Земельные аукционы: Процесс пошел

Но попытки властей продать гостиницы иностранному инвестору, долгострой - внутреннему, а подвалы – обывателям и предпринимателям, не очень-то в своё время увенчались успехом. И тогда на передний план выступили мощные столичные фирмы, или как минимум криминально-российско-офшорные дельцы. При этом мы уже имеем, выражаясь древнеодесским языком, гембель с ньюрыночными образованиями со старыми именованиями «Одессаоблэнерго» и «инфоксВодоканал». Хотя, на самом деле, это есть отрыжка нашей прошлой жизни, имеющей вялотекущее продолжение во времени.
Продается земля. Земля, которая еще неизвестно кому и на каких правах принадлежит. Но продается, как своя и уже не в первый раз. Кто покупатель – наверное, опять власть, или околовластный бизнес, спрятанный так усиленно, что не всегда уши выглядывают. Вот он родной, девственнопервый земельный аукцион, свершённый 16 декабря 2005 года от рождества Христова, в результате которого в бюджет Одессы должно было поступить более 60 млн. грн. Земельный лот на продажу в этот раз «охмурял» представитель столичных покупателей местный бессребреник от депутатского корпуса. А почему бы и нет, вдруг случайно пользу принесёт непосредственно гражданам, а может быть и городу без его жителей. Но не дай бог, чтобы упало мимо собственного кармана.
Из одесских СМИ: «На состоявшихся торгах, было продано 5 объектов, конечная цена на каждый из которых колебалась от 50 тыс. до 35 млн. 891 тыс. 836 грн. Из 13 объектов, выставленных на торги, 4 были сняты из-за отсутствия заявок, 2 – из-за наличия судебных споров по ним. Еще 2 земельных участка – по адресу Французский бул., 60 (один предназначен для строительства гостиницы, второй – ресторана-клуба) – не выставлялись на конкурс в связи с тем, что два претендента на них не были согласны со стартовой стоимостью. Наибольшая цена (35 млн. 891 тыс. 836 грн.) была предложена за индивидуально определенное имущество – земельный участок в 1,9 га и расположенные на нем строения – по адресу Золотой берег, 27 (а господин Рондин совершенно недавно уверял в телепередаче имени себя, что это никому ненужный пустырь - от автора). Заявку на аукцион по этому объекту подали 2 покупателя, но один и них оказался не готов заплатить даже стартовую цену – 32 млн. 944 тыс. 63 грн. (из них 29 млн. 729 тыс. 862 грн. – за сам участок, а 3 млн. 151 тыс. 200 грн. – за строения). После того, как стартовая цена на недвижимое имущество была снижена на 10%, объект приобрел, депутат горсовета Владимир Рондин. (не забудьте это имя, когда пойдете на выборы - от автора). Он сообщил журналистам, что представлял интересы «киевского инвестора, который готов был заплатить и больше. Кстати, на этот лот претендовали наибольшее количество потенциальных покупателей – 5. Победителем стал концерн «Росинвест», предложивший за объект 6 млн. 256 тыс. 536 грн. при стартовой цене 4 млн. 82 тыс. 720 грн. Киевская компания, от имени которой на аукционе выступал человек, представившийся как Дмитрий, стала победителем торгов по участку под строительство курортно-рекреационного комплекса на 13 ст. Б. Фонтана. Объект ушел с молотка по стартовой цене – за 15 млн. 30 тыс. грн. По мнению покупателя, эта «цена взвешенная, но недооценено назначение участка». «Результаты аукциона абсолютно удовлетворили наши ожидания. На торги было вставлено 13 лотов, общая стартовая цена которых составляла 100 млн. грн. Мы продали всего 5, но получили более 60 млн. грн.», - отметила по окончании торгов начальник городского управления земельных ресурсов Ирина Коврижных. Она заявила, что не считает активность покупателей низкой, так как на объекты, обремененные судебными спорами, «поступило и по 8 заявок». Эти участки будут выставлены на следующие торги, так же, как и те, что были сняты с аукциона из-за отсутствия конкуренции. Начальник управления обещала, что цены на объекты снижаться не будут. В следующем году ведомство намерено продавать не только сами участки, но и право их аренды. Но как ни странно, все это было выполнено полузакрытыми методами, как пользование спецстоловыми в былые времена. Чего уж проще сделать прозрачным не только сам процесс торгов, но и публичными имена покупателей.
