Заметки с московских конференций по маркетингу недвижимости

Как бы киевские архитекторы, строители, дизайнеры не хвалили бы себя, но пока они, мягко говоря, только учатся. Чтоб не отстать от жизни, решили и мы поехать поучиться, послушать специалистов, поднаторевших в возведении и продаже коммерческой и элитной недвижимости.
До Лондона и Лос-Анжелеса добираться и дорого, и хлопотно, а вот до Москвы куда ближе. Да и понятней слушать докладчиков, выросших из той же "шинели", что и мы.
Судя по публикациям и личным впечатлениям, москвичи опередили нас очень сильно. И начали они раньше, и денег вкладывают во много раз больше, и ведущих зарубежных специалистов приглашают… Пристально следят за новациями, проектами и строительными фирмами в других странах. В специализированных строительных журналах обсуждают, кому лучше отдать подряд: ведущим турецким фирмам или все-таки западноевропейским (немецким, французским, шведским, австрийским, итальянским…).
В Москве, по оценкам экспертов, работает порядка 150 иностранных строительных фирм, которые возводят до 50% офисных и торгово-развлекательных центров и 70% элитного жилья.
Короче, поучиться есть у кого. В том числе, у китайцев, которые не только признанные в мире авторитеты в области строительства высотных домов и современных промзон, но и умеют привлекать инвестиции для подобного строительства.
Да и у самих москвичей есть чему поучиться. Они ведь многие предприятия перенесли в загородные промзоны (одновременно обновив оборудование и технологии), существенно изменили инфраструктуру торговли (сделав ставку на возведение огромных торговых центров), создали первоклассные деловые и жилые микрорайоны…
Вот и хотелось нам понять как они деньги (очень большие деньги!) на строительные проекты привлекают, как предприятия из Москвы в пригороды и другие города массово переводят, как освободившиеся земли используют…
Примерно с такими мыслями/намерениями мы и отправляли наших сотрудников на конференции по маркетингу недвижимости, проводимые под эгидой московского журнала BULDING BUSINESS.
Пока удалось побывать лишь на двух семинарах, посвященных офисной и элитной недвижимости. Но, поскольку в докладах и публикациях подымались самые разные аспекты строительства и развития города, то определенное мнение составили и о других секторах московского строительного рынка. Да и разговоры в кулуарах тоже много чего позволили прояснить.
Общее впечатление такое. Москвичи имеют не только огромные строительные мощности, но и развитую инфраструктуру, связанную со строительством, его организацией, продвижением, финансированием. С созданием потребностей в перекраивании города и новым строительством.
И теперь всей этой строительно-инвестиционной махине в Москве и Подмосковье уже тесно. Смотрят они по сторонам.
В том числе (а, возможно, и в первую очередь) смотрят на Киев. Очень их интересуют наши планы по сносу хрущевок, по переносу промзон из центральных и прицентральных районов, по строительству жилья в пригородах. Достаточно устойчиво представление, что потенциальные доходы от инвестирования в киевскую торговую, офисную, гостиничную, жилую недвижимость будут выше, чем в московскую.
Судя по всему, следят москвичи и за статистикой цен, и за умонастроением киевских властей. Считают, что Киев, как столица европейского государства, во многом идет по тому же пути, по которому уже прошла Москва. И те московские компании, которые когда-то мешкали, теперь, похоже, готовы исправлять свои промахи; но уже не в переполненной Москве, а в Киеве.
На прямой вопрос: а почему они не устремляются в крупные российские города, нам отвечали, что они и туда устремляются. Но, во-первых, до уральских и сибирских городов далеко (особенно из Западной Европы), а, во-вторых, Киев – это столица государства (а не республиканский или краевой центр, куда инвестиции и деловых людей не очень-то и заманишь).
Маркетинг офисной недвижимости
Магистральное направление развития офисной недвижимости – создание специализированных офисных центров, удовлетворяющих европейским требованиям. Аренда помещений под офис в НИИ, общественных и жилых зданиях, конечно же, имеет место. Но арендаторы всё больше устремляются в офисные центры, которых построено уже немало. Рост предложений (и связанная с ним возможность выбора), а также ориентация на западных арендаторов заставил строителей и девелоперов разработать классификации офисных площадей. Согласно одной из таких классификаций офисные центры делятся на три класса A, B, C. Внутри классов есть свое деление (например, A+, A, A-).
