Тяжелое бремя собственности

Их надо решать, и зачастую, чем быстрее, тем лучше. Неудивительно, что все больше собственников обращаются за профессиональной помощью к юристам.
Мне до брака принадлежала квартира (на которую муж после развода не может претендовать), а потом квартиру продали и на эти деньги построили дачу. Подлежит ли дележу эта дача в случае развода, и если да, то как мне подстраховаться, чтобы не делить дачу, построенную на деньги, полностью мне принадлежащие?
Елена Тумольская.
При разводе супругов им предоставляется право самостоятельно определить, кому какое имущество останется после развода. В том случае, если супруги не заключили подобного соглашения, раздел имущества производится судом с учетом положения каждого из супругов.
Если дача построена только на ваши деньги, то вам предстоит доказать это в суде. В качестве таких доказательств могут служить документы, подтверждающие продажу квартиры за определенную цену. Если был куплен некий участок, на котором затем построена дача, необходимо будет дополнительно предоставить суду ряд документов, из которых следует, что деньги принадлежали жене (желательно еще до брака), а также указывающих размер произведенных расходов, связанных со строительством.
Какие документы необходимо требовать от продавца при приобретении квартиры на вторичном рынке? Если квартира продавалась более одного раза, то надо ли проверять все прошлые договоры купли-продажи? Может ли продавец требовать аванс до сбора документов на продажу квартиры? Если да, то как вернуть аванс в случае отказа от покупки квартиры?
Ольга Сирина.
Основным документом, имеющим значение при заключении договора купли-продажи квартиры, является свидетельство о праве собственности. Этот документ удостоверяет права продавца на квартиру, но еще не гарантирует новому собственнику отсутствия проблем. Поэтому при заключении договора вам надо потребовать от продавца не только свидетельство о праве собственности на квартиру, но и план БТИ, и выписку из домовой книги. Причем оба документа должны быть «свежими». Это позволит застраховаться от неприятных неожиданностей в виде незарегистрированных перепланировок или «случайно забытых» жильцов.
Что касается предыдущих договоров купли-продажи квартиры, то их все проверять незачем. Вам достаточно будет ознакомиться с последним договором купли-продажи, а лучше снять с него копию.
Кроме того, с продавца целесообразно взять расписку о том, что недвижимость не заложена, не подарена и на нее не имеют прав какие-либо третьи лица. Все это можно указать и в тексте договора купли-продажи. Таким образом, если продавец «забудет» рассказать вам о своих несовершеннолетних детях, которые прописаны в квартире, или о том, что квартира заложена, вы сможете потребовать возмещения убытков.
Что касается вопроса о задатке, то стороны вправе договориться самостоятельно о порядке оплаты (в том числе и о внесении задатка и его размере). В случае, если стороны договорились о внесении задатка покупателем, это также необходимо отразить в договоре. Если вы не укажете в договоре, что сумма задатка уменьшает общую стоимость квартиры, то вам скорее всего придется платить не только задаток, но и полную стоимость квартиры. При оплате задатка необходимо потребовать от продавца расписку в его получении. Причем в расписке необходимо будет указать сумму задатка даже в том случае, если она уже указана в договоре.
Я прописан в двухкомнатной коммунальной квартире, в другой комнате — соседка. В сентябре прошлого года я узнал, что соседка свою комнату продала. Где-то читал, что при продаже комнаты в коммунальной квартире сосед-продавец обязан уведомить другого соседа о продаже, так как тот имеет преимущественное право покупки. Меня никто не уведомил. Можно ли в связи с этим расторгнуть сделку купли-продажи, тем более что я готов приобрести ее за ту же сумму?
Николай Ковалев.
Да, по действующему законодательству вы имеете преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Если вам предложат купить квартиру за большую сумму, вы вправе отказаться, указав, что квартира была продана за более низкую цену. Чтобы оспорить сделку, вам необходимо обратиться в суд с иском. При этом вы должны будете предоставить суду все документы, которые подтверждают ваши претензии на освобождающуюся комнату.
Вместе с тем необходимо учитывать, что в скором времени ситуация может измениться. В проекте нового Жилищного кодекса указано, что при продаже комнаты в коммунальной квартире получать согласие соседей не нужно, да и преимущественным правом покупки соседи обладать не будут.
Квартира куплена через агентство. Продавец хочет через суд признать сделку недействительной. Какова в таком случае роль и ответственность агентства? Ведь цена квартиры в договоре купли-продажи была указана по БТИ, а не реальная.
Татьяна Иствина.
В том случае, если агентство по договору было обязано отследить «чистоту» квартиры, проверить правильность составления договора и вести весь процесс, то претензии можно перенаправить к агентству. Большое значение имеет причина, по которой продавец решил оспорить сделку. Что касается цены, то при расторжении договора, разумеется, будет учитываться только та цена, которая указана в договоре. Поэтому самому продавцу судебный процесс будет выгоден, поскольку часть денег он вполне может оставить себе.
Еще раз внимательно изучите договор купли-продажи. Особое внимание обратите на раздел, посвященный ответственности сторон и агентства. Попробуйте договориться с продавцом. Если не получится, попытайтесь доказать ему, что расторжение договора не в его интересах. Ведь для этого мало придумать причину. Все, что будет заявлено, еще надо будет доказать в суде: ведь договор продавец подписывал, будучи в здравом уме и твердой памяти.
Возможно ли взыскание ущерба, причиненного заливом квартиры, в следующей ситуации. Причиной залива стал прорыв трубы в расположенной выше квартире. Причина прорыва не установлена, т. е. вина собственника ничем не подтверждается.
Екатерина Гумельник.
Причина прорыва труб устанавливается в любом случае. Прежде всего, в залитую квартиру необходимо пригласить работников РЭУ (техника-смотрителя или иных работников РЭУ). Комиссия составляет акт по факту залива. При составлении акта указывается, по чьей вине произошла авария. Как правило, при прорыве труб виновным признается РЭУ (ДЭЗ). После этого вас включают в очередь на ремонт. Вы можете либо согласиться на ремонт из материалов РЭУ, либо предоставить свои материалы.
Если авария произошла из-за плохих смесителей, которые были установлены самим жильцом или нанятыми им рабочими, то виноват в аварии будет жилец. В этом случае он обязан возместить всем пострадавшим причиненный ущерб, либо выплатив компенсацию, либо сделав ремонт.
Моя родная тетя собирается оформить на меня дарственную на свою квартиру в простой письменной форме и зарегистрировать ее в Регистрационной палате. Сама тетя прописана в этой квартире, квартира приватизирована на ее имя. Является ли дарение актом перехода прав собственности на квартиру? Могу ли я продать квартиру от своего имени? Можно ли ее приватизировать, если у меня уже есть приватизированная квартира и я не собираюсь переоформлять приватизацию?
Елена Лазкова.
Если квартира уже приватизирована вашей тетей, то приватизировать ее второй раз вы не можете. Поскольку квартира находится в ее собственности, она имеет право ее продать, подарить, заложить и т. д.
После того как квартира будет вам подарена, вы имеете право совершать с нею любые действия, направленные на реализацию права собственности. Разумеется, вы можете продать квартиру от своего имени.
Однако не стоит забывать и об интересах тети. С правовой точки зрения вы можете совершать любые законные действия, направленные на реализацию ваших прав. Но тетя наверняка рассчитывает пожить в квартире, которую она подарила любимой племяннице. Поэтому, прежде чем продавать квартиру, подумайте, насколько это будет честно по отношению к вашей тетушке.