«Хрущевкам» в Киеве приказано еще жить

В начале третьего тысячелетия родное государство предложило городским Cоветам решать проблему «хрущевок» за счет собственных ресурсов. Cкажем так, номер не прошел. Местные бюджеты не способны взвалить на себя такую финансовую ношу.
Несколько лет по рекомендации Госстроя Украины специалистами «Киевпроекта» была подготовлена программа реконструкции «хрущевок», которую затем утвердили на столичном градостроительном Совете. Как же предполагалось модернизировать «пятиэтажки» изначально? Планировали начать реконструкцию целого микрорайона (а не одного здания), чтобы минимизировать затраты на «строительное лечение» жилья 60-х годов. Было намечено построить новые дома (возможно, один-два) и туда переселить жильцов «пятиэтажек», а в этих же домах произвести внешний и внутренний ремонт. К сожалению, из этого плана ничего не получилось. Невозможность отселения людей стала камнем преткновения в реализации поставленной цели. А жилье, сооруженное якобы для отселения, было быстро продано на рынке по коммерческим ценам. Этот «волновой метод» переселения людей захлебнулся в начальной стадии.
Экономисты «Киевпроекта» подсчитали, что эффективной может быть только комплексная реконструкция района на территории 5–6 га. Специалистами же института был и разработан проект реконструкции первого микрорайона на бульваре Перова в середине 90-х годов ХХ в. Затем, в 2002 г. был намечен снос «хрущевок» в Печерском районе Киева с целью строительства на освобожденных от старого жилья современных жилых домов. Даже было подписано соответствующее поручение мэра о сносе «пятиэтажек» на одной из улиц Печерска. Однако дефицит денег в городской казне, низкая мотивация инвесторов, отсутствие закона об отселении людей, застопорил реализацию задуманных планов. Подсчитали, что реконструкция «пятиэтажек» по состоянию стоимости стройматериалов на 2002 г. – это недешевое дело. Примерно $250 за 1 кв. м. Дешевле никак не получается: многое надо менять после 40 лет эксплуатации. По мнению архитекторов, реконструкция, частичный снос старого жилья, а также строительство надстроек и пристроек в домах, сооружение центров общего пользования – в целом дело благодатное и нужное. По большому счету территории, которые занимают сегодня «хрущевки», находятся недалеко от тех зон, где развита транспортная и социальная инфраструктура, коммуникации, поэтому нет необходимости вкладывать в эти площадки дополнительные средства.
Вопрос заключался в том, кто же будет заниматься реконструкцией «хрущевок» – киевские власти или частные инвесторы. Мэрия надеялась, что ХК «Киевгорстрой», как самая крупная строительная структура в столице, первой положительно отнесется к идее перестройки «пятиэтажек» за счет своих средств. А взамен – получить от города новые площадки для строительства. Да и после демонтажа ветхого фонда появятся свободные площадки, на которых «Киевгорстрой» мог бы построить дома со средней стоимостью 1 кв. м в 3000 грн. Оказалось, что пока это невыгодно.
Одной из причин невосприятия «Киевгорстроем» предложения мэрии о необходимости взяться за реконструкцию «хрущевок» является то, что процесс расселения жителей этих домов – затруднительный, поскольку жильцы, узнавшие о том, что дом могут поставить на снос, проделывают такие кульбиты, что строительной организации это может влететь в хорошую копеечку. Собственники жилья регистрируют своих родственников в старых квартирах, чтобы получить не одну, а две-три квартиры. Некоторые супружеские пары разводятся с одной только целью: улучшить свои жилищные условия. Поэтому «Киевгорстрой» должен строить не 100 квартир, а 150 или больше, чтобы удовлетворить требования жильцов. Причем последние могут подключить суды к решению своих проблем, и судебные инстанции, исходя из существующих правовых норм, будут решать дела в пользу горожан, а не строительной структуры.
Сносить «хрущевки» надо
Но кому это интересно?
