"Спасательный круг" для сомнительного строительства
Строительный рынок преподнес украинцам очередной, увы, не совсем приятный сюрприз. Так, приостановлены работы по возведению пяти высотных жилых домов в 4-м микрорайоне на улицах Семьи Сосниных и Старонаводницкой, а также в Борисполе, которые велись компаниями "Київвисотбуд" и "Агробудпереробка".
Частично уберечься от подобных ситуаций можно благодаря рефинансированию. О тонкостях этого сравнительно нового для рынка инструмента инструмента корреспонденту ЛIГАБiзнесIнформ рассказал советник председателя правления "Укргазбанка" Александр Охрименко.
Насколько распространено рефинансирование объектов строительства в Украине? В чем его суть?
В Украине сложилась парадоксальная ситуация на рынке финансирования строительства. Так, прошло более четырех лет, как был принят Закон о механизме выпуска ипотечных сертификатов, которые по своей сути и есть, классическим инструментом рефинансирования строительства, но реально этих сертификатов на рынке не существует. Сложно сказать, почему государственные органы власти умышленно тормозят разработку и утверждения подзаконных актов, но де-факто остается фактом: в условиях украинского финансового рынка нельзя зарегистрировать выпуск ипотечных сертификатов. Теоретически можно получить разрешение на право эмиссии ипотечных сертификатов, но при этом не возможно оформить закладную и зарегистрировать выпуск этих сертификатов, как ценных бумаг. В результате, функцию рефинансирования объектов строительства взяли на себя целевые облигации. Банки и венчурные фонды приобретают целевые облигации на стадии запуска строительства, тем самым обеспечивают финансирования строительства на первоначальном этапе и в целом частично решают вопрос рефинансирования этого бизнеса.
Какие спрос и предложение на данную услугу, а также объемы пользования данной сделкой?
Большинство эмитентов целевых облигаций соприкасаются с проблемой первоначального финансирования строительства. Как правило, эмитенты целевых облигаций реально начинают продажу облигаций для прямых инвесторов не раньше стадии завершения нулевого цикла. В отдельных случаях продажа целевых облигаций, целенаправленно придерживается из расчета ожидаемого роста цен. Общий спрос на рефинансирование целевых облигаций, только по городу Киеву составляет порядка 16 млрд. грн. При этом в 2006 году он существенно вырос в результате, значительного увеличения эмиссии целевых облигаций.
Практикуется ли рефинансирование на рынках Европы? И как это развито в странах СНГ?
Очень сложно перевести на английский язык понятие "целевые облигации". В США и странах Западной Европы существует хорошо развитая система финансирования строительства, которая аналогична нашим ипотечным сертификатам. Благодаря этой системе до минимума сведены проблемы конфликта строителей и инвесторов на стадии строительства и его завершения. Решена проблема перехода права собственности на незавершенное строительство в случаи проблем с застройщиками. Очень эффективно работает механизм вторичного обращения долговых обязательство строителей и инвесторов. Благодаря трех уровневой системе "закладная-пул- ипотечные сертификаты" решается проблема учета всех интересов участников процесса. Рынок рефинансирования строительства, является одним из важнейших сегментов мирового фондового рынка. В странах СНГ самые больше успехи наблюдаются на рынке Казахстана. Запустив механизм финансирования строительства через систему ипотечных сертификатов, Казахстан сейчас имеет одну из самых эффективных систем аккумулирования денег для строительства и реального решения проблемы обеспечения жильем населения.
Очевидно, в Украине есть свои особенности "строительного" рефинансирования…
Рефинансирования объектов строительства через систему целевых облигаций строится по следующей схеме. Банки покупают целевые облигации на стадии размещения эмиссии облигаций, но покупают их на условиях обратного выкупа. "Благодаря" специфике банковского бухгалтерского учета, для банков не выгодно покупать целевые облигации по рыночной стоимости (номинальная стоимость плюс премия), поэтому банки покупают целевые облигации в свой портфель с дисконтом. Размер этого дисконта, это стоимость рефинансирования строительства на первоначальном этапе и определяется исходя их сроков финансирования и рискованности проекта. Заполучив финансирование, эмитенты облигаций, а это, как правило, застройщики строительства, начинают работы по возведению недвижимости. При этом банк берет на себя обязательство не реализовывать целевые облигации другим лицам, кроме как эмитенту облигаций. После завершения первоначального строительства, эмитент облигаций выкупает свои облигации у банки и начинает их продажу прямым инвесторам по рыночной стоимости. За счет разницы в стоимости облигаций, эмитент облигаций имеет возможность платить доходы банка (дисконт целевых облигаций). В отличии от банков, венчурные фонды имеют возможность покупать целевые облигации с премией, поэтому, как правило эти фонды покупают такого рода облигации по рыночной стоимости, но с учетом скидки за время, которая фактически является аналогичной банковскому дисконту.
