Скромное обаяние Ивано-Франковска
Последние годы в регионе по строительству жилья лидирует Ивано-Франковск. По этому поводу здесь даже шутят, что город скупил в Украине все башенные краны. Единственное, чего пока не знают специалисты, – насколько объемным является этот рынок.
Ситуацию прокомментировал директор АН «Тонус» Николай Тарасюк. Он отмечает, что Ивано-Франковск – город особенный во многих отношениях. «Киевляне, приезжающие сюда и желающие арендовать подходящее помещение под склады или небольшое производство, очень удивляются, когда им говорят, что найти свободные площади очень сложно. А еще город отличается от соседних с ним областных центров большим количеством жилых новостроек и активным первичным ринком. Несмотря на высокие темпы строительства, спрос на жилье настолько огромен, что квартиры покупают еще на стадии строительства», – говорит эксперт.
Растет спрос на недвижимость не только в Ивано-Франковске, но и в небольших районных центрах, близлежащих селах. «Поскольку приобрести готовые помещения практически невозможно, инвесторы охотно покупают земельные участки, на которых в считанные месяцы возводят туристические комплексы, складские помещения, другие объекты инфраструктуры. В зависимости от приближенности к областному центру, обеспеченности инженерными коммуникациями и ландшафта территории «сотку» оценят в $0,3–5 тыс. Но при удачном выборе бизнеса эти затраты быстро окупаются», – отмечает Н. Тарасюк.
По словам риэлторов, заработанные за границей деньги жители Западной Украины наиболее охотно вкладывают в жилую недвижимость, которая не только служит гарантией от обесценивания средств, но и дает возможность заработать при перепродаже. Отличие Ивано-Франковска в том, что местные жители покупают квартиры, чтобы в них жить, а не для перепродажи. Как ни странно, Прикарпатье привлекает даже уроженцев соседних с ним Тернопольской и Львовской областей. Много вкладывают в строительную отрасль и сами горожане, покупая жилье для детей-студентов. Наибольшим спросом пользуются дома в центральной части города. Одна из причин – цены на недвижимость здесь ниже, к примеру, чем в соседнем Тернополе. Но есть и другие привлекательные стороны.
Прекрасное далеко
Ныне почти 230-тысячный Ивано-Франковск, бывший Станислав, зарабатывает на жизнь переработкой древесины, производством мебели, добычей нефти. Но наибольшее его достояние – карпатские горы, привлекающие все больше и больше туристов из различных стран. В немалой степени этому служат также многочисленные архитектурные памятники, которых в областном центре насчитывается около 600. Большинство из них возведены во время самой интенсивной в истории города застройки – периода его пребывания под управлением Австро-венгерской империи. Именно тогда были разобраны фортификационные сооружения, засыпаны оборонительные рвы, а предместья вошли в состав города. В этот период здесь были возведены многие административные, общественные и жилые здания, появились чудесные архитектурные ансамбли, церкви, парки и скверы. Значительную ценность застройки представляют строения в стиле «сецессии», возведенные в 1895–1910 гг.
Именно с их восстановления десять лет тому назад началось возрождение Ивано-Франковска. Сегодня его центральная часть привлекает инвесторов отреставрированными памятниками архитектуры, ухоженными скверами и улицами. Ежегодно инвесторы вкладывают в экономику области десятки миллионов долларов. Только в первом квартале этого года область получила почти $2,8 млн. Больше всего инвестиций вложено в сельское хозяйство, легкую и деревообрабатывающую промышленность.
Недвижимость в центре и на окраинах
В то же время на отдельных центральных улицах есть немало одноэтажных домов, возведенных из дерева и глины и пребывающих в аварийном состоянии. Несколько лет назад по решению горисполкома жильцов из этих зданий начали отселять, ветхие домики сносить, а на их месте – возводить новое качественное жилье. В среднем стоимость квадратного метра в новостройках составляет от $400 до $500 за кв. м. Двухкомнатная квартира обходится покупателю от $19 до $27 тыс. На рост цен оказывают влияние наличие индивидуального отопления, двора и детской площадки, удобное транспортное сообщение. Наибольший спрос наблюдается на одно- и двухкомнатные квартиры.
Особенно активны в центральной части города инвестиционные компании, желающие реализовывать здесь свои крупные проекты. Теперь такая возможность у них есть. После расформирования расположенных в центре города военных частей там появились свободные территории, которые облюбовали строители. По словам риэлторов, сейчас здесь фактически возводится новый жилой микрорайон. Притоку инвестиций в большой мере способствовали городские власти, отказавшиеся от распределения земельных участков под жилищное строительство через земельные аукционы. Вопросы отвода земли решались через конкурсы, что значительно облегчило процедуру получения участков, к тому же, намного удешевляло строительство. Цены на земельные участки не ложились тяжелым бременем на жилье.
