Хитрая «молодежка»

В ближайшее время Фонд содействия молодежному жилищному строительству должен перейти на новую систему составления очереди на кредиты, утвержденную приказом Минсемьи №2488 от 10 октября 2005 г. Новые требования существенно сужают круг потенциальных покупателей, которым в обозримом будущем «светит» получение молодежного кредита.
Между тем, купить квартиру в кредит с помощью этой организации и без того непросто. Корреспондент попытался выяснить всю правду о системе льготного молодежного кредитования.
О возможности получения «молодежной» компенсации буквально «кричат» страницы газет с объявлениями о продаже квартир. Риэлторы, а также специальные фирмы-посредники предлагают свою помощь во взаимодействии с Фондом, обещая перспективу получения кредита под небывалые 2-4% годовых в валюте (при среднерыночных 11,5-13%). Сам Фонд свою деятельность афиширует мало, в связи с чем его административная работа по выдаче компенсаций окружена слухами, сплетнями и обвинениями в коррупции. Хотя в последнее время руководители Фонда пытаются бороться с этими обвинениями, в частности, путем внедрения специальной компьютерной программы по отбору претендентов на государственную помощь.
Мы решили провести журналистский эксперимент и попытаться самостоятельно получить компенсацию по ипотечному кредиту. Нам это удалось. К тому же в ходе эксперимента обнаружилось как минимум три «мифа», вводящих в заблуждение молодых заемщиков.
Миф первый. Без посредника — никуда
Сам процесс получения компенсации проходит в два этапа — предоставление Фонду пакета документов и непосредственно выдача компенсации уже после подписания кредитного договора с банком. На практике все выглядит просто — вы несете документы в Фонд, отдаете их клерку, после чего вас регистрируют в специальном журнале и отпускают на все четыре стороны. Конечно, придется отстоять очередь, большая часть из которой стремится не столько сдать документы, сколько получить консультацию специалистов Фонда.
Дальше вам предстоит найти квартиру и оформить кредитный договор с одним из банков-партнеров Фонда. Условия кредитования у всех банков разные, и обычно при принятии решения о выдаче кредита банк «не оглядывается» на то, будет вам предоставлена компенсация или нет. Другое дело — поиск квартиры с риэлтором. Принимая пакет документов, в Фонде нам вручили список аккредитованных при ФСМЖС риэлторских агентств, с помощью которых мы должны были покупать квартиру. В этом списке мы встретили всего несколько известных на рынке недвижимости фирм, остальные названия, что называется, ни о чем не говорили. На наш вопрос, можем ли мы воспользоваться услугами своего риэлтора, сотрудница Фонда замялась, но все же ответила утвердительно. Выяснилось, что в Фонд нужно предоставить всего лишь копию договора задатка со своим посредником.
Из любопытства мы все-таки решили обзвонить пару аккредитованных в Фонде агентств и узнать стоимость их услуг. Результат был ошеломляющий. Сотрудники этих агентств по телефону сообщали нам, что они оказывают помощь не столько в поиске квартиры, сколько в получении компенсации от Фонда. Цена услуг — от $500 до 2,5% стоимости жилья. Некоторые фирмы занижали свои риэл­торские комиссионные так, чтобы вся сумма расходов с учетом «иных расходов» сотрудникам Фонда не превышала 5%. При этом агентства требовали, чтобы поиск квартиры осуществлялся только с ними, что значительно сужало спектр рассматриваемых нами вариантов. Справка с согласием Фонда частично компенсировать проценты по нашему кредиту должна была быть оформлена в этом случае уже через неделю. Гарантия получения — естественно, только слова ретивых посредников. Решили не рисковать и попробовать получить компенсацию, не прибегая к таким авантюрным способам. На удивление, у нас все получилось (возможно, такая удача была связана с пристальным вниманием правоохранительных органов к деятельности «молодежной» структуры, наметившимся в последнее время.— Авт.).
После подписания кредитного договора с банком мы принесли второй пакет документов (здесь и далее по тексту подразумеваются не пакеты с деньгами.— Ред.) в Фонд (копию кредитного договора, договора купли-продажи, акт оценки квартиры) и через две недели спокойно оформили договор о получении компенсации. В самом Фонде взятку не вымогали, были очень любезны и даже сообщили номер мобильного телефона сотрудника, работавшего с нашими документами. Из негативного можно отметить только очереди, обусловленные тем, что прием граждан почему-то проходит только три раза в неделю. Пришлось, правда, заплатить 300 грн. за составление независимого акта оценки квартиры, поскольку мнение банковских оценщиков Фондом не принималось. Вот, собственно, и все затраты.
