В России Квартиры растут в цене. Только их никто не покупает

Возможен ли обвал цен этой осенью? Почему бы и нет: число сделок по приобретению квартир снизилось за последний год примерно на 25%. Частично это произошло из-за сокращения предложения в новостройках. Но не стоит забывать, что до 80% общего числа сделок совершается на вторичном рынке жилья, на который количество новостроек никак не влияет, - выходит, что общая роль "первички" несколько преувеличена.

 

Наоборот, сокращение строительства новых домов должно было создать дефицит предложения и стимулировать покупательский спрос. Но картина наблюдается прямо противоположная.

 

Внесли свою лепту в ситуацию и продавцы "вторички", снимавшие весной свои квартиры с продаж в ожидании, что стоимость недвижимости подскочит еще на 5-15%. Также в период постоянного увеличения цен многие граждане приобретали жилье с инвестиционными целями. Такие квартиры выпадали из оборота, превращаясь в некое подобие ценных бумаг. Инвестиционные объекты должны были накрутить общий процент продаж московской недвижимости. Но даже с их учетом этот показатель снизился на четверть.

 

Вид сверху

 

Сразу отметим, что не все специалисты согласны с такими выводами. Например, директор департамента управления вторичного рынка корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома утверждает, что за последний год уровень продаж в этой компании увеличился более чем на 20%. Однако он не отрицает, что в связи со стремительным увеличением стоимости квартир спрос падал в мае и июне на 15%, в июле - еще на 10%. Следует отметить, что предложение за это время тоже сократилось на 10%. По оценке С. Шломы, рост цен на квартиры остановился еще в мае.

 

По данным генерального директора ЗАО "МИАН-агентство недвижимости" Нины Кузнецовой, объем предложения новостроек в настоящее время не превышает 20 тыс. квартир. По сравнению с прошлым годом количество предложений снизилось на 25-40%.

 

Спрос продолжает устойчиво опережать предложение. По оценкам экспертов ЗАО "МИАН-агентство недвижимости", сейчас на один объект вторичного рынка приходится от пяти до десяти потенциальных покупателей, на одну квартиру в новостройке - от трех до пяти желающих ее приобрести.

 

Остановку цен Н. Кузнецова полностью отрицает, приводя следующие цифры: "В начале лета рынок несколько успокоился после значительного повышения цен, наблюдавшегося с начала года, и средний темп роста стоимости жилья в июне составил около 5,5% против 7-9% весной. Скорее всего за август цены повысятся примерно на 5%. Обычно покупатели чуть менее активны летом и до середины сентября. Этим можно объяснить некоторую стабилизацию на рынке".

 

Иную точку зрения высказывает научный консультант аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник. По его словам, темпы роста цен на московские квартиры будут уменьшаться, но остановки или снижения цен в обозримом будущем не произойдет, поскольку спрос на столичное жилье продолжает стабильно расти.

 

Таким образом, представители трех крупнейших риэлторских компаний Москвы по-разному трактуют сложившуюся ситуацию. Когда одинаково авторитетные участники рынка недвижимости дают столь противоречивые оценки, сложно понять, кто из них действительно прав, а главное - в чем именно. Между тем отдельные риэлторы продолжают отмечать постоянное падение числа сделок по покупке квартир.

 

Желания и возможности

 

Почему же так сильно снизилось число желающих купить квартиру в Москве? Ответ на этот вопрос очевиден и прост. Дело в цене. После ударных темпов увеличения цен в марте и апреле рынок "докрутил" последние проценты в мае и затих. Многие риэлторы и аналитики связывают это с общим летним падением деловой активности, но такой ответ совершенно не подходит к данной ситуации.

 

Когда среднестатистическому покупателю заниматься активными поисками новой квартиры, если не в отпуске? Логично предположить, что обычному человеку проще пожертвовать неделями летнего отдыха для выбора оптимального жилья, чем жить долгие годы в неудачно купленной квартире. Интересно, что с этим на первый взгляд здравым допущением категорически не согласны многие специалисты. По их мнению, люди не готовы принимать такие судьбоносные решения в жаркие летние месяцы.