Суть и польза подобной классификации состоит в том, что каждый класс предусматривает достаточно детальный набор необходимых требований. Например, метка А в рекламной проспекте означает:
  хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение; свободная планировка здания, позволяющая оперативно создавать необходимые для конкретного арендатора офисные помещения; наличие естественного освещения в большинстве офисных помещений; профессиональное управление зданием; комбинация наземной и подземной стоянок из расчета одно машиноместо на 100 квадратных метров офиса в центре Москвы и порядка 40 квадратных метров в отдаленных районах; источник бесперебойного питания или два независимых источника электроснабжения; 2- или 4-трубную систему кондиционирования, контролируемый микроклимат в помещениях; круглосуточную охрану, системы видеонаблюдения, доступ по магнитным картам; современное инженерное оборудование, качественная оптико-волоконная связь, возможность изменять разводку телефонных и компьютерных сетей в офисах под конкретные запросы арендаторов.
А также многие другие неприменные атрибуты. Включая очень качественный ремонт.
Дальнейшее развитие рынка офисной недвижимости во многом связано с высотным строительством. Свободной земли в Москве мало и она очень дорога. Поэтому много внимания уделяется консалтингу, то есть профессиональному изучению проектов, начиная от этапа постановки задач, приобретения участка под застройку, формирования концепции развития офисного здания. На конференции подчеркивалось, что это "помогает девелоперским компаниям избежать ненужных затрат, эффективно организовать пространство будущего офисного центра с учетом максимально возможной арендопригодной площади, повысить доходность".
Вместе с тем, нередко звучали нотки, что московский рынок офисной недвижимости уже близок к насыщению (в кулуарах говорили даже о том, что рынок насыщен). Конкуренция очень жесткая. Поэтому девелоперы всё настойчивей ищут иные ниши и сегменты. В том числе и в Киеве.
Маркетинг элитной недвижимости
О московской элитной недвижимости (и ценах на неё) публикаций немало. И, тем не менее, участие в конференции в какой-то мере скоррелировало наши представления. Интересно было услышать различные мнения о том, что ж такое «элитная недвижимость» в понимании москвичей. Интересны были и подходы к классификации подобной недвижимости.
Некоторые московские риэлторы попытались приблизить классификацию элитной жилой недвижимости к ценовым и качественным нормативам классификации офисных зданий (офисный рынок всегда был более цивилизованным и организованным, поскольку изначально тяготел к западным стандартам).
Но формулировка в виде нескольких предложений типа: «Дом класса А – это…» не удалась. Поэтому были разработаны перечни критериев, с помощью которых попытались приблизить определение элитности к общепринятым стандартам цена-качество. На данный момент разнообразие завидное – А-В-С, премиум, люкс, де люкс, бизнес, клубный, коллекционный, бутик, hi-end, хай-класс, мидл-класс.
Вряд ли найдется специалист, который разъяснит все тонкости и различия этих понятий. Так что единый подход к классификации пока не разработан.
Вся сложность в том, что приоритеты и концептуальные воззрения различных участников рынка во многом отличаются.
Для одних на первом месте цена. Квартира, в которой каждый квадратный метр стоит десять и более тысяч долларов элитна по определению. А то, что её окна могут выходить на шумную и загазованную улицу – так об этом как-то даже и особой речи не было.
Для других основным критерием элитности является месторасположение.
Для третьих основным критерием является архитектурный облик и презентабельность (представительность) здания и квартала. Сюда же нередко включают и моменты, связанные с историческим прошлым здания (мол, в этом доме жили такие-то и такие-то известные люди, происходили такие-то события).
Еще один критерий, который всеми ощущается, но очень трудно формализуется, - это ощущение клубности, эксклюзивности; ощущение того, что продукт создан для немногочисленной целевой аудитории.
И, конечно же, в любой из классификаций одним из важнейших критериев является качество (во всех его проявлениях, начиная от качества строительных конструкций, до качества отделки и обслуживания).
На конференции подчеркивалось, что с течением времени и ростом рынка, понимание качества претерпевает существенные изменения. Постоянно идет поиск принципиально новых решений, предлагаются (и входят в массовое сознание) новые формы, концепции, стандарты обслуживания. К обязательным требованиям сейчас относят следующее:
  уникальный архитектурный облик; безупречная служба эксплуатации; прогрессивная инженерия дома; наличие скоростных лифтов, время ожидание которых не должно превышать 30 секунд; наличие паркинга.
Изменились предпочтения в выборе планировки квартир и зданий (в настоящее время предпочтение отдается свободно планируемым пространствам). Происходит достаточно быстрое смещение от естественной вентиляции к принудительной, а также от оштукатуренных фасадов к облицованным, вентилируемым.