Намного сложнее получить земельный участок под индивидуальное строительство. «Сотка» в центре стоит не менее $5–7 тыс., на окраине – $1–1,5 тыс.
Мало чем уступает по цене модерным «новостройкам» жилье из старого фонда. Самыми дорогими считаются бывшие австрийские и польские особняки, отличающиеся большими площадями, высокими потолками, светлыми комнатами. К примеру, за особняк с гаражом в центре придется выложить $80 тыс., а за квартиру площадью 90 кв. м вместе с тремя «сотками» земельного участка – около $50–55 тыс. Значительно дешевле оцениваются особняки и полу-особняки на окраине города. К примеру, восьмикомнатный дом по ул. Винницкой, общей площадью 500 кв. м, можно приобрести всего за $18 тысяч.
В последние годы в Ивано-Франковске активно осваиваются пригородные территории. Если еще пять-шесть лет тому здесь искали недорогое жилье люди, неспособные оплачивать дорогие квартиры в центральной части города, то сейчас к пригороду присматриваются и состоятельные предприниматели. Повышенный спрос на недвижимость в пригороде, в том числе на земельные участки, уже привел к их подорожанию. Три года назад в пригороде можно было приобрести одноэтажный дом с земельным участком всего за $25–30 тыс., теперь цены подскочили почти вдвое. На уровень цен влияют наличие инженерных коммуникаций, рельеф местности, отсутствие вблизи промышленных производств. «Сотка» земли под строительство в пригородной зоне «потянет» $1–1,5 тыс.
Коттеджный городок «Западный»
Повышенный спрос и дефицит свободных территорий в центральной части города побудили инвесторов к реализации первого в области проекта возведения небольшого загородного коттеджного городка, получившего название «Западный». Предполагается, что он будет состоять из двухэтажных домов, возведенных по новой для города каркасно-монолитной технологии. Для выполнения строительных работ приглашены турецкие рабочие, имеющие большой опыт работы по такой технологии. Всего 14 месяцев собираются потратить инвесторы, чтобы не только проложить инженерные сети, но и возвести под «ключ» 104 современных коттеджа. Признаком респектабельности нового микрорайона станет не только свежий лесной воздух, но и удобная планировка домов, качественные дороги, сервис, наличие спортивных сооружений, магазинов, школы и другие необходимые для комфортного проживания условия. Как обещали инвесторы, стоимость кв. м жилья здесь составит около $420.
Вообще, по словам специалистов, рынок коттеджей в Ивано-Франковске только начинает развиваться. Ныне покупателям в основном предлагают отдельные особняки в городской черте (около $460–500 за кв. м), а также дома в селе Нижний Угрынив и в направлении Калушского шоссе.
Коммерческая недвижимость
Спешит удовлетворить потребности в помещениях и бизнес. После квартир, расположенных на первых этажах, в разряд бизнес-недвижимости переходят и вторые этажи в зданиях на наиболее людных улицах. Собственными офисами обзаводятся банки, крупные компании. В городе уже построено несколько супермаркетов, среди которых есть даже единственный в Западной Украине супермаркет торговой сети «Велика кишеня».
Наибольшая потребность в небольших помещениях – от 30 до 150 кв. м – в центральной части города. А поскольку спрос намного опережает предложение, цены постоянно растут. Жилую квартиру, с последующим перепрофилированием под офис, в зависимости от приближенности к центру и площади помещения, можно приобрести в среднем за $500 за кв. м. Цена резко возрастет, если квартира продается вместе с подвальным помещением или рядом с домом есть возможность оборудовать площадку под автомобильную стоянку. Еще выше стоимость современных офисных помещений: в центре покупателю придется выложить в среднем от $500 до $1,1 тыс. за кв. м, в пригороде – $300–450. Самые дорогие торговые помещения, находящиеся в «раскрученных» местах, – в центре $1–1,8 тыс., в прочих районах – $300–700.
Среди наиболее перспективных направлений специалисты называют качественные складские и производственные помещения. Ныне их крайне мало. Сдаваемые в аренду свободные площади «уходят» в тот же день, когда освобождаются. Преимущественно в роли «поставщиков» коммерческой недвижимости выступают бывшие промышленные предприятия, которые не нашли себя в новых рыночных условиях. Помещения почти всегда требуют ремонта, но это не уменьшает очереди. Несмотря на то, что предприятия постоянно повышают цены, претенденты не торгуются. Чаще всего они хотят заполучить недвижимость в аренду с последующим выкупом. Уходит в прошлое тенденция поиска предприятием хоть какого-то арендатора. Сегодня аренда кв. м коммерческой недвижимости в среднем колеблется в пределах $8–30, приобретение в собственность – не менее $100–500.
Василий Худицкий
