В Тернополе землю под застройки не выделяют, но рынок недвижимости бурлит

С января по октябрь нынешнего года цены на нем возросли на 31,6%. Такой показатель свидетельствует о высокой активности этого рынка. Как и в ряде других городов, строители тут до сих пор используют разрешения на застройки, полученные ранее. Не менее интересная ситуация сложилась и на вторичном рынке.

 

Что характерно сегодня для всех рынков недвижимости Тернополя? Об этом в интервью "Domik.net" рассказал коммерческий директор ООО "Яворына", председатель Тернопольского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Анатолий ВЕНГРИНОВИЧ.

 

Из справки. ООО "Яворына", основанное в 1992 г., - крупная и лидирующая тернопольская компания, специализирующаяся на услугах по недвижимости. Сегодня она является соучредителем ООО "Украинская Риэлторская Группа", ТБ "Тернопольская биржа недвижимости", ТБ "Всеукраинская биржа недвижимости", других организаций, не связанных с рынком недвижимости.

 

- Анатолий Александрович, темпы роста цен на жилье и другую недвижимость в 2006 г. по сравнению с прошлым годом существенно отличаются. Какие, на ваш взгляд, главные причины, повлиявшие на такие изменения?

 

- Если сравнивать темпы роста цен на жилье с 2005 г., когда рост за год составил около 60%, то в нынешнем году такой рост не наблюдается. До октября рост наблюдался на уровне 31,6% на первичном рынке и 13 % в среднем на вторичном рынке жилья. Что же касается коммерческой недвижимости, то спрос на нее весьма высокий. Тернополь, на наш взгляд, достаточно привлекателен в коммерческом отношении. Но требования крупных операторов относительно размеров торговых площадей сегодня таковы, что этих площадей все же не хватает. Соответственно и цены при продаже их тоже солидные: в центре города квадратный метр стоит 3-4 тыс. долл. США.

 

В целом нынешний год был тяжелым из-за начала, - когда все ждали введения в действие закона о налоге на операции с недвижимостью. Потом были выборы, после которых рынок ожил только спустя месяц. Настоящая деловая активность началась в конце лета, а следующий этап оживления рынка, что уже традиционно, - сентябрь-октябрь.

 

Анализируя показатели, можно увидеть также типичное сезонное колебание цен. На вторичном рынке рост цен при продаже однокомнатных квартир в центральной части города произошел на уровне 16,6%, стоимость аренды - на 55%. В микрорайонах Схидный и Дружба рост наблюдался на уровне 13.6%, а аренды - на 50%; в Сонячном - на уровне 16,2%, аренды - на 57%.Стоимость двухкомнатных квартир в центральной части возросла на 12,3%, аренды - на 38%, в микрорайонах Схидный и Дружба цены возросли на 11,9%, аренды - на 33%, в Сонячном - на 12,5%, по аренде - на 25%. Трехкомнатные квартиры на вторичном рынке Тернополя с начала года в центральной части "поднялись" в стоимости на 11,3%, аренды - на 50%. На 8,75% подорожало это жилье в микрорайонах Схидный и Дружба, аренда квартир в этих районах стала дороже на 50%, в Сонячном - рост составил 8,97%, по аренде - на 29,4%.

 

Мы считаем, что, если в течение года цены в среднем выросли на 10-15 проц., то это нормальный темп.

 

Одним из специфических факторов является то, что многие наши земляки работают за границей (в Европе, США) и они продолжают инвестировать в рынок недвижимости, не смотря на повышение цен. Стабильный спрос - тоже ведь причина роста цен.

 

- Как вами определяются основные группы покупателей?

 

- Одна из групп - это те же земляки, которые зарабатывают средства за границей, или их родственники, имеющие от них средства для приобретения жилья.

Но если взять нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости, то можно говорить и о появлении категории покупателей, предпочитающих строить коттеджи. Разница между стоимостью жилья в новом многоквартирном доме и сооружением коттеджа небольшая, поэтому появление такой категории неудивительно. Естественно, что временной фактор в таком случае весомый.

 

Значительная категория покупателей улучшают свои жилищные условия, продавая свои старые квартиры и покупая новые, создавая внутреннее движение на рынке.

 

- Существенно ли изменились требования покупателей к приобретаемому жилью в последнее время и в чем суть этих требований?

 

- Конечно, изменились. Покупатели все чаще отдают предпочтение новым квартирам или, как я уже говорил, коттеджам. Но остался спрос и на старое жилье, сохранившееся со времен Польши или построенное в послевоенное время. Наибольший интерес при приобретении недвижимости - к параметру площади. Правда, отмечу и тот факт, что мода на приобретение однокомнатных квартир с метражом 60 кв.м.или двухкомнатных с 80-100 кв.м., прошла. Сейчас все возвращается на свои места - снова ощутим спрос на обычные размеры однокомнатных квартир - 35-40 кв.м., двухкомнатных - 50-60 кв.м., трехкомнатных - 60-80 кв.м.

