственно от многочисленных покупателей, желающих осмотреть и срочно купить их квартиры.
 
В психологическом плане ситуация сложная для всех. А тут еще и период отпусков. Который тоже внёс свою лепту в нестабильность цен.
 
Многие продавцы, устав от переговоров, неопределенности и жары, решили передохнуть, расслабиться. Квартиры с торгов при этом не сняли, а просто (на всякий случай) существенно подняли цену. Найдется покупатель – отлично. Не найдется… Так хоть отдохнем до осени. А осенью – традиционный всплеск деловой активности, и эта завышенная цена будет как раз.
 
Покупателям же, судя по всему, было не до отдыха. Особенно живущим в других городах. Многие из них пытались использовать отпуска для покупки квартиры.
 
В результате возникла ситуация, когда период неопределенности продавцы пережидали на природе (подняв цены); а покупатели мотались по городу, стараясь просмотреть как можно больше квартир и понять сколько ж реально стоит сейчас квадратный метр. И этот ажиотаж еще более увеличил разрыв между спросом и предложением, ускорил рост цен.
 
Риэлторам в такие периоды работать крайне сложно. Мотаться приходится очень много. Но по большей части – впустую. Ибо как только (после многочисленных просмотров и упорных торгов) намечалась реальная сделка, продавцов (нередко) осеняла мысль о том, что продешевили. И они вновь и вновь повышали цену.
 
А, поскольку большинство сделок на киевском рынке недвижимости – это отдельные звенья в цепочках обменов и куплей-продаж, то зависание любой из них неизбежно ставило под удар еще несколько.
 
В результате интенсивность труда, нервная нагрузка и расходы риэлторов существенно возросли, а доходы (мягко говоря) не очень.
 
Тем не менее, сделки были. Причем по ценам, которые, если и отличались от указанных в заявках и базах данных, то совершенно не обязательно в более низкую сторону (как это обычно бывает).
 
Интенсивно росли цены и на первичном рынке. Конкретные цифры приведены на сайте www.realt.ua. Примерно такие же значения получаются и у нас (есть, правда, расхождение по однокомнатным квартирам, но это уже детали).
 
Другое дело, что в отличие от своих коллег, мы не готовы публиковать цифры по первичному рынку. Ведь цены прайс-листов – это далеко еще не всё. Они требуют детализации, подведения под некий общий знаменатель, учитывающий реальные сроки сдачи, ремонта и заселения домов.
 
А вот тут достоверной информации не так уж и много. Во многих случаях совершенно не понятно когда в новую квартиру можно будет реально заселиться. Через год? Два? Три? И это притом, что каждый месяц «капают» проценты по кредитам (или же не поступают проценты по депозитам).
 
Представляете состояние инвестора, который «клюнув» на красивые рекламные картинки, «божеские цены» и обещания сдать дом через год, взял кредит, живет на съемных квартирах и второй год наблюдает забор на месте «своего дома»!?
 
Потерпит он, поскандалит – да и расторгнет договор. А на его место придет следующий, поверивший «низким ценам» в прайс-листах и обещаниям начать бурное строительство буквально на следующей неделе.
 
Наблюдая подобные картины, как-то опасаешься приводить цифры.
 
Но ведь и это еще не все трудности для полноценной аналитики.
 
Для анализа цен первичного рынка крайне недостаёт статистических данных относительно дополнительных вложений в квартиру «после строителей». Насколько увеличивают стоимость квадратного метра перестройка, ремонт, покупка и установка дверей, сантехники, плит, паркета и всего прочего? В одних квартирах что-то сделано, проведено, заштукатурено, установлено; в других – нет.
 
Отдельные цифры, факты, оценки получить не так уж и сложно. Но ведь нужна статистика. Которую собрать практически невозможно. Поскольку подобные расходы зависят не только от качества строительства, но и от запросов/возможностей будущих жильцов, их умения найти мастеров, способных быстро сделать качественный ремонт за приемлемую цену.
 
Если ко всем этим факторам добавить еще и «замораживание» (после бурных акций протеста) некоторых новостроек, то станет понятно, почему многие покупатели переносят свой спрос на вторичный рынок.
 
Бурный рост киевских цен сейчас активно обсуждается на форумах и в СМИ. При этом постоянно поднимаются темы о перегретости рынка, а также о возможности приобретения недвижимости в Киеве нашими гражданами.
 
Вот и мы попытаемся разобраться: а где ж наши не очень высокооплачиваемые соотечественники берут столь значительные средства для покупки квартир?
 
Сказать, что большинство покупателей воруют или зарабатывают деньги на квартиры другими криминальными методами, мы не можем. Несомненно, есть и такие покупатели. Только ведь их гораздо меньше, чем представляется отдельным трибунам-разоблачителям.
 
Квартиры нередко покупают самые бедные. Причем подобные сделки как правило не фиктивные (когда собственность оформляется на посторонних), а вполне реальные. И никакого противоречия (между низкими доходами и высокой стоимостью приобретаемых квартир) в данном случае нет. Ибо основной источник средств для покупки квартир – это не денежные накопления, а имеющаяся недвижимость. При этом происходит фактический обмен одних объектов недвижимости на другие.
 
Да, обмен часто происходит с доплатами (при улучшении района или увеличении метража).
 
Но доплатить 20 - 30 тысяч – это вовсе не то же самое, что сразу выложить 80000 - 100000. Во-первых, такие сякие сбережения у наших людей есть. Во-вторых, при подобном раскладе взять долгосрочный кредит на недостающую сумму не так уж и сложно.
 