Недавно главный архитектор Киева Василий Присяжнюк сказал, что город начнет демонтировать дома «хрущевской эры» на Нивках, а жильцов переселять в новые квартиры, которые должны предоставить ведущие строительные компании в обмен на получение площадок под строительство. Как известно, этот район расположен недалеко от центра города, имеет развитую социально-транспортную инфраструктуру. Говоря проще, по словам Присяжнюка, Нивки должны быть интересны инвесторам. Хотя непонятно, на чем базируется оптимизм главного архитектора. Ведь ни одна частная строительная компания пока не заявила: «мы берем этот район на реконструкцию». Зато от одного крупного игрока на строительном рынке поступило предложение. «Киевгорстрой-1» взял бы на реновацию и основательную реконструкцию «хрущевок» на Подоле и на ул. Дружбы народов.
Специалисты компании считают, что многие «хрущевки» нужно сносить, поскольку тратить деньги на их косметическую модернизацию невыгодно даже только по одному моменту: невозможно расширить в них значительно полезную площадь. Кстати, «Киевгорстрой-1» сейчас осуществляет реконструкцию «пятиэтажки» по ул. Гарматной (жильцы отселены), которую запланировано завершить в середине июля 2004 г. Будет достроено два этажа в виде мансарды. Полезная площадь дома будет увеличена с 3000 кв. м до 4200 кв. м. Хотя реконструкция жилого здания оказалась неприбыльной для «Киевгорстроя-1». Поскольку слишком дорогим оказался 1 кв. м реконструированного строения – 2600 грн (примерно $485). За такие деньги можно было построить новый дом без «наворотов». Будут ли желающие последовать примеру «Киевгорстроя-1»?
Заметим, что послание мэра ко всем столичным строителям о том, что киевская власть не будет финансировать реконструкцию или демонтаж «хрущевок», поскольку эта тяжелая ноша – прерогатива частных инвесторов, «зависла в воздухе». В принципе такой реакции от строительных компаний можно было бы ожидать.
В обтекаемой форме свое отношение к будущему «пятиэтажек» выразил Майкл Перри, руководитель Perry Construction.
Он считает, что, во-первых, «хрущевки» лучше снести или кардинально перестроить, но не пытаться их реконструировать, во-вторых, необходимо найти формулу, при которой инвесторы могли бы вернуть свои деньги.
Как же быть дальше? Есть над чем задуматься киевской власти?
«Топтаться» на месте нельзя. Долевое участие города в реконструкции «старья» пока отвергается. Давить на строительные компании – постоянно невозможно. Не давать им площадки под застройку, если в столице есть спрос на новое жилье, – нельзя. Поэтому, если же судить по последним шагам мэрии, то она настроена на тактику «постепенного вовлечения стройкомпаний в процесс сноса «хрущевок» или их перестройки. Каким образом это осуществить? Компании-застройщику выделяется площадка, на которой, конечно, есть «пятиэтажки». Например, существует проект переустройства Батиевой горы, очень привлекательного в инвестиционном отношении района. Здесь предлагается создать современный жилой квартал, а одновременно решить судьбу домов 50–60-х годов. Интересно то, что инвесторы не против возведения на Батиевой горе жилого комплекса, нескольких офисных и торгово-развлекательных центров (площадь позволяет это сделать). Представленный ими проект на киевском градсовете отражал перспективу застройки свободной части Горы, а вот распоряжение мэра о реорганизации пространства с «хрущевками», инвесторы почему-то забыли. Градсовет отправил документацию на доработку. А что дальше? Инвесторам волей-неволей придется согласиться с тем, что им не уйти от комплексного подхода в решении судьбы района на Батиевой горе. В случае получения разрешения на выполнение работ, они тоже начнут с застройки свободной площадки, а затем только перейдут к «хрущевкам». Не забудут ли они об их существовании?
По утверждению специалистов, сейчас нет разработанной концепции реконструкции «хрущевок» в Киеве. По-видимому, городским властям все же придется изыскать средства, чтобы совместно с частными инвесторами начать процесс избавления Киева от «социалистического хлама».
Российский опыт
Посмотрим, как Россия намерена решать проблему «пятиэтажек», которая, кстати, стоит там весьма и весьма остро. Но в отличие от нас, наш северный сосед накопил кое-какой опыт, которым можно воспользоваться в Украине.
Заметим, что «хрущевки» в России – это острая головная боль для страны. Только снос «панельных хрущевок» может вызвать «волну переселения», исчисляемую в 15–16 млн горожан. А это потребует, в первую очередь, огромных финансовых ресурсов, которых пока у правительства нет.