Миф второй. Низкие проценты
Реклама и посредники обещают, что с учетом компенсации вы сможете получить кредит под 2-4% в валюте. Это действительно возможно. Но не для всех. Самый большой размер компенсации — двойную учетную ставку НБУ (т.е. 2 х 9,5% = 19%) — получают семьи с тремя и более детьми. Второй по величине «подарок» от государства (1,5 учетной ставки) получают семьи с двумя детьми. И в самом невыгодном положении оказываются семьи без детей, с одним ребенком и одинокие молодые граждане — они могут оформить компенсацию в размере только одной учетной ставки Нацбанка.
Компенсация определяется не только путем вычитания учетной ставки из общей процентной ставки, но и путем умножения ее на так называемый коэффициент уменьшения. Этот коэффициент в разных случаях отличается. По нормам законодательства, компенсация рассчитывается, исходя из норматива 21 кв. м на человека и еще дополнительно 20 кв. м на семью. Имеет значение и стоимость квадратного метра по нормативам Госстроя. Самая высокая цена за 1 кв. м жилья — в Киеве, Севастополе, Донецкой, Одесской, Днепропетровской, Запорожской и Николаевской области. На периферии жилье дешевле (на 400 грн. и более), что, естественно, отражается и на размере компенсации.
Иными словами, для того чтобы получить процентную ставку по кредиту на уровне 2-4%, нужно взять небольшой кредит в размере $10-15 тыс., жить в крупном городе и обзавестись большой семьей (минимум несколько детей).
При внушительной сумме кредита ($50-70 тыс.) и сроке кредитования 10-20 лет процентная ставка с учетом компенсации получится в лучшем случае 6-10% при займе под 12-13% годовых в валюте.
Миф третий. Регулярность платежей
Одним из самых неприятных аспектов во взаимоотношениях с Фондом является задержка поступления компенсации на счет заемщика. С момента подписания кредитного договора и до вынесения окончательного решения о предоставлении компенсации проходит минимум месяц. Т.е. первый, а иногда и второй платеж по кредиту, так или иначе, приходится платить самому, без какой-либо компенсации. В нашем конкретном случае деньги поступили только спустя 2,5 месяца после покупки квартиры. Говорят, такие задержки происходят постоянно, ведь деньги — бюджетные. Даже в самом договоре о предоставлении компенсации сказано, что «Фонд не несет ответственности за несвоевременное перечисление денег». Правда, с некоторыми оговорками. В случае, если компенсация будет задержана «без уважительных причин» по вине сотрудников Фонда в течение одного месяца, предусмотрена возможность обжаловать это в судебном порядке. Впрочем, в Фонде нас заверили, что с финансированием у них в этом году проблем не было, и потому деньги будут «капать» на счет регулярно. Как говорится, поживем — увидим.
Неудобство вызывает также и то, что деньги поступают ПОСЛЕ даты, определенной для расчета с банком, например, после 15-го числа каждого месяца. То есть сначала приходится платить по кредиту из своего кармана, а уж потом — компенсировать расходы за счет государства. Но таков механизм: деньги от государства передаются заемщику только после того, как он выполнит свои месячные обязательства перед коммерческим банком.
Неожиданностью было узнать и о том, что в случае досрочного погашения части кредита сумма компенсации будет сокращена. Банки обязаны информировать об этом Фонд, а тот, соответственно,— «урезать» компенсацию. Обязанность информировать Фонд о досрочном погашении несет и заемщик, причем за неделю до внесения денег в банк.
Изменение семейного положения (развод, брак и пр.) также влечет пересмотр суммы компенсации в одностороннем порядке. Подписывая договор с Фондом, заемщик обязуется в течение месяца предоставить копию документа об изменении семейного положения. И, конечно же, выполнение графика погашения кредита — главное условие сотрудничества с государством. Задержка платежа по кредиту более чем на три месяца влечет автоматическое расторжение договора и потерю компенсации. Фонд имеет право расторгнуть договор и в каждом случае неуплаты или частичной неуплаты платежа по кредитному договору. Если учесть штрафы и пени, которые сам банк закладывает в кредитный договор на случай временной неплатежеспособности заемщика, помощь от государства уже не кажется такой существенной. В случае проблем с финансированием кредита компенсация не только не поможет заемщику, но и может быть безвозвратно утеряна.
Выгодная «молодежка»
Тем не менее даже при всех вышеперечисленных нюансах молодежная компенсация — «вещь» выгодная. Она позволяет удешевить самые высокие в Европе процентные ставки по ипотечным кредитам. С каждым годом объемы государственного финансирования таких программ увеличиваются. В 2005 г. на кредитование строительства и покупки жилья для молодежи было направлено 9,2 млн. грн., в 2006 г. — около 19 млн. грн. Сейчас украинское правительство работает над постановлением, предусматривающим предоставление молодым гражданам субсидий на оплату первичного взноса в банк (25-30% стоимости) при покупке жилья.
Юлия Венгеловская