Хватает у торговцев сил - пришел, увидел, победил

И хотя среди зарубежных сетей традиционной активностью по­прежнему отличались россияне, радовали новостями и европейские торговые сети. Правда, они не торопятся. Тому есть свои причины. Связано это с дефицитом земельных участков, с одной стороны, и комплексностью, стоящей, как правило, за приходом того или иного оператора на Украину, — с другой. Появление крупного магазина — а именно подобный вариант экспансии исповедуют западные компании — неминуемо влечет за собой связку со складами, коммуникациями и пр. Все это у отечественной экономики пока не в чести, а довольствоваться малым иностранцы не хотят. Неслучайно многим из них пришлось отложить подобные планы в ящик, рассчитывая, впрочем, что к лету ситуация может измениться — и тогда уж точно попутный ветер подует в их паруса. В числе таких компаний — шведский гигант «IKEA», французская «Auchan» и пр. И хотя от идеи прийти в Украину шведы пока не отказались, но, скорее всего сделают это лишь в ближайшее время, поскольку, чтобы получить участки №52 и №53 Никольского лесничества Дарницкого лесопаркового хозяйства «Киевзеленстроя», по словам основателя «IKEA» Ингвара Кампрада, нужно преодолеть такое количество административных трудностей, что взять на себя полную ответственность за их решение не рискует ни один чиновник.

 

Наверное, осторожность инвесторов и падение покупательной способности как раз и обусловили появление своеобразного ощущения штиля, которое присутствовало в конце прошлого и в начале этого года. В то же время сейчас попытка обосноваться в столице, как правило, свидетельствует о вызревании той или иной региональной компании. Так случилось с донецкими «АТБ­маркетом» и «Обжорой». Преуспели с расширением одесские, днепропетровские и харьковские сети. Специалисты признают, что наиболее интересными для развития розничной торговли являются столица и города­миллионщики. Согласно опросу сетевых операторов, проведенному «Украинской торговой гильдией», 82% опрошенных считают Киев наиболее привлекательным для развития своих сетей в этом году. Далее следуют Днепропетровск, Одесса, Харьков, Донецк и другие крупные города. Со столичными же все обстоит с точностью до наоборот: решив развернуть крылья, они уходят на задворки страны

 

Конечно, развитие торговой недвижимости в столице определяет в первую очередь рост товарооборота. В столице Украины он стимулируется ростом среднемесячной зар­платы киевлян. В январе­сентябре прошлого года по сравнению с аналогичным периодом позапрошлого доходы населения, которые могли быть использованы на приобретение товаров и услуг, увеличились на 39,7%. Реальные же доходы, определенные с учетом ценового фактора, выросли на 22,3%. В то же время траты населения в январе­сентябре 2005 г. по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года увеличились на 34,6%. Скажем, как отмечают в том же «Квадрате», заходить в сеть киевляне стали на 12% чаще. Прирост сбережений составил 20817 миллионов гривень. В то же время в объемах и темпах торговли отмечается определенный спад, констатируют аналитики. Свою лепту в него может внести и парламентская неразбериха. Впрочем, в прошлом году, несмотря на скептицизм, рынок развивался, хотя и не всегда в желаемом направлении. Так, по словам генерального директора компании «Украинская торговая гильдия» Вадима Непоседова, ввиду подорожания участков многие из тех кто прежде намеревался строить торговые комплексы, переключились на спекуляции с землей и строительство жилья, тем более, что последнее может обеспечить значительно более весомую прибыль (причем практически одномоментную), чем долгосрочные проекты строительства торговых и торгово­офисных комплексов. По словам г­на Непоседова, ведущими факторами, определяющими направление развития рынка торговой недвижимости, являются рост числа сетевых розничных операторов и серьезнейший дефицит качественных торговых площадей. Это привело к росту ставок арендных платежей примерно на 30­40% за последние два года. Дефицит торговых площадей, в свою очередь, во многом определяется резким удорожанием земли, которое и подвигло многих инвесторов переключить свое внимание на спекуляции земельными участками и строительство жилья. В связи с этим сокращается количество вводимых в эксплуатацию торговых центров.

