Свободных складов в Киеве нет! Арендные ставки на рынке логистической недвижимости столицы – одни из самых высоких в Европе
Нынешний год не стал, как некогда ожидалось, периодом интенсивного развития рынка логистической недвижимости столицы.
В то же время его нельзя назвать и "застойным": все-таки с начала 2006-го на рынок вышли два достаточно крупных, как для киевских реалий, складских комплекса: под Обуховом и в районе Петропавловской Борщаговки (с. Чайки). Но даже эти приятные события погоды на рынке не сделали - площади в новых логистических центрах были арендованы еще на этапе их строительства, а спрос на такую недвижимость в Киеве и пригороде остается по-прежнему острым.
РЫНОК НЕУДОВЛЕТВОРЕН
Ситуация на рынке логистической недвижимости столицы на протяжении последних нескольких лет остается практически неизменной: количество складских площадей растет крайне медленно, при этом спрос на них неуклонно растет.
Людмила ГУРАЛЬ, начальник отдела маркетинга FIM Group:
- По нашим данным, сегодня в Киеве доля свободных площадей складских помещений класса В - около 2%, а в классе А предложений нет вообще. При этом ни один из крупных объектов, заявленных к сдаче в 2005 году, не вышел на рынок, а введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2006-го два логистических комплекса класса А: "FIM Service" в районе Петропавловской Борщаговки (комплекс нашей компании) общей площадью складских помещений 27 000 м? и в Обухове (владелец - компания HCM) общей площадью 9700 м? нашли арендаторов еще до начала строительства.
Игорь ЛАТЫШЕНКО, генеральный директор компании "Мазда Моторс Киев":
- В нынешнем году в окрестностях Киева были сданы в эксплуатацию объекты такого масштаба:
Валерий КИРИЛКО, директор компании Castle Development:
- Крупные проекты, заявленные в прошлом году к сдаче (инвесторы - Coudero&Partners, Raben), так и не введены. Сроки ввода были перенесены, в основном, из-за кадровых перестановок во властных структурах (затянулся процесс получения разрешительной документации). В нынешнем году на рынок вышел только один по-настоящему значимый объект. Причем до сих пор практически отсутствуют примеры удачно реализованных и сданных в аренду профессиональных складских комплексов.
В целом, по оценке специалистов FIM Group, в сегменте профессиональных складских комплексов спрос превышает предложение в 2-4 раза. Наибольший интерес в Киеве в разрезе современных профессиональных складов класса А и В арендаторы проявляют к площадям от 1500-4000 и более 10 тыс. м?. При этом, отмечают в компании, объемы наиболее востребованных складских площадей классов А и В в украинской столице в 3-4 раза ниже, чем в Праге или Варшаве, даже с учетом проектов, которые могут быть реализованы в городе в ближайшие годы, что дает почву для позитивных прогнозов относительно устойчивости роста рынка логистических комплексов в ближайшие пять лет.
Александр ТРОЯН, генеральный директор компании "Ин-Тайм":
- В настоящее время общая емкость рынка складских помещений столицы составляет порядка 500 тыс. м? при потребности в 800-900 тыс. м?. При этом потенциальный спрос на непрофессиональные склады достигает 200-400 тыс. м?, на современные логистические центры - 100 тыс. м?. Сегодня наблюдается наибольший дефицит складов площадью 300-600 м?, а также 100-150 м?. Наиболее востребованы склады категорий А и В. Учитывая требования производителей и тенденции на рынке розничной продажи потребительских товаров, будущее - за профессиональными складами. Основным поставщиком непрофессиональных складов являются промышленные предприятия, сдающие в аренду свои пустующие цеха, среди которых наибольшим спросом пользуются помещения с высокими потолками (чаще всего 8-12 м высотой; это вызвано тем, что сейчас современные механизмы могут поднять груз на высоту до 10,5 м.), расположенными в непосредственной близости от транспортных магистралей.
Игорь ЛАТЫШЕНКО:
- Логистические центры Киева загружены на 90-95%. Это высокий показатель, но таких центров очень мало, и высокая их загрузка - следствие правильной и системной работы операторов данных центров, а также комплекса предоставляемых услуг. Все остальные "склады" - скорее название, чем функциональное предназначение помещений, но и они востребованы на сегодня из-за дефицита логистических центров и профессиональных складских комплексов. А сложность аренды склада состоит в большинстве случаев в том, что арендатору приходится при выборе опираться не на свои критерии, а выбирать по принципу "менее худшее из имеющихся предложений".