Куда сложнее сначала купить квартиру за 80000 (имея на руках всего 20000), а уж затем продать свою за 60000. Но покупатели и эти проблемы решают. В том числе, и с помощью ипотечных кредитов. Оформляют кредит на 15 лет, а отдают за полгода.
 
Подобных покупателей, стремящихся улучшить жилищные условия, – много (десятки тысяч). И все они привносят на рынок недвижимости «живые деньги» (десяток тысяч – минимум).
 
А рынок недвижимости эти деньги аккумулирует, перераспределяет, отдает (обычно, на время) в банковский сектор. И эти деньги (по нашим оценкам, - сотни миллионов, поступившие от десятков тысяч покупателей) – как кровь и для первичного рынка, и для вторичного, и для банковского сектора. А, если по большому счету, то и для всей экономики. Поскольку значительная часть средств идет на покупку товаров и создание новых рабочих мест.
 
Есть и другие источники, которые привносят значительные деньги на киевский рынок недвижимости. Это: ипотечные кредиты, с помощью которых более половины покупателей решают свои жилищные проблемы; деньги преуспевающих предпринимателей и представителей региональных элит; деньги успешных украинских заробiтчан, решивших обосноваться в Киеве; деньги иностранцев (в том числе – россиян), решивших приобрести в Киеве недвижимость.
 
Немалую лепту привносят и приезжие, стремящиеся найти в Киеве высокооплачиваемую работу, сделать карьеру. Значительную часть заработанных денег они тратят на аренду жилья. Многие приобретают гостинки и хрущевки. Некоторые приобретают более просторные квартиры (в том числе, с помощью кредитов и денег, полученных после продажи недвижимости у себя дома).
 
А еще значительные суммы на вторичный рынок поступают от владельцев предприятий, которые используют приобретенные квартиры в качестве офисов, гостиниц, общежитий и даже складов.
 
Другими словами, на киевский рынок недвижимости поступают большие деньги «из вне».
 
И значительная часть их, единожды попав на рынок недвижимости, остаются тут на многие годы. Переходя из рук в руки при продажах-обменах.
 
Подобная особенность рынка (который по своей специфике во многом напоминает рынки натурального обмена, существовавшие до изобретения денег) и позволяет владельцам киевской недвижимости более-менее спокойно относиться к неподъемным (казалось бы) ценам.
 
Ведь при натуральном обмене роль всех этих бумажек с президентами и видами красивых городов отходит на второй план. Бывает, что они лишь приложения, переходящие из рук в руки при подписании купчих: подписал - получил пакет с деньгами - передал его дальше (через неделю, месяц, год) в обмен на другую купчую.
 
"Цена" при натуральном обмене - это соотношение количеств обмениваемых товаров (например, комната на Липках равна панельной хрущевке на окраине плюс оформление).
 
Наличие элементов "первобытных" форм торговли (натурального обмена) на нашем рынке будет и в обозримом будущем. Поскольку у владельцев недвижимости очень мало способов эффективно "пристроить" деньги, полученные при продаже. Вот и относят они их вновь и вновь на рынок недвижимости.
 
«Покупатели же со стороны», у которых нет эквивалентного товара (киевской недвижимости), а есть лишь деньги, будут ужасаться ценам и кричать о перегретости рынка. Не понимая при этом, что, если «нормальной» киевской семье необходимо будет докупить 20 – 30 метров жилья, то она таки их докупит. Почти при любых ценах. Хоть очень высоких, хоть очень низких.
 
Но низких цен не будет. Поскольку жилье в Киеве – дефицит. Желающих улучшить свои жилищные условия, наверное, до миллиона. А строят жилья чуть более миллиона квадратных метров в год. И это при огромном наплыве приезжих…
 
Резюме такое: пока владельцы квартир будут ориентироваться на натуральный обмен, пока квартиры будут принадлежать преимущественно жильцам (а не крупным домовладельцам), пока не заработает мощный фондовый рынок, - до тех пор чужеземные критерии перегретости можно применять к нашему рынку недвижимости лишь с очень большими оговорками.
 
Да и графики изменения цен в различных районах Киева, которые мы приводим ниже, свидетельствуют об устойчивом росте.  
В заключение прогноз цен на сентябрь.
 
Индекс ценового ожидания, полученный с помощью чисто математических методов, показывает, что цены вырастут на 6,71%.
 
Подтвердиться ли этот прогноз – посмотрим. Уж очень высокие темпы.
 
Определенный скепсис обусловлен следующими факторами.
 
Повышение деловой активности обычно начинается лишь во второй половине сентября.
 
Количество иногородних покупателей в сентябре, скорее всего, уменьшится (период отпусков подходит к концу; внимание предпринимателей из регионов вольно или невольно будет сосредотачиваться на решении совсем иных проблем).
 
Банки, похоже, ужесточают условия выдачи кредитов. И, если это не отдельные эпизоды, а долгосрочная установка, то влияние данного фактора на уровень цен будет весьма существенным.
 
Пресса пестрит статьями о предстоящем падении цен. Этот фактор (в основном, - психологический), несомненно, вызовет приток на рынок дополнительных объектов от инвесторов, вложивших деньги в недвижимость с целью получения прибыли. Многие из них, судя по некоторым признакам, будут стремиться закрыть свои дела, если не в этом году, то до выборов.
 
Тем не менее, значительный рост цен в сентябре, скорее всего, будет продолжаться.
Информационно-аналитический отдел Агентства недвижимости «Планета Оболонь»
domik.ua