Ярослав Кинах: «Стать публичной компанией на закрытом рынке — значит покорить его»
Приход в Украину иностранных девелоперских и инвестиционных структур дал повод отечественным игрокам рынка недвижимости начать разработку стратегических планов действий в будущей конкурентной войне.
По мнению экспертов, ее наступление произойдет не ранее 2008 года, когда рынок недвижимости окончательно стабилизируется в своем развитии, перейдя таким образом на новый уровень. О том, как будет вести себя бизнес и как развивать компании при этом, рассказывает Ярослав Кинах, член совета директоров компании XXI Century Investment.
Рисковая Мекка
Сегодня в Украине, как и во всем мире, существует огромная заинтересованность компаний инвестировать в рынок недвижимости. В связи с этим на рынке сформировалось несколько типов инвесторов.
• Инвесторы, специализирующиеся на рынке недвижимости. Они вкладывают средства в сегменты, где наблюдается наиболее интенсивный рост.
• Инвесторы, не специализирующиеся на рынке недвижимости. Такие инвесторы — иностранные и отечественные — играют на росте рынка и его рентабельности.
• Частные инвесторы, которые через посредников инвестируют в доходные бизнесы той или иной страны.
В силу этого сегодня Украина имеет огромный шанс не только поднять свою инвестиционную привлекательность, но и сформировать или усилить новосозданный имидж после оранжевой революции. Появилась возможность создать новый уровень привлекательности для инвесторов, которые начинают воспринимать Украину как рынок. Подобное происходило с Польшей, Болгарией, Чехией — странами, которые недавно вошли в Европейский союз. В свое время они находились под пристальным вниманием крупных инвестиционных структур, которые направляли капитал именно в рынок недвижимости этих стран.
Безусловно, Украина для них в то время была рисковой и непонятной. Наблюдая, что Украина развивается по модели восточноевропейских государств, инвесторы увидели в ней предсказуемость и стабильность. Однако данные изменения были сигналом действовать не только иностранным инвесторам, но и отечественным компаниям. Поскольку иностранные операторы выходят на интересующий их рынок посредством партнерства с местным игроком, который знаком не только с технологиями ведения бизнеса в данной стране, но и с менталитетом самого потребителя. Впрочем, как показала практика, западные компании методику партнерства применяли с осторожностью, поскольку отечественные компании были структурно закрытыми и непрозрачными. Но в процессе своего развития каждая компания подходит к этапу, когда развивать бизнес только за счет своих средств или партнеров недостаточно, и тогда встает вопрос выхода на международный рынок, например путем IPO. В данном случае основным условием выхода является публичность компании. Появление на рынке публичных компаний международными экспертами оценивается как позитивная тенденция и свидетельствует о том, что рынок готов к приходу крупного капитала.
Цена публичности для выхода…
Если руководство решило привести компанию к публичности, необходимо четко осознавать, зачем это нужно. Иными словами, без стратегических планов это могут быть зря потраченные деньги. Например, у нашей компании было несколько причин выхода на AIM. Отечественные компании в рамках украинского рынка ограничены финансированием и могут позволить себе банковские кредиты, суммы которых не покрывают всех затрат по проекту. Учитывая, что предоставляемые банками условия кредитования выгодны в первую очередь кредитодателю, такое сотрудничество оказалось неудобным для амбициозных и развивающихся игроков рынка недвижимости.
Сегодня компании данного сектора экономики должны быть консервативными и, создавая объекты, думать перспективно на 7–10 лет функционирования объекта и последующего выхода из проекта. Учитывая, что банковские деньги в основном короткие, мыслить столь глобально украинским компаниям можно было только в мечтах.
В настоящий момент в Киеве наша компания развивает проект ТЦ «Аврора», стоимость которого $31 млн. По классической схеме финансирование проекта должно было осуществляться следующим образом: 30% вкладывает собственник и 70% — кредитодатель или партнер. Если девелопер — отечественная частная компания, найти финансирование в Украине не проблема. Проблемы возникают, когда ты начинаешь возвращать этот кредит согласно жестким условиям банков. Однако зачастую проблема финансовых институтов не только в условиях, но и в способности предоставить необходимое финансирование. В свое время всего пять банков в зависимости от капитализации могли предоставлять такие кредиты на сумму $23-25 млн. Это не только мало, но и дорого, поскольку из-за высокой стоимости банковского кредита, например, в 2004 году он обходился нам в 10,5% в год. Сравнивая данную кредитную практику с европейским опытом, мы понимали, что несем баснословные затраты.
Европейские банки и инвестиционные фонды в то время кредитовали на 5-10 лет под 5-6% годовых.
