Возможна ли золотая середина, или почему дорожает жилье
Недвижимость Сегодня специалисты признают, что жилье в столице слишком дорогое, и хотя они уже научились раскладывать цену на составляющие, от этого все равно не легче.
Один из способов ее снижения — это использование дешевых материалов, но и он имеет свои ограничения: с одной стороны, удорожание источников энергии ведет к удорожанию материалов, какими бы изначально дешевыми они ни были, с другой — практика нашей страны свидетельствует о том, что все дешевое обладает весьма сомнительными свойствами. Еще один путь — снижение затрат на землю, но, как показывает опыт, официальное уменьшение стоимости участков отнюдь не означает реального снижения цены — ведь продавцы так или иначе ориентируются на реальные, а не на нормативные показатели. Можно, наконец, превратить жилье в предмет ипотеки и растянуть выплату на десяток лет. Впрочем, недвижимость от этого дешевле не становится.
Конечно, в идеале государству следовало было бы поддержать своих граждан. Кое-где на постсоветском пространстве это практикуется. Так, в России и Казахстане, на пример которых часто ссылаются наши экономисты, существуют жилищные вклады. Их суть заключается в том, что человек, планирующий приобрести жилье, вносит в банк деньги на специальный счет и получает по ним повышенные проценты, компенсируемые банку государством — посредством целевых бюджетных трансфертов либо с помощью налоговых льгот. При этом средства могут быть сняты со счета лишь для покупки жилья. За их счет формируется первичный взнос. На оставшуюся часть суммы предоставляется государственный кредит либо кредит банка под залог приобретаемого жилья с полной либо (чаще всего) частичной компенсацией процентов по нему со стороны государства. В разных странах проценты по таким кредитам, уплачиваемые непосредственно заемщиком и зависящие от суммы первоначального взноса, срока и объемов кредитования, колеблются в пределах 3-6% годовых. При этом первый взнос может варьироваться от 10 до 30% стоимости приобретаемого жилья, а срок кредитования — в пределах 10-30 лет. В свою очередь, может быть фиксированной и стоимость жилья, под которую выдается кредит. В Украине же до нынешнего времени вроде бы существовала фиксированная цена (конечно, госстроевская, а не реальная), но и она ушла в небытие вместе с активной деятельностью Комитета по содействию молодежному жилищному строительству, возглавляемого г-ном Омельчуком. Таким образом, сегодня покупателю приходится ориентироваться в основном на свой собственный карман — к слову сказать, критерий выбора практически безошибочный. Сами застройщики утверждают, что основную проблему представляет собою цепочка согласований, после которых себестоимость квартир резко возрастает. Тем временем чиновники идут на уступки, обещая, что количество необходимых согласований постепенно будет уменьшаться. Впрочем, хотя сегодня их и стало меньше на несколько десятков, застройщику все равно придется собрать около 300 подписей. Кроме того, каждое разрешение наряду с потерей времени приводит к увеличению затрат на первичном этапе. Каждое согласование — это источник коррупции. Об этом уже неоднократно заявляли специалисты, тем не менее, воз и ныне там.
