Владельцы апартаментов составили конкуренцию гостиницам

Апартаменты вне конкуренции
По словам специалиста отдела аренды недвижимости компании «С.І.Т.» Мирославы Евтушенко, сейчас на столичном рынке наблюдается заметное оживление в сегменте посуточной сдачи в аренду квартир, количество которых оценивается в 3–5 тыс. Около 60% из них составляют квартиры, сдаваемые в субаренду, а остальные 40% либо переведены из сегмента длительной аренды, либо покупались специально для данных целей на первичном или вторичном рынке. «Приобретение агентствами квартир в целях их переоборудования и дальнейшей сдачи в аренду уже стало тенденцией, поскольку это позволяет выйти на более высокий уровень сервиса и не платить собственникам квартир около 30% от выручки, как это происходит при сдаче квартир в субаренду», — пояснила г-жа Евтушенко.
Участники рынка говорят, что более 80% подобных квартир сосредоточено в центре города. Директор специализирующегося на почасовой сдаче квартир агентства AlSerent Сергей Шульженко считает, что во многом это обусловлено отсутствием в центре гостиниц с сервисом аналогичного уровня. «Рынок развивается, и пока что достойной альтернативы частным апартаментам в столице нет, — считает он. — Поэтому, если раньше большинство агентств недвижимости выступали посредниками между владельцами квартир и клиентами, то теперь часть из них обзавелась собственным жильем или заключила договоры субаренды».
Рост количества и качества предлагаемых в «гостиничном» сегменте квартир сделал гораздо менее существенной долю «вокзального» предложения единичных арендодателей, рассчитанного на транзитных посетителей столицы. В общем объеме посуточных гостиничных услуг их доля не больше 3–5%. Среди других категорий операторов, общее количество которых не превышает 120, около 20–25% рынка занимают собственники, располагающие 1–2 объектами преимущественно в спальных районах (Оболонь, Харьковский, Позняки и т. д.), около 50–60% приходится на хозяев, оперирующих 5–6 квартирами, и порядка 10% рынка занимают агентства недвижимости, перепрофилировавшиеся под посуточную сдачу недвижимости. Еще 5%, по словам участников рынка, отвоевали структуры, выкупившие целые парадные домов с последующим ремонтом и максимальным приближением к уровню гостиниц.
По утверждению г-жи Евтушенко, инвестиции в оборудование квартиры среднего ценового диапазона не превышают EUR150–200 тыс. Причем банки охотно кредитуют такие проекты, так как при посуточной сдаче квартир окупаемость проекта составляет всего 4–5 лет, тогда как при долгосрочной — не менее 8–10 лет. При этом стоимость посуточных гостиничных услуг может составлять $25–150/сутки и зависит от места расположения, метража и уровня предоставляемого сервиса. Основная же масса квартир — порядка 70% — относится к среднему ценовому диапазону ($40–100). Что касается премиум- сегмента, где стоимость проживания в квартире превышает $150–200, то в нем предложение пока ограничено, тогда как спрос на подобное размещение достаточно велик. «Аналогичные по цене номера в столичном отеле «Премьер-Палас» имеют небольшой размер, тогда как в 4–5-комнатных квартирах подобного класса часто заинтересованы небольшие корпоративные группы из 4–6 человек, экономящие за счет совместного поселения», — говорит г-жа Евтушенко.
Рынок будет упорядочен
Несмотря на почти 40%-ный прирост в прошлом году количества квартир-гостиниц, в мае текущего года ощущалась их острая нехватка, что привело к подорожанию данных услуг на 30–50%. Как сказала начальник отдела маркетинга гостиницы «Днепр» Ольга Мищенко, львиную долю клиентов данных квартир составили туристы, приехавшие в Украину с частными целями, и руководители предприятий малого и среднего бизнеса. «К недостаткам квартирного бизнеса можно отнести неудовлетворительный вид подъездов, отсутствие в них охраны и какого-либо подобия администрации, где бы можно было получить или оставить информацию», — пояснила г-жа Мищенко. При этом стоимость проживания в квартирах с отремонтированным подъездом и военизированной охраной повышается на 30–35%. Однако последних, по ее словам, в центре пока что мало, что связанно с ограниченным количеством новостроек.
В последнее время каналы поступления информации о подобных услугах расширяются и, кроме традиционной работы с базами агентств недвижимости, пополнились бронированием квартир на сайтах арендодателей. Особенно популярна данная услуга у туристов из Европы и Америки, на которых приходится до 70% среднего и высокого ценовых сегментов. Клиентами же дешевых квартир в основном являются украинские туристы и сами жители Киева, снимающие квартиры для личных нужд, а также приезжие из стран СНГ, поток которых постоянно увеличивается. Единственной группой приезжих, которые никогда не селятся в столичных апартаментах, по словам г-жи Мищенко, остаются японские туристы, придерживающиеся собственных традиций безопасного проживания в чужой стране.
Вместе с тем большинство участников рынка считает, что в условиях надвигающегося бума строительства небольших частных гостиниц перспективы апартаментного бизнеса весьма сомнительны. «Скорее всего, их дальнейшая судьба будет зависеть от того, появятся ли в этом сегменте крупные структуры, которые в состоянии выкупить под эти цели целые парадные домов», — уверена г-жа Евтушенко. Подобное мнение высказывают и столичные туроператоры. «Мы принимаем в основном организованных туристов и, отвечая за их безопасность, предпочитаем пользоваться услугами категорийных отелей», — заявил директор туристической компании «Украина-Русь» Степан Романюк.
Подтверждает это и прошлогоднее зимнее снижение активности хозяев квартир, произошедшее после публикации в столичных СМИ заявления властей об ужесточении контроля над рынком посуточной аренды квартир. Вследствие этого некоторые владельцы апартаментов начали задумываться о выведении бизнеса из тени путем открытия ЧП с уплатой единого налога. По оценке заместителя главы Гостурадминистрации Евгения Самарцева, предложение черного рынка в несколько раз выше цифр, называемых риэлторами и может достигать порядка 20–25 тыс. квартир. «То, что на рынке Киева работает такое количество частников, явление нормальное, но требующее упорядочения, — сказал он. — В соответствии с недавно принятым законом о туризме мы инициируем принятие постановления КМУ, предписывающего регистрацию всех хозяев квартир, предоставляющих такого рода услуги». По его словам, в данном постановлении будет прописана процедура отчислений средств от предоставленных услуг в бюджет и санкции за незаконную предпринимательскую деятельность. Правда, при этом он уточнил, что власть постарается минимизировать процедуру регистрации и не допустить неоправданного давления на предпринимателей со стороны чиновников.