Юрий Сытник: «Иностранному инвестору невыгодно напрямую иметь дело со львовской властью»

Подробнее о тенденциях, наблюдаемых на рынке коммерческой недвижимости Львова, рассказывает в интервью для «Domik.net» председатель наблюдательного совета ЗАО «Технопарк ЛЗТА» Юрий СЫТНИК.

 

Из справки. ЗАО «Технопарк ЛЗТА» во Львове специализируется на операциях с коммерческой недвижимостью. С самого начала существования компания взяла в управление недвижимость бывшего Львовского завода телеграфной аппаратуры. За четыре года деятельности специалисты фирмы провели здесь замену энергосетей, реконструировали ряд производственных площадей, реализовали проект трансформации административного корпуса завода в современный офисный центр. Кроме того, компания участвует в различных проектах по восстановлению зданий исторической части Львова, оказывает консалтинговые услуги по оформлению земельных участков на территории Львовской области, выполняет технический надзор за ведением ремонтно-строительных работ по реконструкции одного из крупных офисных центров в Киеве, выполняла функции генподрядчика по реконструкции ряда других офисных зданий. Специалисты компании были приглашены для участия в международных симпозиумах и конференциях, проводимых в Австрии и Турции.

 

ЗАО «Технопарк ЛЗТА» - член Европейской Бизнес Ассоциации.

 

- Юрий Евгеньевич, как вы характеризуете специфику нынешнего рынка коммерческой недвижимости Львова, ее основные особенности?

 

- Современный рынок коммерческой недвижимости Львова еще весьма молод. В последние годы он имеет позитивную динамику роста. Естественно, сегодня еще спрос значительно превышает предложение, и все же согласно наших исследований и прогнозов в ближайшие 3-5 лет объемы в части предложения существенно возрастут, поскольку внедряется определенное количество масштабных проектов. Это касается всей коммерческой недвижимости, за исключением сегментов складских, гостиничных и рекреационных площадей.

 

- На ваш взгляд, такое состояние коммерческого рынка адекватно потенциалу города (во всех аспектах, включая и то, что Львов – приграничная территория и туристический центр)?

 

- Нет. Состояние рынка коммерческой недвижимости на нынешнем этапе не соответствует потенциалу Львова. Можем только отметить позитивные тенденции к его расширению.

 

- Кстати, какую классификацию вы применяете в своей практике?

 

- Мы классифицируем коммерческую недвижимость за ее функциональным назначением: офисная, торговая, производственная, складская, гостиничная и рекреационная недвижимость, а также за качественными показателями.

 

- На какую коммерческую недвижимость и в каких районах города спрос наивысший и почему? Что котируется менее всего?

 

- По нашим наблюдениям, наивысший спрос на львовскую офисную и торговую недвижимость. Эти два сегмента рынка являются почти паритетными. Рынок складской, гостиничной и рекреационной недвижимости составляет меньшую часть, однако в перспективе эти сегменты тоже будут более развиты.

 

Что же касается привлекательности места расположения коммерческой недвижимости, то наиболее популярна центральная часть города и прилегающие к ней районы. Хотя торговые площади пользуются весьма высоким спросом и в „спальных" районах города, где они являются частью инфраструктуры.

 

- Ощутимы ли перспективы в плане увеличения предложения на рынке коммерческой недвижимости города?

 

- Уже сейчас известно о планах строительства восьми больших торгово-развлекательных и четырех офисных центров. Предполагается, что все эти объекты будут введены в эксплуатацию к 2010 году. Ряд компаний также проводит реконструкцию помещений промышленных объектов, которые находятся неподалеку от центра города под торгово-офисные центры. Но в настоящее время пока не анонсированы серьезные проекты гостиничных и складских комплексов.

 

- Рассматривает ли городская власть какие-то программы развития этого сегмента рынка?