Конечно, дорога ложка к обеду. Эту бы акцию, да этак лет 10 назад. Но тогда еще власть была уверена, что творит чудеса и ей было не до развития отечественного предпринимательства, впрочем, как и до остальных граждан Украины. А сейчас, когда бизнес находится в тени, загнать всех в полную зависимость от т.н. рыночных цен по-путински, как минимум себе во вред. Сгорят мотыльками упавшие, манной небесной ассигнации, не принеся реальной пользы, а возможно и внерыночный вред. Бывает же роды после внематочной беременности, с результатом неизвестным сразу после акта. Чтобы мазохистским способом задушить ростки начинающегося рынка, легче было бы сразу его участников расстреливать, а не давать надежду, которую затем можно было бы спокойно уничтожить. При этом собственные ошибки не только не учат, а наоборот закаляют, для дальнейших действий, способствующих деланию следующих просчетов.
А чуть ранее вышеназванных одесских событий: 5 декабря в Севастополе прошёл земельный аукцион по продаже права аренды на земельные участки в различных районах города. Аукцион был проведён консалтинговой группой Конэкс на основании решения от 21.09.2005 Севастопольского городского Совета XXIV созыва. На торги были выставлены земельные участки с различным целевым назначением. Наибольший интерес среди участников аукциона вызвал участок под строительство многоэтажных жилых домов (лот 4), при стартовой цене 701 тыс. грн. лот был продан за 2313 тыс. грн. (без НДС),то есть более чем в три раза дороже.
Где задумывались земельные дела, как бы всем и так понятно. Из столичных СМИ: «В последнее время столичные власти с переменным успехом пытаются предоставлять земли под застройку исключительно посредством продажи участков на конкурсных условиях. Спрос на землю в Киеве достаточно высокий. Поэтому вполне очевидно то, что проведение земельных аукционов может стать весомым источником поступления денежных средств в городской бюджет. В этот перечень входят земли общего пользования (парки, скверы и т. д.), лесного и водного фондов (в том числе острова), историко-культурные и природные заповедники оздоровительного значения, которые имеют особый статус, земли под железными и автодорогами и пр. Еще в марте нынешнего года Киеврада утвердила временный порядок продажи свободной и застроенной земли в столице, согласно которому на аукционных торгах участки могут покупать физические и юридические лица, как резиденты, так и нерезиденты, а также лица без гражданства. Правда, что касается иностранцев, то они смогут принять участие в торгах лишь в том случае, если зарегистрировали постоянное представительство с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины. Первые торги состоялись 15 июля, и на них был продан один участок размером в 0,08 га в Днепровском районе на проспекте Воссоединения, предназначенный под возведение автомойки и станции техобслуживания, за 295 тыс. грн. при стартовой цене 245 тыс. грн. На втором аукционе, который проходил 5 августа, были проданы два участка. Участок площадью 1,955 га на Троещине на пересечении улиц Лисковской и Бальзака, предназначенный под торговый центр, был приобретен за 9 млн. грн. при стартовой цене 8,35 млн. грн. Вторая площадка под строительство объекта производственного назначения площадью 0,28 га на перекрестке улиц Автозаводской и Полупанова в Оболонском районе пошла «с молотка» за 1,006 млн. грн. при стартовой цене 946,49 тыс. грн. 19 августа и 2 сентября торги не проводились из-за отсутствия заявок. Общая стартовая цена первоначально выставленных на аукцион 10-ти участков составляла около 20,8 млн. грн., из них на сегодня осталось непроданными 7 участков. В 2004 году в Киеве состоялись три земельных аукциона, на которых было продано три участка общей стоимостью 2,436 млн. грн., что в 4,2 раза меньше против 2003 года, когда было продано три участка на сумму 10,3 млн. грн. В начале 2005 года Киев выставил на земельный аукцион 14 участков общей площадью 5,356 га стоимостью 21 млн. 287 тыс. грн. Средняя стартовая цена за 1 кв. м земли на торгах составляла 431,82 грн.
Нужны ли на само деле ещё какие- нибудь комментарии, кроме как сравнение с Европой, куда мы так рвемся. « Купите землю в Евросоюзе. Чешские фермеры и их коллеги в ЕС теперь смогут покупать землю в любой стране объединенной Европы. Правда, для этого им нужно пройти сложную бюрократическую процедуру регистрации. Цены на землю в Европе разные. Самая дорогая земля - в Нидерландах и Бельгии. Здесь цены колеблются в пределах 35 тысяч евро за гектар. В Испании, Греции, Португалии, Германии и Финляндии гектар земли для фермерского хозяйства можно купить в два раза дешевле. В Италии, Англии, Ирландии и Норвегии гектар продается в среднем за 6 тысяч евро. Ну, а самый дешевый вариант -Польша, Чехия и страны-новички. Всего две тысячи евро за гектар. В последнее время чехи отмечают повышение интереса к покупке местной земли со стороны иностранцев. Несколько итальянских фермеров уже приступили к предварительным переговорам о покупке. Инвесторам помогает закон ЕС, согласно которому земледелец имеет право получить кредит на покупку земли от хозяина, который этой землей не пользуется. Несмотря на столь выгодное предложение, чешские фермеры не спешат приобретать землю в собственность. Причина проста: чтобы оформить кредит на куплю земли необходимо предоставить немало документов. В результате 90 процентов местных земледельцев предпочитают арендовать землю. В то время как в Европе собственную землю обрабатывает половина фермеров. Еще одна проблема - собственники земли часто завышают цену. В то время как специалист по земледельским кредитам GE Capital Bank Мартин Яролим заявил, что гектар чешской земли работники банка оценивают в тысячу евро. Земледельческий фонд Чехии на данный момент выставляет на продажу четыре миллиона гектаров земли. Приблизительно столько же предлагали и в 2003 году. Однако фермеры купили только половину предложенного (Радио Прага). Я попытался найти реальные цены на землю несельскохозяйственного назначения, но, увы…Мне кажется, что такого рода распределение у капиталистов отсутствует, а оценка земельных участков производится от базовой цены, с учетом улучшения земли и появления городской инфраструктуры.