 

Фактор этот скорее надуманный, чем действительно имеющий место на рынке недвижимости. Тут больше подходит такой вариант развития событий: крупные застройщики подняли цену жилья до предела покупательской способности и теперь ждут дальнейшего развития событий.

 

Тот факт, что стоимость квартиры взвинчена практически до предела, С. Шлома отрицать не стал. По его мнению, цены в первые два весенних месяца действительно подскочили очень сильно.

 

Однако он считает, что это не помешает их дальнейшему росту в сентябре. На вопрос, куда и за счет чего им еще расти, он отвечает коротко, но емко: "У людей есть деньги". Пожалуй, с ним нельзя не согласиться. Пока деньги есть, но если подсчитать, на сколько подорожает жилье при нынешних темпах роста цен, то к 2010 году средства у населения точно закончатся.

 

Технология продаж

 

На сегодняшний день крупные компании выбрали тактику дозированной реализации новостроек. Продажи начинаются с выставления самых неликвидных квартир, например расположенных на первых этажах или лишенных привлекательных видовых характеристик. Только после того, как уйдет вся выставленная партия, на рынок поступает следующая, и т. д.

 

Естественно, что самые хорошие и дорогие квартиры попадают на рынок непосредственно к завершению строительства. Подобная практика помогает застройщику убивать сразу двух зайцев. Во-первых, он быстро избавляется от самых проблемных и дешевых квартир, а дорогое жилье продает по максимальной цене (с учетом роста стоимости недвижимости и отсутствия скидок на квартиры в достроенных домах). Во-вторых, компании-застройщики создают на рынке иллюзию дефицита. К тому же реализовать небольшое, строго дозированное количество квартир на разных этапах возведения дома намного проще, чем весь дом сразу. Потом можно, не кривя душой, говорить о том, что компания распродала все выставленные на рынок квартиры и они действительно пользуются спросом. К сожалению, это не так. Просто покупателя заставляют поверить в нехватку предложений и приобретать самые неинтересные квартиры в первую очередь.

 

Причины и следствия

 

Такая ситуация стала реальной по целому ряду причин. Начать, конечно, следует с 214-ФЗ, вытеснившего с рынка мелких застройщиков, которые создавали здоровую конкуренцию крупным компаниям. Серьезные девелоперы имеют финансовые возможности завершить любую стройку самостоятельно - без инвестирования со стороны. Поэтому они свободны в выборе, когда и какие квартиры предлагать к реализации.

 

Еще одним важным фактором в этой цепочке случайностей является полная неконкурентоспособность вторичного рынка жилья по сравнению с "первичкой". Если бы это было не так - первичный рынок не смог бы диктовать цены вторичному.

 

Происходит это из-за того, что вторичный рынок недвижимости в столице представлен где-то на 60% домами старой застройки - преимущественно типовыми панельными зданиями. На данный момент все они решительно проигрывают по комфорту, коммуникациям, внешнему виду и остальным показателям самой обычной новостройке эконом-класса.

 

Пути назад не существует

 

Вполне объяснимо, что покупатели стараются избежать заключения сделок по приобретению объектов старой застройки. Далеко не каждого человека вдохновит такое предложение, как 25-метровая "однушка" в пятиэтажке за $100 тыс. В основном такие квартиры покупаются с инвестиционными целями и пустуют в ожидании перепродажи или сдаются в аренду после ремонта, принося хозяину стабильный доход. Исключением являются лишь случаи, когда подобные непривлекательные объекты приобретают иногородние граждане, не имеющие средств купить другое жилье, но желающие поселиться в Москве.

 

Двух-трехкомнатные квартиры, которые по всем своим характеристикам действительно могли бы привлечь покупателя, как правило, отличаются морально устаревшей планировкой. Поменять ее по своему усмотрению будущему жильцу будет сложно или просто невозможно: обязательно возникнет проблема несущих стен и сложности с оформлением в БТИ. А по цене 1 кв. м такие квартиры не уступают и даже превосходят новостройки эконом-класса.

