Як захистити «Фортецю»

У наш час доволi активно розвивається ринок страхових послуг. Вiдтак, страхування власної нерухомостi i є одним iз найдiєвiших способiв такого захисту. Але й тут - чимало нюансiв. Скажiмо, деякi компанiї беруться страхувати житло лише за вiдверто дiдiвськими методами, вiдомими ще з радянських часiв. Йдеться про страхування вiд втрати майна на випадок стихiйного лиха, пожежi, аварiї комунiкацiйних мереж тощо. Звiсно, усе це - також важливо, бо ж нiхто не застрахований вiд згаданих напастей. Але, на жаль, вони - далеко не єдинi чинники ризикiв. I тому клiєнтовi, котрому пропонують винятково такий перелiк послуг, одразу спадає на думку епiзод iз фiльму "Стережись автомобiля" Ельдара Рязанова. Пригадуєте, коли персонаж Iнокентiя Смоктуновського (Юрiй Дєточкiн) страхував майно персонажа Андрiя Миронова (Дiми Семицвєтова), останнiй йому дорiкнув: "Я не настiльки багатий, аби страхувати стихiйнi лиха".

 

Щось подiбне подекуди трапляється i в незалежнiй Українi. Пiсля серiї гучних скандалiв на ринку нерухомостi клiєнти страхових компанiй волiють убезпечитися не стiльки вiд недбалих дiй сусiдiв, котрi забули закрутити кран на цiлий день, скiльки вiд фiнансового ризику при придбаннi житла. Такий вид страхування iменується титульним.

 

По сутi, цей вид страхових послуг тiльки починає розвиватися, вiдтак, компанiй, якi його надають, - не надто багато. Однак, навiть попри певний дефiцит, у нашiй державi на сьогоднi все-таки можна знайти страховi компанiї, котрi надають захист на той випадок, якщо укладенi угоди купiвлi-продажу нерухомостi будуть визнанi недiйсними за позовами третiх осiб. У такому випадку покупцi ризикують втратити право власностi на придбане майно. Причин, за яких договiр купiвлi-продажу може бути визнаний недiйсним, чимало. Особливо це стосується вторинного ринку житла. Адже навiть при пiдготовцi документiв щодо продажу важко вiдстежити iсторiю квартири, з'ясувати: чи не було порушень при приватизацiї, зрештою, чи справдi угоду купiвлi-продажу пiдписували тi люди, котрi зазначенi в документах. Цi й подiбнi нюанси запросто можуть викликати судову тяганину i втрату квартири.

 

Можливо, комусь це вбачається дивним, але подiбнi ситуацiї трапляються навiть у державах iз так званою сталою демократiєю. Хоча там вiдсоток "нечистоплотних" операцiй значно менший. У таких країнах, як США, Велика Британiя та Францiя жодна угода iз придбання нерухомостi не вiдбувається без титульного страхування. Але саме з огляду на те, що тамтешнi "елiта-центри" - явище не системне, страховi тарифи є нижчими вiд українських. Дещо випередили нас i нашi пiвнiчнi сусiди - росiяни. Наприклад, ще на початку 90-х рокiв у Росiї iснували компанiї, що надавали клiєнтам вiдповiднi послуги.

 

А ось вiтчизняна хронiчна нестабiльнiсть на ринку нерухомостi, по сутi, диктує власнi умови страхування. Нiхто не хоче ризикувати за малi грошi, тому страховий тариф на такий вид послуг наразi коливається вiд 0,5 до 5% рiчних вiд вартостi нерухомостi. Iнша причина того, що страхувати власне житло зараз погоджуються лише одиницi - вiдсутнiсть чiткої правової бази. На сьогоднi певним чином це питання регулює лише Закон про страхування, чинний ще з 1996 року. Одна з його статей видом добровiльного страхування визначає i страхування фiнансових ризикiв. Але, що показово, термiна "титульне страхування" не мiстить навiть цей "бестселер".

 

Чимало страхових компанiй побоюються братися за титульне страхування ще й тому, що не хочуть продешевити. Скажiмо, пожежi та й навiть стихiйнi лиха, є доволi звичним явищем. Вiдтак, iмовiрнiсть катаклiзмiв бiльш-менш точно прорахована кожною страховою компанiєю, що себе поважає. Тому тарифна полiтика тут заснована на статистичних даних - у гiрськiй мiсцевостi може частiше трапитися землетрус, котрий здатен принести руйнування, у степах можливi буревiї...

 

Натомiсть кiлькiсно вирахувати втрату права власностi за рiшеннями судiв не береться нiхто. Цю проблему навряд чи можна вирiшити у найближчому майбутньому. Але першим кроком експерти радять запровадити статистичнi спостереження цiєї проблеми. А ще - якнайширше iнформування громадськостi про кiлькiсть судових спорiв iз визнання договорiв купiвлi-продажу недiйсними. Як варiант, можна було б, скажiмо, щоквартально чи щопiвроку виводити вiдсоток недiйсних угод iз загальної кiлькостi укладених документiв. На сьогоднi цей процес гальмується самими судами, котрi не бажають надавати такої iнформацiї.

