Terra incognita

Несмотря на имеющиеся сложности связанные с выделением земельных участков, а также наличием высоких страновых рисков, о своих планах по освоению украинского рынка уже объявили несколько крупных западных компаний, в то время как для российского инвестора он, по-прежнему, остается terra incognita.  
 
Инвестиционный бум

 
В 2006 году экономическая ситуация на Украине характеризовалась ускоренным ростом основных макроэкономических показателей. В частности, реальный рост ВВП на конец прошлого года достиг 7%, что значительно превысило соответствующий показатель 2005 г. (2,6%). На 2007 г. реальный рост ВВП предполагается на уровне 7,5%. Динамичному развитию экономики, по мнению экспертов, способствуют благоприятная ситуация на внешних рынках (исторический максимум цен на металлопродукцию, рост цен на химическую продукцию и продовольствие), а также позитивная динамика потребительского спроса. Кроме того, в 2007 г. Украина может вступить в ВТО, что повлияет на активизацию экспортной и импортной деятельности страны. Позитивные макроэкономические показатели естественно отражаются и на рынке инвестиций Украины. По данным международной компании «Астера», в 2006 г. объем иностранных инвестиций в экономику страны достиг максимальной величины за последние 15 лет. Так, на конец 2006 г. он составил $20,5 млрд. Наиболее весомый вклад в эту цифру, по-прежнему, составляют инвестиции таких стран как, Германия, Кипр, Австрия, Великобритания, США, Нидерланды, Российская Федерация, Британские Виргинские острова, Франция, Швейцария.

 
На операции с недвижимостью в прошлом году пришлось около $1,5 млрд. инвестиций. Но, как отметил Виктор Оборский, маркетинг аналитик компании «Астера», несмотря на очевидную привлекательность украинского рынка для зарубежных инвесторов, большую часть проектов по-прежнему реализуют местные операторы. «На данный момент крупные инвесторы пока только с интересом присматриваются к рынку коммерческой недвижимости Украины, но вкладывать деньги не рискуют. Ведь не смотря на стремительное развитие рынка и сравнительно короткие сроки возврата инвестиций (по сравнению с Европой), риски очень серьезные», - отмечает эксперт. В то же время, по слухам, в 2006 г. к реализации «коммерческих» проектов в Украине все-таки готовились такие крупные игроки, как французская компания Bouygues, норвежская Linstou, американская девелоперская компания Apollo-Rida, инвестиционная компания ASPAREX HOLDING ApS (компания представляет интересы частных инвесторов из стран западной Европы). О планах выйти на украинский рынок заявляли также литовские девелоперы - концерн MG Baltic, компания EIKA, Progresyvios Investicijos и другие. Правда, пока дальше заявлений дело не дошло. Но, по словам операторов, компании к рынку все еще присматриваются. Кроме того, ряд иностранных инвесторов ищут возможности купить готовые объекты в Киеве (даже не смотря на снижающуюся норму доходности; в частности, сегодня она составляет в среднем 10%, тогда как в начале года - 16%). В частности, это английские компании 184 PLC 90 (уже купила ТЦ «Пирамида»), Sangobeg Developments Limited, турецкая Emertech Capital Partners LLC, американская девелоперская компания Retail Solutions LLC и др. Правда, как отмечают эксперты, покупать в Украине пока нечего (с 2003 г. в Киеве иностранным инвесторам было продано не более 5 объектов коммерческой недвижимости) – на рынке острая нехватка высококачественных объектов. Но, надежда у западных инвесторов все же есть. Как отметил Илья Родионов, директор ДП «РЕД-Консалтинг», приход инвесторов толкает девелоперов к переходу на более высокие стандарты при создании коммерческой недвижимости. «Привлечение консультантов, проведение маркетинговых исследований на стадии проектных разработок, привлечение профессиональных управляющих стало необходимым условием для реализации успешных проектов», - отметил эксперт.
 