Что говорят аналитики на тему недвижимости: «Для создания пирамид недвижимости, она должна постоянно расти в цене в метрополиях, и не должна расти в колониях. Пирамиды самоподдерживаются, чем больше приток денег, тем выше растут цены, тем более привлекательны пирамиды, тем больше в них притекает денег. Однажды запустив рост цен на землю в Европе, США и Японии, нужно просто изредка впрыскивать туда деньги и поддерживать имидж. Для снижения стоимости земли в третьих странах, в них нужно создавать постоянное ощущение нестабильности, периодически бомбить или иным образом разрушать недвижимость. Ведь главное - относительное, а не абсолютное преимущество. В принципе, любые беспорядки в колониях очень хорошо опускают в них цены на землю, и благотворно влияют на цены в метрополиях. Цену земли хорошо понижает и простое загрязнение промышленными отходами». Кажись это о нас с вами.
Бесспорно важна цена вопроса, которая должна быть справедливой для покупателя, выгодной для продавца, а полученная прибыль с толком использована для нужд собственника в лице территориальной громады. Но при этом нельзя не замечать самую главную проблему. Как все-таки эти составляющие вписываются в саморегулируемый механизм рыночный отношений и проектируются на последствия, в виде завышенных цен, влияющих на общее положение в экономике и в первую очередь на рынке недвижимости, в т.ч. жилья. Не секрет, что наша «бедная» страна достигла заоблачных ценовых высот и может не только соперничать с дальним зарубежьем, но и давно переплюнула его. 1000 долларов за 1м квадратный земли -это много или мало, вот в чём вопрос?
Хотя, по моему мнению, есть другие механизмы наполнения местных бюджетов. К примеру, создание открытых акционерных обществ, где есть место городской власти, как органу местного самоуправления, арендаторам, которые уже давно вжились в инфраструктуру рынков, и «бедным» акционерам в лице бюджетников либо особо нуждающимся пенсионеров, принесло бы больше пользы. Авось с таких прибыльных мест, и перепадут кой какие дивиденды. Может быть, и сбудется когда-то эта мечта идиота- обывателя. Но чтобы совсем стало ясно в голове, предлагаю проверить информацию о том, что 2-х этажные виллы в Испании или на крайний случай в Греции стоят порядка 40-50 тыс.долларов, что как минимум в 8-10 раз дешевле такого рода объектов, расположенных на одесском побережье. Думаю, ни для кого не секрет, что вопросы ценообразования всех продуктов жизнеобеспечения связаны между собой. Так что любезные мои сограждане, ваше право думать, что вас облагодетельствовали, но рынок экономических ошибок не прощает…
«Земельная реформа в Украине, похоже, будет длиться вечно. Процесс разгосударствления земли тянется годами, но земля так и не стала собственностью тех, кто на ней работает. Скорее всего, аграрии так и не получат землю в собственность, поскольку пока идут споры о том, разрешить или нет покупку-продажу земель сельскохозяйственного назначения, украинские черноземы переходят в руки «кого надо». И зачастую виноваты в этом сами аграрии. Многие эксперты считает, что мораторий на покупку-продажу земель сельскохозяйственного назначения, которые составляют 70% всего земельного фонда Украины, продлили только для того, чтобы определенная категория людей (которая не успела к концу 2004 года) приобрела участок-другой земли для удовлетворения тех или иных своих потребностей. Пока большие дяди думают, какой законопроект важнее, а также нужен или не нужен мораторий еще на пару лет, рынок сам по себе формируется. Правда, покупка-продажа начинает свою жизнь в тени, ведь официально торговля землей сельскохозяйственного назначения категорически запрещена. Все знают, что теневая продажа существует. Продают землю люди, которые живут в селе, и которым кусок земли достался как дар божий в процессе реформы. Отдают землю за бесценок, хотя это заявление довольно субъективное. С одной стороны, участок дает реальные деньги продавцу, а с другой — оценить стоимость участка в рамках действующего моратория на торговлю землей довольно сложно. Люди в селах говорят, что многие продают свои паи, чтобы заработать денег: решить проблему с оплатой операции, либо купить дом для детей, либо же оплатить учебу внуков. В зависимости от региона цены на земельные участки сельхозназначения отличаются. Но в среднем за пай размером 4–5 га можно выручить 2–2,5 тыс. USD. Этот процесс происходит по всей Украине. Кто покупает землю? Прежде всего — лица, которые знают реальную ее цену. Зачем скупают? Чтобы использовать этот ресурс в будущем и получать прибыль. Обидно, что покупают, как правило, не для ведения сельского хозяйства, а под застройку, или просто, чтобы почувствовать себя землевладельцем. Так вот, рынок земли как товара уже существует. Украина уже имеет своих латифундистов. Эксперты предполагают, что сейчас идет процесс концентрации земли отдельными компаниями, которые рассчитывают сразу же по окончании срока действия моратория оформить накопленные земли как свою собственность. Наблюдатели отмечают, что некоторые юридические или физические лица оформляют собственность на землю, используя схему наследства. (из журнала «Агроперспектива»).