 

Динамика спроса на рынке торговых помещений определяется динамикой развития потребительского рынка и предпринимательской активностью. В январе­сентябре 2005 года объемы промышленного производства по сравнению с январем­сентябрем предыдущего года выросли на 3,2%.

 

По данным «ASTERA PROFESSIONAL REAL ESTATE SERVICES», в 2005 году рынок торговой недвижимости Киева включал порядка 350 тыс. профессиональных торговых точек. В 2005 году было запланировано введение в эксплуатацию около 150 тыс. кв. м торговой недвижимости, однако открылся только один крупный объект. Но, несмотря на то, что рост рынка за последний год несколько замедлился из­за политической нестабильности, а сроки окупаемости инвестиций в торговую недвижимость увеличились, развитие рынка торговой недвижимости имеет привлекательные перспективы. Сегодняшний достаточно низкий уровень насыщенности киевского рынка по сравнению со странами Восточной Европы и Россией, его высокий потенциал определяют высокую рентабельность инвестиций в строительство объектов торговой недвижимости, которые окупаются в Украине в два­три раза быстрее, чем в Западной Европе.

 

В 2005 году на 1 тыс. киевлян приходилось около 103 кв. м площадей в торговых и торгово­развлекательных центрах, что является недостаточным для европейской столицы. Тем не менее, к концу 2006 года при условии ввода в эксплуатацию запланированных объектов можно ожидать увеличения этого показателя до 200 кв. м.

 

В основной массе представителей ритейла следует выделить несколько сегментов. В их числе — строительные супермаркеты, продуктовые сети и универсальные бренды. В строительной категории украинский рынок ритейла в 2005 году был представлен следующими игроками: «Новая линия», «Эпицентр», «БудМакс», «Декорсервис», «Будівельні рішення», «ХХІ век», «Палас», «Мастер», «Анжио», «Агромат» (ТЦ «Світ кераміки»). Рынок стройматериалов все еще остается одним из наименее заполненных и, соответственно, наиболее перспективных. По оценкам экспертов, потребность киевского рынка в современных торговых точках пока не удовлетворена и наполовину. В регионах — и того меньше. 2005 год на рынке стройматериалов ознаменовался бумом строительных гипермаркетов в формате «DIY». В Киеве в данном формате работают магазины сети «Новая линия», гипермаркет «Эпицентр», «Олди» и «Домострой». В прошлом году об экспансии на украинский рынок заявила сеть «Praktiker» (группа «Metro»). На примере строительных гипермаркетов на рынке четко прослеживается тенденция укрупнения розничных магазинов. Кроме выхода на столичный рынок, сети строительных гипермаркетов планируют активное продвижение в регионы Украины. О таких планах заявили «Эпицентр» и «Новая линия», а «Международная финансовая корпорация» намерена предоставить сети магазинов строительных материалов «Новая линия» кредит в размере $10 млн. для развития в регионах. По информации «IFC», в рамках проекта общей стоимостью $37,4 млн. «Новая линия» намерена открыть 5 новых магазинов.

 

Впрочем, в регионы готовы идти не только «строители» ­ и это одна из тенденций 2005 года, наблюдаемая на рынке торговой недвижимости. Учитывая дефицит площадей, соответствующих международным стандартам, в столице, ритейлеры проявили особую активность в регионах Украины. Лидирующие позиции по активности ритейл­сетей заняли крупные города­миллионщики. Такая тенденция объясняется не только дефицитом подходящих земельных участков в столице, но и стремительным ростом покупательной способности населения, а также низкой степенью насыщенности рынка розничной торговли в крупных городах Украины.

