Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги июля 2005 года

Индекс стоимости жилья в июле 2005года: 1159.2 $/кв. м. (+5,78% за месяц)
Индекс ценового ожидания: +5,82% в месяц (возрос на 0,21%).
 
В июле цены на киевском рынке недвижимости интенсивно росли. За месяц индекс стоимости вырос на 5,78%, превысив июньский на 63,3 $/кв.м.
 
Месяц назад мы скептически восприняли прогноз нашего компьютера, который дал определил значение индекса ценового ожидания на июль +5.61%. Были уверены, что многие участники рынка уйдут в отпуска, уедут, оставят дела, тревоги, хлопоты… Поэтому склонялись к тому, что в июле цены вряд ли возрастут более чем на пять процентов.
 
Ну, чтож, в этот раз компьютер оказался более прозорлив.
 
Хотя… Наиболее точный прогноз дал Виталий Котенко (директор АН «Планета Оболонь», который считает себя не аналитиком, а практиком). Он сказал, что рынок даже не заметит периода отпусков, а цены вырастут еще больше, чем подсчитал компьютер.
По его мнению, произойдет это потому, что продавцы не станут торопиться с продажами, ориентируясь на традиционный осенний ажиотаж. Поэтому те из них, кто летом останется на рынке, в июле-августе процентов на 10 завысят цены.
 
Превышение спроса над предложением очень значительно. И это при том, что количество предложений почти такое же как и весной (то есть, в период повышенной деловой активности). Просто покупателей стало еще больше. И очень многие из них – иногородние. Очевидно, используют отпуска для покупки жилья в Киеве.
 
Тем не менее, столь высокие темпы роста, да еще и в разгар лета, выглядят и странно, и настораживающе.
 
Да, весомых причин для роста – много. Но слишком уж быстрые темпы… Многие авторы и посетители форумов расценивают столь быстрый и длительный рост цен как явный признак перегрева рынка.
 
Мол, не за горами момент, когда никто не захочет покупать жилье в Киеве по столь высоким ценам. Продавцы, от которых отвернулись покупатели, начнут цены снижать. А покупатели, осознавшие новые тенденции, будут ждать ещё больщего снижения. Рынок станет… Среди продавцов начнется паника, и тогда цены цены упадут весьма существенно… Жилая недвижимость потеряет привлекательность с точки зрения инвестирования. Пострадают не только инвесторы, вложившие деньги с целью получения прибыли, но и банки, выдавшие ипотечные кредиты. Кризис в банковском деле перекинется на другие отрасли… Короче, хорошего будет мало.
 
По нашему мнению, о перегреве всего киевского рынка недвижимости пока еще говорить не приходится. Поскольку, с одной стороны, слишком уж большой поток приезжих, стремящихся приобрести недвижимость в Киеве. А, с другой, - крайне недостаточен объем строительства нового жилья.
 
Но вот некоторые сектора, похоже, уже подходят к этой стадии. В частности, цены на квартиры в старых кирпичных и панельных домах приблизились к ценам на квартиры, превосходящих их и по качеству и по метражу. Да и многие районы, застроенные подобными домами, хоть и обжитые, но, мягко говоря, вызывают справедливые нарекания… И при всем этом темп роста цен на хрущевки не снижается. Более того, он существенно выше, чем, на более качественное жилье. Что хорошо видно на графиках изменения цен, приведенных ниже.
Вряд ли подобное положение будет продолжаться долго.  
Сектора рынка, которые строители относят к современным «эконом», «бизнес» и «премиум» классам (в нашей базе данных они именуются как «украинская панель» и «украинский кирпич»), по нашему мнению, пока далеки от перегрева. Там есть дополнительные объективные предпосылки для увеличения интереса покупателей и роста цен.
 
Кратко обозначим основные из них.
 
Массивы, застроенные современным жильем, постепенно переходят из разряда новостроек в благоустроенные и обжитые.
 
Некоторые из них (например, на Оболони) стали претендовать на элитность. Совсем рядом Днепр, озера, пляжи, яхт–клуб, парк с будущим гольф-клубом. Торговые и общественные центры, с прилежащими к ним очень приятными «прогулочными улицами» (и даже «курортной» набережной), - уже есть. Другие строятся.
 
К тому же развитие транспортной инфраструктуры (прежде всего – открытие новых станций метро) способствует изменению стереотипов относительно того, какие массивы считать окраиной Киева. Академгородок и Сырец – это уже (вроде бы) и не окраины. До Крещатика-то на метро всего минут 20 – 25…
 
Будет метро на Троещине и в Теремках - может и они перейдут, если не в разряд прицентралья, то легкодоступных районов с благоприятным микроклиматом. Там ведь воздух куда чище чем в центре…
 
А, если еще архитекторов и строителей привлечь высококлассных… Может быть, даже и иностранных… Да в каждом крупном микрорайоне свои культурно-развлекательные и общественные центры (с пешеходными улицами, фонтанами, ухоженными скверами и парками) создать... Так тогда цену на недвижимость не грех и повысить. А на всякие там наветы (например, что в Киеве недвижимость дороже чем у более богатых соседей) прочувствованно отвечать в том духе, что Киев – это Киев. И многим другим столицам до него еще тянуться и тянуться.
 
Прочитав эти строки, кто-то, наверняка, вспомнит про Нью-Васюки и начнет иронизировать.
 