Имея такое надежное финансовое плечо, иностранные игроки, придя сюда, могли не только поглотить существующих девелоперов, но и кардинально изменить сам рынок. Необходимо было срочно вырабатывать конкурентные преимущества и стратегии развития. У нас их было несколько. В частности, можно было действовать через продажу контрольного пакета акций компании частным инвесторам, однако не найдя выгодного, мы решили выйти на международный рынок капитала. В данном случае для компании открывается широкое поле перспектив в виде кредитов западных банков, евробондов. Вместе с тем, независимо от способа, необходима была публичность, и если евробонды и кредиты — это единоразовые мероприятия, то выход на IPO дает возможность не только доступа к капиталу, но и контроля своей доли компании.
Принятие решения о выходе компании на IPO ставит перед ней еще более глобальный вопрос.
Какую площадку выбрать — Нью-йоркской биржи или Лондонской? В силу географических причин и административного регулирования мы предпочли Лондон. Тем более что лондонские условия благоволят к компаниям, которые выходят на международный рынок из сложных страновых условий. Это объясняется тем, что инвестиционные фонды, присутствующие на AIM, нацелены на инвестирование в страны с переходной экономикой.
От психологии руководителя к психологии бизнеса
Безусловно, выходу на IPO предшествует не только реструктуризация компании, но и изменение психологии ее руководства. Статус публичности требует от компании быть уже не местечковой, а ориентироваться на западные стандарты ведения бизнеса. Например, концепция ТЦ «Квадрат» на бульваре Перова была разработана с привлечением британских архитекторов Chapman Taylor и германских консультантов Roland Berger.
Сегодня ряд компаний заявляют о своих планах выхода на международные рынки капитала. Многие из этих заявлений зиждутся на PR, без комплексного осознания того, какая это ответственность перед руководством компании. Выходя на IPO, необходимо отказаться от старого «подпольного» подхода к ведению бизнеса. Нужно превратиться в западную компанию, работающую в Украине в местных условиях. Поскольку такая компания будет конкурировать не с местными, а с международными игроками, нацеленными на экспансию украинского рынка недвижимости. Это компании, у которых есть опыт, ноу-хау капитал, но главное — бренд.
Особенности IPO
В процессе размещения акций примерно в 90% заявок инвесторов, а среди них мощные финансовые структуры, такие, как Merrill Lynch, JP Morgan, Сharlemagne и многие другие, не указывалась цена. Хотя она была c 20-процентной премией от оценки стоимости компании. Специалисты поражались этому, говоря, что редко бывает, чтобы инвесторы давали деньги без указания цены. Впоследствии выяснилось, что инвесторам были понятны суть и стратегия нашей компании, это подкупило западных акционеров. Разумеется, они это делали, исходя из своей стратегии — покупки акций и последующего трехгодичного наблюдения за ростом компании, ее деятельностью и развитием. Поскольку динамику рынка недвижимости в короткой перспективе проследить сложно, понятно, почему кредит доверия нам составил три года.
Сегодня, когда собранные деньги — $139 млн. — проинвестированы, мы ищем дополнительные источники финансирования. И сейчас статус публичности позволит нам не только привлекать кредит на выгодных для нас условиях, но и выпускать еврооблигации. Все зависит от гибкости и стоимости данного инструмента.
Успех в стратегии
В данном случае следует учитывать и стратегию компании XXI Century Investments. Сегодня на рынке недвижимости наблюдается высокий спрос во всех его сегментах. В свое время мы были ориентированы на развитие торговых центров в Киеве, однако после IPO решили выходить и в регионы. Планы компании касаются всех городов-миллионников, где наши специалисты ведут работу по поиску земельных участков под ТЦ. Развитие торговой недвижимости подразумевает и складскую недвижимость. Нашей компанией выработана стратегия сетевого развития логистики по всей Украине.
Выход в регионы сопряжен и с планами строительства жилой недвижимости. Если в Киеве это элитное жилье, то в регионах жилье будет ориентировано на средний класс.
Одним из наших стратегических направлений деятельности является и гостиничная недвижимость. В Киеве это проект пятизвездочной гостиницы на Круглоуниверситетской, которая после завершения строительства будет передана в управление крупному международному гостиничному оператору. В регионах также будет вестись строительство двух-, трехзвездочных гостиниц.
Планируем занять свое место и на рынке коттеджного строительства. Для этого мы изучаем европейский опыт планирования коттеджного пригородного домостроения.