Самое удивительное, что массовое строительство пятиэтажных зданий в России, которое началось в 1959 г., закончилось только в 1985. За это время по всей стране было построено около 290 млн кв. м общей площади малопривлекательного жилья, что составляет приблизительно 10% от жилого фонда страны.
В середине 90-х годов прошлого столетия российские проектные институты начали разрабатывать программы перестройки пятиэтажного жилья. Одним из «пионеров» реконструкции «хрущевок» стал Московский институт МНИИТЭП, специалисты которого обследовали все серии «пятиэтажек», а также просчитали комплекс мероприятий, связанных с переустройством морального устаревшего жилья, как с отселением жильцов, так и без него. Было определено три варианта модернизации и реконструкции домов этих серий.
Первый вариант, или, как его называют, минимодернизация, предусматривает декоративно-теплозащитную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, смену оконных и дверных блоков и минимальную перепланировку квартир, которая может быть выполнена без отселения жителей. В основном эта перепланировка заключается в расширении прихожей, устройстве шкафов, антресолей, кладовых и двойных дверей. В некоторых типах квартир планировалось заделать имеющиеся дверные проемы, пробить новые и добавить перегородки для создания более рациональной планировки. К работам без отселения жильцов также относятся: ремонт полов, большой и малый ремонт «столярки», внутренние отделочные работы, ремонт и замена кровли, ремонт козырьков и фасадов, замена водосточных труб, частичная или полная замена инженерных систем.
Второй вариант, получивший название максимодернизации, включает в себя все работы по утеплению фасадов, а также перепланировку квартир. В результате этого, маленькая двухкомнатная квартира превращается в большую однокомнатную, а маленькая трехкомнатная – в большую двухкомнатную. Например, жилая площадь в модернизированной однокомнатной квартире увеличивается на 16%. Кроме того, кухня становится побольше (8–9 кв. м). Есть место для создания просторных прихожих с кладовыми или встроенными шкафами. В 2–3-комнатных квартирах устраивается раздельный санузел с возможностью размещения в ванной комнате стиральной машины и ванны длиной 170 см. Безусловно, такую перепланировку можно осуществить только при отселении жителей.
Третий, самый радикальный вариант, назван реконструкцией. В него входят фасадные работы, перепланировка квартир с сохранением их типа, а также увеличения жилых площадей за счет фасадных пристроек (таких, как лоджии, опирающиеся на стенки-пилоны, или эркеры). Кроме кардинальных изменений в старых квартирах, производится надстройка базового дома мансардой или монолитными конструкциями высотой в 2–3 этажа. При надстройке легкими конструкциями в мансардах могут располагаться двухуровневые квартиры или две обособленных этажа. И, что очень важно, дом оснащается лифтами и мусоропроводами, делающими его гораздо более комфортабельным для жизни.
По данным российских экспертов по недвижимости, в целом физический износ жилого фонда «пятиэтажек» во многих городах, не превышает сегодня 20%. Так что их массового «падежа» в скором времени ожидать не приходится.
Увы, практически все варианты реконструкции «пятиэтажек» – снос «хрущевок» и строительство на их месте новых домов или радикальная перестройка панельных зданий с расселением жильцов – таят в себе зародыши конфликтов и судебных разбирательств. Ведь недавно в России был принят закон, согласно которому городские и районные суды получили право принимать к рассмотрениюиски граждан, обжалующих решения органов власти по градостроительству. Новацию эту, казалось бы, надо всячески приветствовать. Но, как показывает жизнь, защита прав человека или небольшой группы граждан может затронуть интересы значительного большинства населения и похоронить самые перспективные начинания. Посудите сами – один «несогласный» может фактически затормозить и реконструкцию, и снос целого микрорайона. А лучше от этого никому не будет.
Разрабатывают свои модели реконструкции «пятиэтажек» и многие строительные фирмы. Можно выделить вариант, предложенный ЗАО «НПП Тема» и, получившем название «Мосс-Тема». Со старого здания снимаются фасадные панели, убираются все несущие нагрузку перегородки. Рядом с прежними стенами строится новый фундамент, на который ставится каркас, разработанный конструкторами. Иными словами, здание делается шире. И уже на новом каркасе надстраивается до 9 этажей, причем новые 4 этажа совершенно не давят на старую «пятиэтажку». При такой схеме уходят в прошлое маленькие кухни, совмещенные санузлы и смежные комнаты. В здании появляются лифты, раздельные санузлы, широкие лестницы, мусоропроводы.