Вызывает интерес

 
Принципиальных изменений, которые могли бы повлиять на улучшения ситуации со сложившимся дисбалансом спроса и предложения на рынке офисной недвижимости Киева в прошлом году, не произошло. Как и в предыдущие годы в эксплуатацию были введены далеко не все из заявленных офисных центров. По данным компании «Диалог-Классик», при заявленных более 200 тыс. кв. м. рынок пополнился лишь 150-180 тыс. кв. м. Среди крупных офисных центров, которые были введены в эксплуатацию во второй половине 2006 г, можно выделить БЦ «Айсберг», Horizon Park, «Ренессанс» и «Арена-Сити». В целом, по данным компании «Астера», на конец 2006 г. в Киеве работало порядка 80 БЦ. Общая арендная площадь профессиональных офисных помещений составляла более 550 тыс. кв. м. Из этого объема порядка 350 тыс. кв. м приходилось на объекты класса А и В. При этом, по словам Руслана Олексенко, управляющего партнера компании DEOL Partners, уровень вакантности офисных помещений этих классов на конец прошлого года снизился до 1,7% по сравнению с 3% в 2005 г., что свидетельствует о дефиците площадей высокого класса. В целом, существующие потребности столичного «офисного» рынка оцениваются в 400-500 тыс. кв. м. Новое предложение в 2007 г. ожидается на уровне 140 тыс. кв. м. Наиболее значимыми проектами офисной недвижимости классов А и В обещают стать вторая часть БЦ «Леонардо», бизнес-центры «Торонто-Киев» и «Парус». Учитывая сохраняющееся превышения спроса над предложением, не удивительно, что арендные ставки на офисные площади продолжают расти. Например, по данным DEOL Partners , за 2006 г. в БЦ класса А они выросли на 33-50% и составляют $48 за кв. м в месяц (в новых БЦ $55-60). Арендные ставки для класса В выросли на 17%, для класса С – на 37%. Сейчас они составляют в среднем $34 и $22 соответственно. Рос арендных ставок прогнозируют и в 2007 г. По данным экспертов, он составит 15-20 %. «Основные инвестиции в офисную недвижимость по-прежнему направлены в столицу. В то же время, инвесторы значительно активизировались в регионах, а в столице началось активное развитие периферийных районов», - отметил Илья Родионов. Специалисты отмечают, что освобождение территорий Киева, прежде всего за счет выноса промзон, даст толчок развитию пока еще новому для столицы формату – многофункциональным комплексам и бизнес-паркам. «В качестве приоритетного направления для переноса в будущем деловой активности Киева городские власти сейчас рассматривают район Теличек. Для этого создается концепция комплексного освоения территории, с постепенным выносом промышленных предприятий за пределы города, а также ведется поиск инвесторов», - сообщил Роман Шкурат, руководитель проектов, партнер компании «Диалог-Классик».
 
По тормозам

 
Характерной особенностью украинского рынка торговой недвижимости в 2006 г. было увеличение спроса на торговые площади, что связано с ростом доходов населения (на 22,9%), а также увеличением розничного товарооборота предприятий Украины (на 25%). В то же время, предложение торговых площадей характеризовалось в прошлом году незначительным ростом - в эксплуатацию было введено только несколько объектов из запланированных. Среди них: ТРЦ «Global.Ua», ТЦ «Киянка»; торгово-офисный центр «Плазма», детский развлекательный комплекс «Дивосвіт». Основными причинами, тормозящими развитие индустрии торговых центров в Украине, по словам Виктора Оборского, являются переоценка девелоперами собственных финансовых возможностей, нерегулярное поступление финансовых потоков, а также сложности с выделением земельных участков и получением необходимых разрешений на строительство. «Учитывая это многие проекты, которые были заявлены к сдаче в этом году, будут перенесены на 1-2 года», - отметил эксперт. В целом, по данным компании «Астера», на конец 2006 г. в Киеве функционировало 29 ТЦ с общим объемом торговых площадей 320 тыс. кв. м. При этом потенциальный неудовлетворенный спрос на торговые площади оценивается на сегодняшний день в 300-350 тыс. кв. м. Ожидается, что этот дефицит восполнят около 20 новых объектов торговой недвижимости, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2007-2009 гг. В условиях видимого дефицита торговых площадей в Киеве (средний показатель вакантности столичных ТЦ составляет, по разным данным, 1,5-4%), стоимость их аренды повысилась в прошлом году более чем на 30%, составив, по данным DEOL Partners, $90-190 за кв. м в месяц в центре города и $40-90 – в спальных районах. «Распространенным явлением стало подписание предварительных соглашений аренды в ТЦ, которые имеют четкую концепцию и удачное месторасположение, еще задолго до сдачи их в эксплуатацию», - поделился наблюдениями Руслан Олексенко. Учитывая этот факт специалисты прогнозируют, что в ближайшие 2-3 года рост арендных ставок в столичных ТЦ продолжится и составит 10-15% в год. Низкая насыщенность и высокая доходность украинского рынка торговой недвижимости делает его привлекательным для иностранных инвесторов. «Представители крупных международных сетей, таких как шведская IKEA, французские Auchan и Carrefour, а также британская Tesco уже активно занимаются поиском земельных участков для девелопмента. Кроме того выход на рынок Украины планируют немецкие сети строительных супермаркетов OBI и Praktiker», - сообщил г-н Олексенко. Примечательно, что иностранные ритейлеры начали проявлять интерес не только к Киеву, но и регионам Украины. Наиболее интересны для них города-миллионники: Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса и Львов. Эксперты прогнозируют, что с приходом ритейлеров в стране появятся новые форматы «торговых» объектов, а также усилится конкуренция между местными и иностранными торговыми операторами.
 
