Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги марта и первого квартала 2005 года

В марте, как мы и прогнозировали в обзоре итогов февраля, цены на киевском рынке недвижимости росли. За месяц индекс стоимости вырос на 4,79%, превысив февральский на 43,35$/кв.м.

 

Рост за первый квартал составил 13,71% или 114,35$/кв.м.

 

Основные причины роста цен мы привели в аналитическом обзоре по итогам февраля[1].

 

Все эти причины действовали и в марте.

 

Правда, в февральском отчете мы не упомянули об инфляции, подорожании рабочей силы, строительных материалов, стоимости транспортных услуг. Но это лишь потому, что все эти факторы упоминают настолько часто, что они стали как бы само собой разумеющимися.

 

Особенно существенны эти факторы для строителей, которые приводят их в качестве основных причин удорожания жилья на первичном рынке. Например, по словам вице-президента "Киевгорстроя" Василия Можара: «рост цен на жилье будут влиять, в первую очередь, темпы инфляции, которые ожидаются на уровне 12%, а также удорожание железнодорожных тарифов на грузовые перевозки, которые приведут к повышению себестоимости строительства не менее чем на 8%»[2].

 

То есть, удорожание новостроек процентов на 20 - это вроде как данность, которая от строителей и не зависит. А ещё ж им нужно об увеличении зарплаты и социальных гарантий позаботиться, развитии отрасли и т.д., и т.п.

 

Удорожание жилья на первичном рынке - стимул для повышения цен на вторичном. Повышение цен на вторичном - весомый аргумент для повышения цен на первичном.

 

Получается замкнутый круг. И он будет до тех пор, пока спрос не уравновесит предложение. Поскольку в основе всего этого - существенное превышение на киевском рынке недвижимости спроса над предложением.

 

О превышении спроса над предложением мы уже говорили в прошлом аналитическом обзоре. Но и сейчас не можем не подчеркнуть этот фактор. Поскольку за прошедший месяц превышение спроса над предложением обозначилось еще больше. Что хорошо видно из табл.1.

 

Табл.1. Отношение спроса к предложению (по данным АН «Планета Оболонь»)

 

 

Превышение спроса зафиксировано не только нами. Например, по словам вице-президента "Киевгорстроя" Василия Можара соотношение спроса и предложения в Киеве остается стабильным на уровне "два к одному"[2].

Важно отметить, что, несмотря на существующую неопределенность в налогообложении, обороты рынка недвижимости Киева росли все время, начиная с начала января. Об этом, в частности, свидетельствует и постоянный рост заявок, поступающих в АН «Планета Оболонь» от продавцов и покупателей недвижимости. Абсолютные цифры (по понятным причинам) мы назвать не можем. А относительные цифры приведены в табл.2

 

Табл.2. Динамика изменения количества заявок на покупку и продажу недвижимости (по данным АН «Планета Оболонь»)

 

 

Приведенные цифры вряд ли стоит распространять на весь рынок недвижимости (в каждом агентстве недвижимости своя статистика). И, тем не менее, существенное увеличение количества заявок свидетельствует о том, что киевский рынок недвижимости сейчас на подъеме.

 

Об этом же говорят и другие отрадные факторы и тенденции. В том числе, политические и макроэкономические.

Прежде всего, это явные признаки того, что законодательная и исполнительная ветви власти проявляют явный интерес к развитию рынка.

 

Самое важное, с точки зрения рынка недвижимости, событие произошло 25 марта, когда парламент, принимая бюджет, перенес срок вступления в действие ст.11 Закона «О налоге с доходов физлиц» на 01.01.2006г. С момента опубликования этого закона продавцы недвижимости не будут в этом году платить подоходный налог. А это позволит продать квартиры, купленные в 2004 году по оценочной стоимости БТИ, за реальную цену. И тем самым вывести их «из тени». Ведь при продаже таких квартир 13% налог взимался практически со всей стоимости квартир!

 

В данном Законе устранены также положения об уплате подоходного налога наследниками первой и второй степени родства при наследовании и дарении недвижимости. Причем не только в 2005 году, но и в будущем.

 

Были сделаны шаги по привлечению иностранных капиталов, проектных и строительных фирм на отечественный рынок недвижимости. Премьер-министр Украины Юлия Тимошенко на недавней встрече с французскими бизнесменами подчеркнула: "Уходят в прошлое те времена, когда иностранным компаниям было очень тяжело работать в Украине. Сегодня мы строим новую перспективу отношений с иностранными инвесторами"[3]. При этом жилищное строительство в этих планах среди самых приоритетных направлений: "Мы заинтересованы развивать мощное жилищное строительство с привлечением иностранных компаний и иностранных кредитов"[3].

 

Заявлен курс на снижение ставок ипотечного кредитования, на расширение молодежного кредитования. Немало было слов о социальной направленности государственной политики. В том числе и в области жилищного строительства[4].

Насколько реальными и действенными будут эти шаги - посмотрим.

 

Анализируя действия властей, нельзя обойти вниманием и киевские городские власти. Тем более, что законодательство дает им достаточно большие возможности влиять на рынок недвижимости. В руках киевских властей не только основные строительные компании, но и самое главное: возможность распоряжаться землей, а также выбирать проекты и направления развития города. Причем, во многих случаях они это делают без проведения конкурсов и/или социологических опросов.

Что, естественно, вызывает достаточно жесткую критику со стороны как горожан, так и многих компаний[5].

 

Во многом соглашаясь с подобной критикой, хотим высказать и положительные слова по поводу стремления руководителей Киева убрать, переместить, сузить промышленные предприятия, занимающие огромные территории. В том числе, и в самом центре города и/или рядом с Днепром.

