Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги января 2008 года

Традиционные новогодние каникулы в 2008 году оказались менее продолжительными, чем в прошлые годы. Уже в первой декаде января, не смотря на праздничные и выходные дни, рынок функционировал. Поступали заявки на покупку, проводились просмотры, оформлялись договоры о задатках. Хотя уровень деловой активности был в январе, мягко говоря, невысоким, тем не менее, и полного застоя тоже не было.

 

Что же касается цен, то в большинстве сегментов рынка они росли. Более того, темп роста цен немного даже увеличился. Можно, конечно, сомневаться в этом; говорить, что полноценной статистики цен реальных продаж нет ни у кого, и судим мы (в основном) по ценам предложений да по величине торга в тех или иных сегментах рынка. Цены же предложений каждый продавец назначает сам, и в своих желаниях/мечтаниях может зайти весьма далеко. Мол, кто-то добавил пару тысяч, соседи посмотрели – и тоже добавили.

 

Да, такое на рынке недвижимости бывает нередко. Но, с другой стороны, как показывает практика, продавцы (реальные и потенциальные) обычно внимательно отслеживают не только рост, но и снижение цен на аналогичные квартиры в своем микрорайоне. И не оставляют без внимания случаи, когда цена на какую-то квартиру росла-росла, потом снизилась, а потом квартира исчезла из баз данных. Перезванивают, интересуются: можно ли посмотреть? Хотят понять: продали ли эту квартиру, а если да, то за сколько. Посредники подобную практику тоже используют; к тому же они регулярно участвуют в торгах; и о своих наблюдениях обычно информируют клиентов (пытаясь тем самым приблизить их пожелания к ценам реальных продаж).

 

Другими словами, вряд ли стоит говорить, что все участники рынка ориентируются на какие-то виртуальные цены. «Походив по рынку», и продавцы, и покупатели обычно достаточно быстро начинают отличать объекты с «надуманными» ценами. И в дальнейшем на подобные объекты особого внимания не обращают.

 

Мы же, определяя индексы, пытаемся выявить реальные тенденции изменения цен, учитывая (в качестве соответствующих коэффициентов) величину торга и степень отклонения цен на покупаемые квартиры от усредненных (ведь не секрет, что при наличии на рынке нескольких примерно одинаковых квартир, обычно покупают самую дешевую).

 

При этом постоянно усовершенствуем методы проверки и исключения из базы данных объектов с недостоверной и искаженной информацией. Многое выполняется в автоматическом режиме с помощью соответствующих компьютерных программ. Многое возлагается на секретарей и агентов, ежедневно с утра до вечера прозванивающих объекты. Да и посетители нашего сайта вносят свою лепту в проверку базы данных, в том числе с помощью соответствующей «тревожной кнопочки», присутствующей рядом с описанием каждого объекта.

 

Всего мы определяем почти два десятка индексов (но публикуем пока лишь те, идеологию которых предложили сотрудники московского аналитического центра ИРН). Опираясь на различные методологии определения индексов, мы, во-первых, сверяем полученные результаты, а, во-вторых, пытаемся найти наиболее характерные и представительные типы объектов, наблюдая за которыми можно судить о тенденциях всего киевского рынка недвижимости. И, естественно, сверяем все эти результаты с мнениями экспертов и агентов, наблюдающих за тенденциями изменения цен при осуществлении просмотров, торгов и сделок.

 

Так вот, все эти методы и наблюдения говорят о том, что цены растут. Во многих сегментах рынка растут даже с учетом инфляции.

 

И это весьма беспокоит риэлторов. Разрыв между ценами и покупательной способностью подавляющего большинства граждан и без того огромный. Как следствие – относительно невысокая деловая активность и нарастание противостояния в обществе. Дальнейшее увеличение этого разрыва приведет к снижению оборотов рынка и сокращению доходов риэлторов.

 

Основные причины роста цен на недвижимость мы неоднократно обсуждали в своих аналитических статьях. Все эти причины продолжают действовать. Но в последнее время к ним добавились новые: рост инфляции и мировой финансовый кризис.

 

Если в США финансовый кризис привел к снижению стоимости недвижимости, то у нас он, судя по всему, лишь подстегнул цены.

 

И это, в общем-то, понятно. Если курсы акций идут вниз, если с призывами избавляться от доллара выступает сам Джордж Сорос, то «наши люди» реагируют на все это по привычной схеме: ищут стабильности и уверенности на рынке недвижимости. Даже, если и не продают, то цены набавляют.

 

Примерно такие же процессы наблюдают и московские риэлторы. Они тоже склоняются к тому, что одна из причин ускорения роста цен на недвижимость – мировой финансовый кризис.

 

Вполне допускаем, что через месяц-другой тенденции будут иными. Ибо проблемы на рынке ипотечного кредитования, несомненно, приведут к снижению спроса на недвижимость.

 

По нашим данным, цены предложений менялись следующим образом:

 

- однокомнатные квартиры подорожали на 2,1%

- двухкомнатные квартиры подорожали на 2,8%

- трехкомнатные квартиры подорожали на 2,8%

- многокомнатные квартиры подорожали на 1,3%

 

Более детально изменения цен предложений в зависимости типов домов представлены в таблицах.
 

однокомнатные квартиры				Двухкомнатные квартиры
Цена 1м2, $	Изм. цены, %	Ср. цена, $	Изм. цены, %	Цена 1м2, $	Изм. цены, %	Ср. цена, $	Изм. цены, %
Дореволюционные	декабрь	4849	+ 10.08	214167	- 0.70	5439	+ 0.35	322169	+ 1.20
	январь	5338		212674		5458		326047
Сталинки	декабрь	3427	+ 5.81	123611	+ 2.44	4205	- 1.57	232809	- 2.58
	январь	3626		126628		4139		226796
Старая панель	декабрь	2983	+ 1.48	91770	+ 0.71	2733	+ 0.73	129256	+ 0.58
	январь	3027		92425		2753		130007
Старый кирпич	декабрь	3106	+ 1.55	94084	+ 1.14	2996	+ 6.58	137296	+ 6.74
	январь	3154		95157		3193		146549
Типовая панель	декабрь	2900	+ 2.93	100474	+ 2.29	2828	+ 0.32	141864	+ 0.60
	январь	2985		102774		2837		142722
Украинская панель	декабрь	2720	- 0.26	123353	- 1.07	2653	+ 0.53	182798	- 1.15
	январь	2713		122030		2667		180691
Украинский кирпич	декабрь	2798	+ 1.39	145909	+ 1.16	2828	+ 3.22	221486	+ 2.76
	январь	2837		147602		2919		227601
Улучшенная типовая панель	декабрь	2697	+ 3.34	106561	+ 3.59	2671	+ 2.02	150680	+ 1.10
	январь	2787		110390		2725		152345
Улучшенный кирпич	декабрь	3156	+ 3.39	121735	+ 2.44	3162	+ 8.73	168685	+ 10.36
	январь	3263		124709		3438		186153