Выселение народов
Уже сейчас очевидно, что реконструкция якобы устаревшего жилья будет проводиться не в тех районах, где она действительно нужна, а там, где выгодно это инвестору. Во всяком случае, до сих пор в планах реконструкции не значится ни один район, слишком удаленный от центра или линии метрополитена.
Помимо правильного выбора застраиваемых участков, коммерческие проекты требуют оптимизации расходов. Учитывая тот факт, что расселение существующих домов — затея очень затратная, можно предположить, что строители постараются максимально сократить эту статью расходов. Есть ощущение, что уже сейчас многое для этого делается, в первую очередь на законодательном уровне. Как иначе объяснить нарочито неторопливое рассмотрение проекта закона «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда», гарантирующего жильцам домов, идущих под снос, полуторное увеличение жилплощади и получение квартир в том же районе.
Но главная уловка в другом: пока правительство в лице премьер-министра усердно анонсировало застрявший законопроект, кто-то ловко подправил Жилищный кодекс, по которому выходит, что жилье отселенцам можно менять в масштабе 1:1 и давать его в пределах населенного пункта, как это предусматривал советский ЖК. Получается, во имя обновления жилого фонда собственников квартир можно выселить куда попало, никак не компенсируя смену района и неминуемое удешевление жилплощади.
То, что депутаты приняли такой жилкодекс, вполне можно расценить как пособничество рэкетирам — все написано специально для того, чтобы можно было безнаказанно ополовинить стоимость жилья любого обитателя хрущевки, расположенной в хорошем районе. Сейчас, когда новый Жилищный кодекс ветирован президентом, есть надежда, что пугающие недоразумения в этом документе будут исправлены и приведены в соответствие с нормами закона о реконструкции. Впрочем, и этот проект, предусматривающий все интересующие граждан гарантии, тоже нашпигован юридическими коллизиями, словно бомбами замедленного действия.
Опасности & подозрения
При кажущейся радужности перспектив в случае принятия закона о реконструкции у инвесторов остается немало возможностей для экономии за счет отселенцев.
Первое, что бросается в глаза, — разница в методиках оценки жилья. Внимательно вчитавшись в проект закона о реконструкции, несложно заметить, что для граждан, не желающих получить новое жилье взамен старого, законодатель предусмотрел денежную компенсацию стоимости старой квартиры. Заметим, что размер компенсации предполагается определять по так называемой восстановительной стоимости, включающей в себя лишь затраты, необходимые для строительства аналогичной квартиры. В буквальном смысле речь идет только о цене материалов и услуг строителей. На первый взгляд — логично и правильно, однако в этой стоимости никак не учитывается месторасположение дома. А между тем в столице цена жилья очень и очень зависит от этого параметра — разница запросто может составлять десятки тысяч долларов.
В то же время, если площадь новой квартиры превысила предписанное увеличение, авторы проекта предусмотрели возможность выкупа лишних метров по... рыночной стоимости. То есть жильцы будут расплачиваться с застройщиками с учетом не только затраченных материалов и рабочей силы, но и месторасположения квартиры, этажности, престижности, торговой наценки и погрешности расчетов.
Помимо вышесказанного, правила предстоящей реконструкции вызывают несколько опасений.
Опасение № 1. Нелегкий выбор и новые долги
Предположим, некий собственник квартиры проживает в двухкомнатной хрущевке общей площадью 47 кв. м. Следовательно, в качестве компенсации с учетом коэффициента 1,5 ему должны предоставить жилье площадью 70,5 кв. м. Представим ситуацию, когда инвестор-застройщик строит дом, в котором есть однокомнатные квартиры площадью 47 кв. м. и двухкомнатные — по 100 кв. м.
Отселенец становится перед нелегким выбором из двух неприятных вариантов. Первый — получить двухкомнатную квартиру и выплачивать разницу. В нашем случае она составит 29,5 кв. м, что в денежном эквиваленте запросто превысит $30 тыс. Второй вариант — согласиться на однокомнатную квартиру без увеличения площади и какой-либо денежной компенсации, поскольку в этом случае она не предусмотрена законом.
