Як вплине новий для нотарiусiв статус податкових агентiв на ринок нерухомостi

Всю нотарiальну спiльноту, а разом з нею й суспiльство просто лихоманить пiсля введення в дiю з 1 сiчня 2007 р. Закону України «Про податок з доходiв фiзичних осiб» вiд 19.01.2006 (далi - Закон № 889). Нагадаємо, що у 2004 роцi законодавцем пропонувалося ввести податок у розмiрi 13% з будь-якої нерухомостi. Тепер ставка знижена до 1% вiд суми угоди й поширюється тiльки на продаж/покупку квартир площею бiльше 100 кв. м. Але проблема на ринку нерухомостi виникла не через запровадження нового податку, а саме через впровадження нового не природного статусу для нотарiусiв – податкових агентiв.

 
Засоби масової iнформацiї пiстрiють iнформацiю щодо можливого рiзкого збiльшення цiн на нерухомiсть по всiй країнi за рахунок запровадження податку. Через невизначенiсть щодо нарахування податку та запровадження функцiї для приватних нотарiусiв – податкового агенту, новорiчнi канiкули для рiелтерiв, а значить i для продавцiв-покупцiв, можуть затягтися на багато мiсяцiв. Деякi оптимiстичнi учасники ринку прогнозують, що народнi депутати призупинять дiю цього закону, як це вже було, до речi, в 2004 роцi.

 
Але, нам - приватним нотарiусам, наразi, не до оптимiзму – нам працювати з цим законом. Закон № 889 поставив бiльше питань, нiж надав вiдповiдей. За загальною думкою фахiвцiв цей закон вийшов дуже сирим, а в деяких випадках безглуздим. Питання про те, чи має нотарiус виконувати функцiї податкового агента з моменту набрання чинностi Закону, є вельми конфлiктним та суперечливим.

 
Невiдомо чому, законодавець вирiшив нотарiусiв вважати податковими агентами. Згiдно закону, податковий агент зобов’язаний вiд iменi та за рахунок платника податку нарахувати, утримати та виплатити вiдповiдний податок до бюджету. З iншого боку, нотарiус, що виконує посередницьку дiяльнiсть у якостi податкового агента порушує вимоги норм Закону про нотарiат 1993 року. До речi саме Закон про нотарiат є спецiальним вiдносно до нотарiальної дiяльностi та мав би мiстити цi положення. Можна заперечувати, що з позицiї оподаткування спецiальним є той закон, який регулює питання нарахування того чи iншого податку. Це дiйсно вiрно, не враховуючи певних нюансiв. Тобто, ми бачимо, що у п.1.15 Закону № 889, податковий агент зобов’язаний вiд iменi та за рахунок платника податку нарахувати, утримати та сплатити цей податок до бюджету. Якщо читати цю норму буквально (а як ще iнакше має її читати юрист?), клiєнти, звертаючись до нотарiуса, мають сплатити не тiльки державне мито та нотарiальнi послуги, не тiльки податок з доходiв фiзичних осiб, що виникає при операцiях з нерухомостi, але й безпосередньо послуги нотарiусу за нарахування, утримання та сплату податку. Тодi виникає абсолютна правова колiзiя – нотарiус, що займається посередницькою дiяльнiстю або виконує iншу оплатну роботу, порушує вимоги ст.3 Закону про нотарiат i в силу цього Мiн’юст має анулювати свiдоцтво про право на зайняття нотарiальною дiяльнiстю!

 
По-друге, нотарiус коли виконує обов’язки податкового агента, при порушеннi правил нарахування, оплати в бюджет податку з доходiв несе фiнансову вiдповiдальнiсть. I це при тому, що анi вiдповiдних роз’яснень нарахування податку, анi досвiду у самих нотарiусiв у цiй сферi немає. Ми просто вимушенi будемо пiдняти ставки за нотарiальнi послуги, як приватнi нотарiуси, для того щоб хоч якось застрахувати себе.

 
На тлi вiдсутностi будь-яких нормальних роз’яснень з боку ДПАУ, законодавець просто забув, коли приймав новi правила щодо нотарiусiв, написати регуляторний документ про методику проведення оцiнки нерухомостi. Справа в тiм, що зараз методикою оцiнки володiє тiльки Фонд держмайна. Вiдповiдно, зараз можуть провадити оцiнку приватнi органiзацiї, якi одержали на три роки лiцензiю вiд ФДМ. Але оцiнка виходить специфiчною, тому що вона не може бути визнана остаточною для оподатковування операцiй купiвлi-продажу. Адже оцiнювач, базуючись на своїх розрахункових даних та коефiцiєнтах. А приватним нотарiусам прийдеться нараховувати податок на цю вартiсть нерухомостi та ще й фiнансово вiдповiдати за це.
 
Звертаємо увагу, що в Законi №889 є й технiчнi не доопрацювання, якi негативно можуть вплинути й на звичайних громадян. Скажiмо, сплатити податок треба ще до самої купiвлi нерухомостi. Якщо в останню мить домовленiсть мiж сторонами угоди зiрвалась, грошi нiхто не поверне — подiбна процедура просто не прописана Законом. А хто стане для звичайного громадянина винним в цьому – звичайно нотарiус, у якого i будуть вимагати повернути грошi! Нотарiус вiдповiдає i перед державою i перед клiєнтом.
 
Рiелтери констатують, що єдина «користь» вiд законодавчої новели це те, що повнiстю «замороженi» угоди на ринку багатометражних квартир. Спецiалiсти з нерухомостi, нотарiуси – усi пiдтверджують наразi тiльки те, що ринок завмер, бо нотарiуси очiкують роз’яснень з оподаткування, а продавцi та рiєлтори – нотарiусiв. Багато нотарiусiв просто вiдмовляються зараз реєструвати угоди по купiвлi-продажу (обмiну) нерухомого майна, загальною площею бiльше 100 кв. м., при яких треба нараховувати та сплачувати податок. Але така ситуацiя довго на ринку продовжуватися не може, iнакше вона просто почне руйнувати i ринок нерухомостi i дiяльнiсть системи нотарiату.