 

Деякi компанiї обмежуються так званим неповним пакетом ризикiв i обiцяють вiдшкодовувати збитки тiльки в окремих випадках. Скажiмо, якщо компенсацiю погоджується частково надавати рiелтер. До речi, стосунки фахiвцiв iз нерухомостi та страховикiв - не завжди безхмарнi. Прохолодне ставлення деяких рiелтерiв до титульного страхування, передусiм, зумовлюється тим, що вони вбачають у страхових компанiях конкурентiв, якi працюють, так би мовити, на їхнiй територiї. На думку експертiв ринку, це - хибний погляд. Адже функцiя страховика полягає лише у наданнi фiнансової гарантiї. Вiн має оцiнити ступiнь ризику на пiдставi одержаної вiд рiелтера iнформацiї. А це, погодьтеся, аж нiяк не робота фахiвцiв iз нерухомостi.

 

Показово, що добросовiсний рiелтер, перевiривши правильнiсть i чистоту операцiї, i сам зобов'язаний повiдомити свого клiєнта у разi ймовiрних ризикiв. При iдеальнiй схемi це мало б виглядати так: спершу рiелтер готує необхiднi документи, потiм їх вивчає клiєнт i представник страхової компанiї, а вже пiсля цього має ухвалюватися рiшення про те, чи доводити операцiю до логiчного завершення. Себто до складання акту купiвлi-продажу. Страхування титулу має бути вигiдним для агентства нерухомостi, позаяк позбавить його вiд потенцiйних претензiй клiєнта щодо оспорювання договору купiвлi-продажу.

 

Ще однiєю причиною, яка стримує розвиток титульного страхування в нашiй державi, є вiдсутнiсть страхових традицiй в Українi. Вiдтак, страхова культура учасникiв ринку нерухомостi почасти на низькому рiвнi. Зрештою, це стосується i самих громадян. Насамперед, це пов'язано не з небажанням освоювати новiтнi обрiї, а з низькими рiвнями прибуткiв та нестабiльною економiчною ситуацiєю в державi. Нерiдко довiра громадян втрачається i внаслiдок адмiнiстративних важелiв впливу Нацiонального банку, нестабiльностi грошової одиницi тощо. Щоправда, заради справедливостi слiд вiдзначити, що останнiй iз наведених аргументiв уже кiлька рокiв є не надто дiєвим.

 

Зрозумiло, що титульним страхуванням цей вид дiяльностi не обмежується. На вiдмiну вiд страхування фiнансових ризикiв, решта видiв розвивається в Українi значно швидшими темпами. Найпоширенiший - страхування майна, яке дозволяє убезпечитися вiд несподiваних витрат на вiдновлення власностi.

 

Нинi доволi популярним є так зване експрес-страхування майна фiзичних осiб. Цей варiант порiвняно дешевий, хоча й має недолiк - обмеження в сумi компенсацiї. Страховий випадок настає при пошкодженнi або втратi майна внаслiдок пожежi, влучання блискавки, вибуху газу тощо. Можна застрахуватися i вiд протиправних дiй третiх осiб, а простiше - крадiжок, розбою чи хулiганства. Але компенсується в такому випадку вiд 10 до 20 тис. грн залежно вiд програми страхування. Такий полiс коштує до 250 грн щорiчно. Плюс та сума, яку страхова компанiя не компенсуватиме - це приблизно 50 грн по кожному факту збитку.

 

Схожi умови i у класичному варiантi страхування майна фiзичних осiб. Вiдмiннiсть лише у тому, що обмежень страхових виплат тут немає. Цей полiс коштує вiд 0,1% до 1% страхової суми - залежно вiд ступеня ризику. Як бачимо, ця сума значно менша вiд тiєї, яку беруть вiтчизнянi страховики при титульному страхуваннi. Перелiк випадкiв, коли збитки не вiдшкодовуються, невеликий. На таку неприємнiсть можна наразитися, якщо ризик не передбачено угодою або збитки спричиненi навмисно самою застрахованою особою. Щоправда, цей факт також потрiбно доводити. Не слiд розраховувати на компенсацiю збиткiв, спричинених руйнуванням старих, зношених будинкiв. Хоча їх, як правило, компанiї страхують не надто охоче. Слiд також пам'ятати, що страховик вправi внести в угоду й iншi нюанси, вiдтак, з ними треба уважно ознайомитися заздалегiдь.

 

Страхування цивiльної вiдповiдальностi мешканцiв квартир та будинкiв дозволяє уберегтися вiд непередбачених витрат, пов'язаних iз заподiянням шкоди чужому майну. Якщо у вас є вiдповiдний полiс, за ваше недбальство платитиме страхова компанiя. Окрема тема - страхування комерцiйної нерухомостi. Найбiльш принципова рiзниця - при такому страхуваннi договiр має враховувати те, що майно, яке страхується, є засобом виробництва, а отже, i джерелом прибутку для його власника. Вiдтак, на практицi збитки вiд пошкодження комерцiйної нерухомостi можуть у кiлька разiв перевищувати вартiсть прямих фiзичних втрат.

 

Утiм тема страхування нерухомостi настiльки потужна для розвитку, що на цьому ставити крапку зарано. Можливо з часом фахiвцi вiднайдуть ще щось?..

 

Ярослав Галата