Игорь ЦАЛЕНЧУК, генеральный директор VOK Development:
- Нынешний объем рынка складских помещений столицы составляет порядка 1 млн. м2, из которых на профессиональные объекты приходится до 160 тыс. м2, плюс 800 тыс. м2 - доля низкоклассных складов. Еще 180 тыс. м2 не являются объектом коммерческих отношений, так как изначально они строились для внутренних потребностей определенных торговых компаний. Сегодня спрос на высококлассную складскую недвижимость как минимум в 2,5-3 раза превышает предложение (вакантность 0-1%) и оценивается в 425-500 тыс. м2, с ежегодным повышением до 15%, на низкоклассные объекты - до 2 млн. м2. Складов же, обладающих профессиональным менеджментом и оснащенных современным оборудованием, необходимо всего 130-160 тыс. м2.
Castle Development оценивает емкость рынка складских помещений Киева и пригорода также в 1 млн. м?, но отмечает, что 2/3 этих площадей имеют сомнительный статус. Самое массовое на сегодняшний день предложение - перепрофилированные из производственных строений или другие малоприспособленные складские сооружения низкого технологического уровня. А вот на долю профессиональной недвижимости такого профиля приходится не более 15% рынка (около 150 тыс. м?), в то же время спрос на них удовлетворен примерно на 15-20%. Особо дефицитны нынче, по мнению аналитиков этой компании, качественные складские комплексы площадью от 1500 до 4000 м? и более 10 тыс. м?. Структура рынка складской недвижимости Киева, по мнению экспертов, выглядит так.
Сергей КАРАМНОВ, президент компании Real Estate Solutions:
- Рынок складских помещений Украины в настоящее время можно рассматривать, исходя из его деления на три сегмента. Первый - это современные профессиональные склады, соответствующие ряду жестких технических характеристик. Эта доля пока совсем небольшая - 10% для Киева (в регионах - еще меньше). Второй сегмент рынка - полупрофессиональные складские помещения, созданные по результатам реконструкции цехов и ангаров советских промышленных предприятий и уступающие по техническим характеристикам профессиональным складам. Их доля - 20%. При этом общая площадь профессиональных и полупрофессиональных складских помещений Киева в настоящее время составляет порядка 150 тыс. м?. Третий сегмент, доля которого 70%, представлен устаревшими зданиями советской эпохи низкого качества, которые не соответствуют современным нормам. По классам недвижимости рынок разделен так:
Игорь ЦАЛЕНЧУК:
- Сегментировать потребности всего рынка складской недвижимости в условиях отсутствия нормативной либо просто принятой большинством операторов классификации довольно сложно. Сегодня украинские операторы пытаются пользоваться западной классификацией, согласно которой весь массив складской недвижимости подразделяют на шесть категорий - A+, A, B+, B, C, D. На начало текущего года в киевском регионе складов высших классов А и В, которые в большей или меньшей степени соответствуют 21 требованию международных стандартов, насчитывалось всего лишь 13%.
По данным Build & Live Development, складские комплексы классов А и В в общей структуре рынка складской недвижимости Киева и региона составляют около 30%. Склады классов С и D в структуре рынка составляют около 70% и занимают примерно одинаковые доли. Аналитики Castle Development делят рынок складских помещений Киева на три сегмента:
1-й сегмент - современные профессиональные склады, соответствующие ряду установленных технических характеристик - классы А и В. Доля сегмента - не более 15%.
2-й сегмент - полупрофессиональные складские помещения, созданные посредством минимальной реконструкции цехов и ангаров советских промышленных предприятий и уступающие по техническим характеристикам профессиональным складам - класс С. Доля сегмента - около 30%. 3
3-й сегмент - устаревшие здания советской эпохи низкого качества, не соответствующие современным нормам и расположенные, как правило, в промышленных зонах. Общее количество таких складов в городе и пригороде подсчету не поддается, поскольку их статус сомнителен. В сегменте профессиональной складской недвижимости, отмечают в Castle Development, сегодня почти нет конкуренции. Здесь активно работают не более двадцати структур, которые можно отнести к двум типам:
КИЕВСКИЕ ЦЕНЫ ПРИБЛИЖАЮТСЯ К МОСКОВСКИМ
Высокий уровень неудовлетворенного спроса, как и в предыдущие годы, является основным фактором, влияющим на формирование арендных ставок и стоимость покупки складской недвижимости. Растущая диспропорция между бурно развивающимся столичным ритэйлом и "застывшим" рынком логистической недвижимости стимулирует ощутимое повышение цен. Уже сегодня среднестатистический уровень арендных ставок в профессиональных складских помещениях в Киеве примерно в два раза превышает аналогичный общеевропейский показатель и приближается к уровню цен московского рынка.