Все более популярным становится создание многофункциональных комплексов. Наша компания планирует создать подобный объект на Харьковском массиве возле озера Вырлица. Здесь будет большой региональный торговый центр «Квадрат», трехзвездочный отель, бизнес-парк, кинотеатры и многое другое.
Инвестиционный фонд и M&A
Сегодня наша компания работает над созданием инвестиционного фонда для инвестирования в украинскую недвижимость. В настоящее время существует ряд инвесторов, которые хотели бы выйти на рынок недвижимости, однако по определенным причинам не могут стать акционерами тех или иных компаний. Поэтому существует спрос на инвестиционный фонд со стороны таких инвесторов. Примерно через месяц будут озвучены детали по этому проекту. Хотя, с другой стороны, возможно, многие из инвесторов и вышли бы на этот рынок, но из-за отсутствия партнеров — украинских компаний — не могут этого сделать. Некоторые из отечественных девелоперов просто не нацелены на публичность как в своей стране, так и за рубежом.
В силу этого наша компания видит два пути своего стратегического развития: путем самостоятельного выхода в регионы и покупки земельных участков либо методом слияния с компаниями, которые не имеют достаточных средств для развития проекта, но владеют выгодным земельным участком. Сегодня мы ведем переговоры с несколькими такими компаниями и в столице, и в регионах. Процесс слияния будет подразумевать покупку контрольного пакета акций компании-цели. Переговоры иногда приобретают сложный оборот, поскольку наш подход не отличается от технологии иностранного инвестора. Сам процесс слияния затяжной, так как предполагает проведение due diligence и технического аудита. Это делается для того, чтобы застраховать себя от получения вместе с компанией-целью ее неразрешимых проблем. Однако, чтобы компания была удобна для слияния, она должна соответствовать нескольким критериям: иметь высокую и прозрачную структуру рентабельности, рост активов, проекты.
Слияние и поглощение — довольно выгодный и быстрый способ развития для компаний. Поскольку с компанией-целью к тебе переходят не только ее материальные активы, но и кадры, а это ресурс, который сегодня на вес золота. Должен сказать, что таким образом действуют западные девелоперы и инвесторы, которые в скором времени будут входить на украинский рынок недвижимости.
Бытует мнение, что многие из них будут покупать миноритарные доли акций у девелоперов. Однако это не отражает реальности и стратегии развития западных компаний, которые, выходя на рынок, стремятся заполучить контрольный пакет акций. В свое время Morgan Stanlеy заявляла, что готова сотрудничать с украинскими девелоперами, приобретая миноритарные доли, но при этом предъявлялся очень жесткий список обязательств, справиться с которым может только довольно опытная и крупная девелоперская компания.
Рисковая Мекка
Сегодня в Украине, как и во всем мире, существует огромная заинтересованность компаний инвестировать в рынок недвижимости. В связи с этим на рынке сформировалось несколько типов инвесторов.
• Инвесторы, специализирующиеся на рынке недвижимости. Они вкладывают средства в сегменты, где наблюдается наиболее интенсивный рост.
• Инвесторы, не специализирующиеся на рынке недвижимости. Такие инвесторы — иностранные и отечественные — играют на росте рынка и его рентабельности.
• Частные инвесторы, которые через посредников инвестируют в доходные бизнесы той или иной страны.
В силу этого сегодня Украина имеет огромный шанс не только поднять свою инвестиционную привлекательность, но и сформировать или усилить новосозданный имидж после оранжевой революции. Появилась возможность создать новый уровень привлекательности для инвесторов, которые начинают воспринимать Украину как рынок. Подобное происходило с Польшей, Болгарией, Чехией — странами, которые недавно вошли в Европейский союз. В свое время они находились под пристальным вниманием крупных инвестиционных структур, которые направляли капитал именно в рынок недвижимости этих стран.
Безусловно, Украина для них в то время была рисковой и непонятной. Наблюдая, что Украина развивается по модели восточноевропейских государств, инвесторы увидели в ней предсказуемость и стабильность. Однако данные изменения были сигналом действовать не только иностранным инвесторам, но и отечественным компаниям. Поскольку иностранные операторы выходят на интересующий их рынок посредством партнерства с местным игроком, который знаком не только с технологиями ведения бизнеса в данной стране, но и с менталитетом самого потребителя. Впрочем, как показала практика, западные компании методику партнерства применяли с осторожностью, поскольку отечественные компании были структурно закрытыми и непрозрачными. Но в процессе своего развития каждая компания подходит к этапу, когда развивать бизнес только за счет своих средств или партнеров недостаточно, и тогда встает вопрос выхода на международный рынок, например путем IPO. В данном случае основным условием выхода является публичность компании. Появление на рынке публичных компаний международными экспертами оценивается как позитивная тенденция и свидетельствует о том, что рынок готов к приходу крупного капитала.
