Замедленный метр: кризис грозит обвалом рынка недвижимости в Украине

Кризис, начавшийся в Украине, грозит обвалить  рынок первичной недвижимости . Из-за  роста курса валют  и падения доходов украинцы резко снизили интерес к первичной жилой недвижимости.

"Вкладываться в стройку на этапе котлована – неоправданно рискованно. А покупать квартиру в уже готовом новом доме – очень дорого. Мы присматриваем жилье на "вторичке"", - говорит Тамара Захарова, 37-летняя жительница Киева.  

Данный комментарий во многом отражает настроения украинцев – памятуя кризис 2009 года, когда в Украине было заморожено множество строек, наши соотечественники больше рисковать не хотят.

С иголочки 

Из-за роста курса валют в Украине подорожала первичная недвижимость. Ведь многие материалы у строителей по-прежнему закупаются за рубежом. Кроме того, для застройщиков подорожали и кредиты – банки неохотно, и поэтому дорого, кредитуют строительство.

Средняя стоимость жилья на первичном рынке недвижимости в Киеве в национальной валюте увеличилась только за два последних месяца лета на 6,1-12,5%.  до 12,7-30,3 тыс. грн за 1 кв. м, при этом диапазон роста цен в отдельных объектах в течение этих месяцев текущего года составлял 7-55%.

С октября 2013 года средние цены на квартиры в новостройках Киева выросли на 18,6%.

"Те, у кого есть деньги, стали присматривать либо "вторичку" в Киеве либо квартиры в новых домах за городом. В столице – стало дорого. К тому же ряд крупных застройщиков еще не готовы назвать цену квадратного метра – ждут, когда стабилизируется курс гривны", - поясняет Иван Ефименко, торговец недвижимостью.

По словам экспертов, спрос на новое жилье в Киеве по сравнению с прошлым годом снизился в два раза.

"Конец августа немного всколыхнул рынок в столице – те, беженцы с Донбасса, у которых были деньги, покупали себе тут квартиры. Но сейчас – полный штиль. Если и интересуются квартирами, то только в домах с готовностью выше 90%. При этом все потенциальные покупатели настаивают на серьезных скидках, но, даже получив предварительное согласие,  покупать жилье не спешат", - рассказывает брокер Стефания Макицкая.

В октябре в Киеве к продаже предлагались квартиры 72 операторами в 127 объектах. В их число входят как объекты незавершенного строительства, так и нереализованные квартиры в домах, сданных в эксплуатацию.

В структуре предложения первичного жилья преобладали новостройки эконом-класса –  на их долю приходилось свыше 54%. Новостройки бизнес-класса составляли 30% от общего количества.

Такое распределение классов жилья говорит о том, что недвижимость и до кризиса этого года была слишком дорогим удовольствием для украинцев – ведь застройщики отдавали предпочтение строительству бюджетных вариантов.

Рискованные инвестиции 

Снижение спроса ухудшит и без того нерадостную ситуацию для застройщиков. Ведь рынок недвижимости так и не восстановился после кризиса 2008-2009 гг. На протяжении последних пяти лет украинцы в недвижимость инвестировали крайне осторожно. Ведь только в Киеве более сорока "вечных недостроев". Еще около 70 строек заморожены  - причем половина из них были приостановлены во второй половине этого года – застройщики выжидали, как в дальнейшем будет развиваться политическая и экономическая ситуация.

По всей Украине, как свидетельствуют данные Минрегионстроя, свыше трех тысяч недостроев. Львиная их доля появилась после 2008-2009 годов, когда из-за финансового кризиса многие строительные компании обанкротились. К слову, пальму первенства по количеству не сданного жилья в эксплуатацию держат Киев и Одесса.

"К 2006-2007 годам строительство вдруг всем показалось золотой жилой, и этим ринулись заниматься все, кто имел хоть какие-то деньги и знакомства среди чиновников. Ведь цены на "недвижку" росли как на дрожжах, знали -  уже завтра цена квадратного метра будет дороже. Схема работы была простой: квартиры строились за счет кредитов, привлеченных у банков и средств инвесторов – покупателей, которые приобретали квартиры, когда они были только проектом на бумаге. Пришел кризис и эта схема не выдержала проверки на прочность – горе-застройщики обанкротились, а люди остались не у дел", - поясняет Иван Ефименко.

Шестидесятилетняя киевлянка Любовь Филлипова оказалась одной из таких "счастливых" вкладчиц - в 2005 году ее семья инвестировала около 50 тысяч долларов в двухкомнатную квартиру в строящемся доме. Здание не введено в эксплуатацию до сих пор. "Сначала у застройщика возникли проблемы с документацией, но потом стройка возобновилась. Однако в 2008 году строительство снова заморозили. Застройщик сейчас под следствием. Но нам что от этого, кроме того, что нас постоянно вызывают на судебные заседания? На покупку квартиры мы взяли кредит. Выплачиваем его до сих пор, а сами – я и муж, ютимся в крошечной "гостинке" в старом доме" - сетует собеседница "Главреда".

Подобная ситуация может повториться и сейчас – банки неохотно кредитуют строительство.  А для потенциальных заемщиков – физических лиц -  у финучреждений высокие проценты. Так, по данным компании "ПростобанкКонсалтинг" средняя стоимость ипотечного кредита превысила 20% годовых.

"Спрос продолжает падать, рынок – сжиматься. Затраты на строительство растут – ведь достраивать приходится уже по новым ценам и корректировать бюджет уже в процессе, а большинство квартир в таких домах уже проданы, где стоимость метра квадратного была привязана к курсу 8 грн/долл" - говорит Сергей Мищенко, сотрудник одной из крупных строительных компаний.

Участники рынка говорят, о том, что уже в этом году число замороженных объектов может увеличиться на 10-15%, еще 30% застройщиков могут затянуть сроки сдачи жилых домов.

Стоимость квадратного метра в новостройках Киева (октябрь 2014 г)