В очередной раз об этом заговорили участники «круглого стола» под символическим названием «Как снизить цены на жилье: закон об общественных слушаниях», прошедшего в стенах Международного центра перспективных исследований. В числе участников, в частности, были замечены президент компании «XXI век» Лев Парцхаладзе, директор компании «Дубль W» Владимир Горащенко, архитекторы и общественные деятели. Вердикт собравшихся был однозначен: существующая на сегодняшний день непрозрачная система выдачи разрешительной документации на строительство способствует удорожанию жилья. По словам директора Международного центра перспективных исследований Владимира Никитина, ручная система управления городами, включая непрозрачную систему выдачи разрешительной документации на строительство, закрытую информацию о госсобственности и проведении тендеров, способствует коррупции в местных органах власти и приводит к неконтролируемой застройке городов. Киевляне ощущают это, даже несмотря на недавние заявления главного архитектора Василия Присяжнюка о том, что указания Президента якобы полностью соблюдаются. За время, в течение которого учитывались пожелания Президента, профиль Киева значительно изменился, что не в последнюю очередь относится и к днепровским склонам. Несколько проведенных по этому поводу слушаний практически не дали результата и носили скорее формальный характер — наверное, потому, что так и не отрегулирован до конца механизм юридического оформления решений общественности. До сих пор специалисты признают, что те же общественные слушания не более чем фикция. И хотя представители киевских властей заявляли, что ведется работа над разработкой механизма проведения общественных обсуждений, исключающего возможность фальсификации протоколов, декларации так и остались декларациями. В то же время слушания могли внести достаточный вклад в дело оптимального использования городских земель и гармонизации облика мегаполиса. Специалисты сходятся в том, что именно потенциальная конфликтность землепользования должна служить темой общественных обсуждений и определять круг их участников с решающим голосом. Пока же не конкретизированы ни механизмы проведения общественных слушаний, ни их полномочия, от них нет никакого толку. Наверное, поэтому застройщики позволяют себе их игнорировать. Так, присутствовавшие на заседании «круглого стола» представители холдинговой компании «Киевгорстрой» деликатно отметили, что прислушиваться к общественному мнению стоит — но с рядом оговорок. Прежде всего, потому, что, по их наблюдениям, «еще ни один житель Киева не одобрил строительства перед его окнами нового дома». Впрочем, и то, что согласно решению Киеврады Главное управление градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды в течение 2 недель после решения о разработке какой-либо градостроительной документации должно сообщать в СМИ о факте такой разработки, формах, месте и сроках подачи предложений заинтересованными лицами, а киевляне имеют право получать информацию о градостроительных планах и проводить за свой счет независимую экспертизу градостроительных документов, мало что дает. Пока складывается впечатление, что власти хотят уличить местных жителей в подлогах. Именно на эту мысль наталкивает идея тотальной проверки жалоб, касающихся градостроительной политики: подписанных 100 и более гражданами — силами Киевгоргосадминистрации, а тех, что подписали 200 и более человек, — с участием членов постоянной комиссии Киеврады.
В любом случае ясно, что интересы местных жителей и инвесторов в корне отличаются. Общественность считает, что именно ей предоставлено право посредством голосования решать, что должен строить инвестор — на своей земле и за свои деньги. У инвестора, естественно, другое мнение. Справедливо, пожалуй, было бы, если бы инвестор договорился с соседями, интересы которых он ущемляет, — возможно, выплатив им компенсацию, — а с общественностью посоветовался, учел полезные для проекта замечания и принял исходя из этого самостоятельное решение. По мнению г-на Никитина, из-за отсутствия законодательно закрепленных четких механизмов участия граждан в общественных слушаниях страдают как застройщики, так и жильцы. В частности, для строителей увеличивается риск инвестирования в строительство, при этом инвесторы закладывают такие риски в стоимость жилья. Из-за конфликтов между застройщиками и жителями, которые блокируют стройплощадки, повышается вероятность срыва сроков сдачи объектов в эксплуатацию, что увеличивает выплаты по кредитам. В то же время неконтролируемая застройка города приводит к уничтожению парков, скверов, детских садов, культурного и исторического наследия. Неуважение к памятникам истории и архитектуры, по мнению г-на Никитина, тоже может вызвать ряд проблем. Не учли значимость соседнего строения — получили штраф, недовольство киевлян, предписание изменить проект… В общем, снова расходы. Эти-то расходы «на преодоление рисков», по мнению специалистов, инвесторы калькулируют заранее. Само собой, такая предусмотрительность вовсе не удешевляет «квадраты».