Какие проблемы возникают у сторон?
Самая главная проблема - это риск строительства. К сожалению, украинская практика строительства очень сильно подвержена субъективному риску. Приостановка строительства, проблемы со сдачей объекта эксплуатацию, конфликты с жителями окружающих домов - то все только отдельные проблемы, которые могут возникнуть в процессе строительства. Целевые облигации, в отличие от ипотечных сертификатов, совершенно не защищают банки и венчурный фонды от риска нарушения процесса строительства. Реально банк, который рефинансирует целевые облигации, не имеет четкого механизма контроля работы эмитента облигаций. Это риск существенно влияет на стоимость ставок рефинансирования строительства отдельных проектов. Бывают случаи, когда и банки и венчурные фонды отказываются рефинансировать строительство через механизм целевых облигаций, когда строительный проект имеет много спорных моментов.
Какие видные сделки по рефинансированию все же были осуществлены на украинском рынке?
Сделки по рефинансированию строительства, по сути, не публичны. Фактически все крупные строительные объекты города Киева имеют тот или иной механизм финансирования, это в основном закрытая информация.
Расскажите о реальных преимуществах и недостатках рефинансирования?
Рефинансирование строительства в большинстве случаев является необходимое условия начала строительства объекта. Самые крупные строительные компании вынуждены прибегать к услугам рефинансирования, чтобы начать строительство. Очень часто поднимается вопрос стоимости рефинансирования. И в этом случаи, наблюдается парадоксальная ситуация. Когда эмитент облигаций представляет свой строительный проект для инвестора, то этот проект имеет высокий уровень рентабельности, как правило, не ниже 100%, быстрый срок окупаемости, не более 1 года и уровень риска близкий нулю. Но, когда рассматривается вопрос стоимости услуг рефинансирования, то тот же эмитент облигаций вспоминает, что он почти на грани нищеты, и этот проект приносит ему одни убытки и строит он его "не корысти ради, токмо …". Поэтому ставка рефинансирования на уровне 16-18% ему кажется непомерно большой. Многие эмитенты целевых облигаций хотят получить рефинансирования по ставке 10-11% в гривне, и еще чтобы все накладные затраты по обращению целевых облигаций банк или венчурный фонд оплачивал за счет своих доходов.
Алеся Чемерис
Насколько распространено рефинансирование объектов строительства в Украине? В чем его суть?
В Украине сложилась парадоксальная ситуация на рынке финансирования строительства. Так, прошло более четырех лет, как был принят Закон о механизме выпуска ипотечных сертификатов, которые по своей сути и есть, классическим инструментом рефинансирования строительства, но реально этих сертификатов на рынке не существует. Сложно сказать, почему государственные органы власти умышленно тормозят разработку и утверждения подзаконных актов, но де-факто остается фактом: в условиях украинского финансового рынка нельзя зарегистрировать выпуск ипотечных сертификатов. Теоретически можно получить разрешение на право эмиссии ипотечных сертификатов, но при этом не возможно оформить закладную и зарегистрировать выпуск этих сертификатов, как ценных бумаг. В результате, функцию рефинансирования объектов строительства взяли на себя целевые облигации. Банки и венчурные фонды приобретают целевые облигации на стадии запуска строительства, тем самым обеспечивают финансирования строительства на первоначальном этапе и в целом частично решают вопрос рефинансирования этого бизнеса.
Какие спрос и предложение на данную услугу, а также объемы пользования данной сделкой?
Большинство эмитентов целевых облигаций соприкасаются с проблемой первоначального финансирования строительства. Как правило, эмитенты целевых облигаций реально начинают продажу облигаций для прямых инвесторов не раньше стадии завершения нулевого цикла. В отдельных случаях продажа целевых облигаций, целенаправленно придерживается из расчета ожидаемого роста цен. Общий спрос на рефинансирование целевых облигаций, только по городу Киеву составляет порядка 16 млрд. грн. При этом в 2006 году он существенно вырос в результате, значительного увеличения эмиссии целевых облигаций.
Практикуется ли рефинансирование на рынках Европы? И как это развито в странах СНГ?