Виктор РАСПУТНЫЙ, директор компании Build & Live Development:
- На сегодня арендные ставки в профессиональных складских комплексах (классов А и В) составляют 8-12 у. е./м? в месяц в зависимости от месторасположения комплекса (без учета НДС и эксплуатационных расходов, которые колеблются в пределах 1-1,5 у. е./м?.), в непрофессиональных - 2,5-8 у. е./м?. В Европе средняя арендная ставка для помещений в логистических комплексах класса А в 2 раза ниже и составляет 5-6 у. е./м? в месяц.
Сергей КАРАМНОВ:
- В первом квартале 2006-го в Москве средняя ставка по аренде склада класса А составляла $145/м? в год (примерно $12/мес.). В ее размер не включен НДС, но включены эксплуатационные расходы, которые обычно приближаются к $20/м? в год. По сравнению со ставками в европейских городах в Москве хранение товара на складе обходится очень дорого. Так, выше московских ставки только в Лондоне и в Париже - около $200/м? в год. В столицах восточноевропейских государств аренда складов обходится в $70-100/м? в год, тогда как в Киеве - 120 у. е./м? в год.
Валерий КИРИЛКО:
- Высшая арендная ставка - до 8-12 у. е./м? в месяц - сформировалась в 2006 г. на помещения класса А. Увеличение стоимости аренды до 25 долларов соответствовало приспособленным под специальные условия хранения помещениям (под продукты питания, фармацевтику, химикаты).
Средние цены (5-7 у. е./м?) распространялись на склады класса В, построенные из бетонных блоков или кирпича, возможно, без отопления, однако с хорошо развитой инфраструктурой.
Склады класса С (включая адаптированные гаражи, дома в частном секторе) сдавались за 2-5 у. е./м? в месяц, в зависимости от их площади, состояния, расположения.
К продаже производственно-складские площади в конце 2005 г. предлагались по цене от 120 до 700 у. е./м?, в зависимости от месторасположения и "начинки".
В течение прошлого года, сообщает VOK Development, вакантность складских помещений приближалась к нулю, что вызвало давление на арендные ставки, рост которых составил 10-15% (в зависимости от класса и расположения). Самые дешевые небольшие помещения для хранения товаров (подвалы, гаражи, сараи) - 1,5-4 у. е./м2, за ними следуют перепрофилированные под склады производственные площади (3-5 у. е./м2) и реконструированные отапливаемые склады с необходимыми инженерными коммуникациями, налаженными подъездными путями и охраной (5-8 у. е./м2). Специализированные склады для хранения целевого товара стоят дороже (8-12у. е./м2), хотя значительно уступают таможенным складам (20-22 у. е./м2) и складам-холодильникам (30-35 у. е./м2). Среди предложений на рынке доминирует аренда - как более выгодное использование объектов, а предложения по продаже составляют не более 5%.
По данным Castle Developments, рост арендных ставок и стоимости складов за 2006 г. составил в Киеве чуть больше - порядка 15-20%, наиболее выгодные предложения к продаже подскочили в цене на 70-100%. Аренда непрофессиональных складских помещений в Киеве и области в 2005-2006 гг. обходилась их клиентам в среднем от 2 до 5 у. е./м? в месяц, профессиональных - от 6-7 до 12 у. е./м? (вплоть до 30 у. е. за евросклады, склады-холодильники). Стоимость продажи складских помещений также возросла в нынешнем году на 10-20%, чему способствует подорожание земли в окрестностях Киева, а также перманентное возрастание цен на любые типы недвижимого имущества Киева и его пригородов.
Продаются склады в 2006-м по 200-400 у. е./м?. Качественные предложения с выгодным месторасположением реализовались по 450-530 у. е./м? (в центральных районах - до 650 у. е.).