Цена публичности для выхода…
Если руководство решило привести компанию к публичности, необходимо четко осознавать, зачем это нужно. Иными словами, без стратегических планов это могут быть зря потраченные деньги. Например, у нашей компании было несколько причин выхода на AIM. Отечественные компании в рамках украинского рынка ограничены финансированием и могут позволить себе банковские кредиты, суммы которых не покрывают всех затрат по проекту. Учитывая, что предоставляемые банками условия кредитования выгодны в первую очередь кредитодателю, такое сотрудничество оказалось неудобным для амбициозных и развивающихся игроков рынка недвижимости.
Сегодня компании данного сектора экономики должны быть консервативными и, создавая объекты, думать перспективно на 7–10 лет функционирования объекта и последующего выхода из проекта. Учитывая, что банковские деньги в основном короткие, мыслить столь глобально украинским компаниям можно было только в мечтах.
В настоящий момент в Киеве наша компания развивает проект ТЦ «Аврора», стоимость которого $31 млн. По классической схеме финансирование проекта должно было осуществляться следующим образом: 30% вкладывает собственник и 70% — кредитодатель или партнер. Если девелопер — отечественная частная компания, найти финансирование в Украине не проблема. Проблемы возникают, когда ты начинаешь возвращать этот кредит согласно жестким условиям банков. Однако зачастую проблема финансовых институтов не только в условиях, но и в способности предоставить необходимое финансирование. В свое время всего пять банков в зависимости от капитализации могли предоставлять такие кредиты на сумму $23-25 млн. Это не только мало, но и дорого, поскольку из-за высокой стоимости банковского кредита, например, в 2004 году он обходился нам в 10,5% в год. Сравнивая данную кредитную практику с европейским опытом, мы понимали, что несем баснословные затраты.
Европейские банки и инвестиционные фонды в то время кредитовали на 5-10 лет под 5-6% годовых.
Имея такое надежное финансовое плечо, иностранные игроки, придя сюда, могли не только поглотить существующих девелоперов, но и кардинально изменить сам рынок. Необходимо было срочно вырабатывать конкурентные преимущества и стратегии развития. У нас их было несколько. В частности, можно было действовать через продажу контрольного пакета акций компании частным инвесторам, однако не найдя выгодного, мы решили выйти на международный рынок капитала. В данном случае для компании открывается широкое поле перспектив в виде кредитов западных банков, евробондов. Вместе с тем, независимо от способа, необходима была публичность, и если евробонды и кредиты — это единоразовые мероприятия, то выход на IPO дает возможность не только доступа к капиталу, но и контроля своей доли компании.
Принятие решения о выходе компании на IPO ставит перед ней еще более глобальный вопрос.
Какую площадку выбрать — Нью-йоркской биржи или Лондонской? В силу географических причин и административного регулирования мы предпочли Лондон. Тем более что лондонские условия благоволят к компаниям, которые выходят на международный рынок из сложных страновых условий. Это объясняется тем, что инвестиционные фонды, присутствующие на AIM, нацелены на инвестирование в страны с переходной экономикой.
От психологии руководителя к психологии бизнеса
Безусловно, выходу на IPO предшествует не только реструктуризация компании, но и изменение психологии ее руководства. Статус публичности требует от компании быть уже не местечковой, а ориентироваться на западные стандарты ведения бизнеса. Например, концепция ТЦ «Квадрат» на бульваре Перова была разработана с привлечением британских архитекторов Chapman Taylor и германских консультантов Roland Berger.
Сегодня ряд компаний заявляют о своих планах выхода на международные рынки капитала. Многие из этих заявлений зиждутся на PR, без комплексного осознания того, какая это ответственность перед руководством компании. Выходя на IPO, необходимо отказаться от старого «подпольного» подхода к ведению бизнеса. Нужно превратиться в западную компанию, работающую в Украине в местных условиях. Поскольку такая компания будет конкурировать не с местными, а с международными игроками, нацеленными на экспансию украинского рынка недвижимости. Это компании, у которых есть опыт, ноу-хау капитал, но главное — бренд.