Поменялась в сторону увеличения и высота потолка. Дошло до того, что в моду вошли так называемые лофты - элитное жилье, оборудованное в цехах прежних заводов. Как вам квартирка, высотой метров 15 и площадью в десять соток!? Да еще и с типичными заводскими колонами, «верхним светом» и балками под потолком…
Появляются видовые пентхаусы в противовес мансардным скосам потолков прежних псевдопентхаусов.
К сожалению, всеядность рынка сегодняшнего дня, не дает стимулов для поддержания марки качества на высоком уровне. Но клиент становится более информированным, с опытом приобретений в элитном секторе жилья. Требование получить максимум информации, совершить цивилизованную сделку, потратить свои немалые средства на статусное приобретение – отвечает времени и запросам бизнес элиты.
На рынке элитной недвижимости в рамках развития параллельно идут два процесса.
Первый – формирование четких характеристик и требований, которыми должны соответствовать объекты, позиционируемые как элитные.
Второй процесс основан на попытках взглянуть на конкретное жилье «глазами потребителя».
Потребители разделяют элитную недвижимость на «квартиру в городе» и «загородный дом».
В свою очередь «квартиры в городе» обычно разделяют на:
  квартиры для семейного проживания; квартира, как представительское жилье; квартира для детей; «транзитное» жилье.
Загородные же дома разделяются на:
 
загородный дом, как основное место жительства;
загородный дом, как сезонное жилье, место для отдыха.
Критерии выбора того или иного жилья всё чаще базируются на том, что данное жилье не является единственным. Что есть жилье «основное» и «вспомогательное»; для рабочих дней и для выходных; есть жилье, которое используется круглогодично, а есть сезонное.
Потребители обычно рассматривают объект комплексно, исходя из собственных соображений. Весьма позитивно относятся к мировым стандартам на элитное жильё и новым западным тенденциям.
Потребитель отдает предпочтение:
 
- маленькой этажности,
- центру,
- зеленому окружению,
- близости к работе,
- развитой инфраструктуре,
- безопасности,
- возможности свободной планировки или комбинирования жилого пространства.
Особое внимание обычно уделяется таким параметрам как площадь квартиры, количество спален, вид из окон.
Вместе с тем, многие потребители не отслеживают сооружение новых объектов и не сформировали однозначные критерии элитности. Бывает, что их требования и критерии в значительной мере противоречат друг другу. Например, хорошая экология и расположение в центре.
Нередко потребители и сами чувствуют, что недостаточно владеют предметом. Поэтому охотно прислушиваются к мнениям специалистов, от рекомендаций которых в значительной мере зависит окончательный выбор.
Развитие пентхаузов
Перспективы развития пентхауза как вида элитного жилья самые радужные – этот вид жилья принят на рынке, узнаваем.
Потребители весьма лояльно относятся к пентхаузам и считают этот тип жилья наиболее эксклюзивным на данный момент. При этом с готовностью рассматривают как варианты для проживания пентхаузы в объектах заведомо не элитных. То есть решающего значения классность дома и месторасположение в данном случае не имеют.
Проблемой является размытые характеристики пентхауса. Эту марку стараются навесить практически на всё, что располагается на последних этажах. Поэтому многие обладатели подобного жилья постоянно находиться в ситуации оценки и обсуждения: «настоящий» у них пентхауз или нет. Пять лет назад был «настоящий», а теперь как?
Побывав в «настоящих» пентхаузах, обладатели «ненастоящих» начинают понимать, что пентхауз - это нечто уникальное, недоступное массовому потреблению. Призванное создавать ощущение легкости, полета и свободы. И пока этот уровень – удел немногих. И, в этом заключается его неотразимая привлекательность. Человек, стремящийся к высоте положения – стремиться и к высоте и комфорту проживания.
В заключение о ценах на московскую элитную недвижимость.
Цены эти, мягко говоря, заоблачны. Цифры 12000 – 15000 встречаются нередко. Бывают цифры и побольше… Это за ОДИН КВАДРАТНЫЙ МЕТР. Если учесть, что метражи московских элитных квартир большие, то цены (в долларах) нередко выходят семизначные.
И таких квартир в Москве – немало. Центр реконструируется и реставрируется весьма интенсивно. Да и в других районах элитное жилье строится. А уж, сколько понастроено элитных особняков под Москвой – нам оценить трудно. Судя по всему - много. При этом эксперты считают, что загородные объекты–новостройки класса де-люкс стоят на рынке от $800000. Верхнюю же цену нам так и не назвали.
Информационно-аналитический отдел агентства недвижимости «Планета Оболонь»
domik.ua