Несомненно, основная проблема находится не в плоскости земельных правоотношений, а в первую очередь связана с пониманием вопроса недвижимого имущества, как института собственности в целом. Вероятно, в будущем именно поимущественный налог позволит прогнозировано наполнять местные бюджеты, как наиболее прозрачным и понятным взиманием. К поимущественному налогу мы, так или иначе, придем, хотим мы этого или не хотим. Другое дело, каким он будет? Для успешной реализации идеи налогообложения недвижимого имущества, необходимо на старте отказаться от попыток использования устаревших подходов к оценке всего имущества. Например: уже сейчас в проектах закона предусмотрена оценка по некой шкале, которая полностью искажает реальную стоимость. И не важно в большую или меньшую сторону. Важно, что искажает. Если будет искажение или хотя бы только возможность такого искажения – налогоплательщики платить не будут. Крайне важна прозрачность и справедливость. Вопрос не экономики, вопрос социально-психологический . Нельзя забывать, что оценка недвижимости в Украине искусственно разорвана на оценку земли и оценку улучшений . Необходимо устранить разрыв, как в законодательном поле, так и в ведомственном регулировании. И в этом хаосе вопрос разрешения проблем, связанных с землёю для субъектов малого предпринимательства является не последним, а в скором времени, возможно, станет первоочередным. К сожалению, тех специалистов-земельщиков, кто должен заявить об этом вслух не сыщешь днём с огнём.
Чтобы еще продать? Можно долгострой. Правда никто не знает, нужно ли его сносить, чтобы новое построить, а может быть Боливар еще, вынесет годиков 5-6, а потом сам рухнет. За что при этом нужно платить, за то, что землю получишь во временное пользование, а на свои «родные» достроишь уже разрушенное годами. Власть как собака на сене… Чтобы еще такое продать?? Есть практически ненужное, собственно говоря, то, что находится ниже уровня земли и уровня моря. Это подвалы!! Но купить их можно только по цене всего здания, где они расположены. Сначала капремонт конструктивных элементов всего строения, а потом уже и продажа самого подвала. Можно было бы продать гостиницы, даже кусок побережья иностранному инвестору. Авось 5-звездочные комплексы и «одесские золотые пески» превратили бы наш город в туристическую Мекку. Но на самом деле не идет инвестор, ни задорого, ни задешево. Может быть, жила тонка?? Нет законодателям нашим не до иностранных инвесторов, лучше брать у них же деньги взаймы и правильно фильтровать их! Это налево, это направо и немножко в осадок (читай в собственный карман). А ведь для содержания многих городских программ, вполне хватило бы принять от этих самодостаточных и прибыльных организаций, предусмотренные законом 4-х % отчисления на благотворительные нужды. И налогооблагаемую прибыль свою уменьшили бы, и доброе дело сделали бы. Но без льгот у нас добрые дела не делаются, А так и волки сыты и овцы целы - и мимо кармана не упало. Покупатель, где ты?? Ведь по дешевке продается, почему не идешь?? А может быть «Приморье» и может быть собака, а может быть корова, а может кто еще?
Всё-таки палка имеет два конца и бесконечный рост цен в нашей стране, вышел за рамки разумного и перспективного понимания. Дай бог, чтобы я ошибался. Но не даром говорят, как аукнется, так и откликнется. Так что ждите очередной газовой атаки или какой-нибудь другой напасти…
Феликс Кобринский