Особенности IPO
В процессе размещения акций примерно в 90% заявок инвесторов, а среди них мощные финансовые структуры, такие, как Merrill Lynch, JP Morgan, Сharlemagne и многие другие, не указывалась цена. Хотя она была c 20-процентной премией от оценки стоимости компании. Специалисты поражались этому, говоря, что редко бывает, чтобы инвесторы давали деньги без указания цены. Впоследствии выяснилось, что инвесторам были понятны суть и стратегия нашей компании, это подкупило западных акционеров. Разумеется, они это делали, исходя из своей стратегии — покупки акций и последующего трехгодичного наблюдения за ростом компании, ее деятельностью и развитием. Поскольку динамику рынка недвижимости в короткой перспективе проследить сложно, понятно, почему кредит доверия нам составил три года.
Сегодня, когда собранные деньги — $139 млн. — проинвестированы, мы ищем дополнительные источники финансирования. И сейчас статус публичности позволит нам не только привлекать кредит на выгодных для нас условиях, но и выпускать еврооблигации. Все зависит от гибкости и стоимости данного инструмента.
Успех в стратегии
В данном случае следует учитывать и стратегию компании XXI Century Investments. Сегодня на рынке недвижимости наблюдается высокий спрос во всех его сегментах. В свое время мы были ориентированы на развитие торговых центров в Киеве, однако после IPO решили выходить и в регионы. Планы компании касаются всех городов-миллионников, где наши специалисты ведут работу по поиску земельных участков под ТЦ. Развитие торговой недвижимости подразумевает и складскую недвижимость. Нашей компанией выработана стратегия сетевого развития логистики по всей Украине.
Выход в регионы сопряжен и с планами строительства жилой недвижимости. Если в Киеве это элитное жилье, то в регионах жилье будет ориентировано на средний класс.
Одним из наших стратегических направлений деятельности является и гостиничная недвижимость. В Киеве это проект пятизвездочной гостиницы на Круглоуниверситетской, которая после завершения строительства будет передана в управление крупному международному гостиничному оператору. В регионах также будет вестись строительство двух-, трехзвездочных гостиниц.
Планируем занять свое место и на рынке коттеджного строительства. Для этого мы изучаем европейский опыт планирования коттеджного пригородного домостроения.
Все более популярным становится создание многофункциональных комплексов. Наша компания планирует создать подобный объект на Харьковском массиве возле озера Вырлица. Здесь будет большой региональный торговый центр «Квадрат», трехзвездочный отель, бизнес-парк, кинотеатры и многое другое.
Инвестиционный фонд и M&A
Сегодня наша компания работает над созданием инвестиционного фонда для инвестирования в украинскую недвижимость. В настоящее время существует ряд инвесторов, которые хотели бы выйти на рынок недвижимости, однако по определенным причинам не могут стать акционерами тех или иных компаний. Поэтому существует спрос на инвестиционный фонд со стороны таких инвесторов. Примерно через месяц будут озвучены детали по этому проекту. Хотя, с другой стороны, возможно, многие из инвесторов и вышли бы на этот рынок, но из-за отсутствия партнеров — украинских компаний — не могут этого сделать. Некоторые из отечественных девелоперов просто не нацелены на публичность как в своей стране, так и за рубежом.
В силу этого наша компания видит два пути своего стратегического развития: путем самостоятельного выхода в регионы и покупки земельных участков либо методом слияния с компаниями, которые не имеют достаточных средств для развития проекта, но владеют выгодным земельным участком. Сегодня мы ведем переговоры с несколькими такими компаниями и в столице, и в регионах. Процесс слияния будет подразумевать покупку контрольного пакета акций компании-цели. Переговоры иногда приобретают сложный оборот, поскольку наш подход не отличается от технологии иностранного инвестора. Сам процесс слияния затяжной, так как предполагает проведение due diligence и технического аудита. Это делается для того, чтобы застраховать себя от получения вместе с компанией-целью ее неразрешимых проблем. Однако, чтобы компания была удобна для слияния, она должна соответствовать нескольким критериям: иметь высокую и прозрачную структуру рентабельности, рост активов, проекты.
Слияние и поглощение — довольно выгодный и быстрый способ развития для компаний. Поскольку с компанией-целью к тебе переходят не только ее материальные активы, но и кадры, а это ресурс, который сегодня на вес золота. Должен сказать, что таким образом действуют западные девелоперы и инвесторы, которые в скором времени будут входить на украинский рынок недвижимости.
Бытует мнение, что многие из них будут покупать миноритарные доли акций у девелоперов. Однако это не отражает реальности и стратегии развития западных компаний, которые, выходя на рынок, стремятся заполучить контрольный пакет акций. В свое время Morgan Stanlеy заявляла, что готова сотрудничать с украинскими девелоперами, приобретая миноритарные доли, но при этом предъявлялся очень жесткий список обязательств, справиться с которым может только довольно опытная и крупная девелоперская компания.