Опасение № 2. Голые стены, поломанный кран
Ни в проекте закона о реконструкции, ни в проекте ЖК не предусмотрено, что застройщик обязан предоставить жилье с отделкой и прочими атрибутами городской квартиры, в том числе с умывальником, ванной, плитой, необходимыми столярными и фаянсовыми изделиями. Приведение неукомплектованной и неотделанной квартиры в пригодное для жилья состояние по самым скромным подсчетам обойдется никак не меньше $4-5 тыс.
К сожалению, если предоставленное жилье не будет отвечать минимальным нормам комфорта, вероятность добиться получения нормальной квартиры в судебном порядке крайне невелика, поскольку в законопроекте упоминается понятие «равноценная площадь», а не «равноценные условия проживания».
Опасение № 3. Суд, конвой, этапы
Законопроектом предусмотрено, что как только 75% жильцов сносимого дома согласятся на выселение, к остальным собственникам и арендаторам могут применяться «принудительные меры по отчуждению помещений». Попросту говоря, милиция совместно с какими-то подозрительными типами получит право вломиться в квартиру и вытолкать оттуда хозяев вместе с пожитками. Конечно, в тексте есть оговорка, что этот кошмар может начаться только по решению суда и при условии предварительной и полной компенсации стоимости жилья, но это не слишком утешает. Во-первых, очень непросто проверить, согласились 75% жителей на отселение или нет, а во-вторых, как уже говорилось, компенсация будет рассчитана по восстановительной стоимости, которая в ряде случаев может заметно отставать от рыночной.
Опасение № 4. Аварийный режим, эвакуация, общага...
Согласно существующим законам, из аварийных домов возможно принудительное отселение граждан без решения судов и лишних разговоров о компенсациях. Признать дом аварийным может специальная комиссия, обнаружив соответствующие признаки. Учитывая существующий опыт общения застройщиков и протестующих граждан, за признаками аварийности дело не станет. Дом запросто может дать трещину вследствие сотрясений грунта на соседней стройке или умышленных действий нехороших людей, которых никто никогда не поймает.
Пишите письма
Поскольку борьба за свои права в условиях интенсивной реконструкции — дело новое и весьма не простое, редакция просит бывалых юристов и отселенцев поделиться опытом общения с инвесторами и властями. Присылайте свои сообщения на e-mail vk@gc.kiev.ua или звоните на горячую линию Контрактов по тел. 284-65-47.
Автор благодарит юриста Ярослава Галецкого за помощь в подготовке материала.
ЭКСПЕРТиза
Конституцияне формальность!
Майя МЕЛЮЩЕВА, старший юрист юридической фирмы «Лавринович и Партнеры»
— Пока не приняты специальные нормы, регулирующие вопросы реконструкции жилья, граждане могут защищать свои интересы, опираясь на нормы Конституции Украины. Согласно Основному Закону, жилище является неприкосновенным. Право собственности — тоже. В частности, в ст. 41 прямо сказано: «...никто не может быть противоправно лишен права собственности».
Здесь же говорится о том, что принудительное отчуждение объектов права собственности может быть применено только в качестве исключения по мотивам общественной необходимости, но при условии предварительного и полного возмещения их стоимости. Прошу обратить внимание на формулировку. Конституцией предусмотрена предварительная компенсация ПОЛНОЙ стоимости. Это значит, что любой гражданин может требовать компенсацию полной стоимости жилья, то есть его рыночной стоимости и стоимости сделанных улучшений.
То, что авторы проекта закона о реконструкции обязали компенсировать собственнику только восстановительную стоимость жилья, можно расценить как ущемление права собственности. Следует отметить, что даже в случае принятия закона, он не будет работать в части, которая противоречит Конституции. Ни один судья не может этого не признать.
Вадим Кульпинов