 

В итоге покупатель жилья сталкивается с дилеммой. Предлагаемые объекты, которые он в состоянии купить из-за небольшого метража, значит, и доступной абсолютной цены - непривлекательны. Например, человека не устраивает "трешка" площадью 72 кв. м в ЮВАО за $185 тыс. Но с другой стороны, он не может ждать больше года, чтобы обзавестись 80-метровой квартирой в новостройке за те же деньги. Жилплощадь в доме, сданном в эксплуатацию, обойдется уже в $250 тыс.

 

Тяжелый выбор

 

Таким образом, теоретически покупателю выгоднее "первичка", но для этого у него не всегда есть время или деньги. При этом желания приобретать жилье на вторичном рынке в сегменте эконом-класса у покупателей московских квартир явно поубавилось. Уж очень быстро их стоимость догоняет цены первичного рынка, который постоянно развивается и совершенствуется. Дома вторичного рынка, наоборот, постепенно ветшают и морально устаревают.

 

Сейчас наблюдается сильный спад спроса и небольшое уменьшение предложения. Также утверждены поправки к 214-ФЗ, которые в том числе разрешают привлекать денежные средства граждан в долевое строительство путем выпуска нового вида облигаций - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилья.

 

Эта поправка фактически лишь узаконила существующие схемы сбора средств покупателей, разработанные крупными компаниями-застройщиками.

 

Мелкие застройщики, которые до этого предпочитали не рисковать с самостоятельной трактовкой 214-ФЗ, получили обратный билет на рынок московской недвижимости. Но время уже упущено, цены поднялись, и насколько активно мелкие фирмы выступят осенью на рынке недвижимости - предсказать сейчас сложно.

 

Что готовит нам осень?

 

На рынке этой осенью возможны три варианта развития событий. Первую версию высказал С. Шлома. По его мнению, ситуация с остановкой цен носит сезонный характер и с сентября стоимость недвижимости вновь поползет вверх. Как уже говорилось выше, сезонность спроса - понятие спорное, но если предположить, что осенью вновь начнется активное возведение новых объектов, то рост цен вполне реален. Вероятность развития ситуации в этом направлении составляет около 30%.

 

Н. Кузнецова также прогнозирует активизацию спроса в начале сентября и, как следствие, повышение цен. Уже осенью стоимость 1 кв. м жилья в столице, по ее мнению, вероятно, достигнет очередного знакового рубежа в $4 тыс., а к концу года поднимется до $4,5 тыс. Для этого появились предпосылки. По решению московских властей жилье будет продаваться только после завершения строительства домов, что отрицательно скажется на объемах предложения, которые по этой причине к концу года могут снизиться на величину до 30%.

 

Если же порог покупательской способности действительно достигнут и деньги, обеспечивающие платежеспособный спрос, у основной массы покупателей на самом деле подошли к концу, то рынок скорее всего ждет затишье. Шансы на то, что все произойдет именно так, достаточно велики.

 

Третий возможный вариант развития событий - рынок начнет рушиться. Цены на московские квартиры начнут движение вниз. Это произойдет, если в сознании покупателей случится психологический перелом и они станут покупать жилье в коттеджных поселках и таунхаусах ближайшего Подмосковья: ведь по цене, инфраструктуре и комфортабельности они давно вплотную приблизились к городскому жилью. Вряд ли это произойдет именно в эту осень, но вероятность такого развития событий, по мнению некоторых специалистов, - 20%.

 

Например, по этому вопросу еще в начале 2006 года интересно высказался директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Савелий Орбант. Он утверждал, что цена $3 тыс. за 1 кв. м просто неприемлема для московских квартир - покупателям совершенно не за что платить такие суммы. Городскому жилью С. Орбант противопоставляет загородные таунхаусы и коттеджи для круглогодичного проживания.

 

Впрочем, самый реальный вариант -стабилизация на рынке: практика показывает явное отсутствие желания у покупателей приобретать квартиры по заявленным продавцами ценам. А критическая масса покупателей еще не готова променять московскую прописку на комфорт загородных таунхаусов и коттеджей.