 

- В каких микрорайонах Тернополя в последнее время наиболее интенсивно ведется массовая застройка жилых домов?

 

- Прежде всего скажу, что по итогам строительства жилья в Украине, озвученным во время пребывания в нашей области экс-премьер-министра Юрия Еханурова, Тернополь занимает третье место не только по темпам строительства, но и по количеству квадратных метров.

 

Наш город весьма компактный, в нем нет административного деления на районы, и потому главными участниками являются микрорайоны. Да, спрос на жилье, находящееся в центре, высокий. Но, застройки в этой части города в больших объемах не ведутся, и активно развиваются микрорайоны.

Массовое сооружение жилья больше всего осуществляется в микрорайонах Сонячный и Дружба. В частности, в Сонячном сейчас проживает треть граждан Тернополя, насчитывающего в целом 230 тыс. жителей. Здесь и самая дешевая недвижимость. В других микрорайонах строительство ведется в меньших объемах. Строители еще имеют для застроек разрешения, полученные ранее.

 

- Какие типы квартир преобладают в новостройках, в частности, по количеству комнат?

 

- Преобладают трехкомнатные квартиры, сооружается и определенное количество двухкомнатных. Увы, однокомнатных квартир в них очень мало.

 

- С учетом того, что жилье в новостройках котируется высоко, какие ожидаются тенденции на тернопольском рынке недвижимости?

 

- Строительство нового жилья в городе, по нашим прогнозам, не прекратится, некоторые запасы земельных площадей еще есть. Но мы предполагаем, что намного большим может стать рынок загородной недвижимости.

 

- Планируется ли ремонт "хрущевок" в микрорайонах Схидный и Дружба?

 

- На ближайшее время, такой ремонт не планируется. Для самих жителей это сложно физически, а городским властям для этого потребовалось бы много средств. Потому по отношению к "хрущевкам" осуществляется такой себе, даже не капитальный, а текущий ремонт.

 

- Делает ли власть попытки использовать для застроек земли, находящиеся в пользовании крупных "неработающих" предприятий?

 

- Действительно, немалые городские территории заняты под такими крупными предприятиями, как объединение "Ватра" (производившее ранее для всего Советского Союза осветительную промышленную и уличную продукцию), хлопчатобумажный комбинат, комбайностроительный завод, которые сегодня мало загружены заказами. Во время избирательной кампании одним из кандидатов в депутаты выдвигалось предложение о том, чтобы изъять из пользования одного из предприятий часть земель, - именно для строительства жилья. Но такая идея не получила поддержки, и все осталось на своих местах. Эти предприятия продают часть своей производственной недвижимости или сдают ее в аренду для реализации торгово-производственных целей. Сами же они на занимаемых землях не пробовали вести жилищное строительство, чтобы обеспечить жильем своих работников и получить доходы от продажи квартир.

 

- Возникали ли крупные конфликтные ситуации, связанные с недвижимостью? Как они разрешались?

 

- Раньше не было. Но как раз во время скандала, связанного с аферой "Элиты-центр", были вскрыты и местные аферы такого же типа. В одном из случаев наших земляков - под видом инвестирования в будущие квартиры - обманули на 640 тыс. грн. В другом - фирма, арендовавшая офис на 15 кв.м. (!), предлагала горожанам инвестировать средства в весьма привлекательный проект по строительству деревянных коттеджей. Но, как оказалось, у той фирмы не было ни выделенного земельного участка, ни разрешения на строительство. Сейчас ведется расследование по этим фирмам, но в конечный результат здесь мало кто верит.

 

- Бытует ли среди горожан мнение о наличии коррупции в сфере регулирования рынка со стороны местной власти?

 

- Сейчас еще преждевременно говорить о том, какими будут подходы новой власти к этим вопросам, - ведь она работает всего несколько месяцев. До прихода нынешних руководителей города выделение земельных участков велось "прямым" образом - без выставления их на конкурсы, аукционы, что, естественно, порождало разные подозрения.

 

- Сколько примерно фирм - ваших конкурентов работает на тернопольском рынке недвижимости?

 

- Попытки делает более ста фирм разного масштаба деятельности…

 

- Неужто их столько в таком небольшом городе?!

 

- Да-да. Но серьезными конкурентами "Яворыны" считаем где-то 4-5 фирм.

 

- Спасибо.