В структуре предложения, отмечает вышеупомянутый источник, соотношение аренды к продаже составляло 70% к 30%. Предложений по продаже складов в чистом виде не превышало 5% от их общего количества на рынке коммерческой недвижимости. Чаще всего предлагались склады в составе целостно-имущественного комплекса либо на территории предприятий (продажа готового бизнеса). Л
ЛОГИСТИЧЕСКИЙ РЫНОК НУЖДАЕТСЯ В ЗЕМЛЕ
Что же мешает развитию инфраструктуры киевского рынка логистической недвижимости? Ситуация как будто благоприятная: спрос - бешеный, цены - заоблачные, рынок достаточно зрелый для того, чтобы нормально воспринять новые крупномасштабные проекты. Его инвестиционный потенциал оценивается компанией VOK Development в 5,3 млрд. долларов в год. Ежегодное увеличение капиталоемкости киевского рынка может составлять 90-120 млн. долларов - этот показатель зависит прежде всего от темпов развития розничной торговли, масштабы которой в Украине ежегодно увеличиваются на 13-15%.
Людмила ГУРАЛЬ:
- Складской риалистейт выгодно отличает от других сегментов коммерческой недвижимости его стабильность и устойчивость при сравнительно невысокой рентабельности. Здесь арендные ставки не такие высокие, как в торговой и офисной недвижимости, но и стоимость строительства сравнительно ниже. А с учетом прогнозируемости и "длинных" арендных договоров этого сегмента можно утверждать, что девелопмент складской недвижимости - это долгий и постоянный источник прибыли, хотя по сравнению с другой недвижимостью и небольшой. Все зависит от стратегии самой девелоперской компании - складской сегмент рынка недвижимости для тех, кто стремится к устойчивому и системному бизнесу.
Рентабельность бизнеса операторов отечественного рынка складской недвижимости, по данным Build & Live Development, составляет около 13% при сроке окупаемости 8-10 лет. При этом рентабельность строительства профессиональных комплексов выше и достигает 20%. В Европе срок окупаемости логистических проектов почти в 2 раза больше и составляет в среднем 16 лет, а это, естественно, сказывается на проявлении интереса западных девелоперов к нашему рынку складской недвижимости.
Игорь ЦАЛЕНЧУК:
- Еще два года назад срок окупаемости проектов в сфере складской недвижимости составлял 10-11 лет, сегодня этот показатель сократился до 7-8 лет. Главным достижением данного сегмента рынка является приближение сроков окупаемости профессиональных логистических комплексов к срокам окупаемости офисных центров (6-8 лет), столь популярных для инвестирования в Украине. До последнего времени основными инвесторами выступали крупные западные девелоперы и импортеры, сейчас к этому бизнесу стали проявлять интерес и отечественные бизнес-структуры, которые привыкли работать в более гибких рамках при быстром возврате инвестиций.
Себестоимость строительства складских помещений, по информации Real Estate Solutions, на сегодняшний день составляет 300-500 у. е./м?. При этом цены на логистические услуги постоянно растут: за последние несколько лет они поднялись в среднем на 50-60%.
Сергей КАРАМНОВ:
- На сегодняшний день порог вхождения на рынок логистической недвижимости относительно невелик - от $15-20 млн. Тем не менее, по убеждению экспертов, темпы развития здесь не так высоки, как хотелось бы. Причин тому несколько. Во-первых, срок возврата инвестиций в этой области коммерческой недвижимости несколько выше, чем при строительстве офисных или торговых центров. Во-вторых, существует объективная нехватка профессионалов на этом рынке. И, в-третьих, существуют не зависящие от рынка и его операторов проблемы: бюрократизированная система выдачи разрешительной и согласовательной документации, сложности с решением земельных вопросов, неотработанный механизм перевода сельскохозяйственных угодий на индустриальную основу. Не смолкают утверждения, что именно после прекращения действия моратория на перепрофилирование земель сельхозназначения схемы их перевода станут более прозрачными и упрощенными для потенциальных инвесторов. Это, в свою очередь, уменьшит инвестиционные риски и позитивно скажется на темпах развития рынка логистической недвижимости в целом.
Проблемы с получением земли считают основным "тормозом" рынка и в Build & Live Development (если вспомнить, насколько сложен и продолжителен процесс отведения земельного участка под застройку). Если при этом учесть спекулятивный характер цен, сложившихся в последнее время на рынке земли в киевском регионе, можно понять, почему инвесторы, работающие на рынке складской недвижимости, ведут себя крайне осторожно.