 

- Кое-что, конечно, делается. Скажем, львовская городская власть анонсировала два проекта торгово-развлекательных центров. Но больше здесь только декларируют привлечение инвестиций в коммерческую недвижимость, в частности, в развитие гостиничной сферы. Однако конкретных данных о каких-либо проектах мы не имеем.

 

- Известны ли вам примеры обращения к городу иностранных инвесторов относительно строительства каких-то сооружений и какие последствия этого процесса?

 

- Сегодня иностранному инвестору невыгодно напрямую сотрудничать с местными властями из-за сложных и непрозрачных схем получения в собственность или в аренду земельных участков и получения соответствующих разрешительных документов на проектирование строительство. Поэтому, девелоперские проекты реализуются, как правило, с участием украинских партнеров. Сейчас на рынке Львова среди таких предприятий можно назвать „Metro Cash&Carry Украина". Одновременно согласно данным, которыми мы располагаем, уже претворяется в жизнь план построения торгово-развлекательного центра Leopolis, основным инвестором которого выступает итальянская компания King Cross Group.

 

- Осуществляет ли городская власть землеотводы под строительство коммерческой недвижимости (бизнес- и торговых центров, складов)? Какие здесь проблемы?

 

- Проблема в том, что еще остается неутвержденным генплан Львова с соответствующим определением размещения коммерческой недвижимости. Вторая - в том, что, как я уже сказал, отсутствуют прозрачные схемы передачи земельных участков инвесторам.

 

- Какой баланс предложения и спроса в сегменте складской недвижимости? Предоставлялют ли промышленные и другие предприятия свободные помещения под склады? Насколько удобно расположение основных массивов складских помещений для их пользователей?

 

- Спрос на складскую недвижимость значительно превышает предложение. В этом сегменте проблема в том, что большинство помещений, которые сдаются под склады, неприспособлены для использования и требуют серьезного ремонта.

 

Да, основными арендодателями выступают промышленные предприятия. Большинство таких помещений расположены на окраине города, что облегчает проблемы логистики в целом. Но создание складских комплексов на территориях промышленных предприятий проблематично из-за того, что они в большинстве случаев производственные помещения имеют высокие плотность и этажность застройки.

 

- Есть ли у города перспектива новых застроек под коммерческую недвижимость?

 

- Только с утверждением Генерального плана развития города будут даны ответы на вопросы относительно перспектив развития и коммерческой недвижимости.

 

- Возможна ли перспектива очистки тех земельных участков, которые находятся под захудалыми, старыми, не представляющими ценности зданиями с целью освобождения мест для современных застроек, в том числе нежилого назначения?

 

- Что касается очистки такого рода земельных участков, то здесь ситуация неоднозначна, поскольку есть очень много старых домов, в частности, в историческом центре, которые нельзя сносить - эти здания имеют статус памятников архитектуры. Высокая плотность застройки города в целом - основная проблема Львова.

 

- Бытует ли среди львовян мнение о коррупции власти в вопросах относительно землеотводов? Как это, на Ваш взгляд, влияет на сам рынок недвижимости, в частности, коммерческой?

 

- Да, такое мнение у львовян есть. Это достаточно негативно влияет на рынок недвижимости в целом и, в частности, коммерческой. В городе не проводятся земельные аукционы, а недавняя попытка проведения такого мероприятия, как читатели «Domik.net» уже знают, провалилась. Земельные отводы под строительство коммерческой недвижимости осуществляются без определения четких «правил игры». Возникает очень много вопросов по процедуре земельных аукционов, которая на современном этапе еще несовершенна, и – как следствие – инвестор может очутиться в весьма невыгодной ситуации, решение которой потребует значительных затрат времени, усилий и средств.

 

Проблема также в том, что из-за отсутствия четкой процедуры оформления документации как на земельные участки, так и на проектирование и строительство, невозможно детально спланировать финансовое обеспечение проекта.

 

- Спасибо.

 

Беседовал Тарас Колиснык