Тем временем городу нужно жилье — в первую очередь для того, чтобы обеспечивать квартирами своих граждан, и от этого никуда не деться. Парадокс в том, что надо строить, но строить не лишь бы где, а там, где это не противоречит градостроительным нормам. Пока же власть предержащие переписывают нормы для себя и под себя, мы будем иметь дело со сносом памятников архитектуры по образцу печально известного телеграфа, превращением днепровских склонов в полигон для испытания новых методик укрепления фундамента или же, на худой конец, со строительством на месте сквериков церквей, которые вроде бы и нужны пастве, но больше ли, чем сами скверики?
Вот и решают строители, что благие цели оправдывают все, даже непонимание, а то и негодование со стороны общественности. Так, глава правления «Украинской строительной ассоциации» Лев Парцхаладзе намекнул — мол, если хотите дешевых квартир, строить придется много и не всегда там, где это можно. Его логика проста: если цены на жилье не будут снижаться, то необходимо нарастить темпы строительства, на что, собственно, и упирают в «УСА». «Если мы будем строить по 3 млн. кв. м в год, в Киеве за 3-4 года можно стабилизировать ситуацию», — сказал г-н Парцхаладзе. Ранее о том же заявили в Министерстве строительства и архитектуры. По словам вице-премьера Владимира Рыбака, Минстрой намеревается увеличить объемы жилищного строительства за счет государственных средств и привлеченных инвестиций. Как отметил министр, в каждом регионе существуют предельные цены. «Если исходить из себестоимости жилья в Киеве, то цена 1 кв. м здесь составляет 3 тыс. грн., а продается оно сами знаете почем. Запретительные меры ничего не дадут. Надо лишь насытить рынок жильем», — сказал г-н Рыбак. По его мнению, недостатка в строительных материалах в Украине нет, так что можно «спокойно увеличивать объемы строительства жилья на 30-40%». Чиновник сообщил, что возглавляемое им министерство работает со всеми строительными организациями в Киеве. В ходе переговоров с Киевской горадминистрацией «рассматривается вопрос о том, чтобы выделение земли сделать гласным, чтобы Градосовет утвердил площадки, отводящиеся под строительство во всех районах Киева». «Землю нужно отдавать на конкурсной основе, и делать это открыто», — добавил В. Рыбак.
Конечно, строить можно и нужно. В то же время только городу решать, где и как, а главное — за сколько отдавать необходимый для этого участок. Пока же все решается на уровне личных договоренностей, на лицах присутствующих на аукционах по-прежнему будет блуждать улыбка авгура, а на круглых столах будут лежать крапленые карты…
Игорь Андрущенко
Конечно, в идеале государству следовало было бы поддержать своих граждан. Кое-где на постсоветском пространстве это практикуется. Так, в России и Казахстане, на пример которых часто ссылаются наши экономисты, существуют жилищные вклады. Их суть заключается в том, что человек, планирующий приобрести жилье, вносит в банк деньги на специальный счет и получает по ним повышенные проценты, компенсируемые банку государством — посредством целевых бюджетных трансфертов либо с помощью налоговых льгот. При этом средства могут быть сняты со счета лишь для покупки жилья. За их счет формируется первичный взнос. На оставшуюся часть суммы предоставляется государственный кредит либо кредит банка под залог приобретаемого жилья с полной либо (чаще всего) частичной компенсацией процентов по нему со стороны государства. В разных странах проценты по таким кредитам, уплачиваемые непосредственно заемщиком и зависящие от суммы первоначального взноса, срока и объемов кредитования, колеблются в пределах 3-6% годовых. При этом первый взнос может варьироваться от 10 до 30% стоимости приобретаемого жилья, а срок кредитования — в пределах 10-30 лет. В свою очередь, может быть фиксированной и стоимость жилья, под которую выдается кредит. В Украине же до нынешнего времени вроде бы существовала фиксированная цена (конечно, госстроевская, а не реальная), но и она ушла в небытие вместе с активной деятельностью Комитета по содействию молодежному жилищному строительству, возглавляемого г-ном Омельчуком. Таким образом, сегодня покупателю приходится ориентироваться в основном на свой собственный карман — к слову сказать, критерий выбора практически безошибочный. Сами застройщики утверждают, что основную проблему представляет собою цепочка согласований, после которых себестоимость квартир резко возрастает. Тем временем чиновники идут на уступки, обещая, что количество необходимых согласований постепенно будет уменьшаться. Впрочем, хотя сегодня их и стало меньше на несколько десятков, застройщику все равно придется собрать около 300 подписей. Кроме того, каждое разрешение наряду с потерей времени приводит к увеличению затрат на первичном этапе. Каждое согласование — это источник коррупции. Об этом уже неоднократно заявляли специалисты, тем не менее, воз и ныне там.