Следуют заметить, что в недрах большой России родился один интересный вариант, который мог бы получит развитие, но по некоторым причинам воплощение в жизнь этой схемы реконструкции старого жилья отложили на неопределенный период. Инициативу проявили жители «хрущевок». Они предложили образовать жилищный кооператив и внести на его счет средства. Тот, кто внес наибольший финансовый вклад, въезжает в новые дома, а прочие – переселяются в освободившиеся квартиры, улучшая тем самым свои жилищные условия за счет приобретения большей площади, переезда на другой этаж и в более удобный район. Иными словами, обитатели «хрущевок» намеревались создать что-то наподобие акционерного общества, в котором первую роль играют те, кто владеет большим числом акций. Заметим, что теоретически схема обновления непривлекательного жилья на сегодняшний день выглядит довольно интересно. Правда, нетрудно представить себе, какие коллизии пришлось бы преодолеть в момент распределения квартир. Разговоры типа «почему я заплатил столько же, а мне квартиру дали на северной стороне, почему я заплатил больше, а мне такую же площадь, как и всем» – возникали на ровном месте, а обиженные члены «АО» завалили бы суды исками. К тому же, при самом благоприятном стечении обстоятельств примерно половине участников «АО» не удалось бы сразу же переселиться в новые дома (а только со временем, после их строительства), чтобы оставшаяся часть могла бы переехать в «хрущевки» на более привлекательных (а это еще один вопрос) условиях. Значит, пока одна часть акционеров будет справлять новоселье, то другая же – продолжит «париться» в строениях социалистического наследия.
Мансардная реконструкция
В столице России «родился» вариант, которой мог бы получить обкатку в финансовом сердце страны, а затем распространиться на другие регионы страны. Речь идет о «мансардной реконструкции», хотя нельзя рассматривать последнюю как панацею серьезного улучшения качества жилья. Реальные инвесторы – это не «добрые дяди», а бизнесмены, которые хотят заработать.
Специалисты утверждают, что реконструкция с надстройкой мансарды – это один из дешевых способов модернизации «пятиэтажек». Мансардное строительство, способное дать «хрущевкам» вторую жизнь, примерно на 30-50% дешевле обычного. Не надо прокладывать коммуникации, рыть котлованы, строить фундамент, – все уже есть.
Но у «мансардной реконструкции» есть свои сторонники и противники. В пользу такого проекта свидетельствуют два фактора: простота и не очень высокая стоимость их реализации. А против – то, что все остальные квартиры практически не претерпевают изменений, да и увеличение жилой площади дома оказывается весьма незначительным. К тому же знаменитый французский архитектор Мансар, проектируя когда-то свои замечательные надстройки, не думал о русских зимах.
Строительство мансарды – это хлопотное дело. Сначала надо получить согласие жителей дома. А если же нет, то «мансардная реконструкция» потерпит неудачу, поскольку с жильцами необходимо договариваться, но не о том, «строить или нет», а о том, «как строить и на каких условиях».
Сегодня реконструированные «пятиэтажки» с мансардой есть в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Ставрополе. В различной стадии проекты реконструкции прорабатываются еще в дюжине российских городов – от Пскова до Владивостока. Например, общий потенциал мансардного строительства в городе на Неве оценивается в 10 млн кв. м, а в Москве – в несколько раз выше.
Москва
Москомархитектура планирует построить в ближайшие 8 лет в столице России 36,5 млн кв. м нового жилья, в том числе в центре города. А на реорганизуемых территориях производственных зон предполагается разместить еще 12,5 млн кв м жилья.
Кроме того, за указанный период намечено завершить программу сноса «хрущевок» и ветхого жилого фонда общим объемом 5,6 млн кв. м, а также развернуть полномасштабную реконструкцию «пятиэтажек». Хотя в Москве не все поддерживают программу демонтажа «хрущевок», поскольку она – недешевая, и ее реализация – это большие хлопоты для города.