 

Что касается универсальных сетей, то первые проекты — такие, как «Глобус» или «Метроград», построенные в центре города, ­ до сих пор являются самыми успешными и не испытывают проблем со сдачей площадей в аренду. В прошлом году в Киеве открылся один крупноформатный ТЦ — «Арена Сити» в Бессарабском квартале ­ общей площадью 14 тыс. кв. м. Открытие других объектов, заявленных на прошлый год (ТЦ на улицах Тростянецкой, Григоренко, Милославской и спортивно­торгового комплекса по улице Мечникова), перенесли на год нынешний. Перенесение сроков введения в эксплуатацию торговых объектов вызвано прежде всего сложностями с оформлением проектной документации и получением прав собственности на земельные участки. Кроме того, некоторые собственники торговых объектов сознательно объявляют сроки сдачи ранее назначенного времени с целью привлечения большего внимания к проекту.

 

Аналитики отмечают, что в прошлом году значительно усилился интерес девелоперов к «спальным» районам Киева. Одновременно с этим в процессе специализации и концептуализации торговых центров произошел переход к мультиформатности и повышению значения развлекательного сектора. Такая ситуация наблюдается именно теперь, когда в условиях конкурентной борьбы все чаще применяются неценовые факторы привлечения клиентов.

 

По таким принципам строится большинство новых проектов, запланированных к реализации в 2006­2008 годах. На стадии воплощения сегодня находится ряд крупных проектов общей площадью около 300 тыс. кв. м, открытие которых окажет значительное влияние на объем рынка и уровень арендных ставок.

По данным «ASTERA PROFESSIONAL REAL ESTATE SERVICES», в 2006­2008 годах в Киеве должен появиться сразу десяток торговых объектов. Среди них — торговый центр на ул. Милославской, 31­б площадью 6500 кв. м, «Оазис» на ул. Тростянецкой площадью 28500 «квадратов», торгово­офисный центр на Харьковском шоссе, 19 (65 тыс. кв. м), «Мега» на Бориспольской трассе (200 тыс. кв. м) и др. Активное строительство торговых центров ведется в регионах Украины. Из наиболее крупных региональных проектов 2006­2007 гг. можно выделить ТРЦ «Караван» в Харькове и Днепропетровске, ТРЦ «Мост» и «Европа» в Днепропетровске, ТРЦ «Донецк­сити­центр» в Донецке.

 

Заполняемость крупных торговых центров — таких, как «Глобус», «Метроград», «Караван», — в конце 2005 года составила 100%, однако клиенты­арендаторы образуют очередь в ожидании площадей. Как правило, такие комплексы отличаются грамотной концепцией, профессиональным управлением и тем, что расположены в районе, где спрос на торговые плошади превышает предложение.

 

Важную роль в привлечении клиентов в торговый комплекс играют «якорные» арендаторы. На сегодняшний день наиболее популярными «якорями» выступают супермаркеты продуктовых сетей («Велика Кишеня», «Фуршет» и др.), а также магазины бытовой электротехники («Фокстрот», «Домотехника» и др.). Что касается «наполнителей» супермаркетов, то в прошлом году и в начале года нынешнего наблюдалось несколько тенденций. Во­первых, можно было заметить, как появление сильных региональных компаний провоцирует расширение региональных сетей, их выход в другие регионы и в столицу. Среди наиболее активных региональных сетевых ритейлеров, кроме «АТБ­маркет», можно назвать днепропетровские «Rainford» и «КСтрейдинг» (сеть «Пик»); одесские «Таврия­В», ЗАО «Филадельфия» (сеть «Рорус»), «Наталка­Маркет» и ООО «ВИТ» (сеть «Копейка»); донецкие сети «Обжора», «Амстор», «Планета» и «Макси»; харьковские «Класс», «Таргет», «ЮСИ» и «Восторг»; запорожскую сеть «КИТ» и севастопольскую «Ален»; львовские компании «Память», «Интермаркет» (15 дискаунтеров «Барвинок», 2 магазина в формате «cash & carry», 2 гастронома и 3 супермаркета «Арсен»), а также луцкие «Пакко» (7 магазинов в формате «cash&carry» «Пакко», гипермаркет «Там­Там» и 20 универсамов «Вопак») и «Агроконтракт» (9 супермаркетов «Колибрис», 2 дискаунтера «Наш!», 2 магазина в формате «cash & carry» в Луцке и Львове). Во­вторых, в результате развития рынка ритейла заключаются сделки по поглощению одних сетей другими. Например, российская сеть «Перекресток» приобрела торговые объекты сети «Spar Украина» с целью дальнейшего завоевания украинского рынка. На протяжении последних двух лет прекратили свое существование либо поменяли хозяев такие продуктовые сети, как «Бегемот», «Да! Маркет», «ТикоМаркет», «Їжачок», а также ТЦ «Макси» и супермаркет «Симпатик».

