Сроки возврата вложенных денег в рынок недвижимости в Украине одни из кратчайших в Европе

Сроки возврата вкладываемых в рынок недвижимости средств на сегодняшний день является одним из самых коротких в Европе. И если на западе стандартный срок возврата средств, к примеру, в торговый центр составляет 7-15 лет, то в Украине этот показатель колеблется от 4-х до 7 лет и это при стандартной кредитной ставке 12-15% в год. А для западного инвестора с его «дешевыми» деньгами (2-5% годовых) такой расклад еще более выгоден.
Наличие же свободного капитала в Украине оставляет желать лучшего. Очень часто в последнее время происходит ситуация когда, отлично разработанные проекты, на очень выгодных участках остаются на уровне проектов только из-за того, что достаточно трудно найти инвестора способного «потянуть» проект и, связанные с этим риски.
Трудно однозначно сказать, в какой проект вложены «западные» деньги. Это связанно с тем, что подобные вложения не происходят на прямую. Они идут через украинские компании-распорядители такие, как совместные инвестиционные фонды, общества с иностранными инвестициями и прочие организации, которые имеют украинские корни. Если же говорить об общем потоке денег в коммерческую недвижимость, то в настоящий момент происходит достаточно большой приток инвестиций в эту сферу.
По нашему опыту сотрудничества с инвесторами, которые вкладывают свои средства в недвижимость вообще, и в коммерческую в частности, можно сказать следующее: в настоящий момент наиболее активными участниками являются украинские застройщики. Причем застройщиков-инвесторов становится все больше – это и банки, и строительные компании, которые начинают развивать направление собственной недвижимости и коммерческие предприятия, которые заработали средства в других сферах (торговля, нефтепродукты, производство и т.д.), и теперь дифференцируют свою деятельность за счет вхождения в новые сферы деятельности, такие как недвижимость. Сейчас как раз такое время, когда западный инвестор с «длинными» деньгами еще не пришел, поэтому есть возможность у украинских операторов «захватить» все самые привлекательные, с инвестиционной точки зрения, участки и объекты.
Украинские инвесторы более приспособлены к нашим условиям работы, они имеют свою специфику, как на законодательном уровне, так и на уровне принятия решений по отдельным вопросам (отвода земли, всевозможных разрешений, «особых» инструментов при получении этих разрешений и прочее). Учитывая не очень благоприятную законодательную базу, направленную на поддержание западного инвестора в настоящее время очень высока активность именно наших, отечественных инвесторов.
Однако в последний год активизировали свое вхождение на украинский рынок российские инвесторы, а именно российские банки, инвестиции в недвижимость у которых является одним из ключевых видов деятельности в последнее время в России. Активно ведут «разведывательные» действия операторы из стран Балтии, как из СНГ, так и другие, и уже начаты первые вложение балтийских компаний в Украину.
Также, постепенно начинают свое вхождение на украинский рынок инвесторы из Европы и Азии. Свое участие в том или ином проекте эти инвестиционные компании стараются не очень афишировать, поэтому получить более точную и достоверную информацию о размерах и объемах инвестиций трудно. Многие деньги просто начинают возвращаться в Украину. Массовому вхождению иностранных инвесторов пока мешает законодательная база, которая пока что слабо защищает интересы инвесторов из-за границы. А западные компании всегда просчитывают степень риска в том или ином проекте, или в той или иной стране.
Необходимо максимально сгладить «национальные» проблемы, с которыми сталкиваются как наши, так и западные инвесторы. Среди типичных проблем можно отметить бюрократию во всевозможных официальных инстанциях, которая проявляется в виде колоссальной волокиты при решении практически любого вопроса.
На второе место можно поставить небывалую степень коррумпированности отдельных организаций и чиновников, требующих за решение практически любого вопроса огромные «откаты». Так же встречаются абсолютно невероятные случаи, когда за счет застройщиков некоторые ведомства пытаются решить собственные проблемы.
Ну и еще одна проблема, которая имеет более глобальный характер и про которую обязательно стоит упомянуть – не отрегулированные законодательные инструменты, регламентирующие взаимоотношения участников рынка недвижимости.
Валерий Кирилко,
генеральный директор Real Estate Solutions