Дабы упредить чрезмерную иронию, подчеркнем, что речь ведем не обо всем Киеве. А об отдельных его районах и массивах. На которых создать очень приятную городскую среду киевлянам (а также инвесторам и властям) вполне по силам. Стремление к этому – есть, необходимы средства, наверняка, найдутся. Есть и пригодные для этого места. В том числе, рядом с центром, Днепром и почти курортными пригородными зонами. А, если какие-то из перспективных территорий и заняты промзонами, то их освобождение и перепрофилирование – не такая уж фантастическая затея. Тут ведь обратные связи достаточно явные: есть привлекательные территории для строительства – сразу же находятся деньги и инвесторы. Находятся деньги и инвесторы – находятся и привлекательные территории…
 
Куда сложнее найти достойные места для строительства дешевого малогабаритного жилья, которого сейчас не хватает больше всего. По нашим расчетам такого жилья (сегодня!) необходимо до 10 млн. квадратных метров. И, если построить хотя бы половину его, то с точки зрения градостроения, картина будет весьма печальная. Огромные массивы, застроенные гостинками… Об «элитности» микрорайонов, находящихся на расстоянии нескольких километров от подобных «муравейников», можно тогда даже и не мечтать.
 
И, тем не менее сделать какие-то шаги в этом направлении Киеву, скорее всего, придется.
 
Мы же, публикуя эти заметки о возможной «перегретости» киевского рынка недвижимости, рискнем сделать предположение, что через какое-то время (возможно, через год-два) графики изменения цен в разных секторах будут существенно отличаться от сегодняшних. И не только темпами, но и разнонаправленностью. На каких-то из них цены будут расти, на каких-то снижаться. Но при всем том, резких скачков (типа «лопанья мыльного пузыря» – по терминологии некоторых авторов и посетителей сайтов), на этих графиках, по нашему мнению, не будет.
 
На чем основано это предположение? На том, что для большинства наших граждан недвижимость - это не просто товар, а одна из важнейших целей в жизни. Начнут цены падать – не бросятся они в панике продавать квартиры. Скорее, сохранят их для детей и внуков. Ибо ментальность такая у нашего народа.
 
Для читателей, которые к подобной ментальности относятся скептически, приведем и другие доводы.
 
Доводы о перегретости киевского рынка недвижимости во многом сходны с доводами о перегретости доллара. Меж тем, ничего особого с долларом не происходит. И это (во многом) потому, что в его устойчивости заинтересованы очень многие страны мира… Вот и поддерживают его, не давая резко девальвировать.
 
В устойчивости цен на киевскую недвижимость заинтересованы не только большинство киевлян, но и государство, банки, инвесторы, предприниматели... (Для многих предпринимателей стоимость их недвижимости – это первоначальный капитал, без которого сдвинуть более-менее серьезное дело просто нельзя).
 
Стоимость недвижимости – это одновременно и некий масштаб измерения ценностей (уменьшение которого для экономики может быть весьма болезненным), и определенный аналог золотовалютного запаса страны.
 
Да и проценты в бюджет и пенсионный фонд при регистрации сделок купли-продажи поступают. А, если государство ещё и торговать недвижимостью или землей начнет, то причин для поддержки высоких цен у него прибавится…
 
Нельзя не учитывать и явно выраженного стремления иностранных компаний обосноваться в Киеве. Недвижимость Киева интересует их по многим причинам. Вот что по данному поводу пишут на сайте российской группы компаний НОВА

 
«Наибольшего внимания частного инвестора сегодня заслуживает рынок недвижимости Украины. В Киеве цены за последние полгода выросли на 30%! Сейчас здесь происходит то же самое, что года 3-4 назад было в России. Разумеется, это представляет интерес для иностранных инвесторов, потому что квадратный метр будет только дорожать. Однако возможность повышения доходности вложениями в жилье не исчерпывается - повышен интерес также и к объектам коммерческой недвижимости – офисов, торговых сетей, складских комплексов. И пока здесь спрос существенно превышает предложение. Те, кто инвестировал средства полгода назад, сегодня в самом положительном смысле слова пожинают плоды. Планка доходности не опускается ниже 35-40% годовых.
 
В общем, для инвестиционного бизнеса негативных последствий прихода в страну новой власти нет. Сегодня цель Украины – вступление в ЕС. Когда это произойдет - другой вопрос, но в своем стремлении занять там свое место страна будет вести себя более цивилизованно, а значит, громких скандалов, связанных с перераспределением крупной собственности, будет меньше. Что касается рисков вообще, то здесь они как минимум не выше российских, и в дальнейшем будут только снижаться, косвенно об этом свидетельствует и украинский фондовый рынок, начавший заметно развиваться в последнее время.»
 
Так что аналогия с мыльным пузырем, которую так любят использовать авторы, жаждущие резкого удешевления киевской недвижимости, по нашему мнению, неправомерна.
 
Может быть (может быть!) в какой-то мере имеет право на жизнь аналогия с надувным матрацем, состоящим из многих секций. Начнет какая-то из них постепенно спускать воздух, - остальные выдержат. К тому же, как показывает житейский опыт, времени для ремонта и подкачки поврежденной секции обычно не так уж и мало. Ничего страшного при этом не происходит. Даже в тех случаях, когда волны большие.
 
В заключение прогноз цен на август.
Индекс ценового ожидания, полученный с помощью чисто математических методов, показывает, что цены в августе вырастут на 5,82%. Учитывая время массовых отпусков, мы склонны этот прогноз несколько занизить.
 
Но, с другой стороны, сделав подобное допущение в прошлом месяце, мы были неправы. Очевидно одно: рост цен в августе будет существенным. Однако, поживем – увидим.
Информационно-аналитический отдел агентства недвижимости «Планета Оболонь»
domik.ua