Виктор РАСПУТНЫЙ:
- Кроме того, при средней стоимости строительства одного квадратного метра складских помещений класса А 500-600 у. е. срок окупаемости инвестиций, по сравнению с торговой и офисной недвижимостью, более длительный, и составляет 7-8 лет. Активному развитию складского рынка недвижимости препятствует также отсутствие четкой стратегии развития региона, что связано с нестабильной политической ситуацией в стране. Следует также отметить, что отечественным девелоперам не хватает опыта реализации крупных складских проектов, которые удовлетворяли бы очень высокие требования, предъявляемые потенциальными потребителями к современным логистическим комплексам.
Александр ТРОЯН:
- Учитывая стабильно высокий спрос на складские услуги, данное оживление было вполне закономерно, но так как оформление земельных участков в Киеве и пригороде остается практически невозможным, дальнейшее развитие на рынке складской недвижимости будет зависеть только от местных властей. К решающим факторам, сдерживающим развитие рынка, эксперты Castle Developments относят:
Валерий КИРИЛКО:
- Несмотря на увеличение промышленного производства и рост деловой активности, а также значительный спрос, поступающий от логистических, торговых и производственных компаний, рынок складской недвижимости в Украине (в том числе и в Киеве) остается слабо развитым и недооцененным девелоперами.
В VOK Development главными бедами логистического рынка видят:
Как видно из выводов специалистов ведущих компаний рынка столичной недвижимости, развитие складской инфраструктуры в Киеве сдерживают не только бюрократические барьеры, но и сама нынешняя ситуация на рынке коммерческой недвижимости столицы в целом, при которой основные потоки инвестиционного капитала уходят в более многообещающие и доходные секторы рынка. Тем не менее, к логистической недвижимости уже приглядываются многие инвесткомпании.
В последнее время рынок складской недвижимости Киева заметно оживился, отмечает Build & Live Development. О планах строительства высококлассных складских комплексов в столичном регионе заявили компании FIM Group, "Аснова холдинг", Kuehne&Nagel, "Комора-С" и другие.
Людмила ГУРАЛЬ:
- Показателен тот факт, что если несколько лет назад девелоперские компании практически не рассматривали проекты создания логистических комплексов, то в настоящее время у каждой из компании есть один - два проекта в портфеле, а у ряда компаний проекты создания логистических комплексов занимают до 50% всех проектов. Но так же хотелось бы и отметить, что заявки - отнюдь не готовые проекты. В большинстве своем это громкие PR-кампании, направленные на выяснение ситуации на рынке. Как резюме, фактически сегодня на рынке складской недвижимости представлено не более 5-10 девелоперских компаний, из которых еще меньше могут похвастать хотя бы 1-2 проектами складского формата.
Сергей КАРАМНОВ:
- Складской сегмент рынка коммерческой недвижимости Киева не сформирован, хоть и имеет большой потенциал для развития. Тенденции к росту спроса на складскую недвижимость будут продолжаться до тех пор, пока рынок не станет достаточно насыщенным. Неуклонный рост интереса к современным складским помещениям, а также перенасыщение наиболее доходных ниш рынка коммерческой недвижимости заставляют все большее количество крупных зарубежных инвестиционных компаний готовить плацдармы для выхода на рынок логистики. Учитывая ежегодное расширение розничного рынка до 15%, выход инвесторов на украинский плацдарм продолжится. В ближайшие три года планируется строительство 350 тыс. м? складских помещений по заказу операторов розничной торговли.
Подготовил Иван Зайцев
ПРОГНОЗЫ ЭКСПЕРТОВ
Как будет развиваться ситуация на столичном рынке логистической недвижимости на протяжении ближайших года-двух? При каких условиях на этом рынке наступит баланс спроса и предложения, цены стабилизируются и приблизятся к общеевропейскому уровню?
Виктор РАСПУТНЫЙ:
- В ближайшие год-два можно ожидать пополнения столичного рынка складской недвижимости высококлассными площадями в пределах 100 000 м?. Предпосылки для его активного развития в будущем есть. Рост деловой активности, развитие торговой сферы, увеличение покупательской способности населения поспособствуют увеличению спроса на складскую недвижимость, преимущественно на профессиональную.
Говорить сегодня о стабилизации на рынке логистической недвижимости очень рано, поскольку он только зарождается в том виде, как его понимают в странах с развитой экономикой, и к чему нам необходимо стремиться.
Валерий КИРИЛКО:
- Сокращение сроков окупаемости и растущий спрос делают рынок профессиональной складской недвижимости столицы очень перспективным и заманчивым для инвесторов, особенно иностранных.
Основные предпосылки роста инвестиционной привлекательности складского сегмента:
Александр ТРОЯН:
- Учитывая высокий неудовлетворенный спрос на склады, усиленными темпами будет продолжаться строительство современных логистических комплексов, но существенного снижения стоимости не будет.