В очередной раз об этом заговорили участники «круглого стола» под символическим названием «Как снизить цены на жилье: закон об общественных слушаниях», прошедшего в стенах Международного центра перспективных исследований. В числе участников, в частности, были замечены президент компании «XXI век» Лев Парцхаладзе, директор компании «Дубль W» Владимир Горащенко, архитекторы и общественные деятели. Вердикт собравшихся был однозначен: существующая на сегодняшний день непрозрачная система выдачи разрешительной документации на строительство способствует удорожанию жилья. По словам директора Международного центра перспективных исследований Владимира Никитина, ручная система управления городами, включая непрозрачную систему выдачи разрешительной документации на строительство, закрытую информацию о госсобственности и проведении тендеров, способствует коррупции в местных органах власти и приводит к неконтролируемой застройке городов. Киевляне ощущают это, даже несмотря на недавние заявления главного архитектора Василия Присяжнюка о том, что указания Президента якобы полностью соблюдаются. За время, в течение которого учитывались пожелания Президента, профиль Киева значительно изменился, что не в последнюю очередь относится и к днепровским склонам. Несколько проведенных по этому поводу слушаний практически не дали результата и носили скорее формальный характер — наверное, потому, что так и не отрегулирован до конца механизм юридического оформления решений общественности. До сих пор специалисты признают, что те же общественные слушания не более чем фикция. И хотя представители киевских властей заявляли, что ведется работа над разработкой механизма проведения общественных обсуждений, исключающего возможность фальсификации протоколов, декларации так и остались декларациями. В то же время слушания могли внести достаточный вклад в дело оптимального использования городских земель и гармонизации облика мегаполиса. Специалисты сходятся в том, что именно потенциальная конфликтность землепользования должна служить темой общественных обсуждений и определять круг их участников с решающим голосом. Пока же не конкретизированы ни механизмы проведения общественных слушаний, ни их полномочия, от них нет никакого толку. Наверное, поэтому застройщики позволяют себе их игнорировать. Так, присутствовавшие на заседании «круглого стола» представители холдинговой компании «Киевгорстрой» деликатно отметили, что прислушиваться к общественному мнению стоит — но с рядом оговорок. Прежде всего, потому, что, по их наблюдениям, «еще ни один житель Киева не одобрил строительства перед его окнами нового дома». Впрочем, и то, что согласно решению Киеврады Главное управление градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды в течение 2 недель после решения о разработке какой-либо градостроительной документации должно сообщать в СМИ о факте такой разработки, формах, месте и сроках подачи предложений заинтересованными лицами, а киевляне имеют право получать информацию о градостроительных планах и проводить за свой счет независимую экспертизу градостроительных документов, мало что дает. Пока складывается впечатление, что власти хотят уличить местных жителей в подлогах. Именно на эту мысль наталкивает идея тотальной проверки жалоб, касающихся градостроительной политики: подписанных 100 и более гражданами — силами Киевгоргосадминистрации, а тех, что подписали 200 и более человек, — с участием членов постоянной комиссии Киеврады.
