Земельна дiлянка пiд пiдприємство: по рiзнi боки власностi

Однак тривалий час у нашiй країнi ця очевидна iстина визнавалася всiма, окрiм... закону. Справа в тому, що пiсля проведення ще на початку ХХ столiття нацiоналiзацiї землi земельнi дiлянки та розташованi на них будiвлi i споруди отримали принципово рiзнi правовi режими. Земля була проголошена власнiстю держави, вилучена з цивiльного обiгу i надавалася та вiдбиралася (вилучалася) за рiшенням органiв державної влади загальної компетенцiї. Будiвлi та споруди, а також пiдприємства, до складу яких вони входили, також були проголошенi здебiльшого власнiстю держави. Проте вони знаходилися у вiданнi мiнiстерств i вiдомств. Таким чином, для передачi пiдприємства з одного вiдомства до iншого рiшення самих зацiкавлених вiдомств було недостатньо, оскiльки питання передачi землi пiд пiдприємством вирiшувалися виконкомами рад та Радою Мiнiстрiв УРСР.

 

«У правовому статусi приватизованих пiдприємств виник свого роду законодавчий дисбаланс: пiдприємство як об’єкт права приватної власностi дiяло на чужiй землi – землi, яка продовжувала перебувати у власностi держави»

 

Юридичне роз’єднання пiдприємств та земельних дiлянок, на яких вони були розташованi, було закрiплене законом. Всi питання правового статусу пiдприємств регулювалися цивiльним та адмiнiстративним законодавством, а питання використання та передачi прав на землю – земельним.

 

Зазначена правова роз’єднанiсть пiдприємства i землi почала проявляти себе особливо вiдчутно наприкiнцi ХХ столiття, iз започаткуванням у нашiй країнi ринкових перетворень. Саме тодi держава, зрозумiвши, що вона є невдалим пiдприємцем, iнiцiювала передачу пiдприємств та iнших виробничих об’єктiв у руки приватних осiб. З часом значна частина державних пiдприємств через процедури приватизацiї перейшла у приватну власнiсть.

 

Однак приватизацiя пiдприємств iстотно випереджала приватизацiю земельних дiлянок. Тому в правовому статусi приватизованих пiдприємств виник свого роду законодавчий дисбаланс: пiдприємство як об’єкт права приватної власностi дiяло на чужiй землi - землi, яка продовжувала перебувати у власностi держави. А земля, фактично будучи важливим виробничим ресурсом пiдприємства, його власнiстю не була.

 

У свою чергу, вiдставання приватизацiї земельних дiлянок вiд приватизацiї пiдприємств, на яких останнi розташованi, було зумовлене саме тими вадами розвитку земельного i цивiльного законодавств нашої країни, якi були успадкованi вiд радянського перiоду. I, як свiдчить новiтня законодавча практика, навiть через десять рокiв пiсля початку “ринкового перiоду” вiтчизняної економiчної iсторiї нам нелегко вiдмовитися вiд цiєї небажаної спадщини. Так, у чинному Земельному кодексi України (ст. 120), прийнятому, так би мовити, у розпалi масової приватизацiї та введеному в дiю 1 сiчня 2002 р., зазначено, що при переходi права власностi на будiвлю i споруду до набувача може перейти i право власностi на земельну дiлянку, на якiй цi будiвля чи споруда розташованi. Отже, ще якихось 5 рокiв тому держава не мала намiру в обов’язковому порядку передавати тим, хто приватизував пiдприємство, i право власностi на землю пiд таким пiдприємством.

 

Проте поступово в уявленнi законодавця щодо доцiльного правового режиму земель пiд пiдприємствами та iншими спорудами вiдбулися певнi зрушення. Так, у Цивiльному кодексi України, прийнятому 16 сiчня 2003 р. та введеному в дiю 1 сiчня 2004 р., правовий режим земель, на яких розташована нерухомiсть, визначений у редакцiї, яка бiльше вiдповiдає нормам законодавства країн з розвинутою ринковою економiкою. Так, у ст. 377 Цивiльного кодексу встановлено, що до особи, яка придбала жилий будинок, будiвлю або споруду, переходить право власностi на земельну дiлянку, на якiй вони розмiщенi, без змiни її цiльового призначення, у розмiрах, встановлених договором. А якщо договором про вiдчуження жилого будинку, будiвлi або споруди розмiр земельної дiлянки не визначений, до набувача переходить право власностi на ту частину земельної дiлянки, яка зайнята жилим будинком, будiвлею або спорудою, та на частину земельної дiлянки, яка є необхiдною для їх обслуговування. Отже, Цивiльний кодекс, прийнятий пiзнiше, нiж Земельний кодекс, бiльш правильно визначив правовий зв’язок мiж землею та розташованою на нiй нерухомiстю.

 

На жаль, у нашiй країнi сфера регулювання вiдносин щодо використання нерухомого майна все ще роздiлена мiж зазначеними кодексами: Земельний визначає правовий режим земельної нерухомостi, а Цивiльний – неземельної нерухомостi. Такий подiл, зокрема, означає, що норми Цивiльного кодексу можуть застосовуватися до регулювання тих чи iнших земельних вiдносин тiльки в тому разi, якщо цi вiдносини не врегульованi нормами Земельного кодексу. Однак оскiльки ст. 120 земельного кодексу нiхто не вiдмiняв, то ст. 377 Цивiльного кодексу не можна застосовувати для визначення правового режиму земель пiд пiдприємствами.