Хронический дефицит

 
Складская недвижимость является сегодня наименее развитым сегментом рынка коммерческой недвижимости Украины. На рынке сохраняется хронический дефицит современных качественных помещений. По разным данным, только в Киеве и Киевской области потребность в них составляет 500 – 700 тыс. кв. м (на начало 2007 г. предложение профессиональных складских помещений составило около 200 тыс. кв. м). Предполагается, что дефицит восполнят складские комплексы класса А, заявленные к реализации в 2007-2009 гг. рядом девелоперских и логистических компаний. Среди заявленных проектов, в частности, можно выделить строительство логистических парков «МЛП-Чайка» («Международное логистическое партнерство») и «Алакор Логистический парк» (Alacor), площадью более 100 тыс. кв. м; первой очереди (20 тыс. кв. м) логистического парка East Gate (GLD Invest). Кроме того, логистические проекты в Украине намерены реализовать компании Leibrecht&Wood (Бельгия) и United Developers Poland (Польша). Интерес зарубежных компаний к украинскому рынку вполне объясним – уровень доходности складского проекта в стране сегодня составляет 16-22%, период окупаемости инвестиций – 7-9 лет. «При существующих темпах роста объема и спроса на складскую недвижимость к 2009-2010 гг. предложение на рынке Украины может достигнуть более 2 млн. кв. м. Однако из-за сложностей с выделением земельных участков, а также финансированием проектов, запланированные объекты могут быть реализованы только на 70%», - предполагает Ольга Юдина, аналитик компании Knight Frank. По ее словам, сегодня оказались «замороженными» проекты общей площадью около 610 тыс. кв. м., ввести в эксплуатацию которые планировалось в 2007 г. и ранее. Учитывая столь неоднозначную ситуацию на рынке, эксперты отмечают, что динамика арендных ставок на складские площади также может развиваться по-разному. «Если в течение ближайших 2-3-х лет на рынок выйдет более 2 млн. кв. м площадей, арендные ставки на профессиональные склады могут стабилизироваться (в январе 2007 г., стоимость аренды профессиональных складских помещений составляла в среднем $10-14 за кв. м. – прим. автора)», - предполагает г-жа Юдина. В свою очередь, Виктор Оборский считает, что снижение арендных ставок начнется не ранее 2012 г. Именно к этому времени, по словам эксперта, можно ожидать насыщения рынка складской недвижимости.
 
Период обещаний

 
В отличии от рынка складской недвижимости, украинский гостиничный рынок живет обещаниями. С завидной периодичностью в прессе появляются заявления инвесторов о желании построить в Киеве высококлассную гостиницу. По некоторым подсчетам, общая стоимость заявленных проектов такого рода уже составила более 600 млн. долларов. Тем не менее, большинство из них так и остаются на бумаге. В ушедшем году в Киеве ожидалось открытие семи новых гостиниц общей стоимостью почти полмиллиарда гривен. Но в результате в эксплуатацию была введена только гостиница «Опера» (сейчас она проходит сертификацию на «звездность»). Среди причин, которые стопорят развитие гостиничного рынка, эксперты называют непрозрачность украинской экономики, закрытость первичного рынка земли, административную зарегулированность гостиничного бизнеса, неразвитость транспортной и туристической инфраструктуры. Кроме того, как отметил Роман Шкурат, создание высококлассной гостиницы в Украине «удовольствие» не из дешевых. Сегодня оно обходится в $40-100 млн. При этом срок окупаемости объекта составляет 8-12 лет. Учитывая это, отечественные инвесторы предпочитают инвестировать в торговую или офисную недвижимость, сроки окупаемости которой несколько меньше. Тем не менее, по данным компании Ernst&Young, в этом году в Киеве планируется сдать в эксплуатацию 5* гостиницу «Святая София Hyatt Regency» и 4* «Ривьеру». Еще одна 5* гостиница Rixos должна открыться в 2008 г. В 2009-2010 гг. перечень высококлассных гостиниц планируют пополнить еще три 5* отеля, в том числе отель Hilton. Недавно о строительстве 5* отеля в с. Счастливое в 8 км от аэропорта «Борисполь» заявила также сеть Radisson SAS Hotel&Resorts. Правда, не исключено, что реализация этих проектов может затянуться. Учитывая сложности, сложившееся на рынке дорогих отелей, эксперты предполагают, что в ближайшие годы наиболее динамично развивающимся сегментом гостиничного рынка в Украине станут малые отели. В частности, согласно планам Киевской городской государственной администрации до 2010 года эти отели должны составить 60% от всего объема гостиничного хозяйства города.

 
*По данным Министерства экономики Украины
 
Современные характеристики киевского рынка коммерческой недвижимости