В любом случае ясно, что интересы местных жителей и инвесторов в корне отличаются. Общественность считает, что именно ей предоставлено право посредством голосования решать, что должен строить инвестор — на своей земле и за свои деньги. У инвестора, естественно, другое мнение. Справедливо, пожалуй, было бы, если бы инвестор договорился с соседями, интересы которых он ущемляет, — возможно, выплатив им компенсацию, — а с общественностью посоветовался, учел полезные для проекта замечания и принял исходя из этого самостоятельное решение. По мнению г-на Никитина, из-за отсутствия законодательно закрепленных четких механизмов участия граждан в общественных слушаниях страдают как застройщики, так и жильцы. В частности, для строителей увеличивается риск инвестирования в строительство, при этом инвесторы закладывают такие риски в стоимость жилья. Из-за конфликтов между застройщиками и жителями, которые блокируют стройплощадки, повышается вероятность срыва сроков сдачи объектов в эксплуатацию, что увеличивает выплаты по кредитам. В то же время неконтролируемая застройка города приводит к уничтожению парков, скверов, детских садов, культурного и исторического наследия. Неуважение к памятникам истории и архитектуры, по мнению г-на Никитина, тоже может вызвать ряд проблем. Не учли значимость соседнего строения — получили штраф, недовольство киевлян, предписание изменить проект… В общем, снова расходы. Эти-то расходы «на преодоление рисков», по мнению специалистов, инвесторы калькулируют заранее. Само собой, такая предусмотрительность вовсе не удешевляет «квадраты».
Тем временем городу нужно жилье — в первую очередь для того, чтобы обеспечивать квартирами своих граждан, и от этого никуда не деться. Парадокс в том, что надо строить, но строить не лишь бы где, а там, где это не противоречит градостроительным нормам. Пока же власть предержащие переписывают нормы для себя и под себя, мы будем иметь дело со сносом памятников архитектуры по образцу печально известного телеграфа, превращением днепровских склонов в полигон для испытания новых методик укрепления фундамента или же, на худой конец, со строительством на месте сквериков церквей, которые вроде бы и нужны пастве, но больше ли, чем сами скверики?
Вот и решают строители, что благие цели оправдывают все, даже непонимание, а то и негодование со стороны общественности. Так, глава правления «Украинской строительной ассоциации» Лев Парцхаладзе намекнул — мол, если хотите дешевых квартир, строить придется много и не всегда там, где это можно. Его логика проста: если цены на жилье не будут снижаться, то необходимо нарастить темпы строительства, на что, собственно, и упирают в «УСА». «Если мы будем строить по 3 млн. кв. м в год, в Киеве за 3-4 года можно стабилизировать ситуацию», — сказал г-н Парцхаладзе. Ранее о том же заявили в Министерстве строительства и архитектуры. По словам вице-премьера Владимира Рыбака, Минстрой намеревается увеличить объемы жилищного строительства за счет государственных средств и привлеченных инвестиций. Как отметил министр, в каждом регионе существуют предельные цены. «Если исходить из себестоимости жилья в Киеве, то цена 1 кв. м здесь составляет 3 тыс. грн., а продается оно сами знаете почем. Запретительные меры ничего не дадут. Надо лишь насытить рынок жильем», — сказал г-н Рыбак. По его мнению, недостатка в строительных материалах в Украине нет, так что можно «спокойно увеличивать объемы строительства жилья на 30-40%». Чиновник сообщил, что возглавляемое им министерство работает со всеми строительными организациями в Киеве. В ходе переговоров с Киевской горадминистрацией «рассматривается вопрос о том, чтобы выделение земли сделать гласным, чтобы Градосовет утвердил площадки, отводящиеся под строительство во всех районах Киева». «Землю нужно отдавать на конкурсной основе, и делать это открыто», — добавил В. Рыбак.
Конечно, строить можно и нужно. В то же время только городу решать, где и как, а главное — за сколько отдавать необходимый для этого участок. Пока же все решается на уровне личных договоренностей, на лицах присутствующих на аукционах по-прежнему будет блуждать улыбка авгура, а на круглых столах будут лежать крапленые карты…
Игорь Андрущенко