Очень сложно перевести на английский язык понятие "целевые облигации". В США и странах Западной Европы существует хорошо развитая система финансирования строительства, которая аналогична нашим ипотечным сертификатам. Благодаря этой системе до минимума сведены проблемы конфликта строителей и инвесторов на стадии строительства и его завершения. Решена проблема перехода права собственности на незавершенное строительство в случаи проблем с застройщиками. Очень эффективно работает механизм вторичного обращения долговых обязательство строителей и инвесторов. Благодаря трех уровневой системе "закладная-пул- ипотечные сертификаты" решается проблема учета всех интересов участников процесса. Рынок рефинансирования строительства, является одним из важнейших сегментов мирового фондового рынка. В странах СНГ самые больше успехи наблюдаются на рынке Казахстана. Запустив механизм финансирования строительства через систему ипотечных сертификатов, Казахстан сейчас имеет одну из самых эффективных систем аккумулирования денег для строительства и реального решения проблемы обеспечения жильем населения.
Очевидно, в Украине есть свои особенности "строительного" рефинансирования…
Рефинансирования объектов строительства через систему целевых облигаций строится по следующей схеме. Банки покупают целевые облигации на стадии размещения эмиссии облигаций, но покупают их на условиях обратного выкупа. "Благодаря" специфике банковского бухгалтерского учета, для банков не выгодно покупать целевые облигации по рыночной стоимости (номинальная стоимость плюс премия), поэтому банки покупают целевые облигации в свой портфель с дисконтом. Размер этого дисконта, это стоимость рефинансирования строительства на первоначальном этапе и определяется исходя их сроков финансирования и рискованности проекта. Заполучив финансирование, эмитенты облигаций, а это, как правило, застройщики строительства, начинают работы по возведению недвижимости. При этом банк берет на себя обязательство не реализовывать целевые облигации другим лицам, кроме как эмитенту облигаций. После завершения первоначального строительства, эмитент облигаций выкупает свои облигации у банки и начинает их продажу прямым инвесторам по рыночной стоимости. За счет разницы в стоимости облигаций, эмитент облигаций имеет возможность платить доходы банка (дисконт целевых облигаций). В отличии от банков, венчурные фонды имеют возможность покупать целевые облигации с премией, поэтому, как правило эти фонды покупают такого рода облигации по рыночной стоимости, но с учетом скидки за время, которая фактически является аналогичной банковскому дисконту.
Какие проблемы возникают у сторон?
Самая главная проблема - это риск строительства. К сожалению, украинская практика строительства очень сильно подвержена субъективному риску. Приостановка строительства, проблемы со сдачей объекта эксплуатацию, конфликты с жителями окружающих домов - то все только отдельные проблемы, которые могут возникнуть в процессе строительства. Целевые облигации, в отличие от ипотечных сертификатов, совершенно не защищают банки и венчурный фонды от риска нарушения процесса строительства. Реально банк, который рефинансирует целевые облигации, не имеет четкого механизма контроля работы эмитента облигаций. Это риск существенно влияет на стоимость ставок рефинансирования строительства отдельных проектов. Бывают случаи, когда и банки и венчурные фонды отказываются рефинансировать строительство через механизм целевых облигаций, когда строительный проект имеет много спорных моментов.
Какие видные сделки по рефинансированию все же были осуществлены на украинском рынке?
Сделки по рефинансированию строительства, по сути, не публичны. Фактически все крупные строительные объекты города Киева имеют тот или иной механизм финансирования, это в основном закрытая информация.
Расскажите о реальных преимуществах и недостатках рефинансирования?
Рефинансирование строительства в большинстве случаев является необходимое условия начала строительства объекта. Самые крупные строительные компании вынуждены прибегать к услугам рефинансирования, чтобы начать строительство. Очень часто поднимается вопрос стоимости рефинансирования. И в этом случаи, наблюдается парадоксальная ситуация. Когда эмитент облигаций представляет свой строительный проект для инвестора, то этот проект имеет высокий уровень рентабельности, как правило, не ниже 100%, быстрый срок окупаемости, не более 1 года и уровень риска близкий нулю. Но, когда рассматривается вопрос стоимости услуг рефинансирования, то тот же эмитент облигаций вспоминает, что он почти на грани нищеты, и этот проект приносит ему одни убытки и строит он его "не корысти ради, токмо …". Поэтому ставка рефинансирования на уровне 16-18% ему кажется непомерно большой. Многие эмитенты целевых облигаций хотят получить рефинансирования по ставке 10-11% в гривне, и еще чтобы все накладные затраты по обращению целевых облигаций банк или венчурный фонд оплачивал за счет своих доходов.
Алеся Чемерис