 

Эти планы и подходы уже несколько лет без лишнего шума апробируются в отдельных промышленных зонах Киева. Новостройки, в том числе и современные жилые дома, тут и там теснят мелкие предприятия, склады и пустыри, без которых многие предприятия почему-то не могли обойтись. Примеры такой постепенной экспансии можно наблюдать, например, в районе между улицами Чорновола и Дмитриевской.

 

Но теперь в планы включены уже не какие-нибудь малоценные строения и пустыри, а территории таких гигантов, как «Арсенал», «Большевик», «Радар», «Химволокно»[6].

 

Внушительный список таких предприятий назвал 23 марта 2005 года на брифинге зампред Киевской горадминистрации Валерий Кирьян.При этом докладчик дал понять, что «список может быть расширен в любой момент, если инвесторы предложат более эффективное использование тех или иных территорий»[7].

 

На освободившейся очень дорогой земле планируется выстроить престижные объекты типа гостиниц, торговых, офисных и развлекательных центров.

 

Если городские власти найдут пути заинтересовать в подобных начинаниях не только богатых инвесторов и правительство, но и простых киевлян, то многие районы Киева очень даже могут преобразиться существенно в лучшую сторону. Что, естественно же, незамедлительно скажется на стоимости жилья в этих районах.

 

Интерес зарубежных инвесторов к Киеву и его недвижимости весьма значителен. Особенно к сектору коммерческой недвижимости. А в секторе коммерческой недвижимости наибольший (почти ажиотажный) интерес они проявляют к сегменту торговой недвижимости.

 

Огромные торговые центры построены и успешно функционируют во многих микрорайонах. В том числе и отдалённых. При этом свободных мест в этих центрах практически нет. Хотя арендная плата там весьма внушительная.

 

Любой из этих центров не только накладывает свой отпечаток на улицу и микрорайон, но и повышает престижность жилья, находящегося поблизости. Ну, а престижность - это дополнительные деньги. Не зря ведь в объявлениях указывается, что квартира находится рядом с таким-то торговым центром.

 

И, уж коль скоро мы заговорили о торговой недвижимости, то нелишне упомянуть о том, что стремление крупнейших мировых корпораций строить в Киеве торговые центры стоимостью сотни миллионов евро - это не только огромные инвестиции в экономику Украины и новые рабочие места, но и уверенность зарубежных аналитиков (а вместе с ними акционеров и руководителей корпораций) в процветании Украины и Киева, в высокой платежеспособности простых украинцев.

 

Да и приток иностранцев оказывает существенное влияние на уровень цен на рынке недвижимости. Гостиниц явно не хватает. Многие фирмы арендуют квартиры для приема командировочных и туристов.

 

К сожалению, мы не располагаем достоверными статистическими данными сколько именно иностранцев поселились в Киеве или приобрели тут недвижимость. Но иностранных арендаторов квартир в Киеве немало. Судя по форумам и другим косвенным данным, количество иностранцев и в дальнейшем будет увеличиваться. Что, конечно же, повлияет на многие аспекты киевской жизни. Включая уровень цен на недвижимость.

 

Приведенную картину дополним графиками статистики изменения цен в различных секторах рынка недвижимости Киева. Которые сами по себе могут прояснить очень многое.

 

 

Прогноз на следующий месяц делать весьма сложно.

 

С одной стороны, методы статистики, заложенные в программы определения месячного индекса ожидания, показывают, что цены будут расти. И достаточно существенно. Хотя замедление темпа роста цен будет. А, если анализировать недельные индексы стоимости, то замедление уже есть.

 

С другой стороны, здравый смысл, а также анализ мнений, высказываемых на форумах, подсказывают, что не могут цены расти столь долго и стремительно. Рано или поздно это неизбежно повлечет напряженность в обществе. А такая напряженность всегда чревата. И вряд ли в случае резкого противостояния руководство страны будет спокойно наблюдать за происходящим. Вполне может и вмешаться. Рычагов-то много. От административных и экономических, до моральных и пропагандистских.

 

С третьей стороны, весна - время традиционного оживления деловой активности на рынке недвижимости. И такое оживление уже началось.

 

Мы полагаем, что в 2005 году этот всплеск активности будет не только более сильным, но и более продолжительным. Исходим из того, что временное исключение взимания пресловутого налога на доходы физлиц, неизбежно повлечет рост количества сделок. Поскольку тем, кто не успеет решить свои проблемы до начала 2006 года, придется в будущем платить при продажах пресловутый налог на доходы физлиц.

 

В большинстве случаев в период оживления деловой активности цены на вторичном рынке недвижимости Киева - росли. Но вот в 2004 году они во многих секторах снижались.

 

Да, сценарий 2004 года был во многом уникальным (год президентских выборов). Но ведь и сценарий 2005года, наверняка, будет не менее уникальным (попытка перестроить отношения в экономике и общественной жизни).

 

Учитывая все эти непростые факторы и тенденции, мы склонны полагать, что рост цен на вторичном рынке Киева продолжится и в апреле. При этом темпы его роста будут на уровне 4% в месяц.

 

Информационно-аналитический отдел АН "Планета Оболонь"

 

Наши ссылки:

 

1. //domik.ua/mod/main/articles/n=482

2. //domik.ua/mod/main/news/?n=1362

3. //www.liga.kiev.ua/news/141451.html

4. //info-build.com.ua/ua/main/news/news_detail.php?ID=738&PHPSESSID=ec481627d87c55be12ab1a30ee61cde6

5. //president.com.ua/modules.php?name=News&file=article&sid=3160

6. //www.architecture.com.ua/Archive/04.09.23.htm

7. Юрий Лукашин «С пляжа» Экономические Известия, №41, 25 марта 2005г.