Игорь ЦАЛЕНЧУК:
- Самые подходящие для строительства логистических центров земельные участки расположены в 10-километровой зоне от Киева и почти все являются землей сельскохозяйственного назначения, подпадающие под действие моратория на их продажу до 2007 года.
В случае прекращения действия моратория на перепрофилирование земель сельхозназначения схемы их перевода станут более прозрачными и упрощенными для потенциальных инвесторов. Это, в свою очередь, уменьшит инвестиционные риски и позитивно скажется на темпах развития рынка логистической недвижимости в целом.
К тому времени рынок начнет насыщаться торговой и офисной недвижимостью. И логистические комплексы, склады-отели и консигнационные склады, принимающие товар для дальнейшей реализации от имени владельцев, станут привлекательными объектами инвестирования.
Из-за перемещения производственных площадей в 30-километровую зону Киева к 2008 году значительно уменьшится предложение в черте столицы, что приведет к росту спроса на помещения за пределами города.
Перспективными направлениями для организации ЛК представляются Житомирская и Одесская трассы, расположенные на правом берегу Днепра. Комплексы могут быть удачно организованы и на Харьковской трассе за Борисполем, в районе Василькова, Новоукраинки, Обухова, Броваров, Вышгорода. Здесь имеется хорошее транспортное сообщение со столицей, развиты коммуникации.
Тем не менее, на данный момент в столице нет масштабных проектов, которые могли бы быть завершены в течение следующих семи месяцев. Исходя из этого, предложение складских площадей на рынке до средины 2007 г. значительно не вырастет. При благоприятных обстоятельствах значительного увеличения предложения следует ожидать с 2008 г.
Сергей КАРАМНОВ:
- Ситуацию на рынке логистической недвижимости чрезвычайно сложно прогнозировать не то чтобы на годы вперед, но даже в перспективе нескольких месяцев. Можно выделить несколько тенденций. Темпы развития рынка логистической недвижимости напрямую будут зависеть от макроэкономической ситуации в стране, снижения инвестиционных рисков, развития отечественных и иностранных торговых сетей. Развитие сферы торговли и увеличение товарооборота повлекут за собой увеличение спроса на складские помещения. Снизится спрос на низкокачественные складские помещения. Возрастет спрос на профессиональные склады классов А и В. В течение ближайших 2-3 лет на рынке Украины должны появиться крупные западные девелоперы, специализирующиеся на развитии складской недвижимости.
Людмила ГУРАЛЬ:
- Профессиональных складов, а именно складов класса А, в Киеве сегодня около 170 тыс. м?, однако понимание как отечественными, так и иностранными инвесторами перспективности развития логистических комплексов уже привело к ситуации, когда заявленный к реализации в 2007-2008 гг. объем новых складских помещений составляет 400-500 тыс. м?. Но учитывая то, что иногда за счет громких заявок компании изучают спрос на объекты, которые только возможно будут строить, а также активно пиарятся, то такое стремительное развитие рынка так и может остаться только на бумаге. По нашим прогнозам, насыщение рынка следует ожидать к 2012 году, а уже после полного насыщения рынка складскими объектами станет развиваться конкуренция на рынке логистических услуг.
Игорь ЛАТЫШЕНКО:
- Если сложить все заявленные к реализации в 2006-2007 годах инвесторами проекты, то в ближайшие годы следует ожидать появления более 1 млн. м? складских помещений. Насколько реальны планы компаний - мы узнаем достаточно скоро. На мой взгляд, в 2007 году на рынке складских помещений появится немало инвесторов. Строительство комплекса на 10 000 м? с учетом приобретения земельного участка (2 га) обходится в $6-7 млн. Но "сузив" рамки проекта (уменьшив рабочую высоту, превысив плотность застройки, сэкономив на ограждении, сигнализации и качественных материалах) можно построить "десятитысячник" на участке 1 га и за $2 млн. Из-за общего дефицита даже такой склад будет востребован, и стоимость аренды там будет близка к арендной стоимости комплекса за 6-7 млн. Но через 2 года рынок приблизится к насыщению, и наступит нормальная ситуация, когда арендатор будет предъявлять к недвижимости свои требования, сопоставлять стоимость и выбирать лучшее. Тогда произойдет естественный отбор - комплексы, которые строились качественно, останутся востребованными, а остальные постепенно утратят рыночную ценность.