 

У цiй ситуацiї уряд, усвiдомлюючи наявнiсть зазначених невiдповiдностей мiж Цивiльним та земельним кодексом, а також виявляючи волю щодо доцiльностi вдосконалення правового режиму земель пiд пiдприємствами, якi приватизуються, вирiшив внести певнi корективи у чинне земельне законодавство. 12 грудня 2005 р. Верховна Рада України внесла певнi змiни до Земельного кодексу України. Зокрема, Кодекс був доповнений ст. 171, яка розширила перелiк органiв влади, якi мають право передавати земельнi дiлянки у приватну власнiсть. Згiдно з цими змiнами вiдтепер таким правом надiленi не тiльки органи виконавчої влади (Кабiнет Мiнiстрiв України, обласнi та районнi державнi адмiнiстрацiї) та територiальнi громади (безпосередньо та в особi органiв мiсцевого самоврядування – рад), а й державнi органи приватизацiї. До них належить Фонд державного майна України та його мiсцевi органи. Останнi отримали право продавати земельнi дiлянки, на яких розташованi державнi, зокрема казеннi, пiдприємства, господарськi товариства, у статутних фондах яких державi належать частки (акцiї, паї), тим особам, якi викупляють зазначенi пiдприємства чи частки у статутних господарських товариств.

 

Основна суть внесених 12 грудня 2005 р. нововведень до Земельного кодексу України полягає у тому, що вiдтепер покупець державного пiдприємства має можливiсть: 1) придбати у власнiсть земельну дiлянку одночасно з придбанням у власнiсть пiдприємства, яке розташоване на нiй; 2) отримати пiдприємство i землю вiд одного продавця, а не вiд двох, як це було ранiше; 3) оформити купiвлю шляхом укладення одного договору купiвлi-продажу, а не двома, як ранiше, коли щодо пiдприємства укладалася одна угода, а щодо землi – iнша. Iншими словами, процедура приватизацiї державних пiдприємств дещо спростилася, стала юридично бiльш чiткою та сприятливою для покупця.

 

Виходячи iз зазначених положень чинного законодавства, Кабiнет Мiнiстрiв України нещодавно висловив намiр використати їх для збiльшення надходжень до Державного та мiсцевих бюджетiв вiд приватизацiї державного майна. В зв’язку з цим виникає запитання: а чи доцiльно державi прощатися iз земельною власнiстю пiд приватизованими пiдприємствами? Адже можна, як i ранiше, продавши державне пiдприємство, передати земельну дiлянку, на якiй це пiдприємство розташоване, в оренду його власнику та постiйно одержувати орендну плату, яка й поповнюватиме бюджет, а земля й надалi буде власнiстю держави?

 

На перший погляд, позитивна вiдповiдь на поставлене запитання є досить логiчною. Однак поглиблений аналiз такої приватизацiї дає пiдстави для обґрунтованих сумнiвiв у правильностi такої вiдповiдi. Так, дiйсно, передача землi в оренду залишає право власностi на неї у держави. Але фактично держава, передавши землю пiд пiдприємством в оренду, її втрачає. Адже поки iснуватиме пiдприємство, його власник матиме право на оренду землi. А пiдприємство може функцiонувати протягом необмеженого перiоду, i, вiдповiдно, держава змушена буде, згiдно з законом, погоджуватися на подовження договору оренди на необмежений строк.

 

Окрiм того, в сучасних умовах, коли ринковi цiни на землю в Українi наблизилися до рiвня цiн на земельну нерухомiсть у європейських країнах, вже не можна завищувати орендну плату за землю. Нарештi, пiдприємство, яке розташоване на приватизованiй землi, є бiльш лiквiдним об’єктом, а тому й бiльш привабливим для iнвесторiв, нiж пiдприємство, яке розташоване на орендованiй землi. Якщо Україна має намiр бiльш широко залучати iнвестицiї у виробничу сферу, то вона має створити для iнвесторiв такi ж умови, якi iснують на ринках європейських країн.

«Виникає запитання: а чи доцiльно державi прощатися iз земельною власнiстю пiд приватизованими пiдприємствами?»

 

На жаль, наразi ми не досягли того рiвня розвитку iнвестицiйного середовища, який характерний для розвинутих країн. Наведу лише такий приклад. У переважнiй бiльшостi цих країн з розвинутою ринковою економiкою покупець пiдприємства навiть не задумується над тим, чи придбав вiн разом з пiдприємством i земельну дiлянку, на якiй це пiдприємство розташоване, оскiльки земельна дiлянка є невiд’ємною частиною майнового комплексу пiдприємства i, як правило, не може мати iншого правового режиму, нiж правовий режим всього пiдприємства. Це означає, що пiдприємство та земельна дiлянка пiд ним складають єдиний об’єкт права власностi, i отримати землю та будiвлi пiдприємства, так би мовити, в “розiбраному видi” можна лише у виняткових випадках.

 

Згаданi положення ст. 377 Цивiльного кодексу України та новели Земельного кодексу України – це кроки у правильному напрямi, позаяк наближають вiтчизняне законодавство до рiвня законодавства країн з розвинутою ринковою економiкою. Однак нам потрiбно ще попрацювати над його вдосконаленням з тим, аби покупець українського пiдприємства був впевнений у тому, що земельна дiлянка пiд цим пiдприємством також належить йому на правi власностi.

 

Кулiнiч Павло, Кандидат юридичних наук, старший науковий спiвробiтник Iнституту держави i права НАН України, доцент Київського унiверситету права.