 

Согласно официальной статистике объем розничной торговли в Киеве составляет $1,4 млрд., в Украине — $7,6 млрд. Для сравнения: в Москве этот показатель достигает $47 млрд., а в целом по России — $142­147 млрд. Тем не менее, в 2005 году количество магазинов в Киеве увеличилось вдвое по сравнению с 2001 годом и составило около 5,3 тыс., из которых 2,1 тыс. — продовольственные, а 3,2 тыс. реализуют непродовольственные товары. Действующие в Киеве 120 супер­ и гипермаркетов обеспечивают около 57% розничного товарооборота продовольственных товаров. Таким образом, сегодня в столице Украины сосредоточено 68% всех супермаркетов Украины. Наиболее насыщенной является сеть продовольственных супермаркетов. Киевский рынок на сегодняшний день практически на 100% контролируется несколькими сетевыми операторами, что объясняется возможностью получения таким образом выгодных условий работы (дистрибьюторское обеспечение, получение кредитов и т. п.) и конкурентных преимуществ за счет широкого ассортимента, скидок и др.

 

По данным «ASTERA PROFESSIONAL REAL ESTATE SERVICES», по объемам продаж в Украине лидируют такие сети, как «Сiльпо» («Fozzy Group»), «Фуршет» («Гарантия­Трейд»), «Велика Кишеня» («Квиза­Трейд»), «АТБ» («АТБ­маркет») и «Эко­маркет» («Эко­маркет»). Осторожно прогнозируют приход и зарубежных операторов. Впрочем, пока, несмотря на то, что эти операторы очень активно заявляли о своей экспансии в Украину, мы видим, что планы и цели, которые они ставили перед собой, пока не реализованы. По мнению председателя правления ЗАО «Квадрат Украина» Александра Овчара, это произошло в силу того, что они несколько недооценили местный рынок, причем не столько покупательную способность населения и ментальные особенности своих целевых групп, сколько силу национальных операторов и возможности открытия новых магазинов.

 

Но уже в 2006 году в рамках проекта «МЕГА» появится гипермаркет турецкой розничной сети «Ramstore», которая на сегодняшний день открыла в России 39 супер­ и мегамаркетов, в том числе 7 — в составе ТЦ (девелопер — «Ramstore»). Активно анализирует украинский и, в частности, киевский рынок ряд ритейл­операторов с мировым именем: «Auchan», «Wal­Mart», «HIT», «Tesco» и «Carrefour». В 2006 году в Киеве должна появиться немецкая компания «Media Markt», входящая в группу компаний «Metro Group» и владеющая 507 магазинами в Европе. Представить свои магазины в Киеве также планирует британская сеть «Dixons Grouр», состоящая из двух подразделений, отвечающих за электронику, оргтехнику и средства связи. «Dixons Grouр» насчитывает более 14000 магазинов под брендами «Dixons», «Currys», «PC World», «The Link» и др., которые работают в 14 странах. Захватывать Украину компании намерены через российскую сеть «Эльдорадо», покупка которой — вопрос времени. Тем не менее, впереди у многих из них сбор информации, оценка собственных возможностей, которые помогут им удержать правильный курс. Правда, для этого, нужно чтобы подул попутный ветер